湖北省國稅局營改增熱點(diǎn)問題解答（一）
一部分 生活活服務(wù)業(yè)
1.對(duì)客戶支付的住宿費(fèi)能否開具增值稅專用發(fā)票？如能開具，需提供哪些資料？
住宿服務(wù)購買方索取增值稅專用發(fā)票的，酒店企業(yè)可以為其 開具增值稅專用發(fā)票。
酒店在開具專用發(fā)票時(shí)，客戶只需要提供以下信息：客戶所 屬單位名稱、納稅人識(shí)別號(hào)（或統(tǒng)一社會(huì)信用代碼證號(hào)碼）、地 址電話、開戶行及帳號(hào)。
消費(fèi)客戶可以采取多種方式提供相關(guān)信息，比如說一張附有 上述信息的小卡片。并不需要提供信息資料的原件或復(fù)印件。
2.為客戶開具住宿費(fèi)增值稅專用發(fā)票時(shí)，對(duì)付款方式有什么要求？
對(duì)付款方式?jīng)]有要求，現(xiàn)金、信用卡、銀行轉(zhuǎn)賬等方式均可，信用卡、銀行轉(zhuǎn)賬可以是住店個(gè)人的或者第三方的。
3.酒店業(yè)納稅人提供會(huì)議服務(wù)，如何核算和開票？
酒店業(yè)納稅人對(duì)提供會(huì)議服務(wù)中包含的餐飲服務(wù)、住宿服務(wù)收入，可一并按會(huì)議服務(wù)核算計(jì)稅，開具增值稅發(fā)票。
4.酒店業(yè)一般納稅人提供的單獨(dú)收費(fèi)的貨物、服務(wù)如何征稅？
（1）長(zhǎng)包房、餐飲、洗衣、商務(wù)中心的打印、復(fù)印、傳真、秘書翻譯、快遞服務(wù)收入，按 6%的稅率計(jì)稅。
�。�2）電話費(fèi)收入按 11%的稅率計(jì)稅。
�。�3）酒店商品部、迷你吧的收入按所售商品的適用稅率計(jì)稅。
�。�4）避孕藥品和用具可免征增值稅。應(yīng)向主管國稅機(jī)關(guān)辦 理備案，免稅收入應(yīng)分開核算，按規(guī)定進(jìn)行申報(bào)，且不得開具專 用發(fā)票。
�。�5）接送客人取得的收入按 11%的稅率計(jì)稅。
�。�6）停車費(fèi)收入、將場(chǎng)地出租給銀行安放 ATM 機(jī)、給其他 單位或個(gè)人做賣場(chǎng)取得的收入，均為不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)收入，按11%的稅率計(jì)稅。該不動(dòng)產(chǎn)在 2016 年 4 月 30 日前取得的，可選 擇簡(jiǎn)易辦法按 5%征收率計(jì)稅。
（7）酒店送餐到房間的服務(wù)，按照 6%的稅率計(jì)稅。
5.會(huì)員卡收入如何計(jì)稅？
出售會(huì)員卡僅給顧客授予會(huì)員資格的，屬銷售其他權(quán)益性無形資產(chǎn)，適用 6%的稅率，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為出售會(huì)員卡并取得收入或索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。
會(huì)員卡中既含會(huì)員資格費(fèi)、又含貨物或服務(wù)的，會(huì)員資格費(fèi) 按上述規(guī)定處理，貨物或服務(wù)收入在實(shí)際發(fā)生時(shí)確認(rèn)；先開具發(fā) 票的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為開具發(fā)票的當(dāng)天。
6.酒店購進(jìn)的車輛，以及支付的車輛保養(yǎng)費(fèi)、油料費(fèi)、保險(xiǎn) 費(fèi)、過路過橋費(fèi)等支出，能否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？
除過路過橋費(fèi)在 2016 年 7 月 31 日前，按過路過橋費(fèi)發(fā)票計(jì)算抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額外，其他支出憑取得的合法有效扣稅憑證抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。
7.餐飲業(yè)一般納稅人在客人用餐時(shí)收取的煙酒飲料費(fèi)，按什么稅率計(jì)稅？
餐飲企業(yè)在提供餐飲服務(wù)的同時(shí)，提供現(xiàn)場(chǎng)消費(fèi)的煙酒飲料取得的收入，按 6%的稅率計(jì)稅。 8.提供餐飲服務(wù)購入農(nóng)產(chǎn)品的進(jìn)項(xiàng)稅額如何抵扣？ 餐飲企業(yè)增值稅一般納稅人購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，按以下規(guī)定計(jì)算抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額：
�。�1）向增值稅一般納稅人購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，應(yīng)向?qū)Ψ剿魅≡鲋?稅專用發(fā)票或增值稅普通發(fā)票。按增值稅專用發(fā)票上注明的稅 額，或按照增值稅普通發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價(jià)和 13%的扣除率 計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額。
�。�2）向小規(guī)模納稅人購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，可取得對(duì)方開具的增值 稅普通發(fā)票，并按照增值稅普通發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價(jià)和 13% 的扣除率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額。
（3）向農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者個(gè)人購進(jìn)自產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品，餐飲企業(yè)可開具 增值稅普通發(fā)票（系統(tǒng)在發(fā)票左上角自動(dòng)打印“收購”字樣）， 并按照增值稅普通發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價(jià)和 13%的扣除率計(jì)算 進(jìn)項(xiàng)稅額。
�。�4）上述購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品業(yè)務(wù)中，從批發(fā)、零售環(huán)節(jié)購進(jìn)初級(jí) 農(nóng)產(chǎn)品，取得增值稅普通發(fā)票上“稅額欄”有數(shù)據(jù)的，可以按照 農(nóng)產(chǎn)品買價(jià)和 13%扣除率計(jì)算抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額：“稅額欄”數(shù)據(jù)為“0”或“*”的，不得計(jì)算抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。
9.物業(yè)公司將代開發(fā)商管理的房屋出租，房屋產(chǎn)權(quán)不屬于物 業(yè)公司的，如何計(jì)稅？
若由物業(yè)公司給承租方開具增值稅發(fā)票，應(yīng)按照不動(dòng)產(chǎn)租賃 適用稅率開具增值稅發(fā)票。其中，一般納稅人適用稅率為 11%，小規(guī)模納稅人適用的征收率為 5%.一般納稅人出租的不動(dòng)產(chǎn)在 2016 年 4 月 30 日之前取得的，可以選擇簡(jiǎn)易辦法征稅，征收率 為 5%. 10.物業(yè)公司在提供物業(yè)管理服務(wù)中收取的水電費(fèi)，該如何計(jì)稅？
物業(yè)公司在提供物業(yè)管理服務(wù)中，向用戶收取的水費(fèi)、電費(fèi) 等，屬于混合銷售行為，一并按物業(yè)管理服務(wù)征收增值稅。
11.對(duì)景區(qū)門票按什么稅目征收增值稅？對(duì)景區(qū)提供的觀光 電梯、索道運(yùn)輸按什么稅目征收增值稅？
對(duì)景區(qū)門票按“文化服務(wù)”征收增值稅。 對(duì)景區(qū)提供索道、觀光電梯、觀光車等項(xiàng)目取得的收入，可統(tǒng)一按“文化服務(wù)”征收增值稅。
12.保安、保潔公司如何征稅？
保安、保潔公司提供的服務(wù)，可按勞務(wù)派遣服務(wù)計(jì)稅。
13.提供票務(wù)代理服務(wù)如何計(jì)稅？
票務(wù)代理公司為旅客安排行程、住宿的行為，可按旅游業(yè)征 稅。票務(wù)代理公司的其他業(yè)務(wù)，按照經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)征稅。
14.營改增后個(gè)人所得稅手續(xù)費(fèi)返還、財(cái)政返還款以及醫(yī)院、
學(xué)校等單位原來使用地稅部門監(jiān)制的收據(jù)的，營改增后如何處理？
可以開具零稅率的增值稅普通發(fā)票。
二部分 建筑業(yè)
15.建安企業(yè)持有地稅未到期《外管證》的，如何開具《外 管證》？
省內(nèi)建安企業(yè)持有地稅未到期的《外管證》的，應(yīng)重新到主 管國稅機(jī)關(guān)辦理《外管證》，然后到經(jīng)營地國稅機(jī)關(guān)辦理報(bào)驗(yàn)登 記。《外管證》從 5 月 11 日起通過《涉稅事項(xiàng)網(wǎng)上辦理系統(tǒng)》 申請(qǐng)開具，也可到納稅人所屬國稅機(jī)關(guān)辦稅廳通過 CTAIS 系統(tǒng)直 接開具。
省外建安企業(yè)持有地稅未到期的《外管證》的，直接到經(jīng)營 地國稅機(jī)關(guān)辦理報(bào)驗(yàn)登記。
納稅人持《外管證》辦理報(bào)驗(yàn)登記時(shí)，需要向主管國稅機(jī)關(guān) 提供本企業(yè)是否屬于一般納稅人，以及該項(xiàng)目選擇何種計(jì)稅方法 的證明資料。
16.2016 年 4 月 30 日之前簽定了合同，5 月 1 日后才招投標(biāo) 的項(xiàng)目，是新項(xiàng)目還是老項(xiàng)目？
按照財(cái)稅（2016）36 號(hào)文件規(guī)定：建筑工程老項(xiàng)目，是指：
（1）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在 2016年 4 月 30 日前的建筑工程項(xiàng)目；
�。�2）未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承包合 同注明的開工日期在 2016 年 4 月 30 日前的建筑工程項(xiàng)目。
因此 4 月 30 日之前簽定了建筑工程承包合同，合同上注明的開工時(shí)間在 4 月 30 日之前屬于建筑工程老項(xiàng)目。
17.一個(gè)項(xiàng)目甲方和乙方簽訂了合同，施工許可證上注明的 開工日期在 2016 年 4 月 30 日前，5 月 1 日后乙方又與丙方簽訂 了分包合同，丙方是否能能夠選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法？
財(cái)稅（2016）36 號(hào)文規(guī)定，為建筑工程老項(xiàng)目提供的建筑 服務(wù)可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。丙方提供的建筑服務(wù)業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì) 來看，是在為甲方的建筑老項(xiàng)目提供建筑服務(wù)，所以按照政策規(guī) 定，丙方可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。
18.一個(gè)工程項(xiàng)目，甲方和乙方未簽訂合同，也未取得工程 施工許可證，能否以其他方式證明工程實(shí)際上在 2016 年 4 月 30 日已經(jīng)開工，并選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法？
財(cái)稅（2016）36 號(hào)文規(guī)定是否屬于建筑老項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)有兩 種，一是以施工許可證上注明的開工時(shí)期來劃分；二是未取得建 筑工程施工許可證的，以建筑工程承包合同注明的開工日期來進(jìn) 行劃分。所以對(duì)于未取得施工許可證也未簽訂相關(guān)合同的，應(yīng)視 為新項(xiàng)目，不能選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。
19.甲供工程選擇一般納稅人簡(jiǎn)易納稅方式，計(jì)算增值稅時(shí)， 銷售額中是否包括甲供材料及設(shè)備？分包額是否含所有分包支 出，還是僅含勞務(wù)？
甲供材料及設(shè)備不計(jì)入計(jì)算應(yīng)納增值稅額的銷售額；分包額 應(yīng)包括全部的分包支出。
20.營改增前已經(jīng)完工的項(xiàng)目，與業(yè)主進(jìn)行了工程結(jié)算，已 開具建筑業(yè)營業(yè)稅發(fā)票和繳納營業(yè)稅的，但業(yè)主拖欠工程款，營 改增后收到工程款的如何處理？
在 2016 年 4 月 30 日前，應(yīng)按照營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間繳 納營業(yè)稅并開具營業(yè)稅發(fā)票。營改增后在收到工程款時(shí)不需繳納 增值稅。
21.采取簡(jiǎn)易辦法征收的建筑項(xiàng)目，能否抵扣取得進(jìn)項(xiàng)稅額， 是否可以開具增值稅專用發(fā)票？
建筑項(xiàng)目選擇按簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，不得抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng) 稅額，可以按規(guī)定開具增值稅專用發(fā)票，稅率欄填寫 3%. 22.納稅人提供建筑服務(wù)，總公司為所屬分公司的建筑項(xiàng)目 購買貨物、服務(wù)支付貨款或銀行承兌，造成購進(jìn)貨物的實(shí)際付款 單位與取得增值稅專用發(fā)票上注明的購貨單位名稱不一致的，能 否抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額？
國稅函〔2006〕1211 號(hào)規(guī)定，對(duì)分公司購買貨物從供應(yīng)商 取得的增值稅專用發(fā)票，由總公司統(tǒng)一支付貨款，造成購進(jìn)貨物 的實(shí)際付款單位與發(fā)票上注明的購貨單位名稱不一致的，不屬于《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)增值稅征收管理若干問題的通知》（國 稅發(fā)〔1995〕192 號(hào)）一條第（三）款有關(guān)規(guī)定的情形，允許 抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。
因此，分公司購買貨物從供應(yīng)商取得的增值稅專用發(fā)票，由總公司統(tǒng)一支付貨款，造成購進(jìn)貨物的實(shí)際付款單位與發(fā)票上注 明的購貨單位名稱不一致的，允許抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。
三部分 房地產(chǎn)業(yè)
23.房地產(chǎn)公司銷售不動(dòng)產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間如何確定？
《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定，增值 稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為：納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。
納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為是納稅義務(wù)發(fā)生的前提。房地產(chǎn)公司銷 售不動(dòng)產(chǎn)，以房地產(chǎn)公司將不動(dòng)產(chǎn)交付給買受人的當(dāng)天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時(shí)間。
在具體交房時(shí)間的辨別上，以《商品房買賣合同》上約定的 交房時(shí)間為準(zhǔn)；若實(shí)際交房時(shí)間早于合同約定時(shí)間的，以實(shí)際交付時(shí)間為準(zhǔn)。
以交房時(shí)間作為房地產(chǎn)公司銷售不動(dòng)產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間， 主要是基于以下幾點(diǎn)考慮：一是可以解決稅款預(yù)繳時(shí)間與納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間不明確的 問題；二是可以解決房地產(chǎn)公司銷項(xiàng)稅額與進(jìn)項(xiàng)稅額發(fā)生時(shí)間不 一致造成的錯(cuò)配問題（如果按收到房屋價(jià)款作為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí) 間，可能形成前期銷項(xiàng)稅額大、后期進(jìn)項(xiàng)稅額大、長(zhǎng)期留抵甚至 到企業(yè)注銷時(shí)進(jìn)項(xiàng)稅額仍然沒有抵扣完畢的現(xiàn)象）。
三是可以解決從銷售額中扣除的土地價(jià)款與實(shí)現(xiàn)的收入匹 配的問題。
24.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售款如何開具發(fā)票？
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時(shí)，可以向購房者開具增值稅 普通發(fā)票，在開具增值稅普通發(fā)票時(shí)暫選擇“零稅率”開票，金 額為實(shí)際收到的預(yù)收款。在發(fā)票備注欄上列明合同約定面積、價(jià) 格、房屋全價(jià)，同時(shí)注明“預(yù)收款，不作為產(chǎn)權(quán)交易憑據(jù)”。在 開具發(fā)票次月申報(bào)期內(nèi)，通過《增值稅預(yù)繳稅款表》進(jìn)行申報(bào)， 按照規(guī)定預(yù)繳增值稅。預(yù)收款所開發(fā)票金額不在申報(bào)表附表（一） 中反映。
在交房時(shí)，按所售不動(dòng)產(chǎn)全款開具增值稅發(fā)票，按規(guī)定申報(bào) 納稅。
25.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收款的范圍如何確定？
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)收款，為不動(dòng)產(chǎn)交付業(yè)主之前所收到的 款項(xiàng)，但不含簽訂房地產(chǎn)銷售合同之前所收取的誠意金、認(rèn)籌金 和訂金等。
26.代收的辦證等費(fèi)用是否屬于價(jià)外費(fèi)用？
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為不動(dòng)產(chǎn)買受人辦理“兩證”時(shí)，代收轉(zhuǎn)付 并以不動(dòng)產(chǎn)買受人名義取得票據(jù)的辦證等款項(xiàng)，不屬于價(jià)外費(fèi)用 的范圍。
27.土地價(jià)款如何扣除？
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)支付的費(fèi)用包括土地出 讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、征收補(bǔ)償款、開發(fā)規(guī)費(fèi)等。
土地出讓金通常是指各級(jí)政府土地管理部門將土地使用權(quán) 出讓給土地使用者，按規(guī)定向買受人收取的土地出讓的全部?jī)r(jià) 款。土地出讓金根據(jù)批租地塊的條件，可以分為“熟地價(jià)”（即 提供“七通一平”的地塊價(jià)，包括土地使用費(fèi)和開發(fā)費(fèi)）、“毛 地”或“生地”價(jià)。其票據(jù)由財(cái)政部門出具。
拆遷補(bǔ)償費(fèi)通常是指拆建單位依照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向被拆遷房屋 的所有權(quán)人或使用人支付的各種補(bǔ)償金，主要包括房屋補(bǔ)償費(fèi)、 周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)和獎(jiǎng)勵(lì)性補(bǔ)償費(fèi)三方面。其票據(jù)主要是被拆遷房屋的 所有權(quán)人或使用人出具的發(fā)票或者收據(jù)。
征收補(bǔ)償款通常是指政府先將土地拍賣出讓，再由政府出面 征收拆遷但由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)、并通過政府向被拆遷房屋的 所有權(quán)人或使用人支付的款項(xiàng)。其票據(jù)為政府財(cái)政部門出具的非 稅收入票據(jù)。
開發(fā)規(guī)費(fèi)通常是指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按 照項(xiàng)目所在地的收取標(biāo)準(zhǔn)向政府多個(gè)部門繳納若干項(xiàng)的各種規(guī) 費(fèi)。其票據(jù)為政府部門出具的非稅收入票據(jù)。
目前只有土地出讓金列入差額扣除范圍。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從二級(jí)土地市場(chǎng)取得的土地使用權(quán)，憑取得的專用發(fā)票抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。
28.房地產(chǎn)公司一般納稅人一次購地、分期開發(fā)的，其土地 成本如何分?jǐn)偅?/p>
房地產(chǎn)企業(yè)一次性購地，分次開發(fā)，可供銷售建筑面積無法一次全部確定的，按以下順序計(jì)算當(dāng)期允許扣除分?jǐn)偼恋貎r(jià)款：
（1）首先，計(jì)算出已開發(fā)項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)的土地出讓金 已開發(fā)項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)的土地出讓金=土地出讓金×（已開發(fā)項(xiàng)目占地面積÷開發(fā)用地總面積）
�。�2）然后，再按照以下公式計(jì)算當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款： 當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×已開發(fā)項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)的土地出讓金當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增 值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。
房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的 總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公 共設(shè)施的建筑面積。
�。�3）按上述公式計(jì)算出的允許扣除的土地價(jià)款要按項(xiàng)目進(jìn)行清算，且其總額不得超過支付的土地出讓金總額。
�。�4）從政府部門取得的土地出讓金返還款，可不從支付的土地價(jià)款中扣除。
29.房地產(chǎn)企業(yè)將建設(shè)的醫(yī)院、幼兒園、學(xué)校、供水設(shè)施、變電站、市政道路等配套設(shè)施無償贈(zèng)送（移交）給政府的，是否視同銷售？
房地產(chǎn)企業(yè)將建設(shè)的醫(yī)院、幼兒園、學(xué)校、供水設(shè)施、變電站、市政道路等配套設(shè)施無償贈(zèng)送（移交）給政府的，如果上述設(shè)施在可售面積之外，作為無償贈(zèng)送的服務(wù)用于公益事業(yè)，不視同銷售；如果上述配套設(shè)施在可售面積之內(nèi)，則應(yīng)視同銷售，征收增值稅。
30.房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)的同時(shí)，無償提供家具、家電等貨物如何征稅？
房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)，將不動(dòng)產(chǎn)與貨物一并銷售，且貨物包含在不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格以內(nèi)的，不單獨(dú)對(duì)貨物按照適用稅率征收增值稅。例如隨精裝房一并銷售的家具、家電等貨物，不單獨(dú)對(duì)貨物按17%稅率征收增值稅。
房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，在房?jī)r(jià)以外單獨(dú)無償提供的貨物，應(yīng)視同銷售貨物，按貨物適用稅率征收增值稅。例如，房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房時(shí)，為促銷舉辦抽獎(jiǎng)活動(dòng)贈(zèng)送的家電，應(yīng)視同 銷售貨物，按貨物適用稅率征收增值稅。
31.在會(huì)計(jì)制度上按“固定資產(chǎn)”核算的不動(dòng)產(chǎn)，其進(jìn)項(xiàng)稅額如何抵扣？
2016 年5 月1 日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按“固定資產(chǎn)”核算的不動(dòng)產(chǎn)或者 2016 年 5 月1 日后取得的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額 60%的部分于取得扣稅憑證的當(dāng)期從銷項(xiàng)稅額中抵扣； 40%的部分為待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，于取得扣稅憑證的當(dāng)月起第 13 個(gè)月從銷項(xiàng)稅額中抵扣。
�。�1）2016 年5月1日后，納稅人購入的原材料等物資用途明確，直接用于不動(dòng)產(chǎn)在建工程的，其進(jìn)項(xiàng)稅額的 60%于取得扣稅憑證的當(dāng)期直接申報(bào)抵扣；剩余 40%的部分為待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額， 于取得扣稅憑證的當(dāng)月起第13個(gè)月申報(bào)抵扣。
�。�2）納稅人購入的原材料用途不明的，可在購入當(dāng)期按規(guī) 定直接抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。將已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的原材料用于不動(dòng)產(chǎn)在建工程時(shí)，應(yīng)將已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的 40%在材料領(lǐng)用當(dāng)期轉(zhuǎn)出為待 抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，并于轉(zhuǎn)出當(dāng)月起第 13 個(gè)月再行抵扣。
（3）2016 年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上不按“固定資 產(chǎn)”核算（如投資性房地產(chǎn)）的不動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額可以一次性全額抵扣。
32.小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)如何計(jì)稅？
小規(guī)模納稅人將取得的土地使用權(quán)未經(jīng)開發(fā)直接轉(zhuǎn)讓的，為 銷售土地使用權(quán)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照 3%的征收率計(jì)算應(yīng)納增值稅稅額。
小規(guī)模納稅人將取得的土地使用權(quán)經(jīng)開發(fā)后轉(zhuǎn)讓的，為轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時(shí)一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)，按照銷售不動(dòng)產(chǎn)征收增值稅，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照 5%的征收率計(jì)算應(yīng)納增值稅稅額。
四部分 金融業(yè)
33.保險(xiǎn)公司在承攬業(yè)務(wù)時(shí)送的洗車卡、油卡等是否視同銷售？
在承攬業(yè)務(wù)時(shí)送的洗車卡、油卡等，要視同銷售處理。銷售 實(shí)現(xiàn)時(shí)間為洗車卡、油卡等消費(fèi)卡實(shí)際贈(zèng)送的當(dāng)天。
總局明確的銷售貨物時(shí)無償贈(zèng)送的服務(wù)，如銷售空調(diào)同時(shí)免 費(fèi)安裝所指的情形是指與銷售貨物密切相關(guān)的服務(wù)。
視同銷售的服務(wù)能夠取得抵扣憑證且符合抵扣范圍的，其進(jìn) 項(xiàng)稅額可以抵扣。
34.個(gè)人傭金如何匯總代開增值稅發(fā)票？
保險(xiǎn)業(yè)代理人取得的代理傭金收入，代理人可以委托傭金支付人向主管國稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)匯總代開增值稅發(fā)票。在申請(qǐng)匯總代開增值稅發(fā)票時(shí)，保險(xiǎn)公司應(yīng)提供代理人清單作為代開資料，代理人清單上應(yīng)注明代理人姓名、身份證號(hào)碼、代理費(fèi)收入、是否為個(gè)體工商戶等信息，由保險(xiǎn)公司蓋章確認(rèn)。主管國稅機(jī)關(guān)將代理人清單留存?zhèn)洳�，并按以下�?guī)定匯總代開增值稅發(fā)票：
（1）對(duì)代理人中超過小微企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的個(gè)體工商戶，可按規(guī)定代開增值稅專用發(fā)票。
�。�2）對(duì)代理人中的其他個(gè)人和符合小微企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的個(gè)體工商戶，應(yīng)按規(guī)定代開增值稅普通發(fā)票。
（3）電信業(yè)、證券業(yè)及其他行業(yè)有類似情況的，可參照上述規(guī)定匯總代開發(fā)票。
五部分 綜合部分
35.營改增納稅申報(bào)期有何特別規(guī)定？
為確保營改增試點(diǎn)納稅人能夠順利完成首期申報(bào)，2016 年 6月份增值稅納稅申報(bào)期延長(zhǎng)至 2016 年6 月27 日。按季申報(bào)的納稅人，2016 年 5 月 15 日前，需向原主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納 4 月底以前的營業(yè)稅，2016 年7 月15 日前向主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納5 月、6 月的增值稅。
36.原兼營增值稅、營業(yè)稅業(yè)務(wù)分別享受小微企業(yè)優(yōu)惠政策的納稅人，如何享受小微企業(yè)增值稅優(yōu)惠政策？
增值稅小規(guī)模納稅人應(yīng)分別核算銷售貨物，提供加工、修理 修配勞務(wù)的銷售額，和銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)的銷售額。增值稅小 規(guī)模納稅人銷售貨物，提供加工、修理修配勞務(wù)月銷售額不超過 3 萬元（按季納稅 9 萬元），銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)月銷售額不超過 3 萬元（按季納稅 9 萬元）的，自 2016 年 5 月 1 日起至 2017年 12 月 31 日，可分別享受小微企業(yè)暫免征收增值稅優(yōu)惠政策。
37.從地稅局領(lǐng)取的未用完的發(fā)票，營改增后還可以繼續(xù)使 用嗎？
試點(diǎn)納稅人從地稅局領(lǐng)取的未用完的發(fā)票，營改增后可繼續(xù) 使用至6月30日，印有本單位名稱的發(fā)票可繼續(xù)使用至8月31日。
若在此期間，納稅人在國稅機(jī)關(guān)領(lǐng)用發(fā)票且能滿足其用票需 求的，停用地稅發(fā)票。
38.納稅人已納營業(yè)稅未開具營業(yè)稅發(fā)票如何處理？
納稅人 2016 年 5 月 1 日前已申報(bào)繳納營業(yè)稅，未開具營業(yè) 稅發(fā)票的，經(jīng)省國稅局、省地稅局協(xié)商，由納稅人提供主管地稅 機(jī)關(guān)出具的“已申報(bào)繳納營業(yè)稅、尚未開具營業(yè)稅發(fā)票金額”的 證明，納稅人以此為依據(jù)自行開具零稅率增值稅普通發(fā)票，或者 向主管國稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開零稅率增值稅普通發(fā)票。
39.銷售建筑服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和出租不動(dòng)產(chǎn)，開票時(shí)有什么特 殊規(guī)定？
提供建筑服務(wù)，納稅人自行開具或者稅務(wù)機(jī)關(guān)代開增值稅發(fā) 票時(shí)，應(yīng)在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱 及項(xiàng)目名稱。
銷售不動(dòng)產(chǎn)，納稅人自行開具或者稅務(wù)機(jī)關(guān)代開增值稅發(fā)票 時(shí)，應(yīng)在發(fā)票“貨物或應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)名稱”欄填寫不動(dòng)產(chǎn)名稱 及房屋產(chǎn)權(quán)證書號(hào)碼（無房屋產(chǎn)權(quán)證書的可不填寫），“單位” 欄填寫面積單位，備注欄注明不動(dòng)產(chǎn)的詳細(xì)地址。
出租不動(dòng)產(chǎn)，納稅人自行開具或者稅務(wù)機(jī)關(guān)代開增值稅發(fā)票 時(shí)，應(yīng)在備注欄注明不動(dòng)產(chǎn)的詳細(xì)地址。
40.不得開具專用發(fā)票的情形有哪些？
�。�1）向消費(fèi)者個(gè)人銷售貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者 不動(dòng)產(chǎn)。
（2）適用免征增值稅規(guī)定的，國有糧食購銷企業(yè)除外。
�。�3）提供經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)向委托方收取的政府性基金或者行 政事業(yè)性收費(fèi)，不得開具增值稅專用發(fā)票。
�。�4）提供旅游服務(wù)，選擇差額扣除的住宿費(fèi)、餐飲費(fèi)、交 通費(fèi)、簽證費(fèi)、門票費(fèi)和支付給其他接團(tuán)旅游企業(yè)的旅游費(fèi)部分 不得開具增值稅專用發(fā)票，可以開具普通發(fā)票。
�。�5）金融商品轉(zhuǎn)讓，不得開具增值稅專用發(fā)票。
�。�6）有形動(dòng)產(chǎn)融資性售后回租服務(wù)的老合同，選擇以扣除 本金部分后的余額為銷售額時(shí)，向承租方收取的有形動(dòng)產(chǎn)價(jià)款本 金，不得開具增值稅專用發(fā)票，可以開具普通發(fā)票。
41.一般納稅人適用簡(jiǎn)易辦法計(jì)稅的，能否開具增值稅專用 發(fā)票？
除以下情形之外，按簡(jiǎn)易辦法計(jì)稅的都可以開具專票：
（1）屬于增值稅一般納稅人的單采血漿站銷售非臨床用人 體血液，可以按照簡(jiǎn)易辦法依照 3%征收率計(jì)算應(yīng)納稅額，但不 得對(duì)外開具增值稅專用發(fā)票。
�。�2）納稅人銷售舊貨，應(yīng)開具普通發(fā)票，不得自行開具或 者由稅務(wù)機(jī)關(guān)代開增值稅專用發(fā)票。
（3）銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，減按 2%征稅的。
42.哪些納稅人適用取消認(rèn)證？
對(duì)納稅信用 A 級(jí)、B 級(jí)的增值稅一般納稅人，取得銷售方使 用增值稅發(fā)票管理新系統(tǒng)開具的增值稅專用發(fā)票可以不再進(jìn)行 掃描認(rèn)證，通過增值稅發(fā)票稅控開票軟件登錄本省增值稅發(fā)票查 詢平臺(tái)，查詢、選擇用于申報(bào)抵扣或者出口退稅的增值稅發(fā)票信 息。
2016 年 5 月 1 日新納入營改增試點(diǎn)的增值稅一般納稅人，2016 年 5 月至 7 月期間也適用取消認(rèn)證。
湖北省國稅局營改增熱點(diǎn)問題解答（二）
一部分 綜合問題
1.納稅人已納營業(yè)稅未開具營業(yè)稅發(fā)票的，開具增值稅普通發(fā)票的問題納稅人2016年5月1日前已申報(bào)繳納營業(yè)稅，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，經(jīng)省國稅局、省地稅局協(xié)商，由納稅人提供主管地稅機(jī)關(guān)出具的“已申報(bào)繳納營業(yè)稅、尚未開具營業(yè)稅發(fā)票金額”的證明，納稅人以此為依據(jù)自行開具零稅率增值稅普通發(fā)票，或者向主管國稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開零稅率增值稅普通發(fā)票。
二部分 金融保險(xiǎn)業(yè)
2.關(guān)于個(gè)人傭金匯總代開增值稅發(fā)票的問題保險(xiǎn)業(yè)代理人取得的代理傭金收入，代理人可以委托傭金支付人向主管國稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)匯總代開增值稅發(fā)票。在申請(qǐng)代開增值稅發(fā)票時(shí)，保險(xiǎn)公司應(yīng)提供代理人清單作為代開資料，代理人清單上應(yīng)注明代理人姓名、身份證號(hào)碼、代理費(fèi)收入、是否為個(gè)體工商戶等信息，由保險(xiǎn)公司蓋章確認(rèn)。主管國稅機(jī)關(guān)將代理人清單留存?zhèn)洳�，并按以下�?guī)定匯總代開增值稅發(fā)票：
（1）對(duì)代理人中超過小微企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的個(gè)體工商戶，可按規(guī)定代開增值稅專用發(fā)票。
�。�2）對(duì)代理人中的其他個(gè)人和符合小微企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的個(gè)體工商戶，應(yīng)按規(guī)定代開增值稅普通發(fā)票。
�。�3）電信業(yè)、證券業(yè)及其他行業(yè)有類似情況的，可參照上述規(guī)定匯總代開發(fā)票。
三部分 建筑業(yè)
3.關(guān)于建安企業(yè)持有地稅未到期《外出經(jīng)營活動(dòng)稅收管理證明》（以下簡(jiǎn)稱《外管證》）的問題。
�。�1）省內(nèi)建安企業(yè)持有地稅未到期《外管證》的，納稅人可持下列任一資料證件到主管國稅機(jī)關(guān)辦理報(bào)驗(yàn)登記：①機(jī)構(gòu)所在地主管地稅機(jī)關(guān)開具的《外管證》；②主管地稅機(jī)關(guān)出具的證明。
為減輕納稅人負(fù)擔(dān)，保證原地稅已辦理《外管證》納稅人的平滑過渡，報(bào)驗(yàn)地主管國稅機(jī)關(guān)應(yīng)通過涉稅事項(xiàng)辦理系統(tǒng)的稅務(wù)端進(jìn)行申請(qǐng)，機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)按規(guī)定開具《外管證》。
�。�2）省外建安企業(yè)持有地稅未到期的《外管證》的，直接到經(jīng)營地國稅機(jī)關(guān)辦理報(bào)驗(yàn)登記。
納稅人持《外管證》辦理報(bào)驗(yàn)登記時(shí)，需要向報(bào)驗(yàn)地主管國稅機(jī)關(guān)提供本企業(yè)是否屬于一般納稅人，以及該項(xiàng)目選擇何種計(jì)稅方法的證明資料。
4. BT項(xiàng)目如何計(jì)算繳納增值稅的問題BT即“建設(shè)——移交”，主要指政府利用非政府資金來進(jìn)行基礎(chǔ)非經(jīng)營性設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目的一種融資模式。
（1）以投融資人的名義立項(xiàng)建設(shè)（B），工程完工后轉(zhuǎn)讓給業(yè)主（T）的，在項(xiàng)目的不同階段，分別按以下方法計(jì)稅：在建設(shè)階段，投融資人建設(shè)期間發(fā)生的支出為取得該項(xiàng)目（一般為不動(dòng)產(chǎn)）所有權(quán)的成本，所取得的進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣。投融資人將建筑工程承包給其他施工企業(yè)的，該施工企業(yè)為建筑業(yè)增值稅納稅人，按“建筑業(yè)”稅目征收增值稅，其銷售額為工程承包總額。
在轉(zhuǎn)讓階段，就所取得收入按照“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收增值稅，其銷售額為取得的全部回購價(jià)款（包括工程建設(shè)費(fèi)用、融資費(fèi)用、管理費(fèi)用和合理回報(bào)等收入，下同）。
（2）以項(xiàng)目業(yè)主的名義立項(xiàng)建設(shè)（B），工程完工后交付（T）業(yè)主的，在項(xiàng)目的各個(gè)階段，按以下方法計(jì)稅：在建設(shè)階段，投融資人建設(shè)期間發(fā)生的支出工程建設(shè)成本，所取得的進(jìn)項(xiàng)稅額可以按規(guī)定抵扣。投融資人將建筑工程承包給其他施工企業(yè)的，該施工企業(yè)為建筑業(yè)增值稅納稅人，按“建筑業(yè)”稅目征收增值稅，其銷售額為工程承包總額。
在交付階段，就所取得收入按照“提供建筑服務(wù)”征收增值稅，其銷售額為取得的全部回購價(jià)款。
按BT方式建設(shè)的項(xiàng)目，建設(shè)方（或投資方）納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為按BT合同確定的分次付款時(shí)間。合同未明確付款日期的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為建設(shè)方（或投資方）收訖款項(xiàng)或者取得索取款項(xiàng)憑據(jù)以及應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天。
5. BOT項(xiàng)目如何計(jì)算繳納增值稅的問題BOT即建設(shè)-經(jīng)營-轉(zhuǎn)讓。主要指私營企業(yè)參與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，向社會(huì)提供公共服務(wù)的一種方式。
我國一般稱之為“特許權(quán)”，是指政府部門就某個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目與私人企業(yè)（項(xiàng)目公司）簽訂特許權(quán)協(xié)議，授予簽約方的私人企業(yè)（包括外國企業(yè)）來承擔(dān)該項(xiàng)目的投資、融資、建設(shè)和維護(hù)，在協(xié)議規(guī)定的特許期限內(nèi)，許可其融資建設(shè)和經(jīng)營特定的公用基礎(chǔ)設(shè)施，并準(zhǔn)許其通過向用戶收取費(fèi)用或出售產(chǎn)品以清償貸款，回收投資并賺取利潤(rùn)。政府對(duì)這一基礎(chǔ)設(shè)施有監(jiān)督權(quán)，調(diào)控權(quán)，特許期滿，簽約方的私人企業(yè)將該基礎(chǔ)設(shè)施無償或有償移交給政府部門。
�。�1）以投融資人的名義立項(xiàng)建設(shè)（B），工程完工后經(jīng)營（O）一段時(shí)間，再轉(zhuǎn)讓業(yè)主（T）的，在項(xiàng)目的各個(gè)階段，按以下方法計(jì)稅：在建設(shè)階段，投融資人建設(shè)期間發(fā)生的支出為取得該項(xiàng)目（一般為不動(dòng)產(chǎn)）所有權(quán)的成本，所取得的進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣。投融資人將建筑工程承包給其他施工企業(yè)的，該施工企業(yè)為建筑業(yè)增值稅納稅人，按“建筑業(yè)”稅目征收增值稅，其銷售額為工程承包總額。
在經(jīng)營階段，投融資人對(duì)所取得的收入按照其銷售的貨物、服務(wù)適用的稅率計(jì)稅。
在轉(zhuǎn)讓階段，就所取得收入按照“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收增值稅，其銷售額為實(shí)際取得的全部回購價(jià)款（包括工程建設(shè)費(fèi)用、融資費(fèi)用、管理費(fèi)用和合理回報(bào)等收入）。
（2）以項(xiàng)目業(yè)主的名義立項(xiàng)建設(shè)（B），工程完工后經(jīng)營（O）一段時(shí)間，再交付業(yè)主（T）的，在項(xiàng)目的各個(gè)階段，按以下方法計(jì)稅：在建設(shè)階段，投融資人建設(shè)期間發(fā)生的支出為取得該項(xiàng)目（一般為不動(dòng)產(chǎn)）經(jīng)營權(quán)的成本，作為“其他權(quán)益性無形資產(chǎn)-—基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)經(jīng)營權(quán)”核算，所取得的進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣。投融資人將建筑工程承包給其他施工企業(yè)的，該施工企業(yè)為建筑業(yè)增值稅納稅人，按“建筑業(yè)”稅目征收增值稅，其銷售額為工程承包總額。
在經(jīng)營階段，投融資人對(duì)所取得的收入按照其銷售的貨物、服務(wù)適用的稅率計(jì)稅。
在交付階段，就所取得收入按照“銷售無形資產(chǎn)”稅目征收增值稅，其銷售額為實(shí)際取得的全部回購價(jià)款。
6.納稅人提供建筑服務(wù)，總公司為所屬分公司的建筑項(xiàng)目購買貨物、服務(wù)支付貨款或銀行承兌，造成購進(jìn)貨物的實(shí)際付款單位與取得增值稅專用發(fā)票上注明的購貨單位名稱不一致的，能否抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的問題國稅函〔2006〕1211號(hào)規(guī)定，對(duì)分公司購買貨物從供應(yīng)商取得的增值稅專用發(fā)票，由總公司統(tǒng)一支付貨款，造成購進(jìn)貨物的實(shí)際付款單位與發(fā)票上注明的購貨單位名稱不一致的，不屬于《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)增值稅征收管理若干問題的通知》（國稅發(fā)〔1995〕192號(hào)）一條第（三）款有關(guān)規(guī)定的情形，允許抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。
因此，分公司購買貨物從供應(yīng)商取得的增值稅專用發(fā)票，由總公司統(tǒng)一支付貨款，造成購進(jìn)貨物的實(shí)際付款單位與發(fā)票上注明的購貨單位名稱不一致的，允許抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。
7.建筑工程項(xiàng)目采用不同計(jì)稅方法的，在2016年5月1日后竣工的，處置結(jié)余的工程物資如何計(jì)稅的問題（1）采取簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的建筑工程老項(xiàng)目，在2016年5月1日后竣工的，處置結(jié)余的4月30日前購入的工程物資，所取得的收入可以按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅。
�。�2）對(duì)采取簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的建筑工程老項(xiàng)目，在5月1日后購進(jìn)的工程材料，發(fā)生轉(zhuǎn)讓、變賣和處置等應(yīng)稅行為的，要按照貨物的適用稅率計(jì)算繳納增值稅。
�。�3）在實(shí)際操作上，納稅人取得增值稅專用發(fā)票先行申報(bào)增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，后期按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法建筑工程項(xiàng)目的工程材料實(shí)際投入使用的數(shù)量和金額，在當(dāng)期做進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出�？⒐そY(jié)算后，處置結(jié)余的工程物資取得的收入按照貨物的適用稅率計(jì)算繳納增值稅。
8.建筑業(yè)增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間、銷售額的確認(rèn)問題納稅人提供建筑服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。
采取預(yù)收款以外其他方式的，為提供建筑服務(wù)并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；其銷售額按權(quán)責(zé)發(fā)生制確認(rèn)。
先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。
第四部分 房地產(chǎn)業(yè)49.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售款開具發(fā)票的問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時(shí)，可以向購房者開具增值稅普通發(fā)票，在開具增值稅普通發(fā)票時(shí)暫選擇“零稅率”開票，金額為實(shí)際收到的預(yù)收款。在發(fā)票備注欄上列明合同約定面積、價(jià)格、房屋全價(jià)，同時(shí)注明“預(yù)收款，不作為產(chǎn)權(quán)交易憑據(jù)”。在開具發(fā)票次月申報(bào)期內(nèi)，通過《增值稅預(yù)繳稅款表》進(jìn)行申報(bào)，按照規(guī)定預(yù)繳增值稅。預(yù)收款所開發(fā)票金額不在申報(bào)表附表（一）中反映。
在交房時(shí)，按所售不動(dòng)產(chǎn)全款開具增值稅發(fā)票，按規(guī)定申報(bào)納稅。
10.小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)如何計(jì)稅的問題小規(guī)模納稅人將取得的土地使用權(quán)未經(jīng)開發(fā)直接轉(zhuǎn)讓的，為銷售土地使用權(quán)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照3%的征收率計(jì)算應(yīng)納增值稅稅額。
小規(guī)模納稅人將取得的土地使用權(quán)經(jīng)開發(fā)后轉(zhuǎn)讓的，為轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時(shí)一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)，按照銷售不動(dòng)產(chǎn)征收增值稅，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納增值稅稅額。
11.房地產(chǎn)企業(yè)將建設(shè)的醫(yī)院、幼兒園、學(xué)校、供水設(shè)施、變電站、市政道路等配套設(shè)施無償贈(zèng)送（移交）給政府的，是否視同銷售的問題房地產(chǎn)企業(yè)將建設(shè)的醫(yī)院、幼兒園、學(xué)校、供水設(shè)施、變電站、市政道路等配套設(shè)施無償贈(zèng)送（移交）給政府的，如果上述設(shè)施在可售面積之外，作為無償贈(zèng)送的服務(wù)用于公益事業(yè)，不視同銷售；如果上述配套設(shè)施在可售面積之內(nèi)，則應(yīng)視同銷售，征收增值稅。
12.房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)的同時(shí)，無償提供家具、家電等貨物的征稅問題房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)，將不動(dòng)產(chǎn)與貨物一并銷售，且貨物包含在不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格以內(nèi)的，不單獨(dú)對(duì)貨物按照適用稅率征收增值稅。例如隨精裝房一并銷售的家具、家電等貨物，不單獨(dú)對(duì)貨物按17%稅率征收增值稅。
房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，在房?jī)r(jià)以外單獨(dú)無償提供的貨物，應(yīng)視同銷售貨物，按貨物適用稅率征收增值稅。例如，房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房時(shí)，為促銷舉辦抽獎(jiǎng)活動(dòng)贈(zèng)送的家電，應(yīng)視同銷售貨物，按貨物適用稅率征收增值稅。
五部分 生活服務(wù)業(yè)
13.納稅人銷售服務(wù)時(shí)，提供的各種貨物、服務(wù)，如何計(jì)算繳納增值稅？
納稅人銷售服務(wù)時(shí)，包含在售價(jià)中的各種貨物、服務(wù)，統(tǒng)一按照銷售服務(wù)計(jì)算繳納增值稅。例如，酒店房?jī)r(jià)中包含的早餐、節(jié)令食品、礦泉水等貨物或者服務(wù)，統(tǒng)一按照住宿服務(wù)的價(jià)格計(jì)算繳納增值稅。
納稅人銷售服務(wù)時(shí)，單獨(dú)標(biāo)價(jià)收取費(fèi)用的貨物、服務(wù)，應(yīng)當(dāng)分別計(jì)算繳納增值稅。例如，酒店在客房中單獨(dú)標(biāo)價(jià)銷售的飲料、日常用品等，不得并入房?jī)r(jià)按照住宿服務(wù)收入征收增值稅，應(yīng)按照銷售貨物征收增值稅。
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14.對(duì)客戶支付的住宿費(fèi)能否開具增值稅專用發(fā)票？如能開具，需提供哪些資料？
住宿服務(wù)購買方索取增值稅專用發(fā)票的，酒店企業(yè)可以為其開具增值稅專用發(fā)票。
酒店在開具專用發(fā)票時(shí)，客戶只需要提供以下信息：客戶所屬單位名稱、納稅人識(shí)別號(hào)（或統(tǒng)一社會(huì)信用代碼證號(hào)碼）、地址電話、開戶行及帳號(hào)。
消費(fèi)客戶可以采取多種方式提供相關(guān)信息，比如說一張附有上述信息的小卡片。并不需要提供信息資料的原件或復(fù)印件。
15.為客戶開具住宿費(fèi)增值稅專用發(fā)票時(shí)，對(duì)付款方式有什么要求？
對(duì)付款方式?jīng)]有要求，現(xiàn)金、信用卡、銀行轉(zhuǎn)賬等方式均可，信用卡、銀行轉(zhuǎn)賬都可以是住店個(gè)人的或者第三方的。
16.酒店業(yè)納稅人提供的招待服務(wù)，是否視同銷售？
酒店業(yè)納稅人在本酒店宴請(qǐng)客人發(fā)生的招待支出，應(yīng)作視同銷售處理。
17.酒店業(yè)納稅人提供會(huì)議服務(wù)，如何核算和開票？
酒店業(yè)納稅人對(duì)提供會(huì)議服務(wù)中包含的餐飲服務(wù)、住宿服務(wù)收入，可一并按會(huì)議服務(wù)核算計(jì)稅，開具增值稅發(fā)票。
18.酒店業(yè)納稅人收到客人支付的物品損壞賠款如何計(jì)稅？
客人支付的物品損壞賠款應(yīng)作為提供住宿服務(wù)取得的價(jià)外費(fèi)用，按住宿服務(wù)收入征稅。
19.酒店業(yè)一般納稅人提供的單獨(dú)收費(fèi)的貨物、服務(wù)征稅問題
�。�1）長(zhǎng)包房、餐飲、洗衣、商務(wù)中心的打印、復(fù)印、傳真、秘書翻譯、快遞服務(wù)收入，按6%的稅率計(jì)稅。
�。�2）電話費(fèi)收入按11%的稅率計(jì)稅。
�。�3）酒店商品部、迷你吧的收入按所售商品的適用稅率計(jì)稅。
�。�4）避孕藥品和用具可免征增值稅。應(yīng)向主管國稅機(jī)關(guān)辦理備案，免稅收入應(yīng)分開核算，按規(guī)定進(jìn)行申報(bào)，且不得開具專用發(fā)票。
�。�5）接送客人取得的收入按11%的稅率計(jì)稅。
（6）停車費(fèi)收入、將場(chǎng)地出租給銀行安放ATM機(jī)、給其他單位或個(gè)人做賣場(chǎng)取得的收入，均為不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)收入，按11%的稅率計(jì)稅。該不動(dòng)產(chǎn)在2016年4月30日前取得的，可選擇簡(jiǎn)易辦法按5%征收率計(jì)稅。
�。�7）酒店送餐到房間的服務(wù)，按照6%的稅率計(jì)稅。
20.會(huì)員卡收入如何計(jì)稅的問題出售會(huì)員卡僅給顧客授予會(huì)員資格的，屬銷售其他權(quán)益性無形資產(chǎn)，適用6%的稅率，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為出售會(huì)員卡并取得收入或索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。
會(huì)員卡中既含會(huì)員資格費(fèi)、又含貨物或服務(wù)的，會(huì)員資格費(fèi)按上述規(guī)定處理，貨物或服務(wù)收入在實(shí)際發(fā)生時(shí)確認(rèn)；先開具發(fā)票的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為開具發(fā)票的當(dāng)天。
21.酒店購進(jìn)的車輛，以及支付的車輛保養(yǎng)費(fèi)、油料費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、過路過橋費(fèi)等支出，能否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的問題除過路過橋費(fèi)在2016年7月31日前，按過路過橋費(fèi)發(fā)票計(jì)算抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額外，其他支出憑取得的合法有效扣稅憑證抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。
22.提供餐飲服務(wù)購入農(nóng)產(chǎn)品的進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣問題餐飲企業(yè)增值稅一般納稅人購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，按以下規(guī)定計(jì)算抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額：
（1）向增值稅一般納稅人購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，應(yīng)向?qū)Ψ剿魅≡鲋刀悓Ｓ冒l(fā)票或增值稅普通發(fā)票。按增值稅專用發(fā)票上注明的稅額，或按照增值稅普通發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價(jià)和13%的扣除率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額。
�。�2）向小規(guī)模納稅人購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，可取得對(duì)方開具的增值稅普通發(fā)票，并按照增值稅普通發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價(jià)和13%的扣除率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額。
�。�3）向農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者個(gè)人購進(jìn)自產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品，餐飲企業(yè)可開具增值稅普通發(fā)票（系統(tǒng)在發(fā)票左上角自動(dòng)打印“收購”字樣），并按照增值稅普通發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價(jià)和13%的扣除率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額。
�。�4）上述購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品業(yè)務(wù)中，從批發(fā)、零售環(huán)節(jié)購進(jìn)初級(jí)農(nóng)產(chǎn)品，取得增值稅普通發(fā)票上“稅額欄”有數(shù)據(jù)的，可以按照農(nóng)產(chǎn)品買價(jià)和13%扣除率計(jì)算抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額：“稅額欄”數(shù)據(jù)為“0”或“*”的，不得計(jì)算抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。
23.酒店租入停車場(chǎng)給客人提供服務(wù)，該租賃費(fèi)用是否可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？
可以憑取得的增值稅專用發(fā)票抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。
24.餐飲業(yè)一般納稅人在客人用餐時(shí)收取的煙酒飲料費(fèi)，按什么稅率計(jì)稅？
餐飲企業(yè)在提供餐飲服務(wù)的同時(shí)，提供現(xiàn)場(chǎng)消費(fèi)的煙酒飲料取得的收入，按6%的稅率計(jì)稅。
（二）其他生活服務(wù)業(yè)
25.物業(yè)公司取得的物業(yè)管理費(fèi)、停車費(fèi)、廣告費(fèi)及水電費(fèi)等收入，如何計(jì)算繳納增值稅？
物業(yè)管理費(fèi)、廣告費(fèi)適用6%的稅率。
若將小區(qū)的墻面、電梯作為廣告位出租用于廣告發(fā)布，應(yīng)按照不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅，適用11%的稅率。
停車費(fèi)按車輛停放服務(wù)、按照不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅，適用11%的稅率。
上述用于出租的不動(dòng)產(chǎn)在2016年4月30日之前取得的，可以選擇簡(jiǎn)易辦法征稅。
物業(yè)公司在提供物業(yè)管理服務(wù)中，向用戶收取的水費(fèi)、電費(fèi)等，屬于混合銷售行為，一并按物業(yè)管理服務(wù)征收增值稅。
26.物業(yè)公司將代開發(fā)商管理的房屋出租，房屋產(chǎn)權(quán)不屬于物業(yè)公司的，如何計(jì)稅？
若由物業(yè)公司給承租方開具增值稅發(fā)票，應(yīng)按照不動(dòng)產(chǎn)租賃適用稅率開具增值稅發(fā)票。其中，一般納稅人適用稅率為11%，小規(guī)模納稅人適用的征收率為5%.一般納稅人出租的不動(dòng)產(chǎn)在2016年4月30日之前取得的，可以選擇簡(jiǎn)易辦法征稅，征收率為5%.
27.對(duì)景區(qū)門票按什么稅目征收增值稅？對(duì)景區(qū)提供的觀光電梯、索道運(yùn)輸按什么稅目征收增值稅？
對(duì)景區(qū)門票按“文化服務(wù)”征收增值稅。
對(duì)景區(qū)提供索道、觀光電梯、觀光車等項(xiàng)目取得的收入，統(tǒng)一按“文化服務(wù)”征收增值稅。
28.保安、保潔公司如何征稅？
保安、保潔公司提供的服務(wù)，可按勞務(wù)派遣服務(wù)計(jì)稅。
29.提供票務(wù)代理服務(wù)如何計(jì)稅？
票務(wù)代理公司為旅客安排行程、住宿的行為，可按旅游業(yè)征稅。票務(wù)代理公司的其他業(yè)務(wù)，按照經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)征稅。
30.營改增后個(gè)人所得稅手續(xù)費(fèi)返還、財(cái)政返還款以及醫(yī)院、學(xué)校等單位原來使用地稅部門監(jiān)制的收據(jù)的，營改增后如何處理？
可以開具零稅率的增值稅普通發(fā)票。
