寫在前面：房地產(chǎn)行業(yè)一直以來都是我國財稅收入的重要支柱，同時也由于其涉及稅種眾多、情況復(fù)雜成為多年來人們關(guān)注的焦點行業(yè)。近期，經(jīng)濟適用房、物業(yè)稅等地產(chǎn)關(guān)鍵詞再度引發(fā)社會熱議。為此我們從此期開始，將房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查工作中需要注意的問題、技巧和方法進行詳細的歸納及整理，供大家參考。

　　房地產(chǎn)業(yè)收入的確定

　　一、收入核算范圍

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入分為營業(yè)收入（包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施銷售收入、代建工程結(jié)算收入、出租房收入及其他業(yè)務(wù)收入）和營業(yè)外收入。

　　二、房地產(chǎn)業(yè)收入確認原則

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房，以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)按以下原則確認收入：

　　1、采取一次性全額收款方式銷售的，應(yīng)于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)時確認收入。

　　2、采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確定收入的實現(xiàn)，付款提前的按實際付款日確認收入實現(xiàn)。

　　3、采取銀行按揭銷售產(chǎn)品的以首付款實際收到確認收入，余款在銀行辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入。

　　4、采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的按下面原則確認：

　　（1）以支付手續(xù)費方式委托銷售，應(yīng)按實際銷售額于收到代銷清單時確認收入。此時代銷清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號、數(shù)量、單價、金額、手續(xù)費等。

　?。?）以視同買斷方式委托銷售的，按合同和協(xié)議規(guī)定的價格于收到代銷清單時確認收入。

　　（3）以包銷方式委托銷售的，按包銷合同或協(xié)議約定的價格在付款日確定收入，提前付款的，在實際付款日確定。

　?。?）以基價并實行超過基價雙方分成方式委托銷售的，按基價加分成于收到代銷清單時確認收入。

　　5、待售產(chǎn)品臨時出租的，租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認收入，出售時再確認銷售收入。

　　6、以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入，應(yīng)于分得開發(fā)產(chǎn)品時確認收入。

　　三、開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入的確認

　　開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，其當期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤率（15%）計算預(yù)計營業(yè)利潤，并入當期應(yīng)納稅所得額計算交納企業(yè)所得稅。

　　預(yù)計營業(yè)利潤=預(yù)售收入×利潤率

　　待預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品完工后，及時結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入和銷售成本、計算出已實現(xiàn)的利潤，與預(yù)計利潤的差額并入當期應(yīng)納稅所得額。

　　四、開發(fā)產(chǎn)品視同銷售收入的確認

　　1、下列行為應(yīng)視同銷售確認收入

　?。?）將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；

　?。?）開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)；

　?。?）將開發(fā)產(chǎn)品對外投資及分配給股東或投資者；

　?。?）以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)；

　?。?）以開發(fā)產(chǎn)品換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)。

　　2、收入確認時限

　　在開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移或于實際取得利益時確認。

　　3、收入確認方法和順序

　　（1）按本企業(yè)最近或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品價格；

　　（2）同類開發(fā)產(chǎn)品公允價值；

　　（3）按成本利潤率確定（15%）。

　　五、代建工程和提供勞務(wù)收入確定

　　1、一個納稅年度的按合同約定結(jié)算日或合同完工日確認；

　　2、不在一個納稅年度采用完工百分比法按季確認；

　　3、節(jié)省的材料、下腳料等按合同歸開發(fā)單位所有的，于實際取得時按市場價確認。

　　六、營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間

　　納稅人應(yīng)納營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人收訖營業(yè)收入款項或取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)當天；采取預(yù)收款的為收到預(yù)收款的當天。

　　房地產(chǎn)行業(yè)成本的核算

　　一、確定成本核算對象和成本項目

　　房地產(chǎn)業(yè)成本以項目作為核算對象，一般以獨立編制的設(shè)計概預(yù)算或每一獨立的施工圖預(yù)算所列的單項開發(fā)工程作為一個項目；同一地點、結(jié)構(gòu)相近的群開發(fā)項目，開工時間相近，又由同一施工隊伍施工，也可合并為一個成本核算對象；規(guī)模大、工期長的，可按一定的區(qū)域或部位劃分。

　　房地產(chǎn)業(yè)成本按用途又分為土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、（商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房等）、配套設(shè)施開發(fā)成本（指能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施）及代建工程成本。

　　二、成本核算項目

　　房地產(chǎn)業(yè)的成本核算項目包括：

　　1、土地拆遷及補償費：包括征地費、安置費及原建筑物的拆遷補償費。

　　2、前期工程費：開發(fā)前的規(guī)劃、設(shè)計、場地平整等費用。

　　3、基礎(chǔ)設(shè)施費：供排水、電、照明、通訊、道路等基礎(chǔ)設(shè)施建造費用。

　　4、建筑安裝工程費：房屋建設(shè)施工過程中的各項費用。

　　5、配套設(shè)施費：能分攤計入開發(fā)產(chǎn)品成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施如鍋爐房、車棚、居委會、派出所水塔等；另一類為能夠有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施如商店、郵局、銀行等。

　　6、開發(fā)間接費：為開發(fā)現(xiàn)場發(fā)生的各項費用如現(xiàn)場管理人員工資、福利費、水電費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

　　三、房屋開發(fā)成本的核算方法

　　1、土地征用及拆遷補償費

　?。?）如能分清項目則直接計入開發(fā)成本

　　借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本

　　　貸：銀行存款（應(yīng)付賬款）

　?。?）不能分清成本項目的，其支出應(yīng)先歸集整理，隨后在各項目之間按一定標準分配（一般按建筑面積）

　　借：開發(fā)成本—土地開發(fā)成本

　　　貸：銀行存款等科目

　　借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本

　　　貸：開發(fā)成本—土地開發(fā)成本

　　2、前期工程費

　　能分清核算對象的直接計入開發(fā)成本，不能分清的按標準分攤，然后計入開發(fā)成本。

　　借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本

　　　貸：銀行存款等科目

　　3、基礎(chǔ)設(shè)施費

　　4、建筑安裝工程費

　?。?）自營工程，工程量較小的直接進入工程開發(fā)成本

　　借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本

　　　貸：庫存材料（應(yīng)付賬款等）

　　工程量較大、建設(shè)規(guī)模較大的，應(yīng)經(jīng)過“工程施工”進行核算

　　借：工程施工

　　　貸：銀行存款（庫存材料、應(yīng)付賬款等）

　　然后，根據(jù)下列順序和方法進行分配：

　?、匍_工報告確定工程成本核算對象；②按核算對象和成本項目分配材料、人工、折舊等費用；③分配間接費、機械使用費等；④按月計算施工實際成本；⑤根據(jù)完工報告結(jié)算實際成本。賬務(wù)處理為：

　　借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本

　　　貸：工程施工

　　（2）發(fā)包工程及價款結(jié)算的核算：一般采用“招標、議標”方式，通過工程招標確定施工企業(yè)，應(yīng)按工程標價，采取按月、一次性和按工程形象進度進行結(jié)算。

　　5、配套設(shè)施費

　?。?）對能夠有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施和能分清核算對象的不能轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施，可直接計入有關(guān)開發(fā)成本。賬務(wù)處理為：

　　借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本

　　　貸：銀行存款、庫存材料等科目

　?。?）對不能直接計入房屋開發(fā)成本的配套設(shè)施，應(yīng)先進行歸集，然后按可銷售面積進行分攤。賬務(wù)處理為：

　　借：開發(fā)成本—配套設(shè)施成本

　　　貸：應(yīng)付賬款（庫存材料、預(yù)付賬款等）

　　借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本

　　　貸：開發(fā)成本-配套設(shè)施成本

　　6、開發(fā)間接費用

　　（1）對能分清開發(fā)項目和不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施的間接費用可直接計入房屋開發(fā)成本，賬務(wù)處理為：

　　借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本

　　　貸：應(yīng)付工資（累計折舊、銀行存款等）

　?。?）如有多個開發(fā)項目應(yīng)先歸集費用再進行分攤

　　借：開發(fā)間接費用

　　　貸：應(yīng)付工資、周轉(zhuǎn)房攤銷等

　?。?）如開發(fā)企業(yè)不設(shè)置現(xiàn)場管理機構(gòu)，除周轉(zhuǎn)房攤銷外，其他間接費用可只接進入期間費用—管理費用。最后將間接費用分攤?cè)敕课蓍_發(fā)成本。

　　四、開發(fā)成本轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品

　　待開發(fā)產(chǎn)品完工之后，將開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品：

　　借：開發(fā)產(chǎn)品

　　　貸：開發(fā)成本

　　五、將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)入經(jīng)營成本（或銷售成本）

　　根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品的銷售情況結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本或銷售成本，其計算和賬務(wù)處理如下：

　　可售面積單位工程成本=項目預(yù)計總成本/總可售面積

　　經(jīng)營成本=已實現(xiàn)的銷售面積×可售面積單位工程成本

　　借：經(jīng)營成本

　　　貸：開發(fā)產(chǎn)品

　　房地產(chǎn)行業(yè)檢查的方法及要點

　　一、檢查項目有關(guān)情況

　　房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目進行檢查時，應(yīng)從項目的立項、土地征用、規(guī)劃設(shè)計、前期工程費、建筑工程施工、配套設(shè)施支出、房屋銷售產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移為順序進行檢查。主要檢查有關(guān)合同協(xié)議和批準書，掌握開發(fā)項目的總體情況，如總開發(fā)面積，占地面積，建筑工程造價及完工時間、房屋銷售合同及入住時間承諾、有無合作建房、有無代建工程等，為下一步檢查打下基礎(chǔ)。

　　二、檢查財務(wù)會計資料

　　對房地產(chǎn)業(yè)的檢查采用逆查法比較省時省力，從審查報表入手，進而審查總賬、明細賬，最后有針對性的抽查有關(guān)憑證資料。在檢查中應(yīng)加強對有關(guān)重點科目的檢查，如往來科目，收入、成本科目等。

　　三、實地檢查與詢問調(diào)查相結(jié)合

　　在掌握項目開發(fā)總體情況和檢查賬本資料的基礎(chǔ)上，深入到項目開發(fā)地、銷售地實地盤點檢查，了解項目的實際建設(shè)情況、房屋銷售情況及購房者的入住情況。同時廣泛和有關(guān)人員接觸，通過詢問交流的方式了解房屋銷售方式，有無有工程配套設(shè)施、有無出租未售出房屋的情況，周轉(zhuǎn)房的攤情況等與項目檢查中的有關(guān)數(shù)據(jù)進行比對，查證涉稅問題。

　　四、營業(yè)成本的檢查

　　房地產(chǎn)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法為：

　　可售面積單位工程成本＝成本對象總成本÷可銷售總面積

　　銷售成本＝已實現(xiàn)銷售的面積×可售面積單位工程成本

　　檢查時應(yīng)注意以下幾個問題：

　　1、審查成本計算是否正確

　　審查企業(yè)是否分清項目，成本計算是否正確，有無故意提高單位面積開發(fā)成本。成本對象總成本=（土地征用費（拆遷補償費）＋基礎(chǔ)設(shè)施費＋設(shè)計不可轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施造價＋建安工程招標價格＋開發(fā)間接費）

　　預(yù)計開發(fā)面積，求出預(yù)計單位面積開發(fā)成本。檢查時要仔細核對有關(guān)合同和立項書，檢查預(yù)計單位面積開發(fā)成本是否準確，有無故意提高單位面積開發(fā)成本，造成多轉(zhuǎn)成本。

　　審查有無將土地成本、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、不能轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費，開發(fā)間接費直接記入開發(fā)產(chǎn)品成本，而不攤?cè)肟捎袃斵D(zhuǎn)化的配套設(shè)施，自用房產(chǎn)，出租房產(chǎn)等，增加銷售成本。

　　在檢查中要注意，房地產(chǎn)項目中建造的各類營業(yè)性的“會所”是否按規(guī)定作為固定資產(chǎn)管理。

　　有無將應(yīng)記入開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本直接轉(zhuǎn)入銷售成本，造成提前結(jié)轉(zhuǎn)成本，少納稅款。

　　重點審查開發(fā)產(chǎn)品科目的貸方是否按銷售房屋面積結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，有無早轉(zhuǎn)，多轉(zhuǎn)成本現(xiàn)象。

　　2、配套設(shè)施成本結(jié)轉(zhuǎn)是否正確

　　通過現(xiàn)場檢查看有無可有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施（如商店、銀行、郵電所），這些配套設(shè)施如何結(jié)轉(zhuǎn)成本，有無直接列入開發(fā)成本現(xiàn)象。一般存在問題為不單獨按項目核算，直接將開發(fā)成本列入房屋開發(fā)成本；或單獨核算成本，但不對土地費用或基礎(chǔ)設(shè)施費進行分攤。

　　3、注意已出租的房產(chǎn)或周轉(zhuǎn)房再銷售時，結(jié)轉(zhuǎn)成本是否正確

　　檢查時應(yīng)注意已出租的房產(chǎn)或周轉(zhuǎn)房再銷售時，結(jié)轉(zhuǎn)成本有無減去已提折舊或已攤消費用，造成多轉(zhuǎn)成本現(xiàn)象。

　　4、檢查有無白條入賬現(xiàn)象

　　白條支付材料款，工程款，土地款，甚至以白條的形式虛增以上款項，加大工程成本，是房地產(chǎn)業(yè)普遍存在的問題，檢查時可以與合同協(xié)議進行比對，檢查構(gòu)成房地產(chǎn)成本的的各類費用的支付憑證是否合法、真實、有效。有無收受虛開、代開、偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費用。

　　五、財務(wù)費用的檢查

　　房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)周期長，占用資金量大，借入資金較多，利息支出所占比重較大，對于為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金發(fā)生的借款費用，應(yīng)劃分成本對象完工前發(fā)生借款費用計入開發(fā)成本。完工后計入財務(wù)費用，直接在稅前扣除，而開發(fā)公司財務(wù)處理多為直接進入本科目，當期攤銷，減少應(yīng)納稅所得額。

　　向非金融機構(gòu)的借款利息往往以高于銀行同期貸款利率支付，并記入有關(guān)科目，造成多記成本。

　　六、管理費用的檢查

　　1、人工費用的檢查

　　管理費用中工資三費超標準列支，造成多列費用，減少應(yīng)納稅所得額，少納企業(yè)所得稅。

　　2、印花稅的檢查

　?。?）各類書面憑證是否按規(guī)定粘貼印花稅。

　?。?）房地產(chǎn)企業(yè)房屋銷售（預(yù)售）合同、建筑安裝合同、銀行借款合同等是否按規(guī)定粘貼印花稅。

　　房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)稅合同多、涉及面廣，未貼、漏貼印花稅情況極易發(fā)生，房地產(chǎn)公司項目開發(fā)過程中，簽定的各種應(yīng)稅合同數(shù)量多、金額大（如銷售合同、建筑施工合同、購銷合同、設(shè)計合同、財產(chǎn)租賃合同等）。但由于簽定合同的部門不能及時向財務(wù)提供，財務(wù)人員未及時按規(guī)定貼花。雖然印花稅是個小稅種，但由于房地產(chǎn)企業(yè)合同數(shù)量多、金額大的特點累計數(shù)額往往不小。

　　3、其他方面的檢查

　　檢查企業(yè)有無已按規(guī)定提取了教育活動經(jīng)費而仍在本科目列支培訓(xùn)費等。

　　檢查企業(yè)有無購入的達到固定資產(chǎn)標準的物品一次性列入本科目的問題。

　　七、銷售費用的檢查

　　1、銷售人員的人數(shù)以及提成工資、獎勵等末如實納入企業(yè)正常人員工資管理，而是直接混入其他銷售費用中列支，銷售人員數(shù)量隨意性大，工資支出較多。

　　2、虛增代理費用。由于對銷售代理費提取比例稅法尚無明確規(guī)定，各代理公司取費標準不一致，一些房地產(chǎn)公司通過支付銷售代理費的形式，將收入進行轉(zhuǎn)移隱匿；或?qū)⒁恍?ldquo;灰色”成本（如無票支出、非法支出）以代理費的形式支出、轉(zhuǎn)賬。

　　3、廣告費、業(yè)務(wù)招待費超支。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)期間，要進行大量的廣告宣傳及業(yè)務(wù)招待活動，廣告費用、業(yè)務(wù)招待費支付大，然而房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，收入只能在后期實現(xiàn)。因此企業(yè)廣告費、業(yè)務(wù)招待費超支問題比較普遍。其中廣告費根據(jù)國稅發(fā)［2001］89號文件，其廣告費支出只能在每一納稅年度銷售收入的8%比例內(nèi)據(jù)實扣除，超過比例部分可以無限期向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)。超標準的業(yè)務(wù)招待費支出則混入“會議費”、“銷售費用”等其他科目中，減少“業(yè)務(wù)招待費”明細科目的記賬金額。

　　八、開發(fā)間接費用的檢查

　　審查費用的發(fā)生原始憑證是否真實合法。

　　周轉(zhuǎn)房作為此科目中的重點一項，要注意攤銷是否正確，已經(jīng)出租的周轉(zhuǎn)房的房產(chǎn)稅、土地使用稅是否申報繳納，再銷售時注意收入的結(jié)轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)稅的繳納。

　　在各項目之間的攤銷是否正確，有償轉(zhuǎn)讓配套項目和大配套項目之間是否已分攤，多數(shù)企業(yè)不分攤。

　　九、對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)檢查的幾點建議

　　1、房地產(chǎn)企業(yè)涉及單位多、往來資金數(shù)額大，加之目前企業(yè)偷漏稅的手段更加隱蔽。做好延伸檢查工作，已成為稅務(wù)檢查工作的一項重要環(huán)節(jié)和方法，對與房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)往來頻繁且金額較大的單位，特別是合作開發(fā)單位、賣地方、團購單位、施工企業(yè)、供料商、代理公司應(yīng)作為重點延伸對象。在保證程序合法的基礎(chǔ)上，簡化延伸檢查的報請手續(xù)，縮短延伸檢查報批的時間；同時嚴格規(guī)范延伸檢查情況匯報制度，保證延伸檢查的效果。

　　2、由于房地產(chǎn)項目開發(fā)周期往往都在一年以上，通常以一個納稅年度作為檢查時限范圍的方法，不能適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)的具體情況，檢查的內(nèi)容及發(fā)現(xiàn)的問題帶有明顯的局限性和片面性。如果以房地產(chǎn)公司開發(fā)項目為切入點進行檢查，則能比較全面地把握其項目開發(fā)的過程，容易發(fā)現(xiàn)稅收違法行為。

　　3、為更加準確、全面掌握開發(fā)項目的數(shù)據(jù)資料，可以到計委（發(fā)改委）、建委、規(guī)劃、土地、房管等部門調(diào)查落實其土地面積、土地使用權(quán)、建筑面積、可銷售面積、已銷售面積的確權(quán)時間和相關(guān)數(shù)據(jù)。通過在以上相關(guān)部門的取證，結(jié)合實地調(diào)查情況，檢查人員可以對房地產(chǎn)項目開發(fā)有更加直觀、真實的認識和了解。更有針對性地開展賬內(nèi)檢查，以確定其應(yīng)稅項目和計稅依據(jù)。

　　4、通過與公安、司法等部門協(xié)調(diào)配合，加強與相關(guān)執(zhí)法部門的協(xié)作，加大對典型、惡性偷逃稅行為的處罰力度；同時嚴格稅務(wù)執(zhí)法的標準，做到法律面前人人平等，規(guī)范整個行業(yè)的稅收秩序。