傳言日久的房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)業(yè)稅改增值稅即將變成現(xiàn)實(shí)。操作的好，房企稅率會(huì)下降，操作不好，稅率則可能上升5% 乃至更多。一升一降，市場(chǎng)洗牌，“營(yíng)改增”或?qū)⒊蔀橐恍┓科笏〉拈_(kāi)始。誰(shuí)能勝出？如何勝出？請(qǐng)看下文。
隨著2014年年底的臨近，傳言日久的房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)業(yè)稅改增值稅正逐漸變成現(xiàn)實(shí)。
日前，北京營(yíng)改增小組成員、稅務(wù)專(zhuān)家陳志堅(jiān)接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)說(shuō)：建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”實(shí)施時(shí)間最早是2015年1月1日。此外還有2015年3月底或2015年年底為最后期限的說(shuō)法。
不管哪個(gè)說(shuō)法為真，地產(chǎn)企業(yè)從現(xiàn)在起不專(zhuān)門(mén)為“營(yíng)改增”做些大的調(diào)整，就真的來(lái)不及了。在房地產(chǎn)進(jìn)入白銀時(shí)代，利潤(rùn)日漸微薄的今天，一旦操作不好，“營(yíng)改增”可能導(dǎo)致某些企業(yè)的稅負(fù)增加5%乃至更高，某些企業(yè)可能將死于這5% .而如果操作得好，稅負(fù)還有可能下降。
一升一降，原有的競(jìng)爭(zhēng)局面就被打破，“營(yíng)改增”成為企業(yè)命運(yùn)的分水嶺乃至生死線。這次比拼的，是企業(yè)的管理水平、控制能力以及合作伙伴的規(guī)模和素質(zhì)……
一、“營(yíng)改增”是減稅？看上去很美！
要搞清楚“營(yíng)改增”可能帶來(lái)的影響，有必要討論下增值稅和營(yíng)業(yè)稅的本質(zhì)。
增值稅是對(duì)銷(xiāo)售或者進(jìn)口貨物、提供加工、修理修配勞務(wù)貨物以及提供應(yīng)稅服務(wù)的單位和個(gè)人就其實(shí)現(xiàn)的增值額征收的一個(gè)稅種。
也就是說(shuō)增值稅只對(duì)各個(gè)流通環(huán)節(jié)中新增的價(jià)值征收。
在具體操作中，在本環(huán)節(jié)征收時(shí)，允許“扣除”上一環(huán)節(jié)的已征稅款。從本意上說(shuō)，這可以解決重復(fù)征稅的問(wèn)題。在實(shí)際操作中，這種“扣除”是通過(guò)專(zhuān)用發(fā)票抵扣的形式來(lái)實(shí)現(xiàn)的，憑從賣(mài)家取得的代表上一環(huán)節(jié)征稅額的增值稅專(zhuān)用發(fā)票，抵扣本單位應(yīng)繳納的增值稅款。
而營(yíng)業(yè)稅的繳納則是“納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，按照營(yíng)業(yè)額和規(guī)定的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。應(yīng)納稅額計(jì)算公式：應(yīng)納稅額=營(yíng)業(yè)額×稅率……納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。”
也就是說(shuō)，營(yíng)業(yè)稅是以全部營(yíng)業(yè)額為征收基數(shù)的，不存在“扣除”上一環(huán)節(jié)費(fèi)用的問(wèn)題。
“營(yíng)改增”后，到底會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有什么影響？
之前房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅是5%、建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅是3%.營(yíng)改增之后，這兩個(gè)行業(yè)的增值稅可能均為11%.
從絕對(duì)數(shù)字來(lái)看，稅率上升了，但專(zhuān)家并不認(rèn)為征稅額一定會(huì)增加。財(cái)政部財(cái)科所副所長(zhǎng)劉尚希在接受采訪時(shí)曾說(shuō)“11%的增值稅稅率表面看比較高，但這是可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的，而5%的營(yíng)業(yè)稅則是對(duì)全值繳稅。在不清楚具體的抵扣范圍之前，沒(méi)辦法判斷稅負(fù)上升還是下降。”
作者為張璇的文章這樣計(jì)算：以房?jī)r(jià)為100萬(wàn)元、物料成本40萬(wàn)元來(lái)算，原先按5%繳納營(yíng)業(yè)稅5萬(wàn)元，增值稅40/（1+17%）*17%=5.81（萬(wàn)元），合計(jì)約10.81萬(wàn)元：“營(yíng)改增”后，如果房地產(chǎn)業(yè)的增值稅稅率定為11%，則銷(xiāo)項(xiàng)稅額為100/（1+11%）*11%=9.9（萬(wàn)元），進(jìn)項(xiàng)稅額為40/（1+17%）*17%=5.81（萬(wàn)元），相抵后交稅4.09萬(wàn)元。“很明顯是有了較大的降稅比例”。
但是現(xiàn)實(shí)中，許多房地產(chǎn)企業(yè)卻認(rèn)定自己的稅負(fù)會(huì)增加。上述張璇的文章也指出“物料成本越低，或拿不到增稅發(fā)票，那稅負(fù)率就會(huì)大為上升，以物料成本占總成本10%為例，增值稅的稅負(fù)率可達(dá)到8.9%，遠(yuǎn)超過(guò)原先只有6.5%兩稅合計(jì)的稅負(fù)比例。”
理論和現(xiàn)實(shí)之間為什么會(huì)有如此巨大的差距？房企在這次巨變中面對(duì)著怎樣的挑戰(zhàn)呢？
二、房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的5大挑戰(zhàn)
第一大挑戰(zhàn)：政策過(guò)渡階段可能遭遇重大損失安永稅務(wù)部合伙人李雁在接受采訪時(shí)稱(chēng)：“比如，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目完工了，但銷(xiāo)售還沒(méi)結(jié)束，若突然實(shí)行‘營(yíng)改增’，稅率從5%增加到11%.企業(yè)基本完工了，基本上也沒(méi)有進(jìn)項(xiàng)稅抵扣了，而且它的銷(xiāo)售合同都出來(lái)了，價(jià)格也不能改，那這對(duì)企業(yè)影響大了。”
安永會(huì)計(jì)師事務(wù)所間接稅合伙人梁因樂(lè)接受采訪時(shí)稱(chēng)：“一些企業(yè)在營(yíng)改增之前購(gòu)進(jìn)房地產(chǎn)、營(yíng)改增之后賣(mài)出，如果沒(méi)有特別的過(guò)渡政策……對(duì)企業(yè)的影響會(huì)很大。”
有專(zhuān)家在媒體上表示，為了解決這些問(wèn)題，可能需要出臺(tái)過(guò)渡政策。
第二大挑戰(zhàn)：建筑企業(yè)實(shí)際稅負(fù)增加，并最終轉(zhuǎn)移給開(kāi)發(fā)商武漢建筑業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)李士俊接受采訪時(shí)說(shuō)：“如果實(shí)行11%的增值稅稅率，沒(méi)有一家（建筑）企業(yè)可以減負(fù)，所有的企業(yè)都將大幅增加稅負(fù)。” “建筑企業(yè)實(shí)行營(yíng)改增千難萬(wàn)難，最難辦的是無(wú)法獲取增值稅專(zhuān)用發(fā)票”。以湖北省一家特級(jí)建筑總承包企業(yè)為例，其2012年已繳營(yíng)業(yè)稅約為4億元。營(yíng)改增后，理論上可以減稅近1.7億元，但由于不少支出無(wú)法實(shí)行進(jìn)項(xiàng)稅扣除，如水泥、石沙等原料難以取得增值稅發(fā)票，也就沒(méi)法計(jì)入進(jìn)項(xiàng)抵扣。算下來(lái)，這家企業(yè)實(shí)際上繳納的增值稅將達(dá)到7.6億元，幾近翻倍。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，建筑企業(yè)稅負(fù)增加后，只能將其轉(zhuǎn)移給開(kāi)發(fā)商。而對(duì)于自己有建筑部門(mén)或下屬建筑企業(yè)的房企來(lái)說(shuō)，更是直接受損。
第三大挑戰(zhàn)：材料、勞務(wù)費(fèi)等無(wú)法獲得增值稅發(fā)票或發(fā)票抵扣有限，增加稅負(fù)增值稅的核心是要拿到“上家”的發(fā)票進(jìn)行抵扣，但現(xiàn)實(shí)操作中許多問(wèn)題根本無(wú)法處理。
專(zhuān)家曾經(jīng)對(duì)建筑企業(yè)可能遇到的問(wèn)題做過(guò)總結(jié)，而相關(guān)問(wèn)題對(duì)于房企或建筑企業(yè)而言普遍存在：
1、材料供應(yīng)商及材料種類(lèi)“散、雜、小”，如磚瓦、白灰、砂石、土方及零星材料基本上由個(gè)體戶(hù)、雜貨店、小規(guī)模納稅人供應(yīng)，沒(méi)有發(fā)票或者取得的發(fā)票不是增值稅專(zhuān)用發(fā)票。
2、《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于部分貨物適用增值稅低稅率和簡(jiǎn)易辦法征收增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2009〕9號(hào)）規(guī)定，一般納稅人銷(xiāo)售自產(chǎn)的下列貨物，可選擇按照簡(jiǎn)易辦法依照6%征收率計(jì)算繳納增值稅：①建筑用和生產(chǎn)建筑材料所用的砂、土、石料；②以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續(xù)生產(chǎn)的磚、瓦、石灰（不含黏土實(shí)心磚、瓦）；③自來(lái)水；④商品混凝土（僅限于以水泥為原料生產(chǎn)的水泥混凝土）。以上所列貨物都是工程項(xiàng)目的主要材料，在工程造價(jià)中所占比重較大。假設(shè)企業(yè)購(gòu)入以上材料都能取得正規(guī)增值稅發(fā)票，可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅率為6%，而建筑業(yè)增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅率為11%，企業(yè)購(gòu)入的以上材料必將增加5%的納稅成本，從而加大企業(yè)實(shí)際稅負(fù)，擠占利潤(rùn)空間。
3、建筑勞務(wù)費(fèi)增加稅負(fù)。建筑工程人工費(fèi)占工程總造價(jià)的20%～30%，而勞務(wù)用工主要來(lái)源于建筑勞務(wù)公司及零散的農(nóng)民工。建筑勞務(wù)公司為企業(yè)提供專(zhuān)業(yè)的建筑勞務(wù)，取得勞務(wù)收入按11%計(jì)征增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅，卻沒(méi)有進(jìn)項(xiàng)稅額可抵扣，與原3%營(yíng)業(yè)稅率相比，增加了8%的稅負(fù)。勞務(wù)公司作為微利企業(yè)，承受不了這么重的稅負(fù)，勞務(wù)企業(yè)很可能將增加的稅負(fù)成本都轉(zhuǎn)嫁給總承包企業(yè)，人工費(fèi)將會(huì)進(jìn)一步提升。另外，農(nóng)民工提供零星勞務(wù)產(chǎn)生的人工費(fèi)，也沒(méi)有增值稅發(fā)票，勢(shì)必加大企業(yè)人工費(fèi)的稅負(fù)。
第四大挑戰(zhàn)：聯(lián)營(yíng)合作項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)加大
報(bào)道認(rèn)為：目前，聯(lián)營(yíng)合作項(xiàng)目普遍存在，聯(lián)營(yíng)合作方大部分不是合法的正規(guī)企業(yè)，且部分合作方是自然人，沒(méi)有健全的會(huì)計(jì)核算體系，工程成本核算形同虛設(shè)，采購(gòu)的材料、分包工程、租賃的機(jī)械設(shè)備和設(shè)施料基本沒(méi)有正式的稅務(wù)發(fā)票，也沒(méi)有索取發(fā)票的意識(shí)。在營(yíng)業(yè)稅下，以工程總造價(jià)為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，與成本費(fèi)用關(guān)系不大。但在增值稅下，銷(xiāo)項(xiàng)稅額是不含稅工程造價(jià)乘以增值稅率計(jì)算，進(jìn)項(xiàng)稅額是材料采購(gòu)、設(shè)備租賃、工程分包等環(huán)節(jié)取得的增值稅專(zhuān)用發(fā)票上注明的增值稅額，進(jìn)項(xiàng)稅額產(chǎn)生于成本費(fèi)用支出環(huán)節(jié)，增值稅與工程造價(jià)、成本費(fèi)用密不可分。如果聯(lián)營(yíng)合作項(xiàng)目在采購(gòu)、租賃、分包等環(huán)節(jié)不能取得足夠的增值稅專(zhuān)用發(fā)票，那么增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額就很小，可抵扣的稅款較少，繳納的稅款較多，工程實(shí)際稅負(fù)有可能達(dá)到6%～11%，超過(guò)總包方的管理費(fèi)率，甚至超過(guò)項(xiàng)目的利潤(rùn)率。
第五大挑戰(zhàn)：即使有發(fā)票，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)收集齊全難度也很大
許多企業(yè)的項(xiàng)目遍布全國(guó)，材料管理部門(mén)也不止一個(gè)，每一筆采購(gòu)業(yè)務(wù)都必須獲得增值稅發(fā)票，對(duì)于之前沒(méi)有相關(guān)制度和工作經(jīng)驗(yàn)的財(cái)務(wù)人員來(lái)說(shuō)，做好并不容易。并且按現(xiàn)行制度規(guī)定，進(jìn)項(xiàng)稅額要在180天內(nèi)認(rèn)證完畢。這個(gè)時(shí)間限制也是一種巨大的挑戰(zhàn)。
三、9大絕招拯救地產(chǎn)企業(yè)
當(dāng)然，“營(yíng)改增”也是有利好的，中房信分析師薛建雄接受采訪時(shí)曾表示，“營(yíng)改增”后，利潤(rùn)高的房企就會(huì)多交稅，而利潤(rùn)低的中小型房企可以少交稅。對(duì)于以中低利潤(rùn)率項(xiàng)目為主的房企，其實(shí)是利好。而一般房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)自于工程建設(shè)、購(gòu)入材料等的進(jìn)項(xiàng)稅額多，而銷(xiāo)項(xiàng)稅額在開(kāi)發(fā)早期很少，也就是說(shuō)，地產(chǎn)項(xiàng)目在未大規(guī)模銷(xiāo)售之前幾乎是“不繳稅”，稅收對(duì)企業(yè)流動(dòng)資金的占用自然就會(huì)比原來(lái)少。
只是問(wèn)題在于，利潤(rùn)低的中小型房企往往管理也并不規(guī)范，合作伙伴規(guī)模也小，在取得增值稅發(fā)票方面困難重重。
實(shí)行“營(yíng)改增”，對(duì)建筑企業(yè)來(lái)說(shuō)，既是挑戰(zhàn)也是機(jī)遇，能否取得合法、足額的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣發(fā)票是實(shí)現(xiàn)企業(yè)節(jié)稅目的關(guān)鍵，綜合研究者關(guān)于北新路橋公司的報(bào)告、以及專(zhuān)家的相關(guān)建議，房企面對(duì)“營(yíng)改增”的求生絕招有以下9式：1、和具備正規(guī)資質(zhì)的企業(yè)合作要盡可能取得可抵扣的增票，這就要求房企和正規(guī)的供應(yīng)商和建筑企業(yè)合作。未來(lái)合作商是否具有增值稅納稅人資格，其相應(yīng)的扣減稅率是多少，將成為合作前考察的重點(diǎn)。
2、增加面對(duì)企業(yè)客戶(hù)的銷(xiāo)售，增加商業(yè)地方投資因?yàn)橄掠纹髽I(yè)在購(gòu)房后也獲得了可抵扣的增值稅發(fā)票，所以營(yíng)改增可能更有利于商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。
3、提高精裝修房銷(xiāo)售比例增加對(duì)精裝修房的銷(xiāo)售有利于取得更多的固定資產(chǎn)和物料的增值稅發(fā)票予以抵扣，就比例而言降低了企業(yè)稅負(fù)，增加盈利空間。
4、提升企業(yè)內(nèi)控水平杜絕在原材料采購(gòu)環(huán)節(jié)和接受勞務(wù)過(guò)程中不要發(fā)票的現(xiàn)象；加強(qiáng)工程決算的管理，及時(shí)與施工企業(yè)進(jìn)行工程決算，及時(shí)取得發(fā)票，不應(yīng)拖延；提高會(huì)計(jì)核算質(zhì)量，做到筆筆賬目有合法的原始依據(jù)，堅(jiān)決做到?jīng)]有發(fā)票不得抵扣，提高會(huì)計(jì)核算的及時(shí)性，達(dá)到項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，會(huì)計(jì)核算結(jié)束。
5、做好增值稅發(fā)票的收集和申報(bào)工作的時(shí)間控制增值稅的納稅期限規(guī)定為1日、3日、5日、10日、15日、1個(gè)月或1個(gè)季度（小規(guī)模納稅人），企業(yè)要在稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的納稅申報(bào)期限內(nèi)，做好進(jìn)項(xiàng)稅和銷(xiāo)項(xiàng)稅的會(huì)計(jì)核算和抵扣工作。企業(yè)機(jī)構(gòu)所在地要及時(shí)將所有在異地項(xiàng)目當(dāng)期發(fā)生的增值稅稅票的原件收集齊全，在申報(bào)當(dāng)期增值稅時(shí)一并提交稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)抵扣。
6、項(xiàng)目對(duì)外經(jīng)營(yíng)做好核算對(duì)于項(xiàng)目在自用同時(shí)兼營(yíng)對(duì)外加工、修理修配及梁場(chǎng)、板場(chǎng)、攪拌站銷(xiāo)售的，應(yīng)做好增值稅的銷(xiāo)項(xiàng)稅和進(jìn)項(xiàng)稅的核算工作。
7、合同要對(duì)增值稅發(fā)票有專(zhuān)門(mén)約定營(yíng)改增后，企業(yè)在分包合同、材料采購(gòu)合同等合同中應(yīng)明確約定由對(duì)方承擔(dān)等額、合法、有效的增值稅發(fā)票。同時(shí)還要約定在對(duì)方提供相應(yīng)的請(qǐng)款申請(qǐng)、購(gòu)銷(xiāo)憑證、增值稅發(fā)票后再行付款。
8、所有對(duì)外交易合同要全部以企業(yè)名稱(chēng)對(duì)外簽訂現(xiàn)在許多項(xiàng)目自行采購(gòu)部分物資和小型設(shè)備并自行租賃機(jī)械等，基本上都是以企業(yè)設(shè)立的項(xiàng)目部或指揮部名義與供貨方或租賃方簽訂的合同，企業(yè)應(yīng)當(dāng)規(guī)范相關(guān)合同，所有對(duì)外交易合同要全部以企業(yè)名稱(chēng)對(duì)外進(jìn)行簽訂，取得的增值稅發(fā)票名稱(chēng)必須與企業(yè)全稱(chēng)一致。
9、加強(qiáng)對(duì)承包人和分公司的管理內(nèi)部承包和分公司經(jīng)營(yíng)有利于企業(yè)業(yè)務(wù)拓展，但是也給企業(yè)帶來(lái)了諸多管理問(wèn)題。營(yíng)改增后，很多承包人和分公司尚不清楚，還一味地以為只要能夠提供相應(yīng)的工程款發(fā)票便可，這勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致最終結(jié)算時(shí)發(fā)生糾紛。施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)承包人和分公司進(jìn)行培訓(xùn)，要求其注意收取并保存相應(yīng)的增值稅專(zhuān)用發(fā)票。
增值稅最終的承擔(dān)者，按照設(shè)立初衷，是“附加在價(jià)格以外自動(dòng)向消費(fèi)環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)嫁，最終由消費(fèi)者承擔(dān)”。但在房?jī)r(jià)高企，消費(fèi)者對(duì)價(jià)格極度敏感的今天，一味轉(zhuǎn)嫁可能不是出路，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制，提高性?xún)r(jià)比才是出路。
操作特別規(guī)范、管控能力特別強(qiáng)、合作伙伴有規(guī)模有資質(zhì)的企業(yè)將能在這個(gè)過(guò)程中降低稅率從而降低成本，脫穎而出。不具備相關(guān)條件的企業(yè)稅負(fù)則可能增加。“營(yíng)改增”或許將成為房企的一道分水嶺乃至生死線。
