鼓樓區(qū)一家知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)某高檔住宅樓盤，2015年年初開始動(dòng)工，2016年5月才取得商品房銷售許可證。企業(yè)財(cái)務(wù)人員小李打電話到稅務(wù)機(jī)關(guān)咨詢：“‘營(yíng)改增’后房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房應(yīng)該如何繳稅？”

稅務(wù)人員了解到，這家企業(yè)開發(fā)該樓盤的《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期為2015年4月，而該企業(yè)在“營(yíng)改增”后屬于增值稅一般納稅人。于是，稅務(wù)人員告訴小李：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）的規(guī)定，房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指：《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。因此，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的高檔住宅樓盤屬于房地產(chǎn)老項(xiàng)目。一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，有兩種計(jì)稅方式：一是采用一般方法計(jì)稅，按取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額（不含增值稅稅款）和11%的增值稅率計(jì)算繳納增值稅。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得符合規(guī)定的增值稅專用發(fā)票，可以用來(lái)抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅。二是選擇采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計(jì)稅。這僅僅是針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)老項(xiàng)目的情形，而且企業(yè)一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。此外，如果企業(yè)選擇對(duì)老項(xiàng)目采用了簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，則應(yīng)當(dāng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，不得扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款，也不再有增值稅進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣。

了解相關(guān)政策后，財(cái)務(wù)人員小李表示：企業(yè)銷售該樓盤，符合老項(xiàng)目政策，可以適用一般計(jì)稅方法，也可以適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，這終適用何種計(jì)稅方法，主要取決于企業(yè)是否有足夠的增值稅進(jìn)項(xiàng)抵扣的項(xiàng)目，企業(yè)完全可以做好籌劃，將稅負(fù)降到低。