2011年1月28日，上海（樓盤）和重慶（樓盤）兩市同時開始對于個人住房征收房產(chǎn)稅的試點。而今三年過去，房產(chǎn)稅在試點中究竟試出了什么，積累的經(jīng)驗與教訓(xùn)對于后來者將產(chǎn)生怎樣的影響？
房產(chǎn)稅與難以撼動的房價
根據(jù)國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，2013年12月重慶新建商品住宅價格同比上漲14.3%，上海新建商品住宅的價格同比漲幅更是高達24.3%.盡管最早實施了房產(chǎn)稅的試點，但無論是上海還是重慶都沒能阻擋住房價上漲的腳步。
事實上，這一結(jié)果從一開始就在人們的意料之中，因為試點城市所推行的房產(chǎn)稅政策與人們最開始設(shè)想的并不一樣。
在上海，政策主要是針對本市居民家庭在當(dāng)?shù)匦沦徢覍儆谠摼用窦彝サ诙准耙陨系淖》�，和非本市居民家庭在本市新購的住房，適用稅率暫定為0.6%.房產(chǎn)稅的征收不涉及存量住房，僅這一點就決定了上海的房產(chǎn)稅試點無法從根本上擠出多套房。而與征收政策同時出現(xiàn)在《上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點的暫行辦法》中的，還有多達六條稅收減免政策，這就使得上海試點的房產(chǎn)稅政策沒有實質(zhì)性的“殺傷力”。“從目前上海大多數(shù)已經(jīng)繳納房產(chǎn)稅的家庭來看，其年稅費成本多在數(shù)千元左右。對于漲幅很大的房地產(chǎn)市場來說，這些稅費成本難以撼動投資人涌入樓市的熱情。”中國房地產(chǎn)信息集團分析師楊晨青說。
在重慶，房產(chǎn)稅的征收范圍看上去比上海更為狹窄，其主要針對豪宅和別墅的房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)對房屋的面積和價格進行了極為嚴(yán)格的限制，這種幾乎為豪宅量身定做的房產(chǎn)稅征收方式后來被一些業(yè)內(nèi)人士戲稱為房地產(chǎn)界的“奢侈品稅”，它同樣沒有關(guān)注多套存量住房，也沒有涉及人們最關(guān)心的普通商品房市場。
盡管在試點初期，無論上海還是重慶，房產(chǎn)稅的出現(xiàn)都在人們心中掀起一陣波瀾，但隨著對政策的消化，房產(chǎn)稅很快就成了一種只針對極少數(shù)人的特殊稅種。
房產(chǎn)稅與賣地的沖動
房產(chǎn)稅之所以備受關(guān)注和期待，是因為在人們的預(yù)想中，這種針對房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的征稅不僅能夠擠出房產(chǎn)市場的泡沫，更重要的是它能為地方政府提供最為穩(wěn)定和廣泛的稅源，從而解決地方政府對土地財政的依賴，從根源上卡住房價上漲的空間。
不過，從目前的試點效果來看，人們這一期待并沒有成為現(xiàn)實。
重慶房產(chǎn)稅試點，征稅的金額年均都在1億元左右。數(shù)據(jù)顯示，截止到2011年年底重慶市對居民住宅征收稅款1億元，而當(dāng)年重慶市本級財政收入2908.8億元，房產(chǎn)稅占本級財政收入的比重僅為0.03%.
據(jù)重慶統(tǒng)計年鑒顯示，2011年，重慶市國有土地使用權(quán)出讓金為1109.37億元，約占當(dāng)年地方財政收入38.2%；2012年，增至1209.43億元，約占當(dāng)年地方財政收入38.5%；2013年，據(jù)搜房網(wǎng)及重慶土交所現(xiàn)有數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，重慶主城土地市場出讓居住、商業(yè)、金融類用地金額達1164億元。出讓金額僅次于北京（樓盤）、上海，首次超過廣州（樓盤）居全國第三。
與重慶相比，上海的房產(chǎn)稅征收雖然在絕對值上要多，但其占財政收入的比重同樣是微乎其微。而上海的土地市場，更是火熱異常，土地出讓金屢創(chuàng)新高。
重慶大學(xué)法學(xué)院財稅金融方向副教授陳晴表示，房產(chǎn)稅肇始其實肩負著四大功能，包括調(diào)節(jié)貧富差距，部分代替土地出讓金成為地方稅收來源，抑制房價過快上漲，改變市場心理預(yù)期。但從現(xiàn)有稅收情況來看，滬渝兩地的房產(chǎn)稅收總額較小，占同期市級財政收入比率過低，對更深層次的土地財政問題替代效果有限。
需要怎樣的房產(chǎn)稅
在很多專家看來，試點城市的現(xiàn)實是，房產(chǎn)稅既沒有如預(yù)期的那樣遏制住房價快速上漲的勢頭，更沒有成為穩(wěn)定的主力稅源從而替代和抑制賣地?zé)崆�，或許這也是目前房產(chǎn)稅擴圍遲遲沒有進展的原因。
如何讓房產(chǎn)稅的影響從“心理層面”轉(zhuǎn)向現(xiàn)實層面，中國究竟需要怎樣的房產(chǎn)稅？
財政部財政科學(xué)研究所所長賈康曾指出，房地產(chǎn)稅其實是一個綜合概念，既包括房產(chǎn)稅，也包括土地增值稅、土地使用稅等相關(guān)稅種。未來完善房地產(chǎn)稅應(yīng)立足于“公平土地稅負，強化保有環(huán)節(jié)”，在推進個人住房房產(chǎn)稅試點之外，還應(yīng)下調(diào)過高的住房用地稅負，簡并流轉(zhuǎn)交易環(huán)節(jié)稅費，重點發(fā)展保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅，對投機性（短期持有）住房實行高度超額累進稅率。
從試點城市的房產(chǎn)稅征收效果不難看出，簡單地以戶型面積劃分，或是有意地回避存量住房，采取“老房老辦法，新房新辦法”的政策，無益于房產(chǎn)稅效果的最大化。
十八屆三中全會通過的《關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》中提出要“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革”。而房地產(chǎn)稅改革中最受市場關(guān)注的仍然是保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅試點擴圍。在眾多業(yè)內(nèi)人士看來，目前房產(chǎn)稅改革面臨的最迫切的問題是如何在協(xié)調(diào)各方關(guān)系、有限的征管條件等諸多復(fù)雜的情況之上，起草稅法草案，進行合理的稅制設(shè)計。
在中國房地產(chǎn)研究會副會長胡志剛看來，目前重慶、上海兩個城市的做法都很偏重地方的獨特性，而缺少共通性，缺乏頂層設(shè)計的統(tǒng)籌，很難總結(jié)出一條為全國各地復(fù)制的改革經(jīng)驗�？偨Y(jié)兩地改革的得失，新的試點工作不能再簡單地讓試點城市各自為政各行其是，而是要兼顧普遍性和特殊性。“試點工作要便于政府從整體性、全面性、可復(fù)制性等方面及時調(diào)整政策，逐步完善政策，也便于從試點城市吸取有益的經(jīng)驗和做法，作為房產(chǎn)稅立法的實踐依據(jù)，從而以立法先行，開辟一條可以全面推廣房產(chǎn)稅改革的路徑。”
