【問(wèn)題】怎樣區(qū)分銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅時(shí)的適用文件？

【答案】納稅人轉(zhuǎn)讓取得的不動(dòng)產(chǎn)，依據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第14號(hào)文件規(guī)定執(zhí)行，文件中規(guī)定的“取得的不動(dòng)產(chǎn)”包括直接購(gòu)買(mǎi)、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)。納稅人銷(xiāo)售權(quán)屬已登記在所有權(quán)名下的不動(dòng)產(chǎn)，適用此文件，即《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不適用《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》，而是適用國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》。也就是說(shuō)，納稅人銷(xiāo)售還沒(méi)有進(jìn)行權(quán)屬登記的不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，即是一手不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，適用18號(hào)公告。

比如：如果一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，開(kāi)發(fā)一批商鋪，銷(xiāo)售出90%，剩余有10套商鋪尚未售出。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理權(quán)屬登記，將該10套商鋪登記在自己企業(yè)名下，以自己名義對(duì)外出租。3年后，該商區(qū)房產(chǎn)價(jià)格上漲，有買(mǎi)家提出要購(gòu)買(mǎi)商鋪。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)決定將該10套商鋪再出售，此時(shí)，該10套商鋪已經(jīng)登記在所有權(quán)人名下，再次銷(xiāo)售時(shí)，屬于“二手”房源，不是尚未辦理權(quán)屬登記的、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的房產(chǎn)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)不同的情況，應(yīng)適用不同的文件辦理相關(guān)稅務(wù)事項(xiàng)。