房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。目前，房地產(chǎn)行業(yè)在中國(guó)的經(jīng)濟(jì)中地位是毋庸置疑的。之所以如此，不僅是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)帶動(dòng)建材、裝修、家具等各個(gè)行業(yè)的發(fā)展；同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收占整個(gè)國(guó)家收入的比重也是別的行業(yè)都無(wú)法比擬的。但是，房地產(chǎn)行業(yè)也是偷漏稅非常嚴(yán)重的行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)偷稅嚴(yán)重的產(chǎn)生原因主要有以下幾個(gè)方面：

　　首先，是房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)復(fù)雜、環(huán)節(jié)多，難以核查。房地產(chǎn)有從項(xiàng)目立項(xiàng)、獲取土地、融資、規(guī)劃、施工、銷售、物業(yè)管理等眾多環(huán)節(jié)。而且，房地產(chǎn)行業(yè)工期長(zhǎng)、會(huì)計(jì)核算特殊導(dǎo)致偷稅手段專業(yè)，很難查取相關(guān)證據(jù)。

　　其次，偷稅所受到的實(shí)際處罰過輕，開發(fā)商仍有利可圖。按照我國(guó)《稅收征管法》第六十三條規(guī)定：“對(duì)于納稅人偷稅的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。”“百分之五十以上五倍以下”給與的自由裁量權(quán)較大，實(shí)際中多數(shù)都以“百分之五十”的下限進(jìn)行處罰。這對(duì)于收益率極高的房地產(chǎn)行業(yè)簡(jiǎn)直是九牛一毛，不足以使企業(yè)產(chǎn)生敬畏心里。

　　最后，是開發(fā)商對(duì)貪污腐敗成本轉(zhuǎn)嫁的需要。由于行業(yè)“潛規(guī)則”，開發(fā)商早期投入的“資本”不能在正常的賬務(wù)中進(jìn)行處理，因此，便千方百計(jì)虛開發(fā)票，將非正當(dāng)支出列入開發(fā)成本，造成《稅收征管法》第六十三條所述的“納稅人偽造、變?cè)?、隱匿、擅自銷毀賬簿、記賬憑證，或者在賬簿上多列支出或者不列、少列收入的偷稅形式。

　　房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的稅收種類較多，主要有：營(yíng)業(yè)稅稅率5%（建筑業(yè)和轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)）、土地增值稅稅率（四檔累進(jìn)稅率）、城建稅稅率7%、5%、1%、教育費(fèi)附加稅率3%、印花稅稅率0.5‰、企業(yè)所得稅，法定稅率25%、個(gè)人所得稅（9檔累進(jìn)稅率）、土地使用稅、房產(chǎn)稅、車船使用稅等11種。各種稅收的征收都按相關(guān)的法規(guī)和條例來(lái)執(zhí)行。但主要稅種如營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅的計(jì)稅基礎(chǔ)都是收益。因此房地產(chǎn)行業(yè)偷稅主要集中以下幾個(gè)方面：

　?。ㄒ唬╇[瞞收入。隱瞞收入是房地產(chǎn)行業(yè)主要的偷稅手段之一，企業(yè)可以借此大幅度減少納稅基礎(chǔ)。隱瞞收入的具體表象有：銷售收入確認(rèn)不及時(shí)，少列收入坐支現(xiàn)金，對(duì)銀行的按揭款不及時(shí)入賬，或?qū)唇铱钣?jì)入借款科目。有的將實(shí)現(xiàn)的收入長(zhǎng)期掛在往來(lái)科目延期結(jié)轉(zhuǎn)。

　　（二）擠占、多提、虛列成本是房地產(chǎn)企業(yè)偷稅的另一主要手段。其典型的做法是房地產(chǎn)開發(fā)商和建筑商相互勾結(jié)，有預(yù)謀、有目的、有步驟地通過先與承建方編造虛假合同，再讓承建方多開建筑安裝發(fā)票的手段，人為地提高造價(jià)，增大建安成本，以少繳企業(yè)所得稅。

　?。ㄈ?huì)計(jì)資料混亂、財(cái)務(wù)核算不規(guī)范。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)工期長(zhǎng)，與建安企業(yè)結(jié)算不及時(shí)。造成未售房面積，收入未轉(zhuǎn)但成本已提前列支，即收入和成本不配比無(wú)法真實(shí)反映企業(yè)盈虧。

　　房地產(chǎn)業(yè)主要稅種中，營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)，向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。而企業(yè)所得稅的計(jì)稅依據(jù)的應(yīng)納稅所得額是以企業(yè)利潤(rùn)為主要依據(jù)進(jìn)行調(diào)增和調(diào)減的。很顯然，房地產(chǎn)業(yè)三種主要稅種的征收都與收益有關(guān)，因此對(duì)收益相關(guān)項(xiàng)目的審計(jì)是房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收審計(jì)的重點(diǎn)，其主要集中在收入和支出項(xiàng)目?jī)煞矫妫唧w審計(jì)方法如下：

　?。ㄒ唬┦杖氲膶徲?jì)。收入審計(jì)的重點(diǎn)有“經(jīng)營(yíng)收入”、“其他業(yè)務(wù)收入”、“預(yù)收賬款”、“應(yīng)收賬款”及“其他應(yīng)收（付）”等往來(lái)科目。特別注意幾下問題的審查：

　　1.審查“經(jīng)營(yíng)收入”明細(xì)賬，并與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、記賬憑證、原始憑證相核對(duì)，查看有無(wú)分解房地產(chǎn)收入或隱瞞收入情況；對(duì)應(yīng)審查“開發(fā)產(chǎn)品”明細(xì)賬并與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、記賬憑證、原始憑證相核對(duì)，查看開發(fā)企業(yè)有無(wú)將取得的實(shí)物收入直接計(jì)入“固定資產(chǎn)、”原材料“等賬戶，隱匿銷售收入；審查”預(yù)收賬款“、”應(yīng)收賬款“及”其他應(yīng)收（付）“等科目并與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、記賬憑證、原始憑證相核對(duì)，查看是否將收入掛賬，不及時(shí)申報(bào)納稅。

　　2.審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的購(gòu)房訂金，是否存在不做收入，不申報(bào)納稅的情況。《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的第二十五條規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天”。很多企業(yè)以銷售沒有實(shí)現(xiàn)為由，不將收取的預(yù)收款或定金及時(shí)申報(bào)。

　　3.審查購(gòu)房及購(gòu)房人變更姓名的各種手續(xù)費(fèi)、因超過協(xié)議交款期限而扣繳的購(gòu)房定金收入、企業(yè)管理部門對(duì)其所屬的房產(chǎn)收取的房租收入、小區(qū)服務(wù)費(fèi)、場(chǎng)組等是否做應(yīng)稅收入進(jìn)行申報(bào)。

　　4.審查房地開發(fā)企業(yè)是否人為分解售房收入的現(xiàn)象。例如：某開發(fā)商銷售一單元售價(jià)是45萬(wàn)元/套，收款時(shí)卻分別使用收據(jù)、發(fā)票等向買主收取：水電費(fèi)0.8萬(wàn)元（該費(fèi)用為水電部門向施工單位收取的設(shè)施配套費(fèi)，應(yīng)列入工程成本，不應(yīng)在價(jià)外向客戶收?。?，二次裝修5萬(wàn)元（虛列項(xiàng)目），這樣房?jī)r(jià)就減為39.2萬(wàn)元，從而達(dá)到偷稅的目的。

　　5.特別注意有出租房、周轉(zhuǎn)房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審查。因?yàn)樯唐贩?、出租房和周轉(zhuǎn)房三者之間的用途很不穩(wěn)定，如果銷售市場(chǎng)疲軟，可將商品房對(duì)外出租；如果銷售市場(chǎng)看好，出租房可變?yōu)樯唐贩夸N售。商品房暫時(shí)未出售前，可臨時(shí)用作安置拆遷戶，拆遷戶回遷或安置完畢，周轉(zhuǎn)房可用作出租或銷售。在審查時(shí)要注意三者之間的增減變化，查看出租或銷售收入是否計(jì)入“經(jīng)營(yíng)收入”，是否存在將出租房、周轉(zhuǎn)房銷售后直接沖減出租房、周轉(zhuǎn)房所發(fā)生的攤銷費(fèi)和改裝修費(fèi)等。

　?。ǘ┏杀炯捌陂g費(fèi)用的審計(jì)。開發(fā)成本和期間費(fèi)用的審查是確定企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額和土地增值稅扣除項(xiàng)目的關(guān)鍵。在審計(jì)開發(fā)成本和期間費(fèi)用時(shí)，首先要了解企業(yè)有關(guān)成本控制的內(nèi)部管理體系是否合理。以確定企業(yè)成本核算的可依賴程度，然后根據(jù)可依賴程度不同，組建審計(jì)小組進(jìn)行審查。成本審查具體有以下方面：

　　1.取得土地使用權(quán)所支付金額是否準(zhǔn)確。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有的土地一種是為自己建造辦公房、職工宿舍等，這部分土地使用權(quán)應(yīng)列為企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售產(chǎn)品時(shí)，開發(fā)產(chǎn)品使用范圍內(nèi)的土地使有權(quán)也隨同轉(zhuǎn)讓，這部分成本才能作為企業(yè)所得稅和土地增值稅的扣除項(xiàng)目。可審查“開發(fā)成本”借方發(fā)生額，對(duì)照支付費(fèi)用的原始憑證，看其費(fèi)用支出的合法性、有無(wú)不屬于土地使用權(quán)的費(fèi)用混入的情況。

　　2.公共設(shè)施配套費(fèi)應(yīng)包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施配套發(fā)生的支出。審查時(shí)注意企業(yè)是否按規(guī)定時(shí)間調(diào)整預(yù)提費(fèi)用賬戶。房地產(chǎn)企業(yè)成本的轉(zhuǎn)銷期以開發(fā)小區(qū)的建設(shè)期為準(zhǔn)，在此期間成本的轉(zhuǎn)銷通過主管財(cái)政部門審查批準(zhǔn)后，才能通過預(yù)提方式進(jìn)行，在小區(qū)全部正式竣工結(jié)算時(shí)調(diào)整預(yù)提費(fèi)用。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般先建住宅，后建配套設(shè)施，使得已售開發(fā)產(chǎn)品的配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，無(wú)法按實(shí)際實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)和分?jǐn)偂Ｒ虼?，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可按未配套設(shè)施概算為基數(shù)，計(jì)算已出售住宅應(yīng)負(fù)擔(dān)的數(shù)額，一預(yù)提方式計(jì)入住宅成本。3.開發(fā)間接費(fèi)審查。開發(fā)間接費(fèi)是指企業(yè)直接組織管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、福利費(fèi)、折舊、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。可審查“開發(fā)成本”、“開發(fā)間接費(fèi)”、“應(yīng)付賬款—應(yīng)付工程款”、“庫(kù)存材料”、“預(yù)提費(fèi)用”、“開發(fā)產(chǎn)品”等科目，結(jié)合有關(guān)明細(xì)賬和原始憑證，核對(duì)費(fèi)用發(fā)生的真實(shí)性和列支的合法性；審查是否按權(quán)責(zé)發(fā)生制和收入與成本費(fèi)用相配比的原則。

　　4.其他土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建造安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等主要審查是否按財(cái)務(wù)制度規(guī)定的項(xiàng)目進(jìn)行歸集和核算。

　　房地產(chǎn)行業(yè)近幾年都被列入稅務(wù)大檢查的重要行業(yè)，該行業(yè)的稅務(wù)審計(jì)結(jié)果直接增加財(cái)政收入，更重要的是稅務(wù)審計(jì)通過揭露和制止、處罰等手段，來(lái)制約房地產(chǎn)行業(yè)中各種不規(guī)范和消極的因素，打擊稅收犯罪以進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序的健康運(yùn)行。