對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，建筑面積是一個多種含義的專業(yè)名詞，在不同的項目中具有不同的用法，然而對我們進行財稅核算的人員來說，要求的是準確理解與把控，如果不能準確核算，那么將預(yù)示著我們的稅收繳納會出現(xiàn)差錯或存在風險。

一、 什么是規(guī)劃建設(shè)用地面積？

規(guī)劃建設(shè)用地面積是指項目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建筑區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物所占面積、運動場地等等。是按土地使用的主要性質(zhì)劃分的各種建設(shè)用地的面積。

例如：某房地產(chǎn)企業(yè)購買一塊地,但由于市政或其他原因需要占用一些土地,如：市政道路、路邊高壓線等,根據(jù)國家規(guī)定需要退出多少米才能建房，因此土地證面積并不一定是建設(shè)用地面積,土地證面積減去不能用的面積后就是規(guī)劃建設(shè)凈用地面積。

二、 什么是總建筑面積？

總建筑面積是指在建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以下各層建筑面積之總和。簡單的說，就是建筑物各層的水平投影面積的總和。

三、 什么是可售建筑面積？

可售建筑面積就是取得了《商品房預(yù)售許可證》、可以進行預(yù)售和銷售的商品房面積，是經(jīng)過批準預(yù)售的面積，包括已經(jīng)預(yù)售和正在預(yù)售的商品房面積。

四、 什么是房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積？

房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，即計容積率地上建筑面積，不包括地下車位建筑面積和銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。

計容積率地上建筑面積，一般情況下是指可以出售的總建筑面積，還包括可以申報產(chǎn)權(quán)的部份地下建筑面積(車庫或停車位)

五、 與“增值稅”有關(guān)的“建筑面積”？

（一）房地產(chǎn)項目可供銷售“建筑面積”，怎么理解?

房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指計容積率地上建筑面積，即房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積以及地下車位建筑面積。

（二）當期銷售房地產(chǎn)項目“建筑面積”，怎么理解?

當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。

（三）當期銷售“建筑面積”允許扣除的土地價款，怎么計算?

當期允許扣除的土地價款=(當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積)×支付的土地價款

六、 與“房產(chǎn)稅”有關(guān)的“建筑面積”？

（一）如何根據(jù)房產(chǎn)“建筑面積”，確定土地原值面積?

對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。

（二）哪些業(yè)務(wù)可以根據(jù)“建筑面積”，免征房產(chǎn)稅?

對自供熱單位，按向居民供熱“建筑面積”占“總供熱建筑面積”的比例計算免征供熱所使用的廠房及土地的房產(chǎn)稅。

七、 與“土地增值稅”有關(guān)的“建筑面積”？

（一）已轉(zhuǎn)讓“建筑面積”達到多少?主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算。

已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

（二）清算后，轉(zhuǎn)讓或銷售房產(chǎn)對應(yīng)的“建筑面積”成本費用，如何確認?

在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

八、 與“城鎮(zhèn)土地使用稅”有關(guān)的“建筑面積”？

（一）對自供熱單位，按向居民供熱“建筑面積”占“總供熱建筑面積”的比例計算免征供熱所使用的廠房及土地的城鎮(zhèn)土地使用稅。

（二）對公共租賃住房建設(shè)期間用地及公共租賃住房建成后占地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。在其他住房項目中配套建設(shè)公共租賃住房，依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料，按公共租賃住房“建筑面積”占“總建筑面積”的比例免征建設(shè)、管理公共租賃住房涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅。

（三）在商品住房等開發(fā)項目中配套建造安置住房的，依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料、房屋征收(拆遷)補償協(xié)議或棚戶區(qū)改造合同(協(xié)議)，按改造安置住房“建筑面積”占“總建筑面積”的比例免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

九、 與“印花稅”有關(guān)的“建筑面積”？

（一）對公共租賃住房建設(shè)期間用地及公共租賃住房建成后占地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。在其他住房項目中配套建設(shè)公共租賃住房，依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料，按公共租賃住房“建筑面積”占“總建筑面積”的比例免征建設(shè)、管理公共租賃住房涉及的印花稅。

（二）在商品住房等開發(fā)項目中配套建造安置住房的，依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料、房屋征收(拆遷)補償協(xié)議或棚戶區(qū)改造合同(協(xié)議)，按改造安置住房“建筑面積”占“總建筑面積”的比例免征印花稅。

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