房地產(chǎn)企業(yè)裝修后出售更劃算

來源: 上海金融報(bào) 編輯： 2010/01/08 13:03:07　　字體：大小

　　房地產(chǎn)企業(yè)在出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅時(shí)，如果能在可行的范圍內(nèi)，先對這些新建的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅進(jìn)行裝修，則可能降低總的稅收費(fèi)用。

　　相關(guān)政策與案例根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。

　　譬如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造并出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，預(yù)計(jì)銷售收入為2000萬元，除“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”以外的扣除項(xiàng)目金額合計(jì)為1400萬元。適用營業(yè)稅稅率為5%，城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%，教育費(fèi)附加3%，印花稅稅率為0.05%，契稅稅率為4%。

　　1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)納各項(xiàng)稅費(fèi)如下：

　　營業(yè)稅：2000×5%＝100萬元；

　　城市維護(hù)建設(shè)稅：100×7%＝7萬元；

　　教育費(fèi)附加：100×3%＝3萬元；

　　印花稅：2000×0.05%＝1萬元。

　　土地增值稅：與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金合計(jì)為111萬元，則扣除項(xiàng)目金額合計(jì)為1400+111＝1511萬元，增值額為2000-1511＝489萬元，增值額/扣除項(xiàng)目金額＝489/1511＝32.36%，因?yàn)?0%＞32.36%＞20%，故應(yīng)納土地增值稅489×30%＝146.7萬元；

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)納各項(xiàng)稅費(fèi)合計(jì)為：257.7萬元。

　　2、購買方應(yīng)承擔(dān)的契稅為：2000×4%＝80萬元。

　　如何籌劃房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)先對這些新建的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅進(jìn)行裝修，預(yù)計(jì)共發(fā)生裝修費(fèi)用500萬元（含裝修負(fù)擔(dān)的所有稅費(fèi)），然后再對外出售，售價(jià)為2500萬元（假定裝修費(fèi)按成本價(jià)算）。

　　1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)納各項(xiàng)稅費(fèi)如下：

　　營業(yè)稅：2500×5%＝125萬元；

　　城市維護(hù)建設(shè)稅：125×7%＝8.75萬元；

　　教育費(fèi)附加：125×3%＝3.75萬元；

　　印花稅：2500×0.05%＝1.25萬元。

　　土地增值稅：與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金合計(jì)為138.75萬元。根據(jù)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》的規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本，也就是說，裝修費(fèi)用可以同時(shí)加計(jì)20%的扣除，則扣除項(xiàng)目金額合計(jì)為1400+500+138.75+500×20%＝2138.75萬元，增值額為2500-2138.75＝361.25萬元，增值額/扣除項(xiàng)目金額＝361.25/2138.75＝16.89%，因?yàn)?6.89%＜20%，故土地增值稅免征。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)納各項(xiàng)稅費(fèi)合計(jì)為：138.75萬元。

　　2、購買方應(yīng)承擔(dān)的契稅為：2500×4%＝100萬元。

　　由籌劃案例可見：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在籌劃后比籌劃前少繳各項(xiàng)稅費(fèi)257.7-138.75＝118.95萬元；

　　購買方在籌劃后比籌劃前多繳契稅100-80＝20萬元；

　　購銷方合計(jì)繳納各項(xiàng)稅費(fèi)籌劃后比籌劃前少繳（257.7+80）-（138.75+100）＝98.95萬元。

　　不過，需要注意的是，利用裝修費(fèi)用進(jìn)行稅收籌劃并不是所有情況下都能使用的，首先，它必須是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的新建房；其次，裝修的結(jié)果必須要使增值額不超過扣除項(xiàng)目金額20%，否則，不僅不能降低稅費(fèi)，反而會(huì)加大稅費(fèi)。此外，是否裝修出售，關(guān)鍵還要看當(dāng)?shù)氐氖袌鰻顩r，比如，購房者是否樂意購買已裝修的住房，購房者對裝修豪華程度的承受力等因素，千萬不可一味為了免繳土地增值稅，而影響了房子的正常銷售。

責(zé)任編輯：zoe

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