房開企業(yè)預交土地增值稅的計征依據(jù)該如何確定

來源: 正保會計網(wǎng)校編輯：qizhenzhen 2024/03/18 14:32:57　字體：大小

在近期的會員咨詢答疑中，有房開企業(yè)會員咨詢：公司全額收款銷售現(xiàn)房，那么在預交土地增值稅的時候，計征依據(jù)如何確定，是用不含銷項稅的金額還用收款金額？

相關的政策依據(jù)

1、《關于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條規(guī)定：土地增值稅納稅人轉讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。
2、《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）第一條規(guī)定：
“關于營改增后土地增值稅應稅收入確認問題
營改增后，納稅人轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。
為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據(jù)：
土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅稅款”

實際征管執(zhí)行口徑分析

在實際的征管中，大多數(shù)稅局都采用的是“預收款-應預繳增值稅稅款”作為土地增值稅預交的計征基數(shù)。
有的稅局同意房開企業(yè)采用“預收款÷（1+增值稅適用稅率或征收率）” 作為土地增值稅預交的計征基數(shù)，但是一經(jīng)選定不得變更。

如《國家稅務總局內(nèi)蒙古自治區(qū)稅務局關于發(fā)布<內(nèi)蒙古自治區(qū)土地增值稅清算管理辦法>的公告》（國家稅務總局內(nèi)蒙古自治區(qū)稅務局公告2023年第7號）規(guī)定：
“第十二條納稅人采取預收款方式銷售房地產(chǎn)的，可按照以下方法計算預征土地增值稅的計稅依據(jù)，該方法一經(jīng)確定不得變更：
預征土地增值稅計稅依據(jù)=預收款－應預繳增值稅稅款
預征土地增值稅計稅依據(jù)=預收款÷（1+增值稅適用稅率或征收率）”
也有稅局同意讓房開企業(yè)自行選擇按照“預收款-應預繳增值稅稅款”或“預收款÷(1+增值稅適用稅率或征收率)”作為計征依據(jù)。

如《國家稅務總局四川省稅務局關于土地增值稅預征及核定征收有關事項的公告》（2023年3號）規(guī)定：
“一、關于土地增值稅預征
（二）預征計征依據(jù)
納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)，在申報預繳土地增值稅時，可自行選擇以下方式之一確定計征依據(jù)：
方式一：
土地增值稅預征計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅稅款
應預繳增值稅稅款=預收款÷（1+增值稅適用稅率或征收率）×增值稅預征率
方式二：
土地增值稅預征計征依據(jù)=預收款÷(1+增值稅適用稅率或征收率) ”
那么對于會員所說公司全額收款銷售現(xiàn)房，在預交土地增值稅的時候，計征依據(jù)如何確定，目前來看，沒有相關的明確政策規(guī)定，個人傾向于按“收款金額÷(1+增值稅適用稅率或征收率)”作為計征依據(jù)。

來源：正保會計網(wǎng)校稅務網(wǎng)校原創(chuàng)內(nèi)容，作者：老顧（正保會計網(wǎng)校答疑專家），侵權必究！

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