企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)性質(zhì)比較特殊，因此，在企業(yè)所得稅匯算清繳時，稅法也有特殊規(guī)定。筆者選擇部分疑難問題解析如下。

預售收入可作為廣告和業(yè)務招待費計算基數(shù)

企業(yè)所得稅法實施條例第四十三條和第四十四條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的業(yè)務招待費支出，按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過當年銷售（營業(yè)）收入的5‰。企業(yè)發(fā)生的符合條件的廣告費和業(yè)務宣傳費支出，除國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定外，不超過當年銷售（營業(yè)）收入15%的部分，準予扣除；超過部分，準予在以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除�？梢�，銷售（營業(yè)）收入是計算廣告費、業(yè)務宣傳費和業(yè)務招待費的基數(shù)。

《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第六條規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)。由此看來，對于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)來說，正式簽訂《房地產(chǎn)預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)，預售收入可以作為計算廣告費、業(yè)務宣傳費和業(yè)務招待費的基數(shù)。

預繳的稅費可以稅前扣除

營業(yè)稅暫行條例實施細則第二十五條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。因此，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，收到預售房地產(chǎn)或租賃收入或建筑勞務款項時，營業(yè)稅納稅義務時間已經(jīng)發(fā)生，應按規(guī)定繳納營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加等相關(guān)稅費。

土地增值稅暫行條例實施細則第十六條規(guī)定，納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工，辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補，具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地稅局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。因此，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，土地增值稅一般實行的是預售預繳、達到清算條件后清算的征管方法。

由此可見，對于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)來說，營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加和土地增值稅，在房地產(chǎn)預售環(huán)節(jié)都要按規(guī)定納稅。根據(jù)目前的財務會計規(guī)定，這些稅費一般是通過營業(yè)稅金及附加核算的。國稅發(fā)〔2009〕31號文件第十二條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在預售環(huán)節(jié)，繳納的稅費是可以在所得稅前扣除的。

部分預提費用可以作為計稅成本對待

《國家稅務總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干問題的公告》（國家稅務總局公告2011年第34號）第六條規(guī)定，企業(yè)當年度實際發(fā)生的相關(guān)成本、費用，由于各種原因未能及時取得該成本、費用的有效憑證，企業(yè)在預繳季度所得稅時，可暫按賬面發(fā)生金額進行核算；但在匯算清繳時，應補充提供該成本、費用的有效憑證。根據(jù)該規(guī)定，企業(yè)在匯算清繳日結(jié)束以前，仍未取得成本費用有效憑證的，不得在所得稅前扣除。

同時，國稅發(fā)〔2009〕31號文件第三十二條規(guī)定，除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實際發(fā)生的成本：一是出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。二是公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。三是應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預提。物業(yè)完善費用指按規(guī)定應由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

由此看來，國家稅務總局公告2011年第34號和國稅發(fā)〔2009〕31號文件對提供有效憑證的時間問題，規(guī)定不一致。對此，我們一般只承認國家稅務總局公告2011年第34號，而默認國稅發(fā)〔2009〕31號文件自動失效，是因為國家稅務總局公告2011年第34號屬于最新規(guī)定，按照稅法的適用原則，新法優(yōu)于舊法。但事實上截然不同，國稅發(fā)〔2009〕31號文件并未失效。我們可以參照立法法第八十三條的規(guī)定，即同一機關(guān)制定的法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、規(guī)章，特別規(guī)定與一般規(guī)定不一致的，適用特別規(guī)定；新的規(guī)定與舊的規(guī)定不一致的，適用新的規(guī)定。國家稅務總局公告2011年第34號屬于一般規(guī)定，國稅發(fā)〔2009〕31號文件屬于特別規(guī)定，仍然有效。至于立法法第八十三條“新的規(guī)定與舊的規(guī)定不一致的，適用新的規(guī)定”，這是對同一個級別的特別法或同一個級別的一般法而言的，和執(zhí)行國稅發(fā)〔2009〕31號文件中3項預提（應付）費用并不矛盾。