摘要：以房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算的土地增值稅改革能帶來土地市場的嬗變，能彌補地方政府的土地收入，能在某種程度上改變房地產(chǎn)的經(jīng)營模式，卻不能增加普通住房的市場供應(yīng)量與提升普通購房者的利益。

　　關(guān)鍵詞：土地增值；增值稅；土地；改革

　　為了節(jié)約土地資源、降低房地產(chǎn)開發(fā)利潤、抑制投資、穩(wěn)定房價，1820年德國最早開征了土地增值稅。之后，又有英、日等國相繼開征，然而，它的成長發(fā)展歷程并不向財產(chǎn)稅與所得稅那樣一帆風(fēng)順，中間跌宕起伏，至今效果難以發(fā)揮。

　　1987年，我國對城市土地使用制度做出重大改革，在深圳、上海、天津、廣州等城市試點，改過去的指令性計劃撥無償使用為有償出讓、轉(zhuǎn)讓制度，這對強化城市土地管理、促進城市土地的合理利用，充分發(fā)揮效益，保證城市有規(guī)劃地健康發(fā)展發(fā)揮了積極作用。然而之后出現(xiàn)的一些深層次問題如土地供給計劃性不強，成片批租的量過大、價格低；各地盲目設(shè)立開發(fā)區(qū)圈地，大量耕地被占用，開發(fā)利用率低；房地產(chǎn)市場機制不完善，市場行為不規(guī)范，炒風(fēng)過盛直接影響了其作用效果。

　　我國自建國以來，對城市土地長期實行無償?shù)闹噶钚詣澃魏蜔o期限使用的管理制度。改革開放以后，隨著市場經(jīng)濟因素的不斷擴大，以及非公有制經(jīng)濟的快速發(fā)展，加速了房地產(chǎn)開發(fā)的進程，原有的無償使用國家土地的制度逐步向有償使用的方向轉(zhuǎn)化。

　　為了增強對房地產(chǎn)開發(fā)、交易行為的宏觀調(diào)控，抑制土地炒買炒賣，保障國家的土地權(quán)益，規(guī)范國家參與土地增值收益的分配方式，增加財政收入，國務(wù)院于1993年12月13日發(fā)布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，財政部于1995年1月27日頒發(fā)了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》，決定自1994年1月1日起在全國開征土地增值稅，這是我國開征的第一個對土地增值額或土地收益額征收的稅種，深圳市原本是最早實施對土地增值額征稅的城市，后來為了鼓勵、推動房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，對這一稅種長期采取了政策性減免的做法。深圳市出于抑制過高房價，特別是高檔住宅上漲存在著暴利的可能和緩解普通商品房的市場需求很大，但是市場供給不足的矛盾，于2005年11月1日起恢復(fù)征收土地增值稅，目的是通過對高利潤的項目增加稅率，來引導(dǎo)和鼓勵更多的發(fā)展商多開發(fā)普通住房。但恢復(fù)征收一年以來，收效甚微。北京地稅局繼二手房開征土地增值稅后，從今年1月1日起，對新房中的普通住宅征收1%的土地增值稅。此前，普通住宅列在免征土地增值稅的范圍內(nèi)。

　　今年1月16日，國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，規(guī)定：從今年2月1日起，將正式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收30%~60%不等的土地增值稅。具體而言，土地增值稅將以房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。同時，該《通知》也從具體的操作角度，提出了相對清晰的清算條件。這意味著自發(fā)布后擱置了13年房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅從“預(yù)征”繳納現(xiàn)狀正式進入清算狀態(tài)。此利空消息一發(fā)布，股市大受刺激，17日房地產(chǎn)板塊大幅下挫，并帶動大盤跳水。理論分析家的分析再一次刺激了普通老百姓緊繃的神經(jīng)，于是大家歡呼越雀、奔走相告，大有救命稻草降臨到每個人的頭上，光明即將來臨之勢。

　　理論上我們可以認為：土地的供給是缺乏彈性的，在邊際收益遞減規(guī)律的作用下人們對土地的需求量隨著地租的升高而遞減，事實上，由于級差地租的存在，這一規(guī)律在沉疴日久的房地產(chǎn)市場不能完全發(fā)揮作用，而城市房地產(chǎn)賴以存在的土地也會隨著我國城市化進程的加快出現(xiàn)水漲船高的的勢頭。眾所周知，對房價可能會有拉動作用土地增值稅以土地增值為稅基，土地的增值往往在漫長的持有過程中發(fā)生，土地增值稅的征收對象一般是土地使用者、持有者或經(jīng)營者。在征收過程中，各國和地區(qū)均發(fā)現(xiàn)投機者會運用各種手段分散和轉(zhuǎn)移土地增值。我國的土地增值稅并不對土地保有過程征稅，而是對土地開發(fā)階段的增值征稅，也就是說對利潤直接征稅，這一過程基本是2~3年。而從理論上講，正常房價漲幅下，土地增值可能微乎其微。而房價的漲跌最終取決于供求關(guān)系，與住宅開發(fā)成本沒有必然聯(lián)系。在目前總體需求大于供給的條件下，任何稅收都會存在負稅人，土地增值稅清算對房價可能會有拉動作用，但也不能避免房地產(chǎn)商一定不轉(zhuǎn)嫁給消費者。

　　目前土地增值稅的一級稅率為30%，如果開發(fā)商的利潤大幅度減少，房地產(chǎn)開發(fā)投資可能也會受到較大影響，投資少供給就少，可能會進一步抬高房價。恰恰是由于土地增值稅扣除項目包括了土地價格與開發(fā)、配套設(shè)施等成本，反而給開發(fā)商提供了抬高成本的足夠動力。北京中原地產(chǎn)副總經(jīng)理顏光茂以北京為例預(yù)測，由于目前北京地價水平已處于高位，而地價推高房價的趨勢已經(jīng)很明顯，如果更嚴格地征收土地增值稅，高達30%的稅負必將向消費鏈條的末端消費者身上轉(zhuǎn)嫁，推高房價不可避免。

　　宏觀角度來看，土地增值稅作為地稅，是地方政府收入的有力補償。征收土地增值稅對于建立公共財政有利，以稅收方式獲得的財政收入將納入預(yù)算內(nèi)，而不會像以往一樣土地收入在預(yù)算外或者制度外流轉(zhuǎn)，導(dǎo)致中央政府完全無法掌控。此舉也可能使房產(chǎn)商的囤地之風(fēng)有所收斂，甚至有學(xué)者認為會終結(jié)囤地暴利，但我們不能避免地方政府在征稅時繼續(xù)通過或明或暗的優(yōu)惠政策對有關(guān)系的房地產(chǎn)商網(wǎng)開一面，導(dǎo)致征收成本將上升。

　　樂觀的觀點認為：新《通知》要求土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。在這種規(guī)則下，開發(fā)商的稅收籌劃將無用武之地。而此前國內(nèi)各地區(qū)對于土地增值稅部分基本上要求房地產(chǎn)企業(yè)按照預(yù)（銷）售商品房收入1%-2%的比例進行預(yù)征，部分地區(qū)尚未開始預(yù)征，這與通知所強調(diào)的30%-60%的累進稅率，不可同日而語。在土地大幅度升值、利潤高企的情況下，土地增值稅的清算，無疑會給大量開發(fā)商帶來巨大的成本壓力，一個顯而易見的結(jié)果是房地產(chǎn)商的成本將急劇上升，越是以低價獲取大量土地的房地產(chǎn)商其囤積與開發(fā)成本也就越高。在這種情況下，開發(fā)商也不敢貿(mào)然提高房屋售價，因為提價勢必造成增值額的上升，它到一定程度會觸發(fā)更高一級稅率的適用。

　　所以，土地增值稅清算開幕并不會出現(xiàn)人們預(yù)期的那樣出現(xiàn)魚和熊掌兼得的局面，按照以往的房地產(chǎn)行業(yè)邏輯，由于土地增值稅抬高了開發(fā)商的經(jīng)營成本，因此他們會選擇多報抵減成本項目減少征稅額、擴大奢侈住房建筑比例獲取超額利潤回報等方式抵消新政策的不利影響。只要有需求，房地產(chǎn)商就沒必要改變目前的贏利模式。土地增值稅能帶來土地市場的嬗變，能彌補地方政府的土地收入，能在某種程度上改變房地產(chǎn)的經(jīng)營模式，卻不能增加普通住房的市場供應(yīng)量與提升普通購房者的利益?！锻ㄖ分幸?guī)定“開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。”辦公樓、商鋪的出售率一直不如住宅，原因就在于商業(yè)地產(chǎn)往往采用出租或自營的方式。把物業(yè)轉(zhuǎn)化為自有經(jīng)營資產(chǎn)，已經(jīng)成為開發(fā)商的一種選擇，并且有逐年增多的趨勢。土地增值稅清算，可能加劇這種趨勢。土地增值稅清算，可能促使更多的開發(fā)商采用酒店公寓、青年公寓、白領(lǐng)公寓等經(jīng)營模式來避稅，傳統(tǒng)住宅項目投資的比例可能會有所減少。

　　事實上，要讓住房滿足普通購房者的需求，政府需要的是給中低價位商品房的開發(fā)商經(jīng)濟補貼，對交易減稅，是少征甚至停征經(jīng)濟適用房的土地增值稅，是鼓勵民間個人集資建房的努力，是嚴格甄別經(jīng)濟適用房的購買對象。只有如此，才能培育普通住宅市場，盤活存量的房地產(chǎn)資源擴大供應(yīng)量，使房地產(chǎn)商樂于建造普通商品房，并鼓勵房地產(chǎn)領(lǐng)域市場主體的競爭行為沖擊商人對超額利潤的攫取，而所有這些行為的出發(fā)點都是讓利于民、放松對具體市場行為的管制。做到這些政府必須有相應(yīng)的措施，比如頒布明確具體的實施細則，才能保證政府的相關(guān)調(diào)控措施如土地增值稅清算主要由房地產(chǎn)開發(fā)商拿出利潤來支出，而不會轉(zhuǎn)移到房價中，轉(zhuǎn)嫁給房屋購買者。但在當(dāng)前的情況下，來勢洶洶的土地增值稅這支殺手锏，因其直接影響資金鏈條，有可能促使房地產(chǎn)企業(yè)重組與洗牌，也有可能因稅負轉(zhuǎn)嫁而影響交易量，但對于價格，短期內(nèi)卻很難說有實質(zhì)性觸動。對即將走下神壇的土地增值稅，我們的確是想說愛你不容易。