房地產(chǎn)企業(yè)售房贈送物品如何納稅？

一、個人所得稅

政策解析：
參考《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)促銷展業(yè)贈送禮品有關(guān)個人所得稅問題的通知》（財稅〔2011〕50號）第一條“屬于下列情形之一的，不征收個人所得稅：2.企業(yè)在向個人銷售商品（產(chǎn)品）和提供服務(wù)的同時給予贈品，如通信企業(yè)對個人購買手機贈話費、入網(wǎng)費，或者購話費贈手機等”，房地產(chǎn)企業(yè)對買房的業(yè)主贈送禮品，也就無需代扣代繳個人所得稅。
參考《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于個人取得有關(guān)收入適用個人所得稅應(yīng)稅所得項目的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2019年第74號）：“三、企業(yè)在業(yè)務(wù)宣傳、廣告等活動中，隨機向本單位以外的個人贈送禮品（包括網(wǎng)絡(luò)紅包，下同），以及企業(yè)在年會、座談會、慶典以及其他活動中向本單位以外的個人贈送禮品，個人取得的禮品收入，按照“偶然所得”項目計算繳納個人所得稅，但企業(yè)贈送的具有價格折扣或折讓性質(zhì)的消費券、代金券、抵用券、優(yōu)惠券等禮品除外?！?br/>

二、增值稅

參考《增值稅暫行條例實施細則》第四條“單位或者個體工商戶的下列行為，視同銷售貨物：(八)將自產(chǎn)、委托加工或者購進的貨物無償贈送其他單位或者個人”的規(guī)定，如果向隨機到訪的潛在客戶贈送增值稅應(yīng)稅物品，則應(yīng)當(dāng)視同銷售；如果向買房的業(yè)主贈送，則不屬于“視同銷售”的范圍，不應(yīng)該繳納增值稅。
但實務(wù)中，向買房的業(yè)主贈送物品時，通常不會單獨對物品開票，只會向業(yè)主提供不動產(chǎn)發(fā)票，此時，增值稅上又該如何考慮呢？總局層面并沒有相關(guān)規(guī)定，我們來看看各地稅務(wù)局的口徑：

1.湖北國稅再次詳解營改增實務(wù)中的42個問題：
房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動產(chǎn)，將不動產(chǎn)與貨物一并銷售，且貨物包含在不動產(chǎn)價格以內(nèi)的，不單獨對貨物按照適用稅率征收增值稅。例如隨精裝房一并銷售的家具、家電等貨物，不單獨對貨物按17%稅率征收增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動產(chǎn)時，在房價以外單獨無償提供的貨物，應(yīng)視同銷售貨物，按貨物適用稅率征收增值稅。例如，房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房時，為促銷舉辦抽獎活動贈送的家電，應(yīng)視同銷售貨物，按貨物適用稅率征收增值稅。

2.西安市國稅局營改增問題答疑（三）：
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房，已在 《商品房買賣合同》中注明的裝修費用（含裝飾、設(shè)備等費用），已經(jīng)包含在房價中，因此不屬于稅法中所稱的無償贈送，無需視同銷售。

3.東莞稅務(wù)公眾號：
問:房地產(chǎn)公司給每個買房子的業(yè)主都配送家電，簽訂的售房合同約定了送家電的條款。請問房地產(chǎn)公司是否只需要按合同價格，按銷售不動產(chǎn)的稅目和規(guī)定，繳納增值稅?如果不是，應(yīng)該怎么做稅務(wù)處理?
答:根據(jù)財稅[2016]36號中混合銷售政策，售房配送家電應(yīng)按照銷售不動產(chǎn)稅計算。

4.福建稅務(wù)局12366平臺：
標題:買房送地下人防車位
問:我司是房開企業(yè)，現(xiàn)實行買房送地下人防車位銷售行為，即住宅一套80萬，送免費的地下人防車位一個。請問這種情形下，我司要怎么開住宅和地下人防車位的發(fā)票?住宅和地下人防車位的應(yīng)稅收入如何計算?
答:房地產(chǎn)公司銷售房屋同時贈送地下人防車位，不屬于無償提供服務(wù)，不需要視同銷售服務(wù)單獨計提銷項稅額。您應(yīng)按照收取的實際價款和價外費用，自行分配不動產(chǎn)及車位的銷售額，并據(jù)實開具發(fā)票。

5.海南稅務(wù)局《海南國稅全面推開營改增政策指引一四大行業(yè)座談會問題系列解答之房地產(chǎn)業(yè)》第五條征收范圍界定問題
(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房，已在《商品房買賣合同》中注明的裝修費用(含裝飾、家具、家電等費用)，已經(jīng)包含在房價中，因此不屬于稅法中所稱的無償贈送，無需視同銷售。房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動產(chǎn)時，在房價以外單獨無償提供的貨物，應(yīng)視同銷售貨物，按貨物適用稅率征收增值稅。例如，房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房時，為促銷舉辦抽獎活動贈送的家電，應(yīng)視同銷售貨物，按貨物適用稅率征收增值稅。
(五)隨房贈送物業(yè)管理費如何確認銷售額。買房送物業(yè)管理費視同銷售，按市場公允價，確定銷售額征稅。
實操建議：
房地產(chǎn)企業(yè)向購房人贈送家電、裝修包等，贈送物品與不動產(chǎn)直接相關(guān)的東西。結(jié)合多地稅務(wù)局給出的指導(dǎo)意見，無需視同銷售，參照混合銷售的原則，按銷售不動產(chǎn)適用稅率申報繳納增值稅。
但對于獨立于房屋之外的車位、物業(yè)服務(wù)等，從目的來看為促成房產(chǎn)交易達到賣房目的，也不應(yīng)視同銷售，但是如何開票才能滿足無需視同銷售，需要和主管稅務(wù)機關(guān)進一步溝通。

三、企業(yè)所得稅

依據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于確認企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》（國稅函〔2008〕875號）第三條規(guī)定：“企業(yè)以買一贈一等方式組合銷售本企業(yè)商品的，不屬于捐贈，應(yīng)將總的銷售金額按各項商品的公允價值的比例來分攤確認各項的銷售收入?！钡囊?guī)定，企業(yè)的買房增物品的行為無需視同銷售，但實操中一般是按照售房款統(tǒng)一開具的增值稅發(fā)票，并沒有按房屋和贈送品公允價值的比例來分攤收入開票，是否會影響企業(yè)所得稅呢？實操中的分析，還是同增值稅：
1.房地產(chǎn)企業(yè)向購房人贈送家電、裝修包等，贈送物品與不動產(chǎn)直接相關(guān)。結(jié)合多地稅務(wù)局給出的指導(dǎo)意見，無需視同銷售繳納增值稅，參照混合銷售的原則，增值稅上按銷售不動產(chǎn)開票，那么，也無需視同銷售繳納企業(yè)所得稅。
2.對于獨立于房屋之外的車位、物業(yè)服務(wù)，從目的來看為促成房產(chǎn)交易達到賣房目的，也不應(yīng)視同銷售，但是如何開票才能滿足無需視同銷售，需要和主管稅務(wù)機關(guān)進一步溝通。