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    本課程聚焦房地產(chǎn)業(yè)“營改增”將帶來的轉變，詳細講解財務人員關心和亟待解決的問題：
    ·“營改增”，企業(yè)的核算方式發(fā)生了哪些變化？
    ·真正的“甲供材”是如何運作的？在“營改增”下是否還能靈活運作？
    ·代收款項及代墊款項，如何進行稅收籌劃？
    ·如何通過關聯(lián)交易實現(xiàn)增值稅的避稅設計？

【師資簡介】李老師，知名財稅咨詢專家、注冊稅務師、兼任北京、上海多家財稅咨詢公司技術總監(jiān)，曾在山東國稅從事十年稅政工作、十年反避稅工作，主導十余起跨國企業(yè)避稅案件，2009年成功處置山東沂蒙山花生電子交易市場事件，山東省人民政府授予“平安山東建設先進個人”（二等功）稱號。李老師業(yè)務精熟，深諳避稅之道，擅于納稅籌劃、企業(yè)重組規(guī)劃、海外并購規(guī)劃、企業(yè)IPO及新三板規(guī)劃，近年活躍于財稅咨詢與財稅高端培訓領域，因其常用生動的例子、風趣的言語，通俗易懂的解決困擾大家的問題，深受企業(yè)客戶與聽課學員的喜愛。

【面向人群】

1.有一定的財務實務基礎，常接觸稅收相關業(yè)務；

2.有意從事房地產(chǎn)相關財務工作的學員；

3.對房地產(chǎn)的涉稅問題和相關籌劃工作有興趣，有轉行意愿的財務人員。

【授課大綱】

第一部分 “營改增”來了，你做好準備了嗎？

一、面對“營改增”，房地產(chǎn)企業(yè)最關注的六大熱點問題

1.真正理解“營改增”政策的內涵

2.“營改增”企業(yè)，核算方式發(fā)生了哪些變化？

3.“營改增”后，企業(yè)的增值稅稅負如何進行事前測算并提出可行的管理方案？

4.“營改增”政策實施對于土地增值稅清算的影響，具體表現(xiàn)有什么？

5.“營改增”后，企業(yè)的稅收籌劃空間及潛在的風險是什么？

6.如何抓住增值稅的關鍵？

二、“營改增”前，企業(yè)關注的六大問題：

1.“營改增”實施的具體時間？

2.稅率問題：17%還是11%？對于不同類型的房產(chǎn)即住宅、商業(yè)地產(chǎn)、車位、政府工程，是否采用不同的增值稅政策？

3.過渡期，將采取哪些過渡政策？

4.“營改增”后：已開盤、未清算項目如何處理？已經(jīng)銷售沒開發(fā)票、沒有銷售的如何處理？未完工的項目如何處理？

5.已經(jīng)提前繳納的營業(yè)稅如何處理？

6.“營改增”后：土地增值稅，保留還是取消？

三、抓住增值稅的關鍵：

守住“一條主線”，堅持“三流合一”、把握“五個不準”、辨清“八個視同”、認清“一項費用”！

四、“營改增”后，亟需轉變的幾個觀念：

1.“視同銷售”和“進項稅額”轉出：房地產(chǎn)轉為自用，“進項增值稅”如何處理？

2.有合法的“進項稅”發(fā)票一定就能抵扣：解密如何低收費1%開17%稅率的發(fā)票。

3.會計與稅法不一致，一定要做賬務處理。

五、“營改增”涉及到的核心問題解析：

1.進項稅額囤積能否行得通？解析“不準抵扣進項稅額”的具體情況。

2.銷售額中如何重點關注價外費用？

3.房地產(chǎn)企業(yè)總分機構的稅收風險解析。

4.真正的“甲供材”是如何運作的？在“營改增”下是否還能靈活運作？

5.“營改增”形勢下如何進行相關稅收籌劃？

6.代收款項及代墊款項如何進行稅收籌劃？如何通過關聯(lián)交易實現(xiàn)增值稅的避稅設計？

7.進行“營改增”前的測算，以做到未雨綢繆！

第二部分 土地增值稅清算所面臨的新挑戰(zhàn)

一、財富縮水的潛在風險

1.不敢空轉了！

2.灰色收入透明了！

3.預收款在增值稅中不做收入征稅了！

二、政府征稅會重點關注土地增值稅

三、未做土地增值稅的企業(yè)，如何應對？

四、對現(xiàn)有的土地增值稅進行大規(guī)模清算是必然趨勢！

五、重點關注“營改增”實施對土地增值稅的下列影響：

1.取得土地時所支付的金額影響

2.土地征用和折遷補助的影響

3.房地產(chǎn)開發(fā)成本的影響

4.房地產(chǎn)開發(fā)費用的影響（利息、招待費、銷售費用）

5.與轉讓房地產(chǎn)相關的稅金

六、房地產(chǎn)企業(yè)相關業(yè)務精讀：

1.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算條件解讀：

某省房企業(yè)被檢察機關以偷稅為由被訴，化險為夷的案情解讀。教你如何厘清責任！

2.如何理解房地產(chǎn)分業(yè)態(tài)進行清算？

3.房地產(chǎn)企業(yè)為何大量進軍境外？有何稅收風險？

4.如何對待土地增值稅的鑒證報告？

5.某省的地稅機關對某公墓單位征收土地增值稅是否違法？

6.未按規(guī)定預繳土地增值稅是否構成偷稅？

7.轉讓股權并且公司資產(chǎn)的主要為土地、房產(chǎn)的企業(yè)，如何推遲課稅？

8.如何利用重組進行相關的土地增值稅籌劃？

七、財稅【2015】5號文出臺后，對企業(yè)有哪些利好？

1.非公司制企業(yè)改制為公司制企業(yè)，如何解讀？

2.企業(yè)合并，被合并的企業(yè)，土地增值稅如何清算？

3.企業(yè)分立，被分立企業(yè)涉及的土地增值稅清算政策解讀。

4.為何將“投資主體不變”作為限制條件。

5.“對房地產(chǎn)企業(yè)不適用該政策”如何理解？暴露了哪些不足之處？

八、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃方案：深度解讀和案例剖析：

（一）稅收籌劃的基本原則是：“不偷稅”

1.深層次解讀“稅收籌劃”與“偷稅”

什么是“稅收籌劃”？什么是“偷稅”？

2.下列“稅收籌劃”方法是否行得通？

（1）“古董”稅收籌劃法是否真的無風險？

（2）拆分法是否真的成本最小化？

單純利用征收方式進行籌劃，風險更大——深度解析國稅函2005年402號文

（二）房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃應用技巧：

1.園林綠化公司如何進行稅收籌劃？

2.財務公司如何進行稅收籌劃？

3.如何利用“盈虧臨界點”進行稅收籌劃？

4.核定征收方式，如何進行籌劃?

5.企業(yè)股權架構：如何運用控股公司進行籌劃？

6.如何利用關聯(lián)企業(yè)，進行合理避稅？

7.為何“營改增”后，稅收籌劃空間更加變大？

8.如何通過拉伸產(chǎn)業(yè)鏈進行稅收籌劃？