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某工業(yè)企業(yè)2021年5月1日轉(zhuǎn)讓其位于縣城的一棟辦公樓，取得含稅銷售收入12000萬元。2008年建造該辦公樓時(shí)，為取得土地使用權(quán)支付金額3000萬元，發(fā)生建造成本4000萬元。轉(zhuǎn)讓時(shí)經(jīng)政府批準(zhǔn)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估后，確定該辦公樓的重置成本價(jià)為8000萬元。 （其他相關(guān)資料：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)印花稅稅率0.5‰，成新度折扣率60%。） 要求： （1）請解釋重置成本價(jià)的含義。 （2）計(jì)算土地增值稅時(shí)該企業(yè)辦公樓的評估價(jià)格。 （3）計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除的城建稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加。 （4）計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除的印花稅。 （5）計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)。 （6）計(jì)算轉(zhuǎn)讓辦公樓應(yīng)繳納的土地增值稅。
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（1）重置成本價(jià)的含義是：對舊房及建筑物，按轉(zhuǎn)讓時(shí)的建材價(jià)格及人工費(fèi)用計(jì)算，建筑同樣面積、同樣層次、同樣結(jié)構(gòu)、同樣建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的新房及建筑物所需花費(fèi)的成本費(fèi)用。
（2）評估價(jià)格＝重置成本價(jià)×成新度折扣率。
計(jì)算土地增值稅時(shí)該企業(yè)辦公樓的評估價(jià)格＝8000×60%＝4800（萬元）。
（3）由于該企業(yè)位于縣城，所以城建稅適用稅率為5%。
允許扣除的稅金及附加=12000÷（1＋9%）×9%×（5%＋3%＋2%）=99.08（萬元）。
（4）關(guān)于印花稅的扣除的問題，首先要看清題干給出的主體是房企還是非房企，房開企業(yè)不扣除印花稅，非房企可以扣除印花稅；其次注意印花稅稅率的運(yùn)用。
計(jì)算土地增值稅時(shí)可扣除的印花稅＝12000×0.5‰＝6（萬元）。
（5）計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)＝4800＋3000＋99.08＋6＝7905.08（萬元）。
（6）應(yīng)納土地增值稅的計(jì)算：
轉(zhuǎn)讓辦公樓的增值額＝[12000－12000÷（1＋9%）×9%]－7905.08＝3104.09（萬元）。
增值率＝3104.09÷7905.08×100%＝39.27%
應(yīng)納土地增值稅＝3104.09×30%＝931.23（萬元）。
2022 05/22 17:41
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