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房地產(chǎn)企業(yè)裝修后出售更劃算

來源: 上海金融報 編輯: 2010/01/08 13:03:07  字體:

  房地產(chǎn)企業(yè)在出售普通標準住宅時,如果能在可行的范圍內(nèi),先對這些新建的普通標準住宅進行裝修,則可能降低總的稅收費用。

  相關(guān)政策與案例根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》的規(guī)定,納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額20%的,免征土地增值稅。

  譬如,某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造并出售普通標準住宅,預計銷售收入為2000萬元,除“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”以外的扣除項目金額合計為1400萬元。適用營業(yè)稅稅率為5%,城市維護建設稅稅率為7%,教育費附加3%,印花稅稅率為0.05%,契稅稅率為4%。

  1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應納各項稅費如下:

  營業(yè)稅:2000×5%=100萬元;

  城市維護建設稅:100×7%=7萬元;

  教育費附加:100×3%=3萬元;

  印花稅:2000×0.05%=1萬元。

  土地增值稅:與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金合計為111萬元,則扣除項目金額合計為1400+111=1511萬元,增值額為2000-1511=489萬元,增值額/扣除項目金額=489/1511=32.36%,因為50%>32.36%>20%,故應納土地增值稅489×30%=146.7萬元;

  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應納各項稅費合計為:257.7萬元。

  2、購買方應承擔的契稅為:2000×4%=80萬元。

  如何籌劃房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)先對這些新建的普通標準住宅進行裝修,預計共發(fā)生裝修費用500萬元(含裝修負擔的所有稅費),然后再對外出售,售價為2500萬元(假定裝修費按成本價算)。

  1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應納各項稅費如下:

  營業(yè)稅:2500×5%=125萬元;

  城市維護建設稅:125×7%=8.75萬元;

  教育費附加:125×3%=3.75萬元;

  印花稅:2500×0.05%=1.25萬元。

  土地增值稅:與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金合計為138.75萬元。根據(jù)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》的規(guī)定:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋,其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本,也就是說,裝修費用可以同時加計20%的扣除,則扣除項目金額合計為1400+500+138.75+500×20%=2138.75萬元,增值額為2500-2138.75=361.25萬元,增值額/扣除項目金額=361.25/2138.75=16.89%,因為16.89%<20%,故土地增值稅免征。

  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應納各項稅費合計為:138.75萬元。

  2、購買方應承擔的契稅為:2500×4%=100萬元。

  由籌劃案例可見:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在籌劃后比籌劃前少繳各項稅費257.7-138.75=118.95萬元;

  購買方在籌劃后比籌劃前多繳契稅100-80=20萬元;

  購銷方合計繳納各項稅費籌劃后比籌劃前少繳(257.7+80)-(138.75+100)=98.95萬元。

  不過,需要注意的是,利用裝修費用進行稅收籌劃并不是所有情況下都能使用的,首先,它必須是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的新建房;其次,裝修的結(jié)果必須要使增值額不超過扣除項目金額20%,否則,不僅不能降低稅費,反而會加大稅費。此外,是否裝修出售,關(guān)鍵還要看當?shù)氐氖袌鰻顩r,比如,購房者是否樂意購買已裝修的住房,購房者對裝修豪華程度的承受力等因素,千萬不可一味為了免繳土地增值稅,而影響了房子的正常銷售。

責任編輯:zoe

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