筆者所在公司是一家專門從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，在2001年度會計報表年度審計中，會計師事務所主審會計師（以下簡稱主審會計師）對公司的兩項會計處理方法提出了調(diào)整意見。而筆者認為，主審會計師的調(diào)整意見值得商榷。

　　執(zhí)行《企業(yè)會計制度》后，房地產(chǎn)企業(yè)商品房銷售收入應如何確認？

　　在執(zhí)行《企業(yè)會計制度》以前，在商品房銷售收入確認方面，筆者所在公司根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》和財政部有關補充規(guī)定制定了商品房銷售收入確認的具體標準，將同時滿足以下三項條件的商品房銷售確認為當期銷售收入：①商品房已經(jīng)通過竣工驗收，具備入住條件。這種驗收可以是政府部門組織的，也可以是開發(fā)商自己組織并經(jīng)政府有關部門備案的，具體根據(jù)當?shù)卣敃r的管理規(guī)定而定；②購房業(yè)主已經(jīng)與發(fā)展商簽訂了商品房買賣合同并已經(jīng)交清了首期購房款；③購房業(yè)主已經(jīng)對所購商品房進行驗收并且已經(jīng)辦妥了商品房移交手續(xù)。執(zhí)行《企業(yè)會計制度》和新的企業(yè)會計準則以后，公司繼續(xù)沿用了上述收入確認標準。

　　但是，由于公司商品房預售工作進展比較順利，收取了大量的預收房款，且很多預收款在預售（簽訂商品房買賣合同）當年就已全額收清，而該等預售商品房的竣工移交一般要跨年度才可以完成。對于該等已經(jīng)收清全額房款但尚未辦理竣工驗收和移交手續(xù)的商品房預售是否應在預售當年即確認收入，我們與主審會計師發(fā)生了嚴重意見分歧。主審會計師依據(jù)《企業(yè)會計制度》和《企業(yè)會計準則—收入》認為，該等商品房預售在預售當年即應確認收入；而我們認為，公司的收入確認標準與《企業(yè)會計制度》和新的企業(yè)會計準則并不矛盾，可以繼續(xù)沿用，預售收入應在竣工移交后才能確認為收入。

　　主審會計師要求確認收入的理由是：根據(jù)《企業(yè)會計制度》和《企業(yè)會計準則—收入》規(guī)定的收入確認條件：①預售商品房的法定所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移。根據(jù)國務院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定，發(fā)展商與購房業(yè)主簽訂預售商品房買賣合同后應在30日內(nèi)到政府房地產(chǎn)管理部門備案，買賣合同一經(jīng)備案，發(fā)展商在法律上即喪失對該商品房的獨立處置權(quán)，商品房所有權(quán)上的主要風險和報酬即已轉(zhuǎn)移給購房業(yè)主。②與預售商品房交易相關的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)。因為該收的房款發(fā)展商已全額收回。③相關的收入和成本能夠可靠地計量。根據(jù)商品房買賣合同和實際已全額收回房款，預售商品房交易的收入能可靠地計量；根據(jù)發(fā)展商與建筑承包商已簽訂的建筑施工合同，預售商品房的建造成本也能可靠地預計。另外，雖然預售商品房尚未移交，但銷售環(huán)節(jié)需要做的主要工作已經(jīng)全部完成，根據(jù)實質(zhì)重于形式的會計核算基本原則，預售商品房的收入也應該在預售年度予以確認。

　　筆者認為主審會計師的觀點是值得商榷的?！镀髽I(yè)會計制度-會計科目和會計報表》在“主營業(yè)務收入”科目使用說明第三條第八款中明確規(guī)定：“在房地產(chǎn)銷售中，……以下屬于法定所有權(quán)轉(zhuǎn)移后，所有權(quán)上的風險和報酬尚未轉(zhuǎn)移的情況：1.賣方根據(jù)合同規(guī)定，仍有責任實施重大行動，例如工程尚未完工。在這種情況下，企業(yè)應在實施的重大行動完成時確認收入。2.合同存在重大不確定因素，如買方有退貨選擇權(quán)的銷售。企業(yè)應在這些不確定因素消失后確認收入。3.……”。首先，在預售商品房買賣合同中，交樓條件是必備條款，而通過竣工驗收往往是最基本的條件，可能沒有哪個購房業(yè)主會接受沒有竣工的商品房。由此可見，沒有完工的商品房是不能確認收入的。其次，預售商品房買賣合同一般都規(guī)定如果實際移交的商品房與買賣合同的約定有較大出入的，購房業(yè)主是有退貨選擇權(quán)的。對于未辦理移交驗收手續(xù)的預售商品房而言，退貨的因素并未消除，因此，未辦理驗收移交手續(xù)的預售商品房是不宜確認收入的。第三，在《企業(yè)會計制度》和《企業(yè)會計準則—收入》規(guī)定的確認收入的四項條件中，上述商品房預售只滿足了三項，還有一項關于商品房的繼續(xù)管理權(quán)和繼續(xù)控制權(quán)的條件還沒有滿足。在預售商品房尚未移交以前，發(fā)展商對預售商品房還擁有繼續(xù)管理權(quán)，還在繼續(xù)對已預售商品房實施控制。根據(jù)國務院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定，商品房開發(fā)投入的開發(fā)建設資金達到工程建設總投資的25%即可拿到商品房預售許可證，拿到預售許可證即可簽訂預售商品房買賣合同和收清全額房款。因而拿到商品房預售許可證距離工程竣工及移交商品房給購房業(yè)主從時間方面看往往少則相距幾個月，多則相距一兩年，從工程建設內(nèi)容方面看往往尚需經(jīng)過主體封頂、內(nèi)部間隔、水電氣通訊安裝和裝修裝飾等工序。總之，此時距離將商品房移交給購房業(yè)主的時間還比較遙遠，發(fā)展商要做的工作量往往還非常之大，存在的不確定因素還非常之多，還可能出現(xiàn)一些必須要由發(fā)展商來承擔的風險（如重大質(zhì)量事故等），要可靠預計預售商品房建造成本的難度也還很大，發(fā)展商還有責任對商品房實施繼續(xù)管理權(quán)，商品房銷售交易并沒有完成，風險并沒有完全轉(zhuǎn)移，成本尚不能可靠計量，所以不具備確認商品房銷售收入的條件。第四，進行會計制度改革，實施《企業(yè)會計制度》的初衷之一是提高會計信息質(zhì)量，抑制會計造假，如果不將商品房竣工移交作為確認收入的必要條件，可能會給一些企業(yè)人為調(diào)節(jié)利潤、編造虛假會計信息提供機會，比如將實際上已經(jīng)（或可能要）爛尾的預售商品房款確認為收入等，所以應將商品房通過竣工驗收并與業(yè)主辦妥移交驗收手續(xù)作為確認商品房銷售收入的必要條件之一。

　　二、商品房銷售稅金及附加應當如何核算？

　　根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十八條“納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采用預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天”的規(guī)定，商品房銷售稅金（為敘述方便，本文將銷售商品房應繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加統(tǒng)稱為銷售稅金）應當在收到售樓款的當期根據(jù)實際收款金額和適用稅率計算繳納；對于預收的售樓款，不管與其相關的商品房銷售收入在收款當期是否實現(xiàn)以及最終能否實現(xiàn)，都要在預收到售樓款的當期計算繳納銷售稅金。對于這部分銷售稅金筆者所在公司是通過“待攤費用”科目核算的。即在計提當期應繳納的銷售稅金時，根據(jù)當期收款金額和適用稅率計算的應繳納的銷售稅金金額借記“待攤費用-待攤營業(yè)稅”等科目，貸記“應交稅金-應交營業(yè)稅”等科目；在繳納當期應繳納的銷售稅金時，根據(jù)當期應繳納稅金金額借記“應交稅金-應交營業(yè)稅”等科目，貸記“銀行存款”等科目；在分攤當期商品房銷售收入應分攤的銷售稅金時，根據(jù)當期商品房銷售收入應分攤的銷售稅金金額借記“主營業(yè)務稅金及附加”科目，貸記“待攤費用-待攤營業(yè)稅”等科目。

　　主審會計師認為銷售稅金不應通過“待攤費用”科目核算。認為銷售稅金不是“待攤”而應該是“預交”的概念，只使用“應交稅金”科目核算即可。即在計提繳納當期應繳納的銷售稅金時，根據(jù)當期收款金額和適用稅率計算的應繳納的銷售稅金金額借記“應交稅金-應交營業(yè)稅”等科目，貸記“銀行存款”等科目；在分攤當期商品房銷售收入應分攤的銷售稅金時，根據(jù)當期商品房銷售收入應分攤的銷售稅金金額借記“主營業(yè)務稅金及附加”科目，貸記“應交稅金-應交營業(yè)稅”等科目即可。其理由是：①待攤費用科目不能核算預交稅金，預交稅金只能通過應交稅金科目核算。②銷售稅金最終是以銷售收入為計算依據(jù)的，正如預繳的企業(yè)所得稅一樣，預收售樓款在收款當期即繳納的稅金屬預交性質(zhì)，不是應交性質(zhì)，因此余額不應反映在“應交稅金-應交營業(yè)稅”等科目的貸方，而應反映在借方，以明確其預交性質(zhì)。③將預交的稅金列入待攤費用，虛增了企業(yè)資產(chǎn)。

　　筆者認為，主審會計師的調(diào)整理由是值得商榷的。首先預收售樓款在收款當期繳納的銷售稅金是應交稅金，不是預交稅金。依法核算不能只依財務和會計方面的“法”，同時也要依稅務方面的“法”。根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十八條的規(guī)定，發(fā)展商在收到售樓款的當天，其納稅義務即已經(jīng)存在，即應該繳納銷售稅金，其繳納的稅金即是應交稅金，而不是所謂預交稅金。從《企業(yè)會計制度》關于“待攤費用”科目的使用說明來看，似乎找不出有不能核算稅金的內(nèi)容。至于虛增企業(yè)資產(chǎn)問題，如果采用預交稅金的核算方法，由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)“應交稅金-應交營業(yè)稅”等科目余額一般都是在借方，這同樣會出現(xiàn)虛減企業(yè)負債的問題。并且這樣不能反映企業(yè)同稅務機關的實際結(jié)算關系，給人造成企業(yè)不欠稅務機關稅金、反而是稅務機關應退企業(yè)稅金的錯覺。假如某房地產(chǎn)企業(yè)當期實際收到售樓款4000萬元，確認商品房銷售收入2000萬元，期末預收售樓款余額為8000萬元，應收售樓款余額1000萬元。如果采用待攤費用方法核算，則企業(yè)期末“待攤費用-待攤營業(yè)稅”科目余額應為借方350萬元，“應交稅金-應交營業(yè)稅”科目余額則應為貸方200萬元，反映企業(yè)期末實際應該向稅務機關繳納的營業(yè)稅金額為200萬元，真實地反映了企業(yè)的納稅義務。如果采用所謂預交稅金方法核算，則企業(yè)期末“應交稅金-應交營業(yè)稅”科目的余額應為借方350萬元，該金額并不反映企業(yè)期末實際應繳納的營業(yè)稅金額，反而給人造成錯覺，以為稅務機關應給企業(yè)退回營業(yè)稅350萬元，不能真實地反映企業(yè)的納稅義務。由此可見，就商品房銷售稅金核算而言，待攤費用法是一種比預交稅金法更好的核算方法。