轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)計(jì)算土地增值稅時(shí)是否可以扣除契稅

最近有經(jīng)常會員咨詢轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)計(jì)算土地增值稅時(shí)是否可以扣除契稅問題，我們學(xué)習(xí)一下相關(guān)的政策規(guī)定。

1、對于房開企業(yè)

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條 條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。
《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規(guī)定：
“五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時(shí)支付的契稅的扣除問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入‘取得土地使用權(quán)所支付的金額’中扣除。”
依據(jù)上述規(guī)定，對于房開企業(yè)來說，計(jì)算土地增值稅時(shí)取得土地使用權(quán)所支付的契稅是作為取得土地使用權(quán)所支付的金額來扣除。

2、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房確定準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目時(shí)

（1）按照評估價(jià)扣除時(shí)
參考《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號）規(guī)定：
“十一、關(guān)于已繳納的契稅可否在計(jì)稅時(shí)扣除的問題
對于個(gè)人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入時(shí)已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評估價(jià)中已包括了此項(xiàng)因素，在計(jì)征土地增值稅時(shí)，不另作為‘與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金’予以扣除。”
因此，對于個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，采用評估來確定舊房（建筑物）扣除項(xiàng)目金額的情況下，購房時(shí)時(shí)繳納的契稅不再單獨(dú)扣除。
（2）按照發(fā)票確定扣除金額時(shí)
參考《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號）規(guī)定：
“二、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的計(jì)算問題
納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為‘與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金’予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)?！?br/>因此，對于轉(zhuǎn)讓舊房，不管是單位還是個(gè)人，在憑購房發(fā)票確定扣除項(xiàng)目金額的情況下，購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為‘與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金’予以扣除。
如果舊房屬于自建的，在能提供舊房評估價(jià)格的情況下，取得土地時(shí)繳納的契稅是否可以扣除呢？從總局發(fā)布的政策來看，并沒有明確，在實(shí)際業(yè)務(wù)中具體需要跟房產(chǎn)所在地的稅局確認(rèn)。