春節(jié)過去了，中國房地產(chǎn)在馬年會呈現(xiàn)什么樣的狀態(tài)？在春節(jié)假期、錢荒、影子銀行監(jiān)管等多重因素影響下，開發(fā)商在1月仍然能完成如此出色的銷售業(yè)績，主要原因當然是2013年積累了太多的紅利，但對于整個行業(yè)而言，還能如去年那般狂飆突進嗎？綜合歲末年初的中國經(jīng)濟、金融和房地產(chǎn)行業(yè)形勢來分析，也許未必。

　　房產(chǎn)稅最早年底落地

　　實現(xiàn)可能：★★★ 影響程度：★★★★★

　　近年來，關(guān)于房產(chǎn)稅擴圍的消息層出不窮，但至今這一思路仍未理清。房產(chǎn)稅擴圍依然面臨著法理、稅基、征收范圍等無法逃避的難題。十八屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》對房產(chǎn)稅相關(guān)的表達是“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革”。對此，國家稅務(wù)總局原副局長許善達公開表示，這一說法表明短期內(nèi)不會有新的試點城市推出，試點制將被立法程序取代，以更合理合法的程序推動。

　　“立法”的說法，使得之前關(guān)于房產(chǎn)稅新試點城市的爭論熱潮告一段落，未來的持續(xù)推進必然將在全國人大立法之后才會開始推進。在國家發(fā)改委2014年的首場新聞發(fā)布會上，發(fā)改委新聞發(fā)言人李樸民明確表示，房產(chǎn)稅試點擴圍還沒有時間表。

　　不過，有專家則認為，房產(chǎn)稅落地的時間節(jié)點與力度取決于“經(jīng)濟”與“房價”的走勢。“如果說‘限購、限貸、限價’代表著行政調(diào)控已走向極端，那么房產(chǎn)稅則意味著市場化調(diào)控的開啟，調(diào)控政策儼然已切換思路。”如果2014年前兩季度GDP走勢平穩(wěn)，則說明房產(chǎn)稅推開的日子不遠了。“房價上漲幅度將是另一個變量。2013年房價加速上漲，如果2014年房價依然快速上漲，將加大高層推出房產(chǎn)稅的動力。

　　2014成房企“涉銀”大年

　　實現(xiàn)可能：★★★★ 影響程度：★★★

　　1月24日，恒大地產(chǎn)在港交所公告，2013年11月13日至2014年1月24日期間，該公司通過子公司，在市場上買入約4.027億股華夏銀行[3.45% 資金 研報]股份。

　　這并非個案。綠地集團與上海農(nóng)商銀行，僑鑫集團與華興銀行，泰禾集團[3.44% 資金 研報]與海峽銀行，合生創(chuàng)展與北京農(nóng)商銀行，新湖中寶[5.03% 資金 研報]與溫州銀行，香江集團與廣發(fā)銀行，北京城建[2.46% 資金 研報]與錦州銀行，開發(fā)商入股銀行聲此起彼伏。

　　開發(fā)商為什么開始一窩蜂地和金融機構(gòu)扯上關(guān)系？這顯然是根據(jù)中國經(jīng)濟、金融環(huán)境對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢進行預(yù)判后，作出的應(yīng)對策略，或者可以說是未雨綢繆。這種判斷看起來未必是樂觀的，一些著名機構(gòu)認為，開發(fā)商入股銀行等動作可能產(chǎn)生的協(xié)同效應(yīng)令開發(fā)商業(yè)務(wù)受益，更加緊密的聯(lián)系也可能改善開發(fā)商的資金狀況和資本市場管理，從而降低開發(fā)商的融資成本，增強它們的財務(wù)實力。

　　最主要原因還是“錢”，也就是說，在銷售仍然不錯的現(xiàn)狀下，越來越多開發(fā)商開始為未來的融資環(huán)境而擔憂。甚至銷售能否繼續(xù)“不錯”也是個疑問。事實上，開發(fā)商的銷售增長在2013年年中已開始呈現(xiàn)放緩跡象，在銀行收緊按揭貸款以及被壓抑的買房需求逐步被吸收后，房企的銷售增長今年難免會顯著放緩。

　　四線城市泡沫將破

　　實現(xiàn)可能：★★ 影響程度：★★★★★

　　隨著各城市發(fā)展階段的不同，城市房地產(chǎn)表現(xiàn)也不一而足。對于2014年各城市樓市表現(xiàn)，有專家表示，未來5年~10年，一線城市房價一定會“高歌猛進”，一線城市樓市沒有跌，只有漲。二線城市如南京、武漢、杭州等城市樓市漲跌交替，漲為主旋律，中心區(qū)繼續(xù)漲，外圍區(qū)裹足不前。三線城市部分地區(qū)樓市泡沫破裂。

　　之所以一線城市還將繼續(xù)上漲，這主要來源于2013年一線城市土地出讓價高居不下。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2013年12月23日，北上廣深四個一線城市合計土地出讓金達5014億元，比2012年全年2005億元上漲150%.

　　對于二線城市，多位業(yè)內(nèi)人士看法不一。5年前，多數(shù)全國性大企業(yè)還只是在十幾個重點城市中角逐，到3年前基本都有了“百城計劃”，或者更宏大的城市進軍規(guī)劃。到2013年，歷經(jīng)上一輪宏觀調(diào)控之后，企業(yè)又開始重新聚焦，典型如過去以三、四線城市為主戰(zhàn)場的恒大，2013年以來也開始布局一二線城市。

　　某權(quán)威研究中心數(shù)據(jù)顯示，近兩年以來，一線城市和熱點二線城市庫存持續(xù)處于低位，以北京為例，消化庫存周期僅6到9個月。二線城市中，營口、丹東、鄂爾多斯[-0.24% 資金 研報]、溫州等城市則在庫存高企的同時，市場表現(xiàn)欠佳，去化時間多超20個月，丹東樓市庫存去化時間甚至達73.3個月。

　　有人斷言，由于一線城市的供應(yīng)量不足，而需求極大，所以一線城市房價會延續(xù)漲勢。二線城市則是一個比較平穩(wěn)的、緩步增長的趨勢。三線城市可能面臨的壓力比較大，房價保持平穩(wěn)，可能不會有增長。而四線城市是一個下降的趨勢。

　　房價指數(shù)觸頂下行

　　實現(xiàn)可能：★★★ 影響程度：★★★★

　　2013年主要城市新房銷售量整體走勢，經(jīng)歷了一個先熱后穩(wěn)、逐步回升的過程，奠定了2013年樓市牛市行情。但隨著2013年年底新一輪調(diào)控的上馬，前期漲幅較高城市的房價漲幅已得到有效遏制，2014年房價是否會繼續(xù)高歌猛進？

　　全聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生認為，中國部分城市存在房市泡沫，但房地產(chǎn)不會崩盤。“中國房地產(chǎn)當前不會出大事，因為開發(fā)商不差錢。”她說：“不能否認現(xiàn)在有一些城市實際上房價已經(jīng)開始在下行，而且部分城市已經(jīng)形成泡沫，開始破裂，但沒有形成全局性的問題，中國房地產(chǎn)不存在崩盤問題。”

　　上海易居房地產(chǎn)研究院對新年中國樓市的具體數(shù)據(jù)作出預(yù)測：商品房成交均價繼續(xù)回升，全年增幅在7%左右；70個大中城市房價指數(shù)同比預(yù)計增長4%左右，一、二線城市房價漲幅有所放緩，三、四線城市房價上漲空間不大。

　　持續(xù)了兩年的“堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖”后，今年的中央經(jīng)濟工作會議主要任務(wù)里沒有再出現(xiàn)“房產(chǎn)調(diào)控”的字眼。業(yè)內(nèi)分析人士認為，或許這是在房價越調(diào)越漲后，中央開始轉(zhuǎn)變調(diào)控策略，明確“商品房歸市場，保障房歸政府”的雙軌制調(diào)控思路。雖然很難說房地產(chǎn)市場的熱度會隨著各地“八條”、“九條”們的出臺而降溫，但是房價的持續(xù)穩(wěn)定并保持緩慢漲幅卻也是不爭的事實。