房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及多種稅項，我們應(yīng)該怎樣處理呢？快來跟隨小編看一看吧！

1.增值稅

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅的預(yù)繳

①適用簡易計稅方法的增值稅的預(yù)繳

應(yīng)預(yù)繳稅款＝預(yù)收賬款/（1＋5%）×3%

案例解析：

萬新公司一期項目為2016年1月開工的老項目，采用簡易計稅方法，2019年4月實現(xiàn)預(yù)售收入315萬元，應(yīng)預(yù)繳增值稅：315/（1＋5%）×3%＝9（萬元）

②適用一般計稅方法的增值稅的預(yù)繳

應(yīng)預(yù)繳稅款＝預(yù)收賬款/（1＋9%）×3%

案例解析：

萬新公司二期項目為2016年10月開工的新項目，采用一般計稅方法，2019年4月實現(xiàn)預(yù)售收入981萬元，應(yīng)預(yù)繳增值稅：981/（1＋9%）×3%＝27（萬元）

（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法

銷售額＝（全部價款和價外費用－當期允許扣除的土地價款）/（1＋9%）

當期允許扣除的土地價款＝（當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款

當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積：指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。

房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積：指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，是計算容積率的地上建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積，不包括地下車位建筑面積。

支付的土地價款：指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補償費用時，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。

案例解析：

萬新公司三期項目為2017年12月開工的新項目，2019年4月竣工交房。該項目土地價款1.5億元，可售建筑面積50000平方米，現(xiàn)已售45000平方米，實現(xiàn)收入6.8億元（收入均為2018年5月1日至2019年3月31日之間實現(xiàn)）。

當期允許扣除土地價款＝15000/50000×45000＝13500（萬元）

銷售額＝（68000－13500）/（1＋9%）＝50000（萬元）

銷項稅額＝50000×9%＝4500（萬元）

2.土地增值稅

納稅義務(wù)人：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。

計稅依據(jù)：以轉(zhuǎn)讓所取得的收入減除法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據(jù)。

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的預(yù)征

應(yīng)預(yù)繳稅款＝（預(yù)收賬款－預(yù)繳增值稅）×預(yù)征率

案例解析：

萬新公司土地增值稅預(yù)征率2%

①萬新公司一期項目為2016年1月開工的老項目，采用簡易計稅方法，2019年4月實現(xiàn)預(yù)售收入315萬元。

應(yīng)預(yù)繳增值稅：315/（1＋5%）×3%＝9（萬元）

應(yīng)預(yù)繳土地增值稅：（315－9）×2%＝6.12（萬元）

②萬新公司二期項目為2016年10月開工的新項目，采用一般計稅方法，2019年4月實現(xiàn)預(yù)售收入981萬元。

應(yīng)預(yù)繳增值稅：981/（1＋9%）×3%＝27（萬元）

應(yīng)預(yù)繳土地增值稅：（981－27）×2%＝19.08（萬元）

（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

增值額＝房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入－扣除項目金額

增值率＝增值額/扣除項目金額

①增值額未超過扣除項目金額50%

土地增值稅稅額＝增值額×30%

②增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的

土地增值稅稅額＝增值額×40%－扣除項目金額×5%

③增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%

土地增值稅稅額＝增值額×50%－扣除項目金額×15%

④增值額超過扣除項目金額200%

土地增值稅稅額＝增值額×60%－扣除項目金額×35%

公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數(shù)。

案例解析：

萬新公司三期項目為2017年12月開工的新項目，2019年4月竣工交房。該項目土地價款1.5億元，可售建筑面積50000平方米，現(xiàn)已售45000平方米，實現(xiàn)收入6.8億元（收入均為2018年5月1日至2019年3月31日之間實現(xiàn)）。

該項目具備土地增值稅清算條件，已售部分土地成本1.35億元，房地產(chǎn)開發(fā)成本1.5億元，利息支出1500萬元，繳納增值稅附加稅186萬元，已預(yù)繳土地增值稅2014萬元。

萬新公司所在地規(guī)定其他房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除比例為5%，土地增值稅清算過程如下：

a　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入：68000－4500＝63500（萬元）

其中4500萬元為萬新公司三期項目的銷項稅額[68000－15000×45000/50000）/（1+9%）×9%]

b　取得土地使用權(quán)支付的地價及有關(guān)費用：13500萬元

c　房地產(chǎn)開發(fā)成本：15000萬元

d　房地產(chǎn)開發(fā)費用：1500＋（13500＋15000）×5%＝2925（萬元）

e　允許扣除的稅費：186萬元

f　從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計扣除20%：加計扣除額＝（13500＋15000）×20%＝5700（萬元）

g　允許扣除的項目金額合計：13500＋15000＋2925＋186＋5700＝37311（萬元）

h　增值額：63500－37311＝26189（萬元）

i　增值率：26189/37311＝70%

j　應(yīng)納稅額：26189×40%－37311×5%＝8610（萬元）

k　應(yīng)補繳稅款：8610－2014＝6596（萬元）

3.企業(yè)所得稅

開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：

（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案；

（二）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明；

（三）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。

以上三個條件如果同時滿足，遵循時點界定孰先原則，以最早的一個時點確定開發(fā)產(chǎn)品完工時點。

完工前后企業(yè)所得稅的處理：

企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出預(yù)計毛利額，計入當期應(yīng)納稅所得額。

開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目完工之前的企業(yè)所得稅預(yù)繳

案例解析：

萬新公司所在地計稅毛利率規(guī)定為20%

①萬新公司一期項目為2016年1月開工的老項目，采用簡易計稅方法，2019年4月實現(xiàn)預(yù)售收入315萬元，預(yù)計毛利額：315/（1＋5%）×20%＝60（萬元）

②萬新公司二期項目為2016年10月開工的新項目，采用一般計稅方法，2019年4月實現(xiàn)預(yù)售收入981萬元，預(yù)計毛利額：981/（1＋9%）×20%＝180（萬元）

（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目完工之后的毛利額的調(diào)整

萬新公司三期項目為2017年12月開工的新項目，2019年4月竣工交房。該項目土地價款1.5億元，可售建筑面積50000平方米，現(xiàn)已售45000平方米，實現(xiàn)收入6.8億元，已售部分土地成本1.35億元，房地產(chǎn)開發(fā)成本1.5億元（收入均為2018年5月1日至2019年3月31日之間實現(xiàn)）。

完工之前預(yù)計毛利額：68000/（1＋10%）×20%＝12363.64（萬元）

完工之后實際毛利額：68000－4500－13500－15000＝35000（萬元）

其中4500萬元為萬新公司三期項目的銷項稅額[（68000－15000×45000/50000）/（1＋9%）×9%]

項目完工，實際毛利額與預(yù)計毛利額的差額：35000－12363.64＝22636.36（萬元）

4.城鎮(zhèn)土地使用稅

（1）城鎮(zhèn)土地使用稅繳納的起始時間：

財稅〔2006〕186號文規(guī)定：對納稅人自建、委托施工及開發(fā)涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

因此，土地使用稅繳納的起始時間主要決定于土地使用權(quán)出讓合同的簽訂條款。

（2）城鎮(zhèn)土地使用稅繳納的終止時間：

財稅〔2008〕152號文規(guī)定：納稅人因房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末。

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，自竣工交房的次月終止土地使用稅的繳納。

5.房產(chǎn)稅

（1）財稅地[1986]8號文規(guī)定：凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，不論是施工企業(yè)自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業(yè)使用的，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。但是，如果在基建工程結(jié)束以后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或者估價轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)當從基建單位接收的次月起，依照法規(guī)征收房產(chǎn)稅。

因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)施工過程中的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。基建工程結(jié)束以后，自接收的次月起，依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

（2）售樓處、樣板間的房產(chǎn)稅處理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為銷售房屋而建造的售樓處、樣板間不適用（財稅地[1986]8號文）第二十一條免征房產(chǎn)稅的規(guī)定。因此，應(yīng)當自建造完畢次月起繳納房產(chǎn)稅。對于售樓處、樣板間房產(chǎn)稅的繳納，應(yīng)按自用原值計稅。

6.印花稅

輕稅重罰

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)印花稅常涉稅目（特色）：

7.契稅

主要關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地過程中繳納契稅的相關(guān)事項

財稅〔2004〕134號文規(guī)定：出讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟利益。

主要包括以下兩種情況：

（1）如果以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應(yīng)確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費以及各種補償費用應(yīng)包括在內(nèi)。

（2）如果以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設(shè)配套費等承受者應(yīng)支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟利益。

同時規(guī)定，以協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)，沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，征收機關(guān)可依次按下列兩種方式確定：

①評估價格，由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進行綜合評定，并經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認的價格。

②土地基準地價，由縣以上人民政府公示的土地基準地價。

8.城市維護建設(shè)稅

以納稅人實際繳納的增值稅稅額為計稅依據(jù)，與增值稅同時繳納。

9.教育費附加

以納稅人實際繳納的增值稅稅額為計稅依據(jù)，與增值稅同時繳納。

10.地方教育附加

以納稅人實際繳納的增值稅稅額為計稅依據(jù)，與增值稅同時繳納。

11.防洪工程維護費/水利基金

以納稅人實際繳納的增值稅稅額為計稅依據(jù)，與增值稅同時繳納。

需根據(jù)各地具體規(guī)定決定是否繳納，怎樣繳納。

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