房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有一定的特殊性，所以在其所得稅匯算清繳時關(guān)注的要點也不一樣，這里對其簡單介紹幾點。主要政策依據(jù)是《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）。
一、收到預(yù)收款
收到預(yù)收款就發(fā)生了企業(yè)所得稅的納稅義務(wù)。企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。同時相關(guān)的稅金及附加、土地增值稅可以扣除。填列《視同銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)增明細(xì)表》（A105010）的22行至25行。
二、開發(fā)產(chǎn)品完工
開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。填列《視同銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)增明細(xì)表》（A105010）的27行至28行。
三、開發(fā)產(chǎn)品成本的確定
（一）日常維護(hù)費
企業(yè)對尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生的維修費用，準(zhǔn)予在當(dāng)期據(jù)實扣除。
（二）維修基金
已計入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時扣除。這里明確移交時扣除。
（三）預(yù)提費用
正常情況下，預(yù)提費用是不允許在匯算清繳時扣除的，但對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，規(guī)定了一些例外情形，這是由房地產(chǎn)開發(fā)周期比較長，結(jié)算比較慢導(dǎo)致的。這些例外情形包括：
1、出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10％。
2、公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。
3、應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。
（四）回遷房支出
首先回遷房建造支出允許在土地的成本計入開發(fā)產(chǎn)品成本。其次如果是公司建造自有產(chǎn)權(quán)的回遷房，并抵償拆遷補償費，則回遷房應(yīng)當(dāng)視同銷售，同時視同銷售收入作為企業(yè)的補償支出，屬于開發(fā)產(chǎn)品成本。
四、自用后又出售
企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。
五、統(tǒng)借統(tǒng)還的利息支出
企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M用，使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。
六、代收款
企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進(jìn)行管理。
七、扣除憑證
企業(yè)發(fā)生的成本費用應(yīng)當(dāng)憑合法有效憑證稅前扣除，除前述預(yù)提費用外，正常情況下應(yīng)當(dāng)以發(fā)票作為合法有效憑證，但一些非增值稅應(yīng)稅項目支出，則可以提供其他證明支出真實合理的佐證資料。比如青苗補償費、拆遷補償支出等。
| 作者：陳老師（正保會計網(wǎng)校答疑專家）
