各市、縣、區(qū)地方稅務局，各直屬稽查局：

為進一步加強土地增值稅管理，統(tǒng)一政策執(zhí)行口徑，現(xiàn)將土地增值稅有關(guān)問題明確如下：

一、關(guān)于采用核定方式清算銷售均價的確定

鑒于土地增值稅清算須區(qū)分普通住宅和非普通住宅分別計算增值額，因此，在采用核定方式清算時，應分別確定普通住宅與非普通住宅的銷售均價，并適用相應的核定征收率。

（一）銷售均價的計算

銷售均價=普通住宅（或非普通住宅）銷售總收入÷普通住宅（或非普通住宅）已售總建筑面積

房產(chǎn)銷售收入按房產(chǎn)實際銷售價格確認。對視同銷售的房產(chǎn)或銷售價格明顯偏低且無正當理由的房產(chǎn)，按稅務機關(guān)核定的銷售價格確認。

已售總建筑面積按經(jīng)房管部門確定的房產(chǎn)實際測繪面積確認。銷售合同所載房產(chǎn)面積與房產(chǎn)實際測繪面積不一致的，按房產(chǎn)實際測繪面積予以調(diào)整。

（二）核定清算應補繳稅款的計算

普通住宅（或非普通住宅）應交土地增值稅稅款=普通住宅（或非普通住宅）銷售總收入×適用的核定征收率

應補繳土地增值稅稅款=應交普通住宅土地增值稅稅款+應交非普通住宅土地增值稅稅款-已繳土地增值稅稅款

二、關(guān)于土地增值稅預征截止時間的確定

對已受理進入土地增值稅清算程序的清算項目，自《土地增值稅清算受理通知書》送達之日起，不再預征土地增值稅。

三、關(guān)于土地增值稅清算條件的確定

土地增值稅清算條件中“預售許可證滿三年”是指自房管部門核發(fā)的屬于該清算項目的最后一個預售許可證所載的發(fā)證日期起算滿三年，“最后一個預售許可證”不包括換發(fā)或續(xù)辦的預售許可證。

土地增值稅清算條件中“該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的”，是指已售建筑面積和用于出租與自用的可售建筑面積之和÷項目總可售建筑面積×100%≥85%。

四、關(guān)于土地增值稅清算項目容積率的確定

土地增值稅清算項目的容積率按以下順序依次確定：

（一）按國家主管部門對清算項目核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃證上標明的容積率確認；

（二）國家主管部門對清算項目核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃證上未標明容積率的，按整體立項的建設(shè)工程規(guī)劃證上標明的容積率確認；

（三）按國家有關(guān)部門核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃證上標明的容積率確認；

（四）按其他合理的方式確認。

五、關(guān)于直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時土地購進成本的確定

對于取得土地使用權(quán)后直接再轉(zhuǎn)讓的，應據(jù)實征收土地增值稅。對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款合法有效憑據(jù)的，原則上不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。

對通過政府出讓方式取得土地使用權(quán)的，未能提供取得土地使用權(quán)所支付的地價款原始憑據(jù)，但能提供政府相關(guān)部門的文件、協(xié)議、合同或相應合法有效憑據(jù)，并已繳清受讓環(huán)節(jié)相關(guān)稅費的，計征土地增值稅時，其實際支付的地價款可結(jié)合土地出讓合同或其他證明材料上記載的金額予以確認。

六、關(guān)于土地增值稅清算稅款繳納期限的確定

主管稅務機關(guān)應在出具土地增值稅清算結(jié)論之日起5個工作日內(nèi)下達《土地增值稅清算繳款通知書》，清算稅款繳納期限自通知書下達之日起起算不得超過90日，具體時限由各市縣區(qū)局自行確定。

七、本通知自2015年1月1日起執(zhí)行，此前規(guī)定與本通知不符的，按本通知執(zhí)行。在2015年1月1日前已受理但未出具清算結(jié)論的房地產(chǎn)項目，其有關(guān)土地增值稅涉稅事項，按本通知規(guī)定執(zhí)行。已按核定征收方式出具清算結(jié)論的房地產(chǎn)項目，其后續(xù)銷售收入按本通知第一條規(guī)定區(qū)分普通住宅和非普通住宅分別計算繳納土地增值稅。

海南省地方稅務局
2014年10月27日