房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的經(jīng)濟組織，是伴隨著我國土地使用改革、城鄉(xiāng)住宅建設(shè)事業(yè)的發(fā)展以及城（鎮(zhèn)）住宅商品化的推行而發(fā)展起來的一種新興產(chǎn)業(yè)，它與施工企業(yè)、工業(yè)制造業(yè)有著一定相似之處，但又不同于這些產(chǎn)業(yè)，而形成一個獨立的行業(yè)——房地產(chǎn)業(yè)。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)品周期較長，少則數(shù)月，多則數(shù)年，而且要等每一單體工程或一組工程甚至整個項目竣工辦理決算后才能計算確定其建造成本，但房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品一般按分戶分套分割銷售，而且可以預(yù)售。按會計制度規(guī)定，預(yù)售不等于銷售成立，隨著房產(chǎn)的交付使用和土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移才算銷售成立。由于經(jīng)營周期長，客觀上為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了制造假賬的條件，現(xiàn)謹對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷稅的常用手法及實施稅收稽查方法作一些探討。

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較為常見的幾種手法

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金投入大，銷售時資金流入大，其對銷售收入作假通常反映在隱瞞收入上。

　　1.違規(guī)開具房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票隱瞞銷售收入。

　　房地產(chǎn)銷售發(fā)票是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售產(chǎn)品的原始憑證，也是稅務(wù)機關(guān)計稅的主要依據(jù)。但在實際工作中，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)不按發(fā)票管理規(guī)定管理發(fā)票，在發(fā)票的使用和管理過程中有很多發(fā)明創(chuàng)造，主要表現(xiàn)在開“大頭小尾”票，或真票假開、假票真開（利用購房者對發(fā)票知識的欠缺，用自印發(fā)票偷梁換柱），這樣便給企業(yè)偷稅漏稅留有余地。

　　2.通過調(diào)整入賬時間，延期繳納稅款。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收取預(yù)收款或定金后，不按時入賬和申報繳納稅款，從而達到延期繳納稅款的目的。

　　3.將收入長期掛應(yīng)收賬款，延遲納稅義務(wù)時間。

　　根據(jù)《企業(yè)會計制度》，銷售商品的收入確認須同時滿足四個條件：（1）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；（2）企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)有關(guān)的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對售出商品進行控制。（3）與交易相關(guān)的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)。（4）相關(guān)的收入和成本能夠可靠計量。根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在房產(chǎn)移送使用后，確認銷售收入。但實際上，有一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將實現(xiàn)的銷售收入長期掛應(yīng)收賬款，從而延遲納稅義務(wù)時間。

　　4.在捐贈、分配利潤、對外投資、自用開發(fā)產(chǎn)品及以地換房、合作建房中，有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不視同銷售收入入賬。

　　根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》、《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》及國家稅務(wù)總局《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征收管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)捐贈、分配利潤、對外投資、自用開發(fā)產(chǎn)品視同銷售不動產(chǎn)。有一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將捐贈、分配利潤、對外投資、自用開發(fā)產(chǎn)品及以地換房直接在“營業(yè)外支出”科目列支，從而少計稅款。

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)稅收稽查策略與方法

　　針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上述種種作假進行偷漏稅的方法和手段，我們在實施稅收稽查工作時，可以有針對地進行稅收稽查。

　　1.對房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票管理開具上不隱瞞銷售收入問題的稅收稽查。

　　針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用房地產(chǎn)銷售發(fā)票管理漏洞達到隱瞞收入為手段。我們在實施稅收稽查時，首先可以通過分析性復核程序來進行測算其銷售毛利率、銷售利潤率、銷售成本率、存貨周轉(zhuǎn)率等指標，并將其與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前期及同行業(yè)類似規(guī)模的指標進行對比分析，若存在較大差異，稅收稽查可將其列入重點稽查范圍進行重點稽查；其次，稅收稽查可以通過房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)票存根與相應(yīng)的購房合同進行核對；最后，稅收稽查可以根據(jù)發(fā)票存根記載的價款與同地段的市場價款進行對比，可以從中查出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否誠信納稅。

　　2.對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過調(diào)整預(yù)收款入賬時間，延期繳納稅款的稅收稽查。

　　針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過延遲工程決算、延遲開具房地產(chǎn)銷售發(fā)票從而達到隱瞞收入的行為手段。稅收稽查在外勤稽查中，可以通過長期掛賬的往來賬款實施稽查，核查其在房管部門辦理的房產(chǎn)合同，親臨房地產(chǎn)開發(fā)地點進行現(xiàn)場核查，了解購房業(yè)主是否與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理產(chǎn)權(quán)的移接交手續(xù)，是否已入住。在查實了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已與購房業(yè)主辦理了移交手續(xù)并入住的情況下，稅收稽查可以根據(jù)會計核算實質(zhì)重于形式的基本原則確認此項售房銷售收入已經(jīng)實現(xiàn)，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將長期掛賬的往來款項結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入。

　　3.對捐贈、分配利潤、對外投資、自用開發(fā)產(chǎn)品及以地換房、合作建房中等不視同銷售收入入賬的稅收稽查。

　　針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品捐贈、分配利潤、對外投資、自用開發(fā)產(chǎn)品及以地換房、合作建房不作視同銷售收入入賬達到少計當期計稅依據(jù)，從而達到少計繳稅金行為。稅收稽查在實施稅收稽查時，首先可以結(jié)合對與捐贈、分配利潤、償債及土地相關(guān)的會計科目稅收稽查，如：“營業(yè)外支出”、“應(yīng)付利潤”、“應(yīng)付賬款”、“其他應(yīng)付款”、“無形資產(chǎn)中土地使用權(quán)”，發(fā)現(xiàn)是否存在此類業(yè)務(wù)；其次，稅收稽查還可以通過上述分析性復核程序確定是否應(yīng)將其作為風險領(lǐng)域進行重點稽查以發(fā)現(xiàn)問題。若稅收稽查中發(fā)現(xiàn)問題，稅收稽查可以要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行相應(yīng)賬務(wù)進行調(diào)整，計提相應(yīng)的房地產(chǎn)涉稅稅金。

　　4.從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的誠信度及能力分析。

　　稅收稽查可以通過對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的誠信進行綜合分析，檢查是否存在做假賬的可能性，對存在做假賬的，在實施稅收稽查時，可以重點稽查其相關(guān)信息。