我國土地增值稅實施細則規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，在繳納土地增值稅時允許按取得土地使用權(quán)時所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20%的扣除。
我國土地增值稅實施細則規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，在繳納土地增值稅時允許按取得土地使用權(quán)時所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20%的扣除。由于房地產(chǎn)開發(fā)成本費用繁多，核算比較麻煩，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開展土地增值稅清算時，特別是加計20%的扣除時，需要特別注意。
一、取得土地使用權(quán)
(一)根據(jù)《關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》(國稅函發(fā)[1995]110號)規(guī)定，在具體計算增值額時，要區(qū)分以下幾種情況進行處理：
1.對取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、繳納的有關(guān)費用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。顯然，這種情況沒有規(guī)定加計扣除項目。
2.對取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、繳納的有關(guān)費用、開發(fā)土地所需成本再加計開發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這種情況雖然可以加計扣除，但在計算轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)加計扣除項目時，僅是對開發(fā)成本加計扣除，對土地成本價款不加計扣除。
(二)取得土地使用權(quán)時所繳契稅
《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國稅函[2010]220號)第五條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”，可作為加計扣除20%的基數(shù)。
(三)土地閑置費
《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國稅函[2010]220號)第四條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。因此，在計征土地增值稅時不能予以加計扣除。
(四)取得土地使用權(quán)時政府以各種形式減免或者返還的金額
在計算土地增值稅時，取得土地使用權(quán)支付的地價款，應(yīng)以納稅人實際支付土地出讓金減去因受讓該宗土地時政府以各種形式支付給納稅人的經(jīng)濟利益。按照房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計制度規(guī)定，以上支出在“開發(fā)成本”中列支，收到返還的上述資金應(yīng)沖減開發(fā)成本，在進行土地增值稅清算時，應(yīng)將上述實際支付的政府代收費用從“開發(fā)成本”調(diào)入“財政部規(guī)定的其他扣除項目”，不享受加計20%扣除的優(yōu)惠。
二、房屋裝修
(一)裝修費用
《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)第四條第(四)款規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，作為土地增值稅的扣除項目。既然規(guī)定裝修費用可以計入開發(fā)成本，則應(yīng)當允許土地增值稅加計扣除。
(二)精裝修費用
如果屬于與房屋不可分離，一旦分離將會導(dǎo)致房屋結(jié)構(gòu)、功能損壞的部分，應(yīng)當允許土地增值稅加計扣除。但是，對于電視機、壁式空調(diào)等可以分離的部分，不得作為房地產(chǎn)開發(fā)成本，且不得加計扣除。
(三)舊房的裝修費用
財稅[2006]21號文規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)部門確認，《條例》第六條(一)、(三)項規(guī)定的扣除項目的金額可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。既然房屋的裝修是作為評估其交易計稅價格的因素之一，那么在計算土地增值稅的扣除項目時也應(yīng)該把房屋的裝修成本和費用計入這個建筑物的“購建成本”，即對應(yīng)《條例實施細則》第七條中的(二)項。所以，財稅[2006]21號文中所規(guī)定的“每年加計5%”的基數(shù)應(yīng)該包含“購房發(fā)票”和“裝修發(fā)票”的金額。國稅發(fā)[2006]187號文就規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售精裝修房，裝修成本可以作為“開發(fā)成本”加計扣除。從政策的公平性角度考慮，舊房的裝修費用，應(yīng)該從裝修完工取得裝修發(fā)票的時間開始“每年加計5%“扣除。
三、代收費用
實際支付的代收費用可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數(shù)�！秶叶悇�(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準則〉的通知》(國稅發(fā)[2007]132號)第二十五條規(guī)定，對納稅人按縣級以上人民政府的規(guī)定在售房時代收的各項費用，應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理。
(一)代收費用計入房價向購買方一并收取的，應(yīng)將代收費用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數(shù)。
(二)代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產(chǎn)價格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費用。
四、營銷設(shè)施費用
在主體建筑內(nèi)修建的售樓部、樣板房等營銷設(shè)施而發(fā)生的費用，可以加計扣除。根據(jù)國家稅務(wù)總局納稅服務(wù)司于2010年08月23日在《房地產(chǎn)企業(yè)單獨修建的售樓部等營銷設(shè)施費，在土地增值稅清算中如何扣除?》的回復(fù)內(nèi)容，房地產(chǎn)企業(yè)單獨修建的售樓部、樣板房等營銷設(shè)施費，應(yīng)分不同情況處理：
(一)房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)小區(qū)內(nèi)、主體外修建臨時性建筑物作為售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計、建造、裝修等費用，應(yīng)計入房地產(chǎn)銷售費用扣除。售樓部、樣板房內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機等資產(chǎn)性購置支出不得在銷售費用中列支。
(二)房地產(chǎn)企業(yè)在主體內(nèi)修建臨時售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計、建造、裝修等費用，建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入并準予扣除。
(三)房地產(chǎn)企業(yè)利用規(guī)劃配套設(shè)施發(fā)生的售樓部、樣板房的設(shè)計、建造、裝修等費用，如果建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除;如果建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除;如果建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準予扣除成本、費用。
