房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前期需要投入大量的金錢和精力，并且常常因為負債過多的原因?qū)е缕髽I(yè)倒閉，這種案例在現(xiàn)實生活之中比比皆是！房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前期的資金消耗量太大，那如何縮減呢？今天就給大家講解其中一個縮減小辦法，那就是對拆遷補償款進行籌劃，快來看下吧！

房開企業(yè)對被拆遷戶的補償一般分為兩種方式：

一種方式是貨幣補償，即按照當(dāng)?shù)卣?guī)定的拆遷房屋每平方米的補償標準以貨幣形式補償給被拆遷戶。

另一種方式是房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償（俗稱“動遷還平”，一般是“拆一還一”），即房開企業(yè)用本開發(fā)項目的房屋或異地自行開發(fā)的房屋以及購買的房屋補償給被拆遷戶。

房開企業(yè)以貨幣補償給拆遷戶的，在拆遷補償業(yè)務(wù)上，會計與稅務(wù)的處理比較簡單，一般說企業(yè)不會出現(xiàn)差錯。而營改增后，以房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償給拆遷戶的，會計與增值稅的處理就不那么簡單了?，F(xiàn)重點對房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補償形式進行分析。

經(jīng)濟實質(zhì)分析：

房開企業(yè)“動遷還平”（拆一還一）業(yè)務(wù)，實質(zhì)上是“以物易物”，即以房屋換取土地，屬于非貨幣性資產(chǎn)交換行為，交換的過程實際上是購買土地和銷售房屋同時完成的過程。 

土地成本計算：

（1）自建回遷房：按同類房屋的市場公允價值計入“土地征用及拆遷補償費”中，同時以相同的價格計算收入。

（2）購入回遷房：以購入價計入“土地征用及拆遷補償費”中。

涉及補價，沖減或者增加“土地征用及拆遷補償費”

情況一：以本企業(yè)其他項目房屋作為拆遷補償（異地安置)

借：開發(fā)成本——土地征用及拆遷補償費

       銀行存款（收到補價款，若部分貨幣補償記貸方）

       貸：主營業(yè)務(wù)收入

              應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（銷項稅額）

借：主營業(yè)務(wù)成本

       貸：開發(fā)產(chǎn)品

情況二：以本項目房屋作為拆遷補償（回遷安置）

簽訂安置協(xié)議

借：開發(fā)成本－房屋開房－土地征用及拆遷補償費

       銀行存款（收到補價款，若部分貨幣補償記貸方）

       貸：預(yù)收賬款

交付安置房屋

借：預(yù)收賬款

       貸：主營業(yè)務(wù)收入

              應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（銷項稅額）

借：主營業(yè)務(wù)成本

       貸：開發(fā)產(chǎn)品

相關(guān)稅務(wù)處理：

分解成兩部分，一部分是賣房，一部分是支付拆遷補償。

增值稅處理：

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向被拆遷業(yè)主交付還建房，應(yīng)以每套還建房為單位，分別計算繳納增值稅。

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向被拆遷業(yè)主交付還建房，實際面積大于拆遷還建協(xié)議約定的面積的，應(yīng)以實際收取的超出部分面積的平均單價作為還建房屋的計稅價格。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向被拆遷業(yè)主交付還建房，實際面積與拆遷還建協(xié)議約定的面積相同的，以同樓層相同或者類似房屋的平均單價作為計稅價格。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向被拆遷業(yè)主交付還建房，實際面積小于拆遷還建協(xié)議約定的面積的，以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向被拆遷業(yè)主實際退還的不足部分面積的平均單價作為還建房屋的計稅價格。

（4）還建房屋的計稅價格不得低于房屋的成本價格。

土地增值稅的處理：

拆遷還房按照市場公允價值計入收入總額，同時，以同樣的金額計入開發(fā)成本“土地征用及開發(fā)補償費”中。

另根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)【2006】187號）的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)， 其收入按下列方法和順序確認：

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；

2.由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

企業(yè)所得稅處理：

拆遷還房按照市場公允價值計入收入總額，結(jié)轉(zhuǎn)成本。

根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》第二十五條及國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（國稅發(fā)〔2009〕31號）第七條及此前的《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房屋抵頂?shù)貎r計算繳納企業(yè)所得稅問題的批復(fù)》（國稅函〔2002〕172號）規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。

關(guān)于計稅成本的確定，房地產(chǎn)公司用自建商品房抵償應(yīng)付拆遷補償款的行為，根據(jù)《企業(yè)債務(wù)重組業(yè)務(wù)所得稅處理辦法》（國家稅務(wù)總局令第6號）第四條規(guī)定，該房地產(chǎn)開發(fā)公司以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務(wù)，應(yīng)當(dāng)分解為按公允價值轉(zhuǎn)讓非現(xiàn)金資產(chǎn)，再以與非現(xiàn)金資產(chǎn)公允價值相當(dāng)?shù)慕痤~償還債務(wù)兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行所得稅處理。也就是說，房地產(chǎn)公司“拆一還一”行為要按公允價值對所還原的商品房視同銷售確認收入，同時以相同金額確認作為房地產(chǎn)開發(fā)計稅成本的拆遷補償費

案例1，甲房開企業(yè)系增值稅一般納稅人，2016年6月開始開發(fā)A小區(qū)項目。A小區(qū)原為平房居民區(qū)，共有200家住戶，50戶選擇貨幣補償，甲房開企業(yè)已按當(dāng)?shù)卣?guī)定的補償標準共計補償1600萬元。150戶選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償方式，甲房開企業(yè)用建造的本小區(qū)項目房屋安置回遷戶。其中，100戶原平房面積比較小，按照“拆一還一”補償標準，得到的補償房屋面積自然不大，這些拆遷戶要求增加房屋面積共計2222.22平方米，而增加的房屋面積由拆遷戶按照市場價格向甲房開企業(yè)支付價款，為此，甲房開企業(yè)共取得含稅增加面積款1110萬元；50戶原平房面積比較大，這些拆遷戶要求補償房屋面積小于原平房面積，為此，甲房開企業(yè)按照貨幣補償標準，共支付少回遷面積款600萬元。A小區(qū)項目房屋含稅平均售價為0.4995萬元，不含稅平均售價為0.45萬元。按照“拆一還一”補償標準，除50戶要求減少回遷面積已獲得部分貨幣補償?shù)耐猓仓Ц堆a償房屋面積12000平方米。A小區(qū)項目開發(fā)可供銷售建筑面積55000平方米。向當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T支付土地出讓金1000萬元，已取得省級財政部門監(jiān)制的財政票據(jù)。對拆遷戶的補償，甲房開企業(yè)能夠提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。

上述業(yè)務(wù)的會計與增值稅的處理如下（單位：萬元，下同）：

（一）50戶選擇貨幣補償支付補償款時

借：開發(fā)成本——拆遷補償費  1600

       貸：銀行存款 1600

（二）取得100戶回遷戶支付的增加面積款時，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號，以下簡稱國稅函〔2010〕220號文件）第六條第（一）款規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。

借：銀行存款 1110

       貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（銷項稅額）110〔1110÷（1＋11%）×11%〕

              開發(fā)成本——拆遷補償費  1000

（三）按照國稅函〔2010〕220號文件規(guī)定，向50戶回遷戶支付減少回遷面積款時

借：開發(fā)成本——拆遷補償費  600

       貸：銀行存款  600

（四）甲房開企業(yè)，按照“拆一還一”的補償標準，除50戶要求減少回遷面積已獲得部分貨幣補償?shù)耐猓惭a償拆遷戶12000平方米的房屋，其中這里面涉及兩個業(yè)務(wù)問題：一是取得開發(fā)土地的價值，即為取得開發(fā)土地而發(fā)生的拆遷補償費。另一是用于補償?shù)姆课菟袡?quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，應(yīng)視同銷售行為。房開企業(yè)“動遷還平”業(yè)務(wù)，實質(zhì)上是“以物易物”，即以房屋換取土地，屬于非貨幣性資產(chǎn)交換行為，交換的過程實際上是購買土地和銷售房屋同時完成的過程。 

借：開發(fā)成本——拆遷補償費 5994

       貸：主營業(yè)務(wù)收入5400 （0.45×12000）

              應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（銷項稅額）594

前面會計分錄（二）和（四）中會計上計提的銷項稅額，均是在銷售額未扣除土地價款的情況下計算出來的?，F(xiàn)根據(jù)第18號文件的規(guī)定，計算當(dāng)期允許扣除的土地價款和銷售額及銷項稅額。

（1）“動遷還平”和“增加房屋面積”兩項業(yè)務(wù)允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款=〔（12000＋2222.22）÷55000）〕×（1600＋600＋1000＋0.4995×12000）=2377.44（萬元）。

（2）銷售額=（全部價款和價外費用－當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）=（0.4995×12000＋1110－2377.44）÷（1+11%）=4258.16（萬元）。

（3）銷項稅額=銷售額×稅率=4258.16×11%=468.40（萬元）。

《財政部關(guān)于印發(fā)〈增值稅會計處理規(guī)定〉的通知 》（財會〔2016〕22號）規(guī)定，按現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定企業(yè)發(fā)生相關(guān)成本費用允許扣減銷售額的，發(fā)生成本費用時，按應(yīng)付或?qū)嶋H支付的金額；

借記“主營業(yè)務(wù)成本”、“存貨”、“工程施工”等科目；

貸記“應(yīng)付賬款”、“應(yīng)付票據(jù)”、“銀行存款”等科目。

待取得合規(guī)增值稅扣稅憑證且納稅義務(wù)發(fā)生時，按照允許抵扣的稅額；

借記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（銷項稅額抵減）” 或“應(yīng)交稅費——簡易計稅”科目（小規(guī)模納稅人應(yīng)借記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅”科目）；

貸記“主營業(yè)務(wù)成本”、“存貨”、“工程施工”等科目。

計算“增加面積”和回遷房屋視同銷售的銷售額時按現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定允許扣除的土地價款是2377.44萬元，也正是這2377.44萬元應(yīng)少計銷項稅額235.6萬元〔2377.44÷（1+11%）×11%〕〕，即應(yīng)抵減會計上的銷項稅額235.6萬元。因此，還應(yīng)當(dāng)作如下的會計處理：

借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（銷項稅額抵減）235.6

       貸：主營業(yè)務(wù)成本  235.6

房開企業(yè)用異地自行開發(fā)的房屋補償給被拆遷戶，和用本開發(fā)項目的房屋補償給被拆遷戶，在會計與增值稅的處理上基本相同，這里不在進行分析。

案例2，某市乙房開企業(yè)系增值稅一般納稅人，2016年8月計劃開發(fā)B小區(qū)住宅項目，需要安置房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償方式的回遷戶有200戶。但后來由于該市中醫(yī)院經(jīng)營場地小，已不適應(yīng)當(dāng)?shù)鼗颊呔歪t(yī)的需要，因此，當(dāng)?shù)卣疀Q定另選地址建造經(jīng)營場地較大的環(huán)境。于是，該中醫(yī)院與乙房開企業(yè)達成協(xié)議：開發(fā)B小區(qū)住宅項目改為開發(fā)中醫(yī)院經(jīng)營用樓，待該項目竣工后整體出售給中醫(yī)院。乙房開企業(yè)與回遷戶達成如下協(xié)議：由乙房開企業(yè)購置在B小區(qū)附近由丙房開企業(yè)開發(fā)的C小區(qū)住宅，按照“拆一還一”補償標準，拆遷面積與回遷面積相等的部分，回遷戶無需支付款項，但增加面積部分的款項，應(yīng)按照丙房開企業(yè)對外銷售價格由回遷戶承擔(dān)。乙房開企業(yè)應(yīng)補償回遷戶面積共計15000平方米，回遷戶自行承擔(dān)款項的增加面積部分共計2000平方米。丙房開企業(yè)開發(fā)的房屋每平方米平均含稅銷售價格為0.555萬元。由于乙房開企業(yè)購買房屋較多，因此，丙房開企業(yè)給予了價格優(yōu)惠，按照含稅銷售價格每平方米0.5439萬元結(jié)算。但乙房開企業(yè)對回遷戶增加面積部分仍然按照丙房開企業(yè)含稅銷售價格0.555萬元與回遷戶結(jié)算，為此，回遷戶向乙房開企業(yè)支付增加面積款共計1110萬元，乙房開企業(yè)向丙房開企業(yè)支付增加面積款后剩余22.2萬元。乙房開企業(yè)向丙房開企業(yè)購買的房屋，由丙房開企業(yè)直接向回遷戶開具發(fā)票。

分析：乙房開企業(yè)從丙房開企業(yè)購置房屋安置回遷戶，其銷售房屋的發(fā)票由丙房開企業(yè)直接向回遷戶開具，這實質(zhì)是乙房開企業(yè)發(fā)生了“商務(wù)輔助服務(wù)——經(jīng)紀代理服務(wù)”活動?；剡w戶向乙房開企業(yè)支付的增加面積款，乙房開企業(yè)再向丙房開企業(yè)支付房款后剩余的22.2萬元，屬于取得的含稅“商務(wù)輔助服務(wù)——經(jīng)紀代理服務(wù)”收入，不含稅收入則為20.94萬元〔22.2÷（1＋6%）〕，銷項稅額為1.26萬元（20.94×6%）。同時，乙房開企業(yè)應(yīng)向回遷戶開具“銷售服務(wù)業(yè)”發(fā)票。上述業(yè)務(wù)的會計與增值稅的處理如下（單位：萬元）：

（1）收取回遷戶增加面積款時

借：銀行存款 1110

       貸：其他應(yīng)付款 1087.8

              其他業(yè)務(wù)收入 20.94

              應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（銷項稅額）1.26

（2）向丙房開企業(yè)支付購房款時

借：開發(fā)成本——拆遷補償費  8158.5（0.5439×15000）

       其他應(yīng)付款 1087.8

       貸：銀行存款 9246.3

另外，在這里面還應(yīng)當(dāng)注意一個問題。

《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1：《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第十四條第（一）款規(guī)定，單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外，視同銷售服務(wù)。

假如，乙房開企業(yè)對回遷戶增加面積部分，按照與丙房開企業(yè)實際結(jié)算的價款向回遷戶收取，也就是說，在代理活動中沒有取得經(jīng)濟利益。那么，乙房開企業(yè)的代理活動是否視同銷售服務(wù)，應(yīng)核定增值稅計稅依據(jù)征收增值稅呢？其實不然，雖然乙房開企業(yè)在這次代理活動中沒有取得經(jīng)濟利益，但代理活動的目的是為了取得被拆遷房屋所占的土地，因此，有責(zé)任妥善安置回遷戶，外購房屋安置回遷戶是有償?shù)模皇菬o償?shù)?，因此，不?yīng)視同銷售服務(wù)核定征收增值稅。

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