廣東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程[征求意見稿]

國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局關(guān)于公開征求《國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程[征求意見稿]》意見的通知

　　為進一步完善我省土地增值稅清算工作流程和工作標(biāo)準(zhǔn)，國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局?jǐn)M修訂《國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程》(國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局公告2019年第5號)，現(xiàn)面向社會公開征求意見，歡迎社會各界提交意見和建議。請于2024年5月3日前通過廣東省稅務(wù)局門戶網(wǎng)站-互動交流-意見征集欄目反饋意見建議。

　　國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局

　　2024年4月3日

國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程(征求意見稿)

　　第一章 總  則

　　第一條  為規(guī)范土地增值稅清算工作流程，統(tǒng)一清算工作標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)等規(guī)定，制定本規(guī)程。

　　第二條  本規(guī)程適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的土地增值稅清算工作。

　　第三條  本規(guī)程所稱土地增值稅清算，是指納稅人符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及有關(guān)政策規(guī)定，計算應(yīng)當(dāng)繳納的土地增值稅稅額，并填報土地增值稅清算申報表及附表，向主管稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清土地增值稅稅款的行為。

　　第四條  土地增值稅清算主體是土地增值稅的納稅人，稅務(wù)機關(guān)負責(zé)土地增值稅清算的受理和審核。

　　第五條  稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)加強與財政、發(fā)改、住建、自然資源等部門的信息交換協(xié)作，充分利用第三方信息，強化土地增值稅清算管理。

　　稅務(wù)機關(guān)可參照當(dāng)?shù)毓こ淘靸r指標(biāo)，結(jié)合市場因素，確定前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的土地增值稅扣除項目金額標(biāo)準(zhǔn)。在清算審核過程中，稅務(wù)機關(guān)可聘請工程造價等專業(yè)機構(gòu)及相關(guān)專業(yè)人員提供工程造價咨詢、鑒定服務(wù)。

　　第六條  納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進行土地增值稅清算：

　　(一)房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

　　(二)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

　　(三)直接轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的；

　　(四)申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

　　第七條  對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：

　　(一)已竣工驗收(備案)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例(以下簡稱“銷售比例”)在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

　　(二)清算單位已取得的最后一份銷售(預(yù)售)許可證或銷售(現(xiàn)售)備案證滿三年仍未銷售完畢的；

　　(三)進入法定破產(chǎn)清算程序但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

　　(四)主管稅務(wù)機關(guān)有根據(jù)認為納稅人有逃避納稅義務(wù)行為，可能造成稅款流失的。

　　上述第七條第(一)項中“該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的”是指已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積與出租或自用的可售建筑面積合計占房地產(chǎn)開發(fā)項目總可售建筑面積的比例在85%以上；第(二)項中“銷售(現(xiàn)售)備案證滿三年仍未銷售完畢的”，包括不需辦理銷售(現(xiàn)售)備案手續(xù)但辦理新建商品房首次登記滿三年仍未銷售完畢的。

　　第八條  納稅人應(yīng)如實申報繳納土地增值稅，保證清算申報的真實性、準(zhǔn)確性、完整性、合理性和相關(guān)性。

　　第九條  稅務(wù)機關(guān)應(yīng)為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務(wù)，加強土地增值稅政策宣傳輔導(dǎo)，及時對納稅人清算申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及應(yīng)補(退)稅額等情況進行審核，依法征收土地增值稅。

　　第二章  項目管理

　　第十條  納稅人應(yīng)在取得國有土地使用權(quán)并獲得首張房地產(chǎn)開發(fā)項目施工許可證之日起30日內(nèi)辦理項目報告，取得土地增值稅項目編碼。納稅人后續(xù)取得有關(guān)部門立項、規(guī)劃、施工、銷(預(yù))售、竣工等審批備案資料，應(yīng)在次月15日前更新項目報告。

　　項目報告應(yīng)與本規(guī)程第十六條規(guī)定的清算單位相匹配，一個項目編碼對應(yīng)一個清算單位。因立項變更、規(guī)劃調(diào)整等原因需要對原項目進行拆分合并的，納稅人應(yīng)自發(fā)生變化之日起30日內(nèi)提交有關(guān)資料，申請項目拆分或合并。

　　第十一條  稅務(wù)機關(guān)對房地產(chǎn)開發(fā)項目實施臺賬管理，跟蹤項目規(guī)劃、施工、銷售、竣工、達清算條件情況，輔導(dǎo)納稅人做好項目報告、更新房源信息和房屋銷售情況，做到稅務(wù)管理、納稅服務(wù)與項目開發(fā)同步。

　　第十二條  主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)重視納稅人項目開發(fā)期間的會計核算工作，對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，輔導(dǎo)納稅人根據(jù)清算要求合理歸集收入、成本、費用。

　　第三章 預(yù)征管理

　　第十三條  納稅人取得房地產(chǎn)開發(fā)項目首張預(yù)售(銷售)許可證或銷售(現(xiàn)售)備案證后，在次月15日前向稅務(wù)機關(guān)辦理預(yù)(銷)售報告。后期取得新的預(yù)售(銷售)許可證或銷售(現(xiàn)售)備案證時，應(yīng)于取得次月15日前更新報告。

　　納稅人報告銷售(預(yù)售)許可證或銷售(現(xiàn)售)備案證信息時，應(yīng)同時報送對應(yīng)的土地增值稅項目房源信息，并按季度更新銷售情況，報送信息包括但不限于已售房源的網(wǎng)簽合同編號、房地產(chǎn)類型、合同簽訂時間、合同金額等。

　　第十四條  納稅人應(yīng)區(qū)分不同房地產(chǎn)類型銷售收入，按照規(guī)定的預(yù)征率及時準(zhǔn)確申報預(yù)繳土地增值稅。對保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅。

　　第十五條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，按以下方式確認土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：

　　土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)=預(yù)收款÷(1+增值稅適用稅率或征收率)

　　適用一般計稅方法的，按照適用稅率計算；適用簡易計稅方法的，按照征收率計算。

　　第四章  清算申報受理

　　第十六條 土地增值稅以發(fā)改部門審批(備案)的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算。對同一個發(fā)改立項審批(備案)的項目，分期進行開發(fā)的，以分期項目為單位進行清算，具體根據(jù)政府規(guī)劃部門核發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》所載內(nèi)容確認。對連續(xù)24個月內(nèi)取得的多份《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，可結(jié)合施工、銷售(預(yù)售)、竣工驗收等情況確定清算單位。

　　經(jīng)縣級以上(含縣級)人民政府審批的城市更新、城中村改造等項目，主管稅務(wù)機關(guān)可綜合立項批復(fù)、規(guī)劃實施方案等情況合理確定清算單位。

　　同一個項目既建造普通住宅，又建造其他類型房地產(chǎn)的，應(yīng)分別計算增值額、增值率，分別清算土地增值稅。

　　第十七條  稅務(wù)機關(guān)應(yīng)對土地增值稅清算項目實行分類管理。

　　對符合本規(guī)程第六條規(guī)定的項目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)向主管稅務(wù)機關(guān)提供本規(guī)程第十八條要求的資料、辦理清算申報手續(xù)，并于90日屆滿次月15日前繳納土地增值稅稅款；若清算申報為退稅情況，則在土地增值稅清算審核結(jié)束后，由納稅人在規(guī)定期限辦理補(退)稅手續(xù)。

　　對符合本規(guī)程第七條規(guī)定的項目，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)加強跟蹤管理，定期評估,對確定需要進行清算的項目，及時發(fā)出清算通知書。納稅人應(yīng)在收到清算通知書之日起90日內(nèi)向主管稅務(wù)機關(guān)提供本規(guī)程第十八條要求的資料、辦理清算申報手續(xù)，并于90日屆滿次月15日前繳納土地增值稅稅款；若清算申報為退稅情況，則在土地增值稅清算審核結(jié)束后，由納稅人在規(guī)定期限辦理補(退)稅手續(xù)。

　　第十八條  納稅人在辦理土地增值稅清算申報手續(xù)時，應(yīng)提供下列資料：

　　(一)土地增值稅清算申報表及其附表(具體格式見附件1)。

　　(二)與清算項目有關(guān)的書面說明及相關(guān)佐證資料，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、容積率、分期開發(fā)情況、成本費用的計算和分?jǐn)偡椒āN售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、不同類型房產(chǎn)的銷售均價、房地產(chǎn)清算項目稅款繳納等基本情況及稅務(wù)機關(guān)需要了解的其它情況。具體內(nèi)容應(yīng)包括：

　　1.項目總建筑面積、可售建筑面積及其具體構(gòu)成情況、非可售建筑面積及其具體構(gòu)成情況等說明。項目立項文件、用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、施工許可證、銷售(預(yù)售)許可證、銷售(現(xiàn)售)備案證、權(quán)屬證明及測繪文件等資料。

　　2.對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，應(yīng)說明項目分期情況、不同項目之間共同成本費用總額及其分?jǐn)偳闆r。

　　3.商品房銷售明細表以及將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)的情況說明。

　　4.取得國有土地使用權(quán)的情況及相應(yīng)的出(轉(zhuǎn))讓合同、出讓金(地價款)憑證等資料。

　　5.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本構(gòu)成及相關(guān)合法有效憑證；拆遷(回遷)合同、勘察設(shè)計合同、工程施工合同、監(jiān)理合同、材料采購合同和相關(guān)的預(yù)決算報告、工程結(jié)算報告、工程施工圖、竣工圖、工程量清單、設(shè)計圖、管理人員架構(gòu)及人員明細等資料。工程造價高于當(dāng)?shù)乜鄢椖拷痤~標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)向主管稅務(wù)機關(guān)報送造價書面說明等資料。

　　6.對納稅人開發(fā)項目中的公共配套設(shè)施，應(yīng)按照建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有、無償移交給政府或公用事業(yè)單位、自用或有償轉(zhuǎn)讓進行分項分類說明，并附上相關(guān)憑證。

　　7.融資情況說明及相關(guān)的借款合同、利息結(jié)算通知單等資料。

　　8.企業(yè)財務(wù)核算體系和內(nèi)部控制制度。

　　9.關(guān)聯(lián)交易情況說明。

　　(三)主管稅務(wù)機關(guān)要求報送項目會計資料的，還應(yīng)提供會計憑證資料。

　　(四)納稅人可自愿委托涉稅專業(yè)服務(wù)機構(gòu)代理申報、審核鑒證；已委托涉稅專業(yè)服務(wù)機構(gòu)代理申報、審核鑒證的納稅人，應(yīng)報送涉稅專業(yè)服務(wù)機構(gòu)出具的報告。

　　第十九條  主管稅務(wù)機關(guān)收到納稅人清算資料后，對符合清算條件且清算資料完備的項目，予以受理并出具受理通知書。

　　納稅人符合清算條件，但報送的清算資料不全的，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)通知納稅人補正資料，納稅人在收到通知之日起15日內(nèi)補正清算資料。

　　納稅人在限期內(nèi)補正全部資料的，予以受理。

　　在限期內(nèi)補正確定收入、扣除項目金額的關(guān)鍵資料，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)認可的，予以受理。

　　逾期未能補正關(guān)鍵資料，由納稅人書面確認，確因客觀原因造成資料難以補正的，予以受理。

　　第五章  清算審核重點

　　第二十條  清算審核包括案頭審核、實地審核。

　　案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點審核項目歸集的一致性、完整性和數(shù)據(jù)計算準(zhǔn)確性等。

　　實地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性、相關(guān)性進行審核。應(yīng)結(jié)合項目立項、規(guī)劃、施工資料，重點實地查核項目的樓棟、道路、擋土墻、綠化、學(xué)校、幼兒園、會所、體育場館、酒店、車位等的工程量，確定學(xué)校、幼兒園、會所、體育場館、酒店、車位等的產(chǎn)權(quán)歸屬。

　　第二十一條  審核收入情況時，應(yīng)重點審核納稅人預(yù)售款和相關(guān)的經(jīng)濟收益是否全部結(jié)轉(zhuǎn)收入以及銷售價格是否明顯偏低。應(yīng)結(jié)合銷售發(fā)票、銷售合同(含主管部門網(wǎng)上備案登記資料)、銷售(預(yù)售)許可證、銷售(現(xiàn)售)備案證、房產(chǎn)銷售分戶明細及其它有關(guān)資料，重點審核銷售明細表、房地產(chǎn)銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實計稅收入；對銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，而發(fā)生補、退房款的收入調(diào)整情況進行審核；對營改增后應(yīng)稅收入是否不含增值稅進行審核。

　　稅務(wù)機關(guān)可通過實地查驗，確認是否少計、漏計事項，確認是否將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等情況。

　　對納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成交價格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，按本規(guī)程第二十二條第(一)項規(guī)定確定其收入。

　　前述正當(dāng)理由一般包括：

　　(一)人民法院判決或裁定確定轉(zhuǎn)讓價格的；

　　(二)司法拍賣確定成交價格的；

　　(三)縣級以上人民政府或政府主管部門確定轉(zhuǎn)讓價格的；

　　(四)稅務(wù)機關(guān)認可的其他情形。

　　第二十二條  非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入審核。

　　(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認：

　　1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；

　　2.參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。

　　第二十三條  土地增值稅扣除項目審核的內(nèi)容包括：

　　(一)取得國有土地使用權(quán)所支付的金額。

　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。

　　(三)房地產(chǎn)開發(fā)費用。

　　(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

　　(五)國家規(guī)定的其他扣除項目。

　　第二十四條  納稅人辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證資料不符合清算要求或不實的，應(yīng)按主管稅務(wù)機關(guān)要求提供情況說明和佐證資料。主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)充分聽取納稅人的意見，對納稅人提供的事實、證據(jù)予以復(fù)核，必要時引用工程造價機構(gòu)或?qū)I(yè)人員意見，經(jīng)集體審議后，認為事實不清、證據(jù)不足的，參照土地增值稅扣除項目金額標(biāo)準(zhǔn)據(jù)以計算扣除。

　　憑證資料不符合清算要求或不實是指存在下列情形之一：

　　1.不能完整提供工程竣工、工程結(jié)算、工程監(jiān)理等方面資料的，或未按國家有關(guān)規(guī)定、程序、手續(xù)進行工程結(jié)算的；

　　2.工程結(jié)算項目建安造價高于當(dāng)?shù)乜鄢椖拷痤~標(biāo)準(zhǔn)無正當(dāng)理由的；

　　3.擋土墻、樁基礎(chǔ)、戶內(nèi)裝修、玻璃幕墻、干掛石材、園林綠化等工程不能提供完整的工程施工圖、竣工圖、工程量清單、材料苗木清單(總平面喬灌木配置圖)的；

　　4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與工程承包企業(yè)互為關(guān)聯(lián)企業(yè)，建安造價高于當(dāng)?shù)乜鄢椖拷痤~標(biāo)準(zhǔn)的；

　　5.大額工程款采取現(xiàn)金支付或支付資金流向異常的。

　　第二十五條  審核扣除項目是否符合下列要求：

　　(一)計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法有效憑據(jù)的不得扣除。

　　(二)扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的。

　　(三)扣除項目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。

　　(四)扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹?/p>

　　(五)同一清算單位內(nèi)發(fā)生的成本、費用，原則上按照普通住宅、其他類型房地產(chǎn)可售建筑面積比例分?jǐn)偪鄢?。對國有土地使用?quán)出讓合同或其補充協(xié)議注明地上部分、地下部分分別繳納土地出讓金的，或者按照用地性質(zhì)分別繳納土地出讓金的，可直接歸集到相應(yīng)房地產(chǎn)類型扣除；戶內(nèi)裝修費用、燃氣工程費用可直接計入相應(yīng)房地產(chǎn)類型扣除。本款所稱“相應(yīng)房地產(chǎn)類型”指普通住宅和其他類型房地產(chǎn)。

　　(六)對同一類事項，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。

　　(七)對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，各期成本費用的歸集分配方式應(yīng)保持一致；如未保持一致的，應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定作相應(yīng)調(diào)整。

　　第二十六條  審核取得國有土地使用權(quán)所支付的金額和土地征用及拆遷補償費時應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注：

　　(一)同一宗土地有多個開發(fā)項目，是否予以分?jǐn)偅謹(jǐn)傓k法是否合理、合規(guī)，具體金額的計算是否正確。

　　(二)是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入取得國有土地使用權(quán)所支付的金額、土地征用及拆遷補償費的情形。

　　(三)拆遷補償費是否實際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應(yīng)。對于補償金額大、明顯超出當(dāng)?shù)卣块T規(guī)定的補償標(biāo)準(zhǔn)或采取大額現(xiàn)金補償?shù)?，?yīng)重點審核。

　　(四)納稅人為取得國有土地使用權(quán)，按照土地出讓公告、土地出讓合同及其變更協(xié)議或補充合同、城市更新項目政府批復(fù)文件要求，在項目規(guī)劃用地外建設(shè)的公共設(shè)施或其他工程發(fā)生的支出，是否符合上述文件要求。

　　(五)按照土地出讓合同約定分期繳納土地出讓金而支付的利息，作為支付的土地出讓金額扣除。

　　(六)納稅人取得國有土地使用權(quán)環(huán)節(jié)繳納的契稅、印花稅、辦證費以及按照《中華人民共和國拍賣法》規(guī)定交納的拍賣傭金等，計入“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用”，作為取得國有土地使用權(quán)的成本扣除。

　　第二十七條  審核前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費時應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注：

　　(一)前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費是否真實發(fā)生，是否存在虛列情形。

　　(二)是否將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費。

　　(三)多個(或分期)項目共同發(fā)生的前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費，是否按項目合理分?jǐn)偂?/p>

　　第二十八條  審核公共配套設(shè)施費時應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注：

　　(一)公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確，公共配套設(shè)施費是否真實發(fā)生，有無預(yù)提公共配套設(shè)施費的情況。

　　(二)是否將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入公共配套設(shè)施費。

　　(三)多個(或分期)項目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費，是否按項目合理分?jǐn)偂?/p>

　　(四)利用地下人防設(shè)施建造的車位，是否按照以下方式處理：建成后無償移交給政府的，其成本、費用予以扣除；房屋網(wǎng)簽備案合同或補充協(xié)議約定人防車位歸屬全體業(yè)主所有，且已在小區(qū)內(nèi)公示的，其成本、費用予以扣除；有償轉(zhuǎn)讓且能辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用；不能辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，不計算收入，不予扣除相應(yīng)成本、費用。

　　不能辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的人防車位，其建筑面積按照測繪報告文件、人防設(shè)施竣工驗收備案文件的順序確定，其不予扣除的成本按照建筑面積比例在不含戶內(nèi)裝修、高檔外立面費用的建筑安裝工程費中計算。不予扣除的成本=人防車位建筑面積/清算單位總建筑面積×不含戶內(nèi)裝修、高檔外立面費用的建筑安裝工程費。

　　第二十九條  審核建筑安裝工程費時應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注：

　　(一)發(fā)生的費用是否與建安發(fā)票、工程施工合同及補充協(xié)議、工程結(jié)算報告記載的內(nèi)容相符。

　　(二)建筑安裝服務(wù)增值稅發(fā)票是否注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣(市、區(qū))名稱及備案的項目名稱。

　　第三十條  審核開發(fā)間接費用時應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注：

　　(一)是否存在將企業(yè)行政管理部門(總部)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用記入開發(fā)間接費用的情形。

　　(二)開發(fā)間接費用是否真實發(fā)生，有無預(yù)提開發(fā)間接費用的情況，取得的憑證是否合法有效。

　　第三十一條  審核利息支出時應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注：

　　(一)利息支出是否真實，核算是否準(zhǔn)確，是否與借款合同條款相符，是否與本房地產(chǎn)項目有關(guān)。

　　(二)是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至房地產(chǎn)開發(fā)費用。

　　(三)分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項目合理分?jǐn)偂?/p>

　　(四)利用閑置專項借款對外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。

　　(五)是否將向金融機構(gòu)支付的顧問費、手續(xù)費、咨詢費等非利息性質(zhì)的費用計入利息支出。

　　(六)金融機構(gòu)及商業(yè)銀行同類同期貸款利率是否按照以下方式處理：金融機構(gòu)是否取得金融主管部門批準(zhǔn)經(jīng)營貸款業(yè)務(wù)；商業(yè)銀行同類同期貸款利率是指在貸款期限、貸款金額、貸款擔(dān)保以及企業(yè)信譽等基本條件相同情況下商業(yè)銀行提供貸款的利率。

　　第三十二條  代收費用的審核。

　　對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收取；當(dāng)代收費用計入房價時，審核有無將代收費用計入加計扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費用計算基數(shù)的情形。

　　第三十三條  關(guān)聯(lián)方交易行為的審核。

　　在審核收入和扣除項目時，應(yīng)重點關(guān)注關(guān)聯(lián)企業(yè)交易是否按照公允價值和營業(yè)常規(guī)進行業(yè)務(wù)往來。

　　應(yīng)當(dāng)關(guān)注企業(yè)大額往來款余額，審核交易行為是否真實。

　　第三十四條  與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金的審核。

　　應(yīng)當(dāng)確認與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金及附加扣除的范圍是否符合稅收有關(guān)規(guī)定。根據(jù)會計制度規(guī)定，納稅人繳納的印花稅列入“管理費用”科目核算的，按照房地產(chǎn)開發(fā)費用的有關(guān)規(guī)定扣除，列入“稅金及附加”科目核算的，計入“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金”予以扣除。納稅人繳納的地方教育附加可計入“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金”予以扣除。對不屬于清算范圍或者不屬于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的稅金及附加，不應(yīng)作為清算扣除項目。

　　與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金凡能夠按清算項目準(zhǔn)確計算的，允許據(jù)實扣除；凡不能按清算項目準(zhǔn)確計算、歸集的，按該清算項目預(yù)繳增值稅時實際繳納的城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加扣除；涉及到多個清算項目的，按各清算項目土地增值稅應(yīng)稅收入的占比計算分?jǐn)偪鄢?；同一清算項目?nèi)不同房地產(chǎn)類型之間不能準(zhǔn)確歸集的，按各房地產(chǎn)類型土地增值稅應(yīng)稅收入的占比計算分?jǐn)偪鄢?/p>

　　第三十五條  納稅人整體購買未竣工房地產(chǎn)開發(fā)項目(在建工程)、投入資金繼續(xù)建設(shè)后轉(zhuǎn)讓的，其扣除項目包括：

　　(一)取得未竣工房地產(chǎn)所支付的價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用；

　　(二)繼續(xù)開發(fā)建設(shè)項目發(fā)生的成本；

　　(三)房地產(chǎn)開發(fā)費用；

　　(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

　　(五)國家規(guī)定的其他扣除項目。

　　以上房地產(chǎn)開發(fā)費用和國家規(guī)定的其他扣除項目的計算扣除基數(shù)包括上述第一項、第二項的金額。

　　第三十六條  主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)在項目清算受理之日起90日內(nèi)作出清算審核結(jié)論；確有困難的，經(jīng)縣(區(qū))級稅務(wù)局批準(zhǔn)，可延期90日完成；確有特殊情況的，經(jīng)地級以上市稅務(wù)局批準(zhǔn)，可再延期90日完成。

　　第三十七條  稅務(wù)機關(guān)啟動清算審核后，因不可抗力，或出現(xiàn)公檢法及紀(jì)檢監(jiān)察部門因立案檢查而調(diào)取納稅人賬簿憑證等資料、納稅人因存在重大偷逃稅嫌疑而被移交稽查部門處理等情形，導(dǎo)致稅務(wù)機關(guān)無法在規(guī)定期限內(nèi)完成審核的，可以中止清算審核。中止情形消失后，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)恢復(fù)清算審核。中止期間不計入清算審核期限。

　　第三十八條  土地增值稅清算審核結(jié)束，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)將清算審核結(jié)論通知納稅人，納稅人應(yīng)在收到通知書之日起30日內(nèi)辦理更正申報和補(退)稅事宜，清算審核結(jié)論確認的應(yīng)補繳稅額超過納稅人按照本規(guī)程第十七條規(guī)定清算申報的部分，在上述規(guī)定期限內(nèi)更正申報并補繳稅款的，不予加收滯納金。

　　第六章  核定征收

　　第三十九條  在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人有下列情形之一的，可按核定方式對房地產(chǎn)項目進行清算。

　　(一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

　　(二)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

　　(三)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；

　　(四)符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

　　(五)申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

　　主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)嚴(yán)格控制核定征收的范圍，加強核定征收項目的調(diào)查核實，原則上不得直接采用核定征收率方式核定征收土地增值稅。

　　第四十條  符合第三十九條核定征收條件的，稅務(wù)機關(guān)集體審議后，發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項通知書，開展土地增值稅核定征收核查，通過向自然資源部門查詢項目土地價格、參照當(dāng)?shù)乜鄢椖拷痤~標(biāo)準(zhǔn)、同期同類型房地產(chǎn)銷售價格等對項目情況進行評估計算，同一個項目既建造普通住宅，又建造其他類型房地產(chǎn)的，應(yīng)分別核定應(yīng)納稅額、確定核定征收率，經(jīng)集體審議后發(fā)出清算審核結(jié)論通知書。核定征收情況應(yīng)報上一級稅務(wù)機關(guān)備案。

　　第四十一條  對進入破產(chǎn)清算程序、納稅人走逃、被列入非正常戶等原因的房地產(chǎn)項目，難以按照本規(guī)程第四十條規(guī)定核定應(yīng)納稅額的，可參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，向地級以上市稅務(wù)局報備后，按核定征收率方式核定征收土地增值稅。

　　第四十二條  對于采用核定方式征收土地增值稅的，不適用土地增值稅普通標(biāo)準(zhǔn)住宅免征政策，普通住宅核定征收率不低于5%，其他類型房地產(chǎn)核定征收率不低于5.5%。

　　第七章  清算后尾盤管理

　　第四十三條  在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后再轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定的期限申報繳納土地增值稅。

　　第四十四條  土地增值稅清算審核期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，按規(guī)定預(yù)征土地增值稅。稅務(wù)機關(guān)出具清算審核結(jié)論后，納稅人按照清算后再轉(zhuǎn)讓的規(guī)定匯總申報繳納土地增值稅，多退少補。納稅人收到交換意見稅務(wù)事項通知書5日內(nèi)，也可提出一并納入土地增值稅清算收入申報繳納土地增值稅，多退少補。

　　第四十五條  納稅人按規(guī)定辦理土地增值稅納稅申報時，扣除項目金額按清算審核確定的各房地產(chǎn)類型單位建筑面積成本費用乘以尾盤銷售面積計算。

　　各房地產(chǎn)類型單位建筑面積成本費用=各房地產(chǎn)類型清算時的扣除項目總金額÷各房地產(chǎn)類型清算的總建筑面積

　　對采用核定征收率進行清算的開發(fā)項目，在進行尾盤申報時應(yīng)按清算審核確定的各類型房地產(chǎn)的核定征收率計算申報應(yīng)納的土地增值稅。

　　第四十六條  清算后再轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，按照上述方式計算的增值率未超過20%的普通住宅，免征土地增值稅；增值率超過20%的普通住宅，應(yīng)征收土地增值稅。

　　第四十七條  稅務(wù)機關(guān)應(yīng)加強清算后尾盤管理，輔導(dǎo)納稅人及時、準(zhǔn)確進行尾盤申報。

　　第八章  法律責(zé)任

　　第四十八條  納稅人未在規(guī)定時限內(nèi)辦理項目登記或報送相關(guān)資料的，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)告知仍未辦理的，由主管稅務(wù)機關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則處理。

　　應(yīng)進行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)稅務(wù)機關(guān)確定進行清算的納稅人，未在規(guī)定期限內(nèi)辦理清算申報手續(xù)、繳納清算稅款或者未按照規(guī)定報送涉稅資料的，或者提供虛假清算資料、擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的，由稅務(wù)機關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則處理。

　　第四十九條  對涉稅專業(yè)服務(wù)機構(gòu)和從事涉稅服務(wù)人員出具虛假報告或涉稅文書的，按照國家稅務(wù)總局關(guān)于涉稅專業(yè)服務(wù)監(jiān)管的相關(guān)規(guī)定處理。

　　對會計人員偽造、變造會計憑證、會計賬簿，編制虛假財務(wù)會計報告的，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)按照《中華人民共和國會計法》《中華人民共和國注冊會計師法》等有關(guān)規(guī)定，交由其行政監(jiān)管部門處理。

　　對造價工程師、資產(chǎn)評估師簽署有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述的工程造價、資產(chǎn)評估成果文件的，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)按照《注冊造價工程師管理辦法》《注冊資產(chǎn)評估師注冊管理辦法(試行)》有關(guān)規(guī)定，交由其行政監(jiān)管部門處理。

　　第五十條  主管稅務(wù)機關(guān)基于納稅人提供的資料出具土地增值稅清算審核結(jié)論后，如稅務(wù)稽查、稅務(wù)督察、審計、財政等部門檢查發(fā)現(xiàn)納稅人存在稅收違法行為，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則有關(guān)規(guī)定追繳其未繳或者少繳的稅款、滯納金，并追究其法律責(zé)任。

　　第五十一條  在土地增值稅清算工作中，稅務(wù)人員徇私舞弊、玩忽職守，造成不征或者少征應(yīng)征稅款的，按照相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定處理。

　　第五十二條  納稅人對稅務(wù)機關(guān)清算審核結(jié)論不服的，按照要求繳納或者解繳稅款及滯納金或者提供相應(yīng)的擔(dān)保，然后可以依法申請行政復(fù)議；對行政復(fù)議決定不服的，可依法向人民法院提起行政訴訟。

　　第九章  附  則

　　第五十三條  土地增值稅清算資料應(yīng)按照檔案化管理的要求，妥善保存。

　　第五十四條  各地級以上市、橫琴粵澳深度合作區(qū)稅務(wù)局可根據(jù)本規(guī)程制定操作指引，并報國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局備案。

　　第五十五條  本規(guī)程由國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局解釋。

　　第五十六條   本規(guī)程自2024年X月X日起施行，有效期為五年?！秶叶悇?wù)總局廣東省稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布〈國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程〉的公告》(國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局公告2019年第5號)同時停止執(zhí)行。