房開企業(yè)全流程財(cái)稅處理及合同、票據(jù)的審核（第 55 期）

課程體系

主要內(nèi)容

課程收益

第一部分  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)工作概述（錄播）

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)、財(cái)務(wù)管理重點(diǎn)及會(huì)計(jì)核算重點(diǎn)

2、房地產(chǎn)開發(fā)各階段的財(cái)稅要點(diǎn)

3、房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的主要稅金

4、房地產(chǎn)開發(fā)各階段需關(guān)注的重要財(cái)稅節(jié)點(diǎn)

二、財(cái)務(wù)人員應(yīng)掌握的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要專用名詞

1、土地類型有哪些？使用年限是多少年？

2、土地使用權(quán)的出讓方式有哪些？

3、生地、毛地和凈地分別指什么？

4、三通一平指的是什么？

5、五通一平與七通一平指的是什么？

6、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報(bào)批報(bào)建的五個(gè)階段及六個(gè)證書

7、房地產(chǎn)竣工交房時(shí)應(yīng)取得哪“兩書”?

8、房地產(chǎn)的用地面積和建筑面積的概念是什么？

9、商品房的銷售面積是怎樣計(jì)算的？

10、房地產(chǎn)開發(fā)中的配套設(shè)施與公共配套設(shè)施

11、什么是容積率？

12、什么是綠化率？什么是綠地率？

13、什么是紅線？

14、什么是樓面地價(jià)？

第二部分  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)政策專篇講解（錄播）

（一）增值稅的稅務(wù)政策

1、從稅務(wù)政策、會(huì)計(jì)核算、票據(jù)開具、納稅申報(bào)等方面全方位、多角度掌握增值稅的操作要領(lǐng)；

2、學(xué)習(xí)數(shù)電票的開具以及金稅四期與數(shù)電票的關(guān)系，做好新形勢下的財(cái)稅應(yīng)對(duì)；

3、學(xué)習(xí)建筑施工企業(yè)的增值稅政策，達(dá)到知己知彼、合作共贏的功效； 

4、案例解讀增值稅的稅款計(jì)算及納稅申報(bào)。

1、價(jià)內(nèi)稅和價(jià)外稅（增值稅的原理）

2、一般納稅人和小規(guī)模納稅人（增值稅中的兩個(gè)角色）

3、一般計(jì)稅方法和簡易計(jì)稅方法（兩種計(jì)稅方式與兩種角色的關(guān)系）

4、視同銷售及進(jìn)項(xiàng)稅不得抵扣（增值稅中的兩個(gè)重要概念）

5、兼營與混合銷售（兩種重要的業(yè)務(wù)形式）

6、增量留抵稅額退稅

7、房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的增值稅政策

（1）不動(dòng)產(chǎn)納入抵扣范圍

（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅的預(yù)繳

（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅的繳納

（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總公司拿地的后續(xù)處理

（5）房屋租賃免租期的稅務(wù)處理

（6）租入不動(dòng)產(chǎn)的稅務(wù)處理

（7）什么是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“老項(xiàng)目”

（8）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的規(guī)定

（9）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅繳納情況全總結(jié)

8、建筑施工企業(yè)的幾個(gè)增值稅政策

（1）銷售自產(chǎn)貨物同時(shí)提供建筑、安裝服務(wù)的稅務(wù)處理

（2）建筑企業(yè)授權(quán)集團(tuán)內(nèi)的其他企業(yè)提供建筑服務(wù)的稅務(wù)處理

（3）建筑企業(yè)承攬甲供工程、清包工工程的稅務(wù)處理

（4）建筑企業(yè)承攬建筑工程老項(xiàng)目的稅務(wù)處理

（5）提供建筑服務(wù)的簡易計(jì)稅方法

（6）提供建筑服務(wù)增值稅的預(yù)繳

（7）關(guān)于取消建筑服務(wù)簡易計(jì)稅項(xiàng)目備案

（8）建筑施工企業(yè)增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的規(guī)定

（二）增值稅的會(huì)計(jì)核算

1、會(huì)計(jì)科目設(shè)置

2、增值稅的賬務(wù)

（1）購買貨物或服務(wù)的賬務(wù)處理

（2）退貨的賬務(wù)處理

（3）購進(jìn)用于集體福利的貨物等不得抵扣、且取得增值稅專用發(fā)票的賬務(wù)處理

（4）購買不動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)在建工程的賬務(wù)處理

（5）固定資產(chǎn)/在建工程用途發(fā)生改變或損失的賬務(wù)處理

（6）貨物已驗(yàn)收入庫但未取得增值稅專用發(fā)票的賬務(wù)處理

（7）境外單位或個(gè)人在境內(nèi)發(fā)生應(yīng)稅服務(wù)，在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營機(jī)構(gòu)，購買人為增值稅扣繳義務(wù)人的賬務(wù)處理

（8）銷售貨物或不動(dòng)產(chǎn)（開發(fā)產(chǎn)品）的賬務(wù)處理

（9）差額征稅的賬務(wù)處理（土地價(jià)款抵減銷售額）

（10）會(huì)計(jì)制度確認(rèn)收入時(shí)點(diǎn)早于增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)點(diǎn)的賬務(wù)處理

（11）增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)點(diǎn)早于會(huì)計(jì)制度確認(rèn)收入時(shí)點(diǎn)的賬務(wù)處理

（12）預(yù)繳增值稅的賬務(wù)處理

（13）月末轉(zhuǎn)出未交或多交增值稅的賬務(wù)處理

（14）繳納當(dāng)月應(yīng)交增值稅的賬務(wù)處理

（15）減免增值稅的賬務(wù)處理

（16）增量留抵稅額退稅的賬務(wù)處理

（17）繳納增值稅附加稅的賬務(wù)處理

（18）首次購入增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備的賬務(wù)處理

（三）增值稅的票據(jù)管理

1、發(fā)票的種類（紙質(zhì)發(fā)票、紙電發(fā)票、數(shù)電發(fā)票）

2、發(fā)票的獲取和認(rèn)證

3、發(fā)票的開具

4、紅字發(fā)票的開具

5、發(fā)票丟失的處理

6、增值稅發(fā)票的抵扣勾選

7、小規(guī)模納稅人的開票問題

8、簡易計(jì)稅方法的開票問題

9、金稅四期與數(shù)電票

10、虛開增值稅專用發(fā)票的風(fēng)險(xiǎn)與規(guī)避

（四）案例解讀房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅的納稅申報(bào)

（一）企業(yè)所得稅的會(huì)計(jì)處理

1、在學(xué)習(xí)企業(yè)所得稅的全行業(yè)通用稅務(wù)政策的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)學(xué)習(xí)房地產(chǎn)行業(yè)的特色處理；

2、通過案例的詳細(xì)解讀，全面掌握開發(fā)產(chǎn)品不同狀態(tài)下房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅的預(yù)繳和匯算清繳。

（二）企業(yè)所得稅稅前扣除憑證的相關(guān)規(guī)定

（三）企業(yè)所得稅匯算清繳的通用性原則

1、租金收入的稅務(wù)處理

2、收益性支出與資本性支出

3、工資薪金的稅前扣除

4、基本保險(xiǎn)費(fèi)、住房公積金的稅前扣除

5、補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)、補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)的稅前扣除

6、利息支出的稅前扣除

7、職工福利費(fèi)的稅前扣除

8、工會(huì)經(jīng)費(fèi)的稅前扣除

9、職工教育經(jīng)費(fèi)的稅前扣除

10、業(yè)務(wù)招待費(fèi)的稅前扣除

11、廣告宣傳費(fèi)的稅前扣除

12、公益性捐贈(zèng)支出的稅前扣除

13、固定資產(chǎn)折舊的稅前扣除

14、無形資產(chǎn)攤銷的稅前扣除

（四）房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的企業(yè)所得稅政策

1、房地產(chǎn)行業(yè)稅收意義上的完工條件

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入的規(guī)定

3、計(jì)稅毛利率的規(guī)定

4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理

5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工的稅務(wù)處理

6、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)稅成本的規(guī)定

（五）案例解讀房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)企業(yè)所得稅的預(yù)繳

（六）案例解讀房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)企業(yè)所得稅的匯算清繳

（一）土地增值稅的會(huì)計(jì)核算

1、系統(tǒng)學(xué)習(xí)土地增值稅的預(yù)征、清算及尾盤銷售的稅務(wù)政策；

2、不同情況下的土地增值稅納稅申報(bào)表填列；

3、通過案例詳解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的操作要點(diǎn)。

（二）土地增值稅清算的稅務(wù)政策

1、《土地增值稅暫行條例》的相關(guān)規(guī)定（《土地管理法》、《土地增值稅法》征求意見稿）

2、土地增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的規(guī)定

3、土地增值稅的預(yù)征

4、土地增值稅的清算條件及清算時(shí)間

5、土地增值稅的清算單位

6、土地增值稅清算時(shí)應(yīng)提供的資料

7、土地增值稅清算收入的確定

8、土地增值稅清算扣除項(xiàng)目的確定

9、土地增值稅的計(jì)算及稅率

10、尾盤銷售的土地增值稅處理

11、營改增對(duì)土地增值稅的影響

12、土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅的問題

13、土地增值稅的稅收優(yōu)惠

（三）土地增值稅納稅申報(bào)表的填列

（四）案例解讀土地增值稅的預(yù)征、清算及尾盤銷售

（一）契稅的會(huì)計(jì)核算

（二）契稅的稅務(wù)政策

1、契稅的納稅義務(wù)人

2、契稅的應(yīng)稅行為

3、契稅的稅率

4、契稅的計(jì)稅依據(jù)（土地使用權(quán)出讓）

5、契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間及稅款繳納時(shí)間

6、契稅納稅申報(bào)需提交的資料

7、契稅退還的情形及辦理

（一）耕地占用稅的會(huì)計(jì)核算

（二）耕地占用稅的稅務(wù)政策

1、耕地占用稅的納稅義務(wù)人

2、耕地占用稅的征稅范圍

3、耕地占用稅的計(jì)稅依據(jù)

4、耕地占用稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間及稅款繳納時(shí)間

5、耕地占用稅的減免稅政策

6、耕地占用稅申請退稅的情形

（一）房產(chǎn)稅的會(huì)計(jì)核算

（二）房產(chǎn)稅的稅務(wù)政策

1、房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人

2、房產(chǎn)稅的征稅范圍

3、房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)（從價(jià)計(jì)征、從租計(jì)征）

4、免租期的房產(chǎn)稅處理

5、地下建筑的房產(chǎn)稅處理

6、房屋轉(zhuǎn)租的房產(chǎn)稅處理

7、基建工地臨時(shí)性房屋的房產(chǎn)稅處理

8、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建成商品房的房產(chǎn)稅處理

9、房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

10、房產(chǎn)稅的納稅地點(diǎn)

（一）土地使用稅的會(huì)計(jì)核算

（二）土地使用稅的稅務(wù)政策

1、土地使用稅的納稅義務(wù)人

2、土地使用稅的征稅范圍

3、土地使用稅的計(jì)稅依據(jù)

4、地下建筑的土地使用稅處理

5、土地使用稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

6、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因拆遷未實(shí)際占用土地的土地使用稅處理

7、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地使用稅停止繳納的時(shí)間

8、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地使用稅的減免稅政策

（一）印花稅的會(huì)計(jì)核算

（二）印花稅的稅務(wù)政策

1、印花稅的納稅義務(wù)人

2、印花稅的應(yīng)稅憑證

3、印花稅的計(jì)稅依據(jù)

4、印花稅的稅目及稅率

5、印花稅繳納的特殊事項(xiàng)

6、印花稅的征收方式

7、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)印花稅的優(yōu)惠政策

第三部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算專篇講解（錄播）

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特色的會(huì)計(jì)科目

1、在執(zhí)行新收入會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、新租賃會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的前提下，重點(diǎn)講解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)科目設(shè)置、報(bào)表編制的行業(yè)特色內(nèi)容； 

2、案例講解開發(fā)過程中的科目設(shè)置及相關(guān)業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)核算。

（二）開發(fā)產(chǎn)品成本的種類和內(nèi)容

（三）開發(fā)產(chǎn)品成本項(xiàng)目及核算內(nèi)容（會(huì)計(jì)核算與企業(yè)所得稅、土地增值稅的比對(duì)）

（四）開發(fā)間接費(fèi)用與管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用的劃分

（五）開發(fā)產(chǎn)品的會(huì)計(jì)核算

（六）其他通用會(huì)計(jì)科目的講解（新收入會(huì)計(jì)準(zhǔn)則增加會(huì)計(jì)科目）

案例講解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本及開發(fā)間接費(fèi)用明細(xì)科目的設(shè)置

（一）資產(chǎn)負(fù)債表的編制

（二）利潤表的編制

（三）現(xiàn)金流量表的編制

（四）所有者權(quán)益變動(dòng)表的編制

第四部分 房地產(chǎn)開發(fā)全流程的財(cái)稅處理（錄播）

（一）確定注冊資金金額的幾點(diǎn)考慮

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理對(duì)注冊資本的要求

（三）設(shè)立階段的會(huì)計(jì)核算及涉稅處理

（一）支付土地出讓金的會(huì)計(jì)核算

（二）取得土地返還款的財(cái)稅處理

（三）以房換地的財(cái)稅處理

（四）以路換地的財(cái)稅處理

（五）股東以土地使用權(quán)出資的財(cái)稅處理

（六）土地閑置的財(cái)稅處理

（一)臨時(shí)工棚、材料棚的會(huì)計(jì)核算

（二）售樓處、樣板間的會(huì)計(jì)核算

（三）臨時(shí)設(shè)施的涉稅處理

（一）支付施工方工程款的會(huì)計(jì)核算

1、掌握成本核算程序、分配方法、成本核算對(duì)象的確定及開發(fā)建設(shè)階段的涉稅處理；

2、案例解析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算流程。

（二）開發(fā)成本核算程序

（三）開發(fā)成本核算的基礎(chǔ)工作

（四）開發(fā)成本分配方法及應(yīng)用

（五）開發(fā)間接費(fèi)用的分配

（六）借款利息的會(huì)計(jì)核算以及民間借貸利息的法律規(guī)定

（七）分期開發(fā)項(xiàng)目的土地成本分配

（八）開發(fā)建設(shè)階段的涉稅問題

（九）案例講解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本的歸集、分配與結(jié)轉(zhuǎn)

（一）定金、訂金、誠意金的不同處理

（二）預(yù)售房款的財(cái)稅處理

（三）房屋按揭貸款的財(cái)稅處理

（四）回遷房的財(cái)稅處理

（五）賣精裝房送家俱家電的財(cái)稅處理

（六）代收費(fèi)用的財(cái)稅處理

（七）自建商品房用于抵債的財(cái)稅處理

（八）委托銷售的財(cái)稅處理

（九）地下車位的財(cái)稅處理

（一）項(xiàng)目竣工的會(huì)計(jì)核算

（二）關(guān)于預(yù)提成本的相關(guān)稅收政策

（一）投資性房地產(chǎn)的概念

（二）開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用的會(huì)計(jì)核算

（三）開發(fā)產(chǎn)品用于安置拆遷戶周轉(zhuǎn)使用的會(huì)計(jì)核算

（四）開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)外出租的會(huì)計(jì)核算（新租賃會(huì)計(jì)準(zhǔn)則）

（五）繳納房產(chǎn)稅、土地使用稅的會(huì)計(jì)核算

（六）開發(fā)產(chǎn)品自持的稅務(wù)處理

（七）折舊的稅務(wù)處理

（八）租金收入的稅務(wù)處理

（一）利潤分配的步驟

（二）利潤分配的會(huì)計(jì)核算

（三）以自建商品房對(duì)股東進(jìn)行分配的財(cái)稅處理

（四）關(guān)于股息、紅利的稅收政策

（一）公司注銷清算的情形

1、掌握公司注銷清算流程；

2、掌握注銷清算階段的會(huì)計(jì)核算；

3、從注銷企業(yè)及股東兩方面了解企業(yè)注銷清算階段的稅務(wù)處理。

（二）公司注銷清算流程

（三）注銷階段的會(huì)計(jì)核算

（四）注銷階段的涉稅事項(xiàng)

第五部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合同及票據(jù)審核（錄播）

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要的合同種類有哪些？

（二）合同簽訂應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容有哪幾個(gè)方面？

（三）合同中的付款條款如何把握？如需代貨物（勞務(wù)）提供方承擔(dān)稅款怎么處理？

（四）通過合同進(jìn)行稅務(wù)籌劃的重要性

（五）幾類典型合同的簽訂要點(diǎn)

1、土地出讓合同簽訂的注意事項(xiàng)有哪些？

2、房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)統(tǒng)借統(tǒng)貸的合同簽訂的注意事項(xiàng)有哪些？

3、建筑施工類合同簽訂的注意事項(xiàng)有哪些？營改增后怎樣簽訂建筑施工合同更合理？

4、材料采購合同簽訂的注意事項(xiàng)有哪些？

5、商品房銷售合同簽訂的注意事項(xiàng)有哪些？

6、關(guān)聯(lián)企業(yè)間借款合同簽訂的注意事項(xiàng)有哪些？

7、房屋租賃合同簽訂的注意事項(xiàng)有哪些？

（一）工程類付款審核要點(diǎn)是什么?

1、怎樣確定工程施工進(jìn)度？

2、怎樣確定工程完工產(chǎn)值？

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代施工方支付水電費(fèi)怎么處理？

4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣押質(zhì)量保證金怎么處理？

5、支付拆遷補(bǔ)償金應(yīng)取得哪些單據(jù)？

6.收取或支付購房者違約金賠償金怎樣處理？

（二）費(fèi)用類付款審核要點(diǎn)是什么？

1、跨年發(fā)票怎樣處理？

2、差旅費(fèi)補(bǔ)貼怎樣報(bào)銷？

3、公司食堂的費(fèi)用怎樣報(bào)銷？

4、公司股東的個(gè)人及家庭支出怎樣報(bào)銷？

5、租入汽車哪些費(fèi)用可以報(bào)銷？

6、私車公用費(fèi)用怎樣報(bào)銷？

第一時(shí)間了解稅收新政，解析新政對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響

通過對(duì)往期學(xué)員的典型答疑進(jìn)行解析，快速掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)稅要點(diǎn)

針對(duì)學(xué)員課件學(xué)習(xí)、工作中的問題進(jìn)行現(xiàn)場答疑

第七部分 超值附贈(zèng)實(shí)用工具

1、開發(fā)成本臺(tái)賬模板

2、合同臺(tái)賬模板

3、合同款項(xiàng)支付臺(tái)賬模板

4、房產(chǎn)銷售臺(tái)賬模板

5、資產(chǎn)管理臺(tái)賬模板

6、財(cái)務(wù)指標(biāo)分析報(bào)表模板

7、新項(xiàng)目目標(biāo)成本測算表

8、開發(fā)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)測算表

9、土地成本動(dòng)態(tài)測算表

10、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)分析表

1、貨幣資金管理辦法

2、合同付款管理辦法

3、費(fèi)用支出管理辦法

4、個(gè)人暫借款管理辦法

5、會(huì)計(jì)檔案管理辦法

6、固定資產(chǎn)管理制度

7、差旅費(fèi)報(bào)銷管理制度