房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的籌劃方案

來源: 讀者上傳編輯： 2009/12/15 10:25:27　　字體：大小

　　土地增值稅稅率為四級超率累進(jìn)稅率，稅率從30%到60%，增值額越多，稅率越高。此外對于納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的，如果增值額沒有超過扣除項(xiàng)目金額20%，免予征收土地增值稅。土地增值稅籌劃的基本思路是據(jù)據(jù)土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)優(yōu)惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。

　?。?）控制增值額的方法有減少收入、增加成本。例如將裝修收入從收入中分解出去，也可以通過折扣方式適當(dāng)?shù)亟档蜕唐贩康膬r格。這樣在加快銷售資金回籠的同時，降低了增值額，使企業(yè)少繳或免繳土地增值稅，增加了企業(yè)的效益。

　?。?）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以通過對開發(fā)成本的研究，適當(dāng)增加開發(fā)項(xiàng)目的一些投資，例如加大對園林綠化的投入，提高住宅的配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等，這樣既增加了開發(fā)成本和可扣除項(xiàng)目的金額，同時又能使整個在建項(xiàng)目的環(huán)境更加優(yōu)美，配套更加完善，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)的銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)品牌的建設(shè)。

　　【例】A房地產(chǎn)公司開發(fā)一住宅小區(qū)，住宅可售面積100000平方米，全部都是普通住宅。銷售均價為3500元，預(yù)計(jì)銷售總收入為35000萬元，繳納的營業(yè)稅為1750萬元，城市建設(shè)維護(hù)稅及教育費(fèi)附加為175萬元，取得土地使用權(quán)費(fèi)用和開發(fā)成本為20800萬元。

　　方案一：直接按現(xiàn)狀開發(fā)銷售。其中可扣除項(xiàng)目金額為20800×（1+10%+20%）+1750+175＝28965，增值額為35000-28965＝6035，增值率為20.8%，應(yīng)繳納的土地增值稅為6035×30%＝1810.5萬元。

　　方案二：在小區(qū)中心花園建設(shè)一個噴泉，美化綠化整個小區(qū)，在靠近馬路的地方建隔音帶，追加固林綠化方面的投資300萬元，則可扣除項(xiàng)目金額為（20800+300）×（1+10%+20%）+1750+175＝29355，增值額為35000-29355＝5645，增值率為19.2%，正好符合稅收優(yōu)惠政策，可以免交土地增值稅。投資了300萬對小區(qū)進(jìn)行綠化，提高了小區(qū)的配套設(shè)施和商品房質(zhì)量，同時少繳了1810.5萬的稅收。

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