內容摘要：目前房產稅的擴圍受阻，主要爭議在于房產稅的作用和意義受到質疑。

廣東省日前（12月8日訊）出臺的深化財稅體制改革總體方案稱，將使房地產稅等財產行為稅成為市(縣)級主體稅種。

另有消息稱，因房產稅存在較大爭議，中央已確定停止房產稅擴圍，轉為推進房地產稅立法工作。屆時，包括重慶、上海在內的已試點房產稅的城市，將全部按照新法實施。

無獨有偶，據最新消息，《不動產登記條例》有望10日內公布，這預示著房地產稅立法也將進入倒計時。財政部財政科學研究所前所長賈康近期就向媒體表示，房地產稅改革的關鍵步驟在于加快立法。他預測，從具體時間表來看，2015年房地產稅應該進入立法程序，如果2016年能夠完成立法，2017年將正式依法全面實施。

本報記者就房地產稅的相關問題采訪了業(yè)內專家。

房地產稅VS房產稅

房地產稅和房產稅只有一字之差，但內容卻相去甚遠，公眾卻很容易將其概念混淆，那么房地產稅和房產稅二者不同之處在哪里呢？

房地產稅是一個綜合性概念，即一切與房地產經營活動過程有直接關系的稅收都屬于房地產稅收。外國一些發(fā)達國家的房地產稅收入占地方稅收的70%以上，而我國僅占8%左右。在我國房地產稅包括房地產業(yè)營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、土地增值稅、投資方向調節(jié)稅、契稅、耕地占用稅等。

房產稅，又稱房屋稅，是國家以房產作為課稅對象向產權所有人征收的一種財產稅。對房產征稅的目的是運用稅收杠桿，加強對房產的管理，提高房產使用效率，控制固定資產投資規(guī)模和配合國家房產政策的調整，合理調節(jié)房產所有人和經營人的收入。

1949年新中國建立后，政務院發(fā)布《全國稅政實施要則》（1950年）將房產稅列為開征的14個稅種之一。1951年8月政務院發(fā)布《城市房地產稅暫行條例》，將房產稅與地產稅合并為房地產稅。1973年簡化稅制，把對國營企業(yè)和集體企業(yè)征收的城市房地產稅并入工商稅，保留稅種只對房管部門、個人、外國僑民、外國企業(yè)和外商投資企業(yè)征收。

1984年改革工商稅制，國家決定恢復征收房地產稅，將房地產稅分為房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅兩個稅種。1986年9月15日國務院發(fā)布《房產稅暫行條例》，同年10月1日起施行，適用于國內單位和個人。

2010年7月22日，在財政部舉行的地方稅改革研討會上，相關人士表示，房產稅試點將于2012年開始推行。但鑒于全國推行難度較大，試點將從個別城市開始。

2011年1月28日，上海、重慶開始房產稅試點改革，上海征收對象為本市居民新購房且屬于第二套及以上住房和非本市居民新購房，稅率暫定0.6%；重慶征收對象是獨棟別墅、高檔公寓，以及無工作、無戶口、無投資人員所購二套房，稅率為0.5%-1.2%。

武漢大學法學院教授、武漢大學稅法研究中心主任熊偉在接受《財會信報》記者采訪時表示，房地產稅需要協(xié)調現(xiàn)有的與房產、地產有關的稅收，其范圍明確包括房、地。房產稅雖然實質上也包括土地，但名義上沒有。加之，它與土地使用稅、土地增值稅、契稅等存在交叉重疊，未來的房地產稅必須解決這個問題，協(xié)調現(xiàn)有稅種的關系。

明稅律師事務所合伙人施志群認為，房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。房地產稅更多的是對房地產行業(yè)所涉及的多個稅種的統(tǒng)稱。征稅對象既包括房產、土地以及上述標的開發(fā)、流通、保有環(huán)節(jié)中產生的多類稅賦，如常見的房產稅、城市房地產稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和契稅。

由此可見，房產稅是房地產稅的子集。

立法難題真不少

任何一部法律的出臺，一項稅種的征收，都不會是一帆風順的，那么房地產稅在其立法過程中又有哪些需要解決的難題呢？

近日有消息稱，《不動產登記條例》已獲高層批復，最快將于本月出臺，明年3月起實施。對此，專家們均表示，《不動產登記條例》的出臺是房地產稅立法和實施的前提和基礎，并且也可以視為房地產稅立法進程加快的前奏。但熊偉認為，這個條例的內容具體能執(zhí)行到哪一步，執(zhí)行的力度如何，還需拭目以待。他指出，對于房地產稅的開征，從老百姓的稅負心理角度看，會有嚴重的抵觸情緒。另外，還需要考慮如何整合房地產交易、持有環(huán)節(jié)的稅費，如何解決房地產信息不全的問題。

中央財經大學稅務學院稅收與財務管理系主任蔡昌對《財會信報》記者表示，對于個人的居住用房和經營用房，政府會采取差別政策加以區(qū)分，即征收稅率上二者會有差別。

他認為，目前存在爭議或難點之一是誰來評估的問題，房地產要征稅就要有價值評估，那么市場價值評估誰來主導，這個問題需要解決。但目前地方稅務部門和中介評估機構對此各有說辭，還未能達成統(tǒng)一共識。

另一個難點，也是更為主要的問題就是產權問題，現(xiàn)在的土地產權不完整，屬于不完全產權，那么開征房地產稅要不要把這一塊納入進來。如果這個問題不能得到較好的解決，房地產稅開征的步伐也不會太快。

基于同樣的觀點，首都經貿大學財政稅務學院稅務系主任劉穎也表示，目前的產權問題是一個情況特別復雜的問題。她指出，現(xiàn)階段登記的產權有中央的、地方的，有全部產權、部分產權等等。每一幢樓的產權情況可能都是不同的，甚至是一個單元里的每一套房子的產權情況都可能是有差別的。此外，小產權房怎么確認其法律地位，如果對其征房地產稅，等于違法問題合法化了；如果不征，大家都去買小產權房，那么勢必會推進小產權房的售賣和入住，同樣會引起一系列的社會問題。

她還指出，咱們國家有一個比較特殊的現(xiàn)象，就是擁有房產多少和納稅的能力不是成正比的，比如說農民拆遷，他們可能一次性獲得補償好幾套房子，但其納稅能力的持續(xù)性能有多久這個不好說，如果倉促的去推進，社會矛盾就會比較尖銳。從這個角度來講，就不得不考慮稅制結構和納稅人的負擔問題。

另外，目前相關法律不夠健全，如果推進房地產稅的立法實施，那么現(xiàn)行的《稅收征管法》就需要進行修改，因為原來的法律對稅收保全措施和強制執(zhí)行措施方面都沒有涉及到個人問題，房地產稅如果開征，肯定要考慮到對個人的稅收保全和強制執(zhí)行問題。

她認為，房地產稅是直接稅，稅痛特別明顯，一旦征稅對社會穩(wěn)定有可能產生很大影響。因此，直接稅的推進，不能盲目。

此外，她還強調不能片面的拿國外征稅模式來對比中國的稅收模式，因為彼此的國情不同，稅制結構也不同。國外的稅收模式對我國是否有借鑒性值得商榷。

北京鵬祖稅務咨詢有限公司執(zhí)行董事、著名稅務籌劃專家朱鵬祖則從另一視角談了房地產稅立法的難點問題。他談道，房地產稅立法實施的目的是為了增加地方政府的財政收入。這就引出了另一個問題，地方政府是否有權利決定房地產稅開征的辦法、稅率的確定、計算的模式、征收的方式等相關內容，我們國家31個省、市、自治區(qū)，每個省份和地區(qū)的經濟發(fā)展水平不一，各地的情況和特點也各不相同，房子價值差別也很大，不太可能制定統(tǒng)一的稅率，這必然要造成分權的局面，而因為稅收法定原則，立法權不能轉授，地方政府是沒有立法權的，那么稅率問題到底怎么確定？如何才能具有可操作性？這是兩難的境地。

施志群認為，目前房產稅的擴圍受阻，主要爭議在于房產稅的作用和意義受到質疑：能不能遏制房價過快上漲？房產稅抑制房價及增加地方稅收方面的作用有多大？房產稅能否起到調節(jié)貧富差距和優(yōu)化資源配置的效果。

他表示，房地產稅在立法過程中的難點，一是房地產行業(yè)對于房地產稅制變革影響的擔憂；其次，土地價值在升值，而房屋在貶值，稅基難以統(tǒng)一；再者，土地屬于國有，而房屋屬于私有，一個統(tǒng)一的稅制如何對兩個不同的納稅主體征收；此外就是不動產登記條例的推行力度和深度能達到什么程度。

施志群對房地產稅立法的推進表達了自己的看法，他認為，在推進的過程中需要建立整體布局的房地產稅制度框架；涉及利益各方的博弈，需要謹慎安排具體的方案細節(jié)；同時，還應該制定和推進相應的監(jiān)管措施。