相關(guān)政策依據(jù)
北京房?jī)r(jià)增長(zhǎng)情況
　　11月13日，國(guó)家發(fā)改委和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了10月份70個(gè)大中城市房屋價(jià)格走勢(shì)。該統(tǒng)計(jì)顯示，北京市新建商品住房(一手房)同比上漲了10.7%，漲幅位居各大城市首位，二手住房同比上漲了10.2%，位居第三位。
　　10月北京二手商品房掛牌均價(jià)為8415元/平米，二手商品房?jī)r(jià)仍在高位運(yùn)行。
　　10月環(huán)比9月份，在各監(jiān)測(cè)區(qū)域中，除東城區(qū)和豐臺(tái)區(qū)二手商品房報(bào)價(jià)微有下調(diào)，降幅分別為5.35%和0.83%，其他各監(jiān)測(cè)區(qū)域均出現(xiàn)報(bào)價(jià)穩(wěn)中上漲現(xiàn)象，其中，崇文區(qū)漲幅最高，達(dá)4.76%。
　　今年1-10月，北京二手商品房報(bào)價(jià)指數(shù)已累計(jì)上漲了約35個(gè)點(diǎn)。
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編者按：自去年下半年開(kāi)始，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策密集出臺(tái)，從“國(guó)八條”到“國(guó)六條”，從九部委“十五條意見(jiàn)”到北京征收“土地增值稅”，密集的政策給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的是什么呢？
　　二手房市場(chǎng)整體低迷，租賃市場(chǎng)相對(duì)火暴，政策在打壓投資性和投機(jī)性交易需求的同時(shí)，正常交易需求成了“刀下鬼”，一刀切的政策沒(méi)有起到應(yīng)有的作用，注重需求調(diào)節(jié)的政策沒(méi)有調(diào)動(dòng)起有效供給的增加，房產(chǎn)結(jié)構(gòu)性和總體供需矛盾沒(méi)有得到緩解，房?jī)r(jià)上漲的壓力依然存在，是否國(guó)家在房?jī)r(jià)上的調(diào)控以失敗告終呢？
北京二手房轉(zhuǎn)讓開(kāi)征土地增值稅
　　11月14日，北京地稅局出臺(tái)新政，明確提出從12月1日起開(kāi)征二手房交易環(huán)節(jié)土地增值稅，凡將非普通住宅持有5年之內(nèi)轉(zhuǎn)讓的售房人均需繳納該稅種。
　　目前北京對(duì)普通住宅的認(rèn)定是同時(shí)滿(mǎn)足三項(xiàng)條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；單套建筑面積在140（含）平方米以下；實(shí)際成
交價(jià)低于同級(jí)別土地上普通住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。基本上免征土地增值稅。 詳細(xì)進(jìn)入>>>
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建設(shè)部等九部委系列稅收政的調(diào)控效果
　　從去年下半年的國(guó)八條，到今年初的國(guó)六條，到現(xiàn)在的土地增值稅政策，二手房交易中所有涉稅項(xiàng)目都已經(jīng)到齊了，在每個(gè)政策出臺(tái)之前，人們都在翹首盼望政策能夠發(fā)揮作用，特別是以稅收政
策為代表的市場(chǎng)化政策手段，但一次次的事實(shí)證實(shí)，這樣的稅收政策其實(shí)是沒(méi)有什么效用的。
　　雖然政策已經(jīng)全部出臺(tái)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的決心已經(jīng)十分明顯，但房?jī)r(jià)依然在我行我素的上漲。以北京為例，據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，到今年十月份為止，北京房?jī)r(jià)同比上升10%以上。此次土地增值稅政策的出臺(tái)，筆者并不抱有什么希望，那么是什么原因?qū)е律鲜鼋Y(jié)果，進(jìn)而預(yù)示了土地增值稅政策的結(jié)局呢？
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土地增值稅對(duì)市場(chǎng)的影響
　　雖然土地增值稅政策將由12月1日起正式執(zhí)行，但是在政策下發(fā)后的短短幾天當(dāng)中，北京二手房市場(chǎng)已經(jīng)呈現(xiàn)出小幅波動(dòng)趨勢(shì)�！拔覑�(ài)我家”統(tǒng)計(jì)，三居室以上的大戶(hù)型二手商品房，房源登記量有所下降，降幅23%；客戶(hù)需求量下降24%，成交量上升33%；而小戶(hù)型房屋與政策下發(fā)前相比較保持平穩(wěn)走勢(shì)。
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新政非普通住宅的影響
新政對(duì)普通住宅的影響
　　受新稅影響的五年內(nèi)二手商品房過(guò)戶(hù)量增加了23%，其中140平方米以上非普通住宅過(guò)戶(hù)量占到30%左右。同時(shí)，各門(mén)店咨詢(xún)量也上漲了32%。此外，“我愛(ài)我家”提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，三居室以上的大戶(hù)型二手商品房，房源登記量有所下降，降幅23%，客戶(hù)需求量下降24%，成交量上升33%。
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　　對(duì)于居民的普通住宅，土地增值稅新政依然堅(jiān)持了《土地增值稅暫行條例》中的優(yōu)惠政策，居民在轉(zhuǎn)讓普通住宅的交易環(huán)節(jié)仍然免征土地增值稅。
　　北京的土地增值稅新政主要針對(duì)非普通住宅，對(duì)居民持有的普通住宅影響不大。但考慮到投資非普通住宅和普通住宅的邊緣性人群，新政會(huì)對(duì)其投資選擇產(chǎn)生一定影響，但總體來(lái)講影響是不大的。
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專(zhuān)題策劃
  
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什么是土地增值稅
　　土地增值稅是國(guó)家為了規(guī)范土地和房地產(chǎn)交易秩序，調(diào)節(jié)土地增值收益而采取的一項(xiàng)稅收調(diào)節(jié)措施。我國(guó)于1994年頒布了《土地增值稅暫行條例》，之后又出臺(tái)了《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》。
土地增值稅的納稅人
　　轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，是土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)按照《條例》的規(guī)定繳納土地增值稅。
土地增值稅對(duì)個(gè)人的優(yōu)惠
　　作為個(gè)人所購(gòu)房產(chǎn)，如果僅作為居住使用，就不用繳納土地增值稅；只有再轉(zhuǎn)讓、經(jīng)營(yíng)此房并獲得相當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)以上增值收入時(shí)，才有必要繳納土地增值稅。具體規(guī)定請(qǐng)按照最新調(diào)整。
如何計(jì)算土地增值稅
　　土地增值稅的征收采用的是四級(jí)超額累進(jìn)稅率。計(jì)稅的辦法是：增值額未超過(guò)原購(gòu)入房產(chǎn)價(jià)50%的，稅率為增值收入的30%；超過(guò)購(gòu)入價(jià)50%，但未超過(guò)100%的，稅率為40%；增值額超過(guò)100%，未超過(guò)200%的，稅率為50%；增值額超過(guò)200%的，稅率為60%。
土地增值稅征收方式
　　第一，凡能夠提供購(gòu)房發(fā)票的，其扣除項(xiàng)目的金額包括，取得房地產(chǎn)時(shí)有效發(fā)票所載的金額、按發(fā)票所載金額從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%的金額等費(fèi)用。
　　第二，對(duì)于不能夠提供購(gòu)房發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)按照重置成本評(píng)估法評(píng)定的房屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告的，其扣除項(xiàng)目的金額則包括取得國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額證明、中介機(jī)構(gòu)評(píng)定的房屋及建筑物價(jià)格（不包括土地評(píng)估價(jià)值）等費(fèi)用。
　　第三，對(duì)既不能夠提供購(gòu)房發(fā)票證明、又不能提供房屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可采取核定征收辦法，按轉(zhuǎn)讓二手房交易價(jià)格全額1%征收土地增值稅。
新政將會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生什么影響
　　土地增值稅新政仍然是房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收，是偏重于房產(chǎn)需求管理的政策，和之前的營(yíng)
  
業(yè)稅政策和個(gè)人所得稅政策是屬于同一個(gè)類(lèi)型的政策，對(duì)供給調(diào)節(jié)的無(wú)力決定了政策調(diào)節(jié)是乏力的。
　　在總體供求矛盾的情況下，稅收新政的出臺(tái)只能加大房?jī)r(jià)上漲的壓力。
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房產(chǎn)稅收政策的成功之處
　　雖然房產(chǎn)交易稅收政策沒(méi)有緩解房產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)性矛盾，在總體供需懸殊的情況下，稅收政策沒(méi)有達(dá)到降低房?jī)r(jià)的目的，反而打擊了正常的房產(chǎn)交易需求，二手房市場(chǎng)從九部委新政后一直處于冷清的狀態(tài)，房?jī)r(jià)仍然在小幅上漲。
　　但市場(chǎng)的冷清緩解投資性和投機(jī)性交易，減少了外資流入的沖動(dòng)，為國(guó)家中長(zhǎng)期政策效用的發(fā)揮贏得了寶貴的時(shí)間，我們期待長(zhǎng)期政策發(fā)揮威力。
房產(chǎn)交易相關(guān)稅收政策法規(guī)
·國(guó)家稅務(wù)總局轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知
·國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知
·國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)住房營(yíng)業(yè)稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知
·北京市地方稅務(wù)局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問(wèn)題的通知
·財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知
·財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅普通標(biāo)準(zhǔn)住宅有關(guān)政策的通知