摘要：以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算的土地增值稅改革能帶來(lái)土地市場(chǎng)的嬗變，能彌補(bǔ)地方政府的土地收入，能在某種程度上改變房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式，卻不能增加普通住房的市場(chǎng)供應(yīng)量與提升普通購(gòu)房者的利益。

　　關(guān)鍵詞：土地增值；增值稅；土地；改革

　　為了節(jié)約土地資源、降低房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)、抑制投資、穩(wěn)定房?jī)r(jià)，1820年德國(guó)最早開征了土地增值稅。之后，又有英、日等國(guó)相繼開征，然而，它的成長(zhǎng)發(fā)展歷程并不向財(cái)產(chǎn)稅與所得稅那樣一帆風(fēng)順，中間跌宕起伏，至今效果難以發(fā)揮。

　　1987年，我國(guó)對(duì)城市土地使用制度做出重大改革，在深圳、上海、天津、廣州等城市試點(diǎn)，改過(guò)去的指令性計(jì)劃撥無(wú)償使用為有償出讓、轉(zhuǎn)讓制度，這對(duì)強(qiáng)化城市土地管理、促進(jìn)城市土地的合理利用，充分發(fā)揮效益，保證城市有規(guī)劃地健康發(fā)展發(fā)揮了積極作用。然而之后出現(xiàn)的一些深層次問(wèn)題如土地供給計(jì)劃性不強(qiáng)，成片批租的量過(guò)大、價(jià)格低；各地盲目設(shè)立開發(fā)區(qū)圈地，大量耕地被占用，開發(fā)利用率低；房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制不完善，市場(chǎng)行為不規(guī)范，炒風(fēng)過(guò)盛直接影響了其作用效果。

　　我國(guó)自建國(guó)以來(lái)，對(duì)城市土地長(zhǎng)期實(shí)行無(wú)償?shù)闹噶钚詣澃魏蜔o(wú)期限使用的管理制度。改革開放以后，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)因素的不斷擴(kuò)大，以及非公有制經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，加速了房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)程，原有的無(wú)償使用國(guó)家土地的制度逐步向有償使用的方向轉(zhuǎn)化。

　　為了增強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)、交易行為的宏觀調(diào)控，抑制土地炒買炒賣，保障國(guó)家的土地權(quán)益，規(guī)范國(guó)家參與土地增值收益的分配方式，增加財(cái)政收入，國(guó)務(wù)院于1993年12月13日發(fā)布了《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》，財(cái)政部于1995年1月27日頒發(fā)了《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》，決定自1994年1月1日起在全國(guó)開征土地增值稅，這是我國(guó)開征的第一個(gè)對(duì)土地增值額或土地收益額征收的稅種，深圳市原本是最早實(shí)施對(duì)土地增值額征稅的城市，后來(lái)為了鼓勵(lì)、推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，對(duì)這一稅種長(zhǎng)期采取了政策性減免的做法。深圳市出于抑制過(guò)高房?jī)r(jià)，特別是高檔住宅上漲存在著暴利的可能和緩解普通商品房的市場(chǎng)需求很大，但是市場(chǎng)供給不足的矛盾，于2005年11月1日起恢復(fù)征收土地增值稅，目的是通過(guò)對(duì)高利潤(rùn)的項(xiàng)目增加稅率，來(lái)引導(dǎo)和鼓勵(lì)更多的發(fā)展商多開發(fā)普通住房。但恢復(fù)征收一年以來(lái)，收效甚微。北京地稅局繼二手房開征土地增值稅后，從今年1月1日起，對(duì)新房中的普通住宅征收1%的土地增值稅。此前，普通住宅列在免征土地增值稅的范圍內(nèi)。

　　今年1月16日，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，規(guī)定：從今年2月1日起，將正式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收30%~60%不等的土地增值稅。具體而言，土地增值稅將以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。同時(shí)，該《通知》也從具體的操作角度，提出了相對(duì)清晰的清算條件。這意味著自發(fā)布后擱置了13年房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅從“預(yù)征”繳納現(xiàn)狀正式進(jìn)入清算狀態(tài)。此利空消息一發(fā)布，股市大受刺激，17日房地產(chǎn)板塊大幅下挫，并帶動(dòng)大盤跳水。理論分析家的分析再一次刺激了普通老百姓緊繃的神經(jīng)，于是大家歡呼越雀、奔走相告，大有救命稻草降臨到每個(gè)人的頭上，光明即將來(lái)臨之勢(shì)。

　　理論上我們可以認(rèn)為：土地的供給是缺乏彈性的，在邊際收益遞減規(guī)律的作用下人們對(duì)土地的需求量隨著地租的升高而遞減，事實(shí)上，由于級(jí)差地租的存在，這一規(guī)律在沉疴日久的房地產(chǎn)市場(chǎng)不能完全發(fā)揮作用，而城市房地產(chǎn)賴以存在的土地也會(huì)隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快出現(xiàn)水漲船高的的勢(shì)頭。眾所周知，對(duì)房?jī)r(jià)可能會(huì)有拉動(dòng)作用土地增值稅以土地增值為稅基，土地的增值往往在漫長(zhǎng)的持有過(guò)程中發(fā)生，土地增值稅的征收對(duì)象一般是土地使用者、持有者或經(jīng)營(yíng)者。在征收過(guò)程中，各國(guó)和地區(qū)均發(fā)現(xiàn)投機(jī)者會(huì)運(yùn)用各種手段分散和轉(zhuǎn)移土地增值。我國(guó)的土地增值稅并不對(duì)土地保有過(guò)程征稅，而是對(duì)土地開發(fā)階段的增值征稅，也就是說(shuō)對(duì)利潤(rùn)直接征稅，這一過(guò)程基本是2~3年。而從理論上講，正常房?jī)r(jià)漲幅下，土地增值可能微乎其微。而房?jī)r(jià)的漲跌最終取決于供求關(guān)系，與住宅開發(fā)成本沒有必然聯(lián)系。在目前總體需求大于供給的條件下，任何稅收都會(huì)存在負(fù)稅人，土地增值稅清算對(duì)房?jī)r(jià)可能會(huì)有拉動(dòng)作用，但也不能避免房地產(chǎn)商一定不轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。

　　目前土地增值稅的一級(jí)稅率為30%，如果開發(fā)商的利潤(rùn)大幅度減少，房地產(chǎn)開發(fā)投資可能也會(huì)受到較大影響，投資少供給就少，可能會(huì)進(jìn)一步抬高房?jī)r(jià)。恰恰是由于土地增值稅扣除項(xiàng)目包括了土地價(jià)格與開發(fā)、配套設(shè)施等成本，反而給開發(fā)商提供了抬高成本的足夠動(dòng)力。北京中原地產(chǎn)副總經(jīng)理顏光茂以北京為例預(yù)測(cè)，由于目前北京地價(jià)水平已處于高位，而地價(jià)推高房?jī)r(jià)的趨勢(shì)已經(jīng)很明顯，如果更嚴(yán)格地征收土地增值稅，高達(dá)30%的稅負(fù)必將向消費(fèi)鏈條的末端消費(fèi)者身上轉(zhuǎn)嫁，推高房?jī)r(jià)不可避免。

　　宏觀角度來(lái)看，土地增值稅作為地稅，是地方政府收入的有力補(bǔ)償。征收土地增值稅對(duì)于建立公共財(cái)政有利，以稅收方式獲得的財(cái)政收入將納入預(yù)算內(nèi)，而不會(huì)像以往一樣土地收入在預(yù)算外或者制度外流轉(zhuǎn)，導(dǎo)致中央政府完全無(wú)法掌控。此舉也可能使房產(chǎn)商的囤地之風(fēng)有所收斂，甚至有學(xué)者認(rèn)為會(huì)終結(jié)囤地暴利，但我們不能避免地方政府在征稅時(shí)繼續(xù)通過(guò)或明或暗的優(yōu)惠政策對(duì)有關(guān)系的房地產(chǎn)商網(wǎng)開一面，導(dǎo)致征收成本將上升。

　　樂觀的觀點(diǎn)認(rèn)為：新《通知》要求土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。在這種規(guī)則下，開發(fā)商的稅收籌劃將無(wú)用武之地。而此前國(guó)內(nèi)各地區(qū)對(duì)于土地增值稅部分基本上要求房地產(chǎn)企業(yè)按照預(yù)（銷）售商品房收入1%-2%的比例進(jìn)行預(yù)征，部分地區(qū)尚未開始預(yù)征，這與通知所強(qiáng)調(diào)的30%-60%的累進(jìn)稅率，不可同日而語(yǔ)。在土地大幅度升值、利潤(rùn)高企的情況下，土地增值稅的清算，無(wú)疑會(huì)給大量開發(fā)商帶來(lái)巨大的成本壓力，一個(gè)顯而易見的結(jié)果是房地產(chǎn)商的成本將急劇上升，越是以低價(jià)獲取大量土地的房地產(chǎn)商其囤積與開發(fā)成本也就越高。在這種情況下，開發(fā)商也不敢貿(mào)然提高房屋售價(jià)，因?yàn)樘醿r(jià)勢(shì)必造成增值額的上升，它到一定程度會(huì)觸發(fā)更高一級(jí)稅率的適用。

　　所以，土地增值稅清算開幕并不會(huì)出現(xiàn)人們預(yù)期的那樣出現(xiàn)魚和熊掌兼得的局面，按照以往的房地產(chǎn)行業(yè)邏輯，由于土地增值稅抬高了開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)成本，因此他們會(huì)選擇多報(bào)抵減成本項(xiàng)目減少征稅額、擴(kuò)大奢侈住房建筑比例獲取超額利潤(rùn)回報(bào)等方式抵消新政策的不利影響。只要有需求，房地產(chǎn)商就沒必要改變目前的贏利模式。土地增值稅能帶來(lái)土地市場(chǎng)的嬗變，能彌補(bǔ)地方政府的土地收入，能在某種程度上改變房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式，卻不能增加普通住房的市場(chǎng)供應(yīng)量與提升普通購(gòu)房者的利益?！锻ㄖ分幸?guī)定“開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。”辦公樓、商鋪的出售率一直不如住宅，原因就在于商業(yè)地產(chǎn)往往采用出租或自營(yíng)的方式。把物業(yè)轉(zhuǎn)化為自有經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)，已經(jīng)成為開發(fā)商的一種選擇，并且有逐年增多的趨勢(shì)。土地增值稅清算，可能加劇這種趨勢(shì)。土地增值稅清算，可能促使更多的開發(fā)商采用酒店公寓、青年公寓、白領(lǐng)公寓等經(jīng)營(yíng)模式來(lái)避稅，傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目投資的比例可能會(huì)有所減少。

　　事實(shí)上，要讓住房滿足普通購(gòu)房者的需求，政府需要的是給中低價(jià)位商品房的開發(fā)商經(jīng)濟(jì)補(bǔ)貼，對(duì)交易減稅，是少征甚至停征經(jīng)濟(jì)適用房的土地增值稅，是鼓勵(lì)民間個(gè)人集資建房的努力，是嚴(yán)格甄別經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買對(duì)象。只有如此，才能培育普通住宅市場(chǎng)，盤活存量的房地產(chǎn)資源擴(kuò)大供應(yīng)量，使房地產(chǎn)商樂于建造普通商品房，并鼓勵(lì)房地產(chǎn)領(lǐng)域市場(chǎng)主體的競(jìng)爭(zhēng)行為沖擊商人對(duì)超額利潤(rùn)的攫取，而所有這些行為的出發(fā)點(diǎn)都是讓利于民、放松對(duì)具體市場(chǎng)行為的管制。做到這些政府必須有相應(yīng)的措施，比如頒布明確具體的實(shí)施細(xì)則，才能保證政府的相關(guān)調(diào)控措施如土地增值稅清算主要由房地產(chǎn)開發(fā)商拿出利潤(rùn)來(lái)支出，而不會(huì)轉(zhuǎn)移到房?jī)r(jià)中，轉(zhuǎn)嫁給房屋購(gòu)買者。但在當(dāng)前的情況下，來(lái)勢(shì)洶洶的土地增值稅這支殺手锏，因其直接影響資金鏈條，有可能促使房地產(chǎn)企業(yè)重組與洗牌，也有可能因稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁而影響交易量，但對(duì)于價(jià)格，短期內(nèi)卻很難說(shuō)有實(shí)質(zhì)性觸動(dòng)。對(duì)即將走下神壇的土地增值稅，我們的確是想說(shuō)愛你不容易。