房地產(chǎn)企業(yè)售房贈送物品如何納稅？

一、個人所得稅

政策解析：
參考《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)促銷展業(yè)贈送禮品有關(guān)個人所得稅問題的通知》（財稅〔2011〕50號）第一條“屬于下列情形之一的，不征收個人所得稅：2.企業(yè)在向個人銷售商品（產(chǎn)品）和提供服務(wù)的同時給予贈品，如通信企業(yè)對個人購買手機贈話費、入網(wǎng)費，或者購話費贈手機等”，房地產(chǎn)企業(yè)對買房的業(yè)主贈送禮品，也就無需代扣代繳個人所得稅。
參考《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于個人取得有關(guān)收入適用個人所得稅應(yīng)稅所得項目的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2019年第74號）：“三、企業(yè)在業(yè)務(wù)宣傳、廣告等活動中，隨機向本單位以外的個人贈送禮品（包括網(wǎng)絡(luò)紅包，下同），以及企業(yè)在年會、座談會、慶典以及其他活動中向本單位以外的個人贈送禮品，個人取得的禮品收入，按照“偶然所得”項目計算繳納個人所得稅，但企業(yè)贈送的具有價格折扣或折讓性質(zhì)的消費券、代金券、抵用券、優(yōu)惠券等禮品除外。”

二、增值稅

參考《增值稅暫行條例實施細(xì)則》第四條“單位或者個體工商戶的下列行為，視同銷售貨物：(八)將自產(chǎn)、委托加工或者購進(jìn)的貨物無償贈送其他單位或者個人”的規(guī)定，如果向隨機到訪的潛在客戶贈送增值稅應(yīng)稅物品，則應(yīng)當(dāng)視同銷售；如果向買房的業(yè)主贈送，則不屬于“視同銷售”的范圍，不應(yīng)該繳納增值稅。
但實務(wù)中，向買房的業(yè)主贈送物品時，通常不會單獨對物品開票，只會向業(yè)主提供不動產(chǎn)發(fā)票，此時，增值稅上又該如何考慮呢？總局層面并沒有相關(guān)規(guī)定，我們來看看各地稅務(wù)局的口徑：

1.湖北國稅再次詳解營改增實務(wù)中的42個問題：
房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動產(chǎn)，將不動產(chǎn)與貨物一并銷售，且貨物包含在不動產(chǎn)價格以內(nèi)的，不單獨對貨物按照適用稅率征收增值稅。例如隨精裝房一并銷售的家具、家電等貨物，不單獨對貨物按17%稅率征收增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動產(chǎn)時，在房價以外單獨無償提供的貨物，應(yīng)視同銷售貨物，按貨物適用稅率征收增值稅。例如，房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房時，為促銷舉辦抽獎活動贈送的家電，應(yīng)視同銷售貨物，按貨物適用稅率征收增值稅。

2.西安市國稅局營改增問題答疑（三）：
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房，已在 《商品房買賣合同》中注明的裝修費用（含裝飾、設(shè)備等費用），已經(jīng)包含在房價中，因此不屬于稅法中所稱的無償贈送，無需視同銷售。

3.東莞稅務(wù)公眾號：
問:房地產(chǎn)公司給每個買房子的業(yè)主都配送家電，簽訂的售房合同約定了送家電的條款。請問房地產(chǎn)公司是否只需要按合同價格，按銷售不動產(chǎn)的稅目和規(guī)定，繳納增值稅?如果不是，應(yīng)該怎么做稅務(wù)處理?
答:根據(jù)財稅[2016]36號中混合銷售政策，售房配送家電應(yīng)按照銷售不動產(chǎn)稅計算。

4.福建稅務(wù)局12366平臺：
標(biāo)題:買房送地下人防車位
問:我司是房開企業(yè)，現(xiàn)實行買房送地下人防車位銷售行為，即住宅一套80萬，送免費的地下人防車位一個。請問這種情形下，我司要怎么開住宅和地下人防車位的發(fā)票?住宅和地下人防車位的應(yīng)稅收入如何計算?
答:房地產(chǎn)公司銷售房屋同時贈送地下人防車位，不屬于無償提供服務(wù)，不需要視同銷售服務(wù)單獨計提銷項稅額。您應(yīng)按照收取的實際價款和價外費用，自行分配不動產(chǎn)及車位的銷售額，并據(jù)實開具發(fā)票。

5.海南稅務(wù)局《海南國稅全面推開營改增政策指引一四大行業(yè)座談會問題系列解答之房地產(chǎn)業(yè)》第五條征收范圍界定問題
(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房，已在《商品房買賣合同》中注明的裝修費用(含裝飾、家具、家電等費用)，已經(jīng)包含在房價中，因此不屬于稅法中所稱的無償贈送，無需視同銷售。房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動產(chǎn)時，在房價以外單獨無償提供的貨物，應(yīng)視同銷售貨物，按貨物適用稅率征收增值稅。例如，房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房時，為促銷舉辦抽獎活動贈送的家電，應(yīng)視同銷售貨物，按貨物適用稅率征收增值稅。
(五)隨房贈送物業(yè)管理費如何確認(rèn)銷售額。買房送物業(yè)管理費視同銷售，按市場公允價，確定銷售額征稅。
實操建議：
房地產(chǎn)企業(yè)向購房人贈送家電、裝修包等，贈送物品與不動產(chǎn)直接相關(guān)的東西。結(jié)合多地稅務(wù)局給出的指導(dǎo)意見，無需視同銷售，參照混合銷售的原則，按銷售不動產(chǎn)適用稅率申報繳納增值稅。
但對于獨立于房屋之外的車位、物業(yè)服務(wù)等，從目的來看為促成房產(chǎn)交易達(dá)到賣房目的，也不應(yīng)視同銷售，但是如何開票才能滿足無需視同銷售，需要和主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)一步溝通。

三、企業(yè)所得稅

依據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》（國稅函〔2008〕875號）第三條規(guī)定：“企業(yè)以買一贈一等方式組合銷售本企業(yè)商品的，不屬于捐贈，應(yīng)將總的銷售金額按各項商品的公允價值的比例來分?jǐn)偞_認(rèn)各項的銷售收入?！钡囊?guī)定，企業(yè)的買房增物品的行為無需視同銷售，但實操中一般是按照售房款統(tǒng)一開具的增值稅發(fā)票，并沒有按房屋和贈送品公允價值的比例來分?jǐn)偸杖腴_票，是否會影響企業(yè)所得稅呢？實操中的分析，還是同增值稅：
1.房地產(chǎn)企業(yè)向購房人贈送家電、裝修包等，贈送物品與不動產(chǎn)直接相關(guān)。結(jié)合多地稅務(wù)局給出的指導(dǎo)意見，無需視同銷售繳納增值稅，參照混合銷售的原則，增值稅上按銷售不動產(chǎn)開票，那么，也無需視同銷售繳納企業(yè)所得稅。
2.對于獨立于房屋之外的車位、物業(yè)服務(wù)，從目的來看為促成房產(chǎn)交易達(dá)到賣房目的，也不應(yīng)視同銷售，但是如何開票才能滿足無需視同銷售，需要和主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)一步溝通。