寧波市稅務(wù)局明確土地增值稅清算若干政策問題

《國家稅務(wù)總局寧波市稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算若干政策問題的公告》及解讀[征求意見稿]征求意見

　　為進一步加強我市土地增值稅清算管理，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則等有關(guān)規(guī)定，我局?jǐn)M定了《國家稅務(wù)總局寧波市稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算若干政策問題的公告》及解讀(征求意見稿)，現(xiàn)于4月17日至5月16日在國家稅務(wù)總局寧波市稅務(wù)局網(wǎng)站對社會公眾進行為期1個月的公示，征求社會意見。納稅人可登錄國家稅務(wù)總局寧波市稅務(wù)局網(wǎng)站閱讀上述文件，并可通過郵寄、電子郵件的方式反饋意見建議。(地址：寧波市鄞州區(qū)百丈路8號國家稅務(wù)總局寧波市稅務(wù)局財產(chǎn)和行為稅處803室；郵編315040。郵箱：nbswfgc@126.com)

　　附件：

　　1.國家稅務(wù)總局寧波市稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算若干政策問題的公告(征求意見稿)

　　2.關(guān)于《國家稅務(wù)總局寧波市稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算若干政策問題的公告(征求意見稿)》的解讀

　　國家稅務(wù)總局寧波市稅務(wù)局

　　2023年4月17日

　　國家稅務(wù)總局寧波市稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算若干政策問題的公告

　　(征求意見稿)

　　為進一步加強土地增值稅清算管理，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則等有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就土地增值稅清算有關(guān)政策問題公告如下：

　　一、土地增值稅清算單位和預(yù)征率的確認(rèn)

　　土地增值稅以規(guī)劃部門核發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》所列建設(shè)項目為單位進行清算。清算單位中按普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)分別核算增值額和增值率。

　　普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)土地增值稅預(yù)征率均為2%，保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅。

　　“普通住宅”的認(rèn)定：市區(qū)按照寧波市人民政府辦公廳《關(guān)于確定市區(qū)普通住房標(biāo)準(zhǔn)的通知》(甬政辦發(fā)〔2005〕104號)公布的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,其他各地按照當(dāng)?shù)卣嫉臉?biāo)準(zhǔn)實施。對有獨立產(chǎn)權(quán)且能夠單獨轉(zhuǎn)讓的車位、車庫等，按照其他類型房地產(chǎn)核算。

　　二、土地增值稅收入的確認(rèn)

　　(一)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物而取得的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。

　　(二)轉(zhuǎn)讓無產(chǎn)權(quán)或不能單獨轉(zhuǎn)讓的車位、車庫等收入，應(yīng)計入相應(yīng)主體房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。

　　(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按商品房買賣合同(含合同附件、補充合同等，下同)約定，提供的裝修屬于商品房買賣一部分的，裝修款計入商品房轉(zhuǎn)讓收入。

　　三、取得土地使用權(quán)所支付的金額的確認(rèn)

　　(一)政府有關(guān)部門直接向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得相應(yīng)財政票據(jù)的，按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用列入取得土地使用權(quán)所支付的金額扣除。

　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)項目內(nèi)實物配建房，在土地出讓合同(含合同附件、補充合同等，下同)中寫明與土地使用權(quán)取得相關(guān)聯(lián)且由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無償建設(shè)的，相應(yīng)成本費用歸入取得土地使用權(quán)所支付的金額。

　　(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的土地出讓違約金不得扣除。

　　(四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受讓土地使用權(quán)后，設(shè)立項目公司進行開發(fā)，同時符合下列條件的，可憑房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地出讓金票據(jù)作為項目公司取得土地使用權(quán)所支付的金額的扣除憑證，按規(guī)定計算扣除：

　　1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補充合同，將土地受讓人變更為項目公司，或者項目公司與政府部門簽訂出讓合同或變更協(xié)議，確認(rèn)土地受讓人為項目公司；

　　2.政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補充合同時，土地價款總額不變。

　　四、房地產(chǎn)開發(fā)成本的確認(rèn)

　　(一)房地產(chǎn)開發(fā)項目紅線外配建公共設(shè)施，在土地出讓合同中寫明與土地使用權(quán)取得相關(guān)聯(lián)且由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，相應(yīng)成本費用歸入公共配套設(shè)施費。

　　(二)銷售已裝修商品房按本公告規(guī)定裝修款確認(rèn)應(yīng)稅收入的，裝修費用允許在應(yīng)稅收入對應(yīng)的房產(chǎn)類型中扣除。允許扣除的裝修費用，應(yīng)在商品房買賣合同中列明內(nèi)容，且限于以房屋為載體不可移動,拆除后將影響或喪失其使用功能的部分。

　　五、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金的確認(rèn)

　　允許扣除的城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加，涉及到多個開發(fā)項目不能按清算單位準(zhǔn)確歸集的，按各清算單位銷售額的占比計算分?jǐn)?；同一清算單位?nèi)各房產(chǎn)類型不能準(zhǔn)確歸集的，按各房產(chǎn)類型銷售額的占比計算分?jǐn)偂?/p>

　　六、財政部規(guī)定的其他扣除項目的規(guī)定

　　取得未竣工房地產(chǎn)開發(fā)項目后再次轉(zhuǎn)讓或開發(fā)為商品房進行銷售的，在計算增值額時，只允許將新投入的房地產(chǎn)開發(fā)成本部分作為加計扣除的基數(shù)。

　　七、扣除項目的計算分?jǐn)傇瓌t

　　(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額(以下簡稱土地成本)的分?jǐn)?/p>

　　1.對土地出讓合同中明確規(guī)定不同清算單位、不同房產(chǎn)類型對應(yīng)土地價款的，按出讓合同約定金額確定對應(yīng)的土地成本。

　　2.不符合上述第1點要求的，同一宗土地有多個清算單位，按各清算單位占地面積比例分?jǐn)偼恋爻杀?；同一清算單位?nèi)有不同房產(chǎn)類型，按各房產(chǎn)類型建筑面積比例分?jǐn)偼恋爻杀尽?/p>

　　同一清算單位內(nèi)若不同房產(chǎn)類型中有聯(lián)排、別墅類型的低層住宅，低層住宅地塊與其他地塊對應(yīng)的土地成本，可按照占地面積比例分?jǐn)偂?/p>

　　3.同一宗土地內(nèi)公共配套設(shè)施土地成本按照上述方法分?jǐn)偤笥嬋牍才涮自O(shè)施費。

　　4.實物配建房相關(guān)成本費用按清算時實際已發(fā)生的金額在本次清算單位和未清算單位中計算分?jǐn)偂?/p>

　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)成本的分?jǐn)?/p>

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目中，開發(fā)成本相應(yīng)合同明確受益對象的，直接計入對應(yīng)的受益對象；未明確受益對象或有多個受益對象的，按照以下方法進行分?jǐn)偅?/p>

　　1.納稅人取得的同一宗土地進行分期或者同時開發(fā)多個清算單位的，按照可售建筑面積比例分?jǐn)偣餐拈_發(fā)成本?？墒劢ㄖ娣e包括沒有獨立產(chǎn)權(quán)，通過產(chǎn)權(quán)證附注注明的附屬設(shè)施面積。

　　同一宗土地各清算單位清算時間不一致，未清算單位可售建筑面積無法確定的，按各清算單位的規(guī)劃建筑面積計算分?jǐn)?；建筑面積無法確定的，按各清算單位的占地面積計算分?jǐn)偂?/p>

　　2.根據(jù)受益性原則，多個清算單位共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費，按照清算時實際已發(fā)生的金額在本次清算單位和未清算單位中計算分?jǐn)偂?/p>

　　3.同一清算單位內(nèi)不同房產(chǎn)類型共同發(fā)生的開發(fā)成本按可售建筑面積比例分?jǐn)偂?/p>

　　4.銷售已裝修房屋，商品房買賣合同明確受益房產(chǎn)類型的，裝修費用直接計入對應(yīng)房產(chǎn)類型。

　　(三)房地產(chǎn)開發(fā)費用的分?jǐn)?/p>

　　房地產(chǎn)開發(fā)費用參照本公告第七條第二項分?jǐn)偡椒ㄌ幚怼?/p>

　　(四)其他規(guī)定

　　考慮到商業(yè)用房開發(fā)實際情況，同一清算單位中有多種房產(chǎn)類型的，在按上述規(guī)定分?jǐn)偣餐某杀举M用時，允許商業(yè)用房分?jǐn)偙壤细?0%計算，其他房產(chǎn)類型分?jǐn)偙壤鄳?yīng)下浮。

　　八、清算程序的規(guī)定

　　(一)清算手續(xù)

　　凡符合應(yīng)辦理土地增值稅清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目，納稅人應(yīng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)。

　　凡主管稅務(wù)機關(guān)要求納稅人辦理土地增值稅清算手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，由主管稅務(wù)機關(guān)出具《土地增值稅清算通知書》，納稅人應(yīng)在收到《土地增值稅清算通知書》之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

　　納稅人在辦理清算手續(xù)時，應(yīng)提交以下清算資料，填寫土地增值稅清算材料清單并注明提交日期：

　　1.土地增值稅清算申報表、相關(guān)附表及底稿；

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、開發(fā)、銷售等基本情況；

　　3.國有土地使用權(quán)出讓合同、不動產(chǎn)權(quán)證及支付憑證；《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等各類許可證書、測繪報告、竣工驗收證明、竣工決算報表；拆遷(回遷)合同以及相關(guān)憑證；各類合同和有效憑證；商品房購銷統(tǒng)計表、明細(xì)表；發(fā)票臺賬等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料；

　　4.納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應(yīng)報送中介機構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》；

　　5.主管稅務(wù)機關(guān)要求報送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。

　　納稅人應(yīng)對清算資料的真實性、準(zhǔn)確性和有效性負(fù)責(zé)。

　　(二)清算受理

　　主管稅務(wù)機關(guān)收到納稅人提交的清算資料后，應(yīng)在10個工作日內(nèi)作出是否受理的決定。

　　對符合清算條件且報送資料完備的，予以受理，出具《土地增值稅清算受理通知書》。

　　對符合清算條件但報送的資料不全的，應(yīng)出具《土地增值稅清算資料補正通知書》，并要求納稅人在30日內(nèi)補報，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補齊清算資料后，予以受理，出具《土地增值稅清算受理通知書》。納稅人補報清算資料的時間不計入清算受理決定時間。

　　對不符合清算條件的，不予受理，并出具《土地增值稅清算不予受理通知書》。

　　(三)清算審核

　　主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)自受理納稅人清算之日起90日內(nèi)完成清算審核并出具《土地增值稅清算審核結(jié)論通知書》。符合核定征收條件的，向納稅人出具《土地增值稅核定征收通知書》，自發(fā)出通知書之日起90日內(nèi)完成核定征收核查并出具《土地增值稅清算審核結(jié)論通知書》。

　　清算審核在90日內(nèi)完成確有困難的，經(jīng)縣以上稅務(wù)局(分局)局長批準(zhǔn)，可以適當(dāng)延長審核期限，但延長期限不得超過90日。

　　(四)清算申報

　　納稅人應(yīng)在收到《土地增值稅清算受理通知書》當(dāng)日辦理初次清算申報。土地增值稅清算稅款所屬期起止時間為該項目首次取得銷售收入時至辦理初次清算申報的上季度季末。

　　納稅人應(yīng)在收到《土地增值稅清算審核結(jié)論通知書》后次月15日內(nèi)重新辦理清算申報，進行補稅或退稅。15日是法定休假日或申報期限內(nèi)有連續(xù)3日以上法定休假日的，按《中華人民共和國稅收征收管理法實施細(xì)則》第一百零九條的規(guī)定順延。

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目自清算受理所在季度的季初起至清算審核結(jié)束期間轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不再預(yù)征土地增值稅，納稅人應(yīng)在收到《土地增值稅清算審核結(jié)論通知書》后的第一個土地增值稅按期申報納稅期限內(nèi)，按照尾盤轉(zhuǎn)讓的政策一次性申報繳納相應(yīng)的稅款。

　　本公告自2023年XX月XX日起施行。《寧波市地方稅務(wù)局關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算工作的通知》(甬地稅二〔2009〕104號)、《寧波市地方稅務(wù)局關(guān)于寧波市土地增值稅清算若干政策問題的補充通知》(甬地稅二〔2010〕106號)、《寧波市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征管問題的公告》(2010年第1號)、《寧波市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問題的公告》(2015年第1號)同時廢止。

　　特此公告。

　　國家稅務(wù)總局寧波市稅務(wù)局

　　2023年XX月XX日

　　關(guān)于《國家稅務(wù)總局寧波市稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算若干政策問題的公告》(征求意見稿)的解讀

　　為進一步規(guī)范土地增值稅清算管理，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則等有關(guān)規(guī)定，制訂《國家稅務(wù)總局寧波市稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算若干政策問題的公告》(征求意見稿)(以下簡稱《公告》)。現(xiàn)解讀如下：

　　一、《公告》主要內(nèi)容有哪些？

　　《公告》對土地增值稅清算單位、預(yù)征率、清算收入、取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金的確認(rèn)、財政部規(guī)定的其他扣除項目的規(guī)定、扣除項目的計算分?jǐn)傇瓌t以及清算程序等事項作了進一步明確和細(xì)化。

　　二、清算單位和預(yù)征率是如何規(guī)定的？

　　土地增值稅以規(guī)劃部門核發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》所列建設(shè)項目為單位進行清算。清算單位中按普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)分別核算增值額和增值率。普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)土地增值稅預(yù)征率均為2%，保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅。

　　三、清算收入是如何規(guī)定的？

　　《公告》規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物而取得的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。同時，《公告》對轉(zhuǎn)讓附屬設(shè)施收入以及裝修收入的確定作了明確。

　　四、扣除項目是如何規(guī)定的？

　　政府有關(guān)部門直接向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費以及符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目內(nèi)實物配建房，相應(yīng)成本費用歸入取得土地使用權(quán)所支付的金額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的土地出讓違約金不得扣除。

　　符合條件的裝修費用允許在應(yīng)稅收入對應(yīng)的房產(chǎn)類型中扣除。允許扣除的裝修費用，應(yīng)在商品房買賣合同中列明內(nèi)容，且限于以房屋為載體不可移動,拆除后將影響或喪失其使用功能的部分。

　　允許扣除的城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加，涉及到多個開發(fā)項目不能按清算單位準(zhǔn)確歸集的，按各清算單位銷售額的占比計算分?jǐn)?；同一清算單位?nèi)各房產(chǎn)類型不能準(zhǔn)確歸集的，按各房產(chǎn)類型銷售額的占比計算分?jǐn)偂?/p>

　　取得未竣工房地產(chǎn)開發(fā)項目后再次轉(zhuǎn)讓或開發(fā)為商品房進行銷售的，在計算增值額時，只允許將新投入的房地產(chǎn)開發(fā)成本部分作為加計扣除的基數(shù)。

　　五、扣除項目的計算分?jǐn)傇瓌t是如何規(guī)定的？

　　《公告》明確了房地產(chǎn)開發(fā)項目各項扣除項目的計算分?jǐn)傇瓌t。

　　其中：多個清算單位發(fā)生的成本費用，按照稅收規(guī)定可準(zhǔn)確區(qū)分受益對象的，直接計入各清算單位；無法準(zhǔn)確區(qū)分的，明確了取得土地使用權(quán)所支付的金額以及其他扣除項目的計算分?jǐn)偺幚硪?guī)則。同一清算單位中不同類型房地產(chǎn)發(fā)生的成本費用，按照稅收規(guī)定可準(zhǔn)確區(qū)分受益對象的，直接計入不同類型房地產(chǎn)；對不同類型房地產(chǎn)共同發(fā)生、無法準(zhǔn)確區(qū)分受益對象的扣除項目，明確了取得土地使用權(quán)所支付的金額以及其他扣除項目計算分?jǐn)偟奶幚硪?guī)則。

　　六、清算程序規(guī)定方面有哪些變化？

　　清算受理方面，《公告》規(guī)定，主管稅務(wù)機關(guān)收到納稅人提交的清算資料時，應(yīng)認(rèn)真核對納稅人提供的資料，并在收到資料后的10個工作日內(nèi)作出是否受理的決定。對納稅人符合清算條件、但報送的清算資料不全的，應(yīng)向納稅人出具《土地增值稅清算資料補正通知書》，并要求納稅人在30日內(nèi)補報。

　　清算審核方面，《公告》規(guī)定，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)自受理納稅人清算申請之日起90日內(nèi)完成清算審核并向納稅人出具《土地增值稅清算審核結(jié)論通知書》。符合核定征收條件的，主管稅務(wù)機關(guān)向納稅人出具《土地增值稅核定征收通知書》，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)自發(fā)出通知書之日起90日內(nèi)完成對房地產(chǎn)項目的核定征收核查并出具《土地增值稅清算審核結(jié)論通知書》。清算審核在90日內(nèi)完成確有困難的，經(jīng)縣以上稅務(wù)局(分局)局長批準(zhǔn)，可以適當(dāng)延長審核期限，但延長期限不得超過90日。

　　清算申報方面，《公告》規(guī)定，納稅人應(yīng)在收到《土地增值稅清算受理通知書》當(dāng)日辦理初次清算申報。房地產(chǎn)開發(fā)項目自清算受理所在季度的季初起至清算審核結(jié)束期間轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不再預(yù)征土地增值稅，納稅人應(yīng)在收到《土地增值稅清算審核結(jié)論通知書》后的第一個土地增值稅按期申報納稅期限內(nèi)，按照尾盤轉(zhuǎn)讓的政策一次性申報繳納相應(yīng)的稅款。同時，納稅人應(yīng)在收到《土地增值稅清算審核結(jié)論通知書》后次月15日內(nèi)重新辦理清算申報，進行補稅或退稅。15日是法定休假日或申報期限內(nèi)有連續(xù)3日以上法定休假日的，按《中華人民共和國稅收征收管理法實施細(xì)則》第一百零九條的規(guī)定順延。

　　七、政策執(zhí)行時間是如何規(guī)定的？

　　《公告》明確自2023年XX月XX日起施行。

　　國家稅務(wù)總局寧波市稅務(wù)局

　　2023年XX月XX日

編輯推薦：

2023進出口商品交易會展期內(nèi)銷售的進口展品稅收優(yōu)惠

關(guān)于清算國內(nèi)客運航班運行財政補貼資金的通知

三部門階段性降低失業(yè)保險、工傷保險費率有關(guān)問題

研發(fā)費用稅前加計扣除新政指引