國家稅務(wù)總局福建省稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問題的公告
國家稅務(wù)總局福建省稅務(wù)局公告2018年第21號
根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則和國家稅務(wù)總局的有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)將土地增值稅若干政策公告如下：
一、關(guān)于土地增值稅預(yù)繳申報期限問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理土地增值稅清算納稅申報前，對取得的房地產(chǎn)銷售（預(yù)售）收入，實行按月預(yù)繳申報，并自月份終了之日起15日內(nèi)申報預(yù)繳稅款。
二、關(guān)于土地增值稅預(yù)征率問題
�。ㄒ唬┏Ｕ闲宰》繉嵭辛泐A(yù)征率外，各地不同類型房地產(chǎn)預(yù)征率如下：
1.普通住房2%；
2.非普通住房，福州市4%，其他設(shè)區(qū)市3%；
3.非住房，福州市6%，其他設(shè)區(qū)市5%.其中非住房中的工業(yè)廠房2%.
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對適用不同預(yù)征率的不同類型房地產(chǎn)銷售收入分別核算并申報預(yù)繳；對未分別核算預(yù)繳的，從高適用預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。
�。ǘ⿲y算的土地增值稅稅負(fù)率明顯偏高的房地產(chǎn)開發(fā)項目，可以實行單項預(yù)征率，即：在房地產(chǎn)預(yù)售環(huán)節(jié)，依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目取地成本、銷售價格、預(yù)計的開發(fā)成本及開發(fā)費用等情況，測算應(yīng)納土地增值稅稅額（考慮普通住房免稅因素后），以測算的應(yīng)納稅額除以預(yù)計的轉(zhuǎn)讓收入，計算出該項目土地增值稅稅負(fù)率水平；若測算的稅負(fù)率水平，明顯高于以預(yù)征率測算的預(yù)征稅額計算出的項目整體預(yù)征率水平的，可以實行單項預(yù)征率預(yù)征。
單項預(yù)征率按照對該項目測算的土地增值稅稅負(fù)率水平合理確定，并依據(jù)稅負(fù)變化情況適時調(diào)整。
確定單項預(yù)征率未超過6%（含）的，由縣級稅務(wù)機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)班子集體審議確定；確定單項預(yù)征率超過6%的，報經(jīng)設(shè)區(qū)市級稅務(wù)機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)班子集體審議確定。
各縣級稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)將單項預(yù)征率的執(zhí)行情況于年后15日內(nèi)報告設(shè)區(qū)市級稅務(wù)機(jī)關(guān)，各設(shè)區(qū)市級稅務(wù)機(jī)關(guān)經(jīng)匯總后在年后30日內(nèi)向報省局備案。
三、關(guān)于土地增值稅清算單位問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的次月15日前，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報備案《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》所載的建設(shè)項目名稱等基礎(chǔ)信息，并以申報備案的建設(shè)項目為單位進(jìn)行土地增值稅清算。
四、關(guān)于“已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積”計算問題
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第二條規(guī)定，已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。其中“已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積”包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售的房地產(chǎn)面積。
五、關(guān)于同一清算單位不同類型間扣除項目金額的分?jǐn)倖栴}
同一清算單位中包含普通住房、非普通住房和非住房不同類型房地產(chǎn)的，其扣除項目金額在不同類型房地產(chǎn)間，原則上按可售面積計算分?jǐn)�，也可按稅�?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他合理方式計算分?jǐn)�。其他合理方式由各設(shè)區(qū)市、平潭實驗區(qū)稅務(wù)機(jī)關(guān)明確。
六、關(guān)于土地增值稅清算納稅申報和清算審核期限問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)如實辦理土地增值稅清算納稅申報，多退少補(bǔ)；清算申報認(rèn)為已多繳稅款的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，按規(guī)定給予辦理退稅。按照國家稅務(wù)總局《土地增值稅清算管理規(guī)程》的有關(guān)規(guī)定，對我省清算納稅申報、補(bǔ)正資料、清算審核的期限明確如下：
�。ㄒ唬⿲Ψ蠎�(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在滿足應(yīng)清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算納稅申報。對符合可進(jìn)行土地增值稅清算的項目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在稅務(wù)機(jī)關(guān)要求清算的稅務(wù)事項通知書送達(dá)之日起，90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算納稅申報。
�。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理清算申報，但報送的清算資料不全的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在10個工作日內(nèi)補(bǔ)報，補(bǔ)齊資料后予以受理。
�。ㄈ┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理清算申報后，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在90日內(nèi)完成清算審核。
七、關(guān)于尾盤銷售納稅申報問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理清算申報后轉(zhuǎn)讓剩余房地產(chǎn)的，實行按月申報，并自月份終了之日起15日內(nèi)申報繳納稅款。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算申報的扣除項目金額與稅務(wù)機(jī)關(guān)清算審核結(jié)果有差異的，應(yīng)當(dāng)在審核結(jié)果通知書下達(dá)后的次月15日內(nèi)辦理更正申報。
八、關(guān)于土地增值稅核定征收問題
�。ㄒ唬┰谕恋卦鲋刀惽逅氵^程中，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)符合核定征收條件的，可以實行核定征收。其中：普通住房核定征收率不得低5%，非普通住宅核定征收率不得低于5.5%，非住房核定征收率不得低于6%.
�。ǘ⿲D(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既未提供評估價格，也未提供購房發(fā)票的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《稅收征收管理法》及其實施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定實行核定征收，確定的核定征收率不得低于5%.
本公告自2018年6月15日起施行�！陡＝ㄊ〉胤蕉悇�(wù)局關(guān)于印發(fā)<福建省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理辦法（試行）>的通知》（閩地稅發(fā)〔2005〕195號）、《福建省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（閩地稅發(fā)〔2007〕24號）、《福建省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅管理的通知》（閩地稅發(fā)〔2008〕64號）、《福建省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知》（閩地稅發(fā)〔2009〕105號）、《福建省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)問題的公告》（福建省地方稅務(wù)局公告2013年第2號）、《福建省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步明確土地增值稅核定征收有關(guān)問題的公告》（福建省地方稅務(wù)局公告2014年第4號）同時廢止。
特此公告。
國家稅務(wù)總局福建省稅務(wù)局
2018年6月15日
