房地產(chǎn)分解銷售收入的稅收籌劃與風險

來源: 畢君業(yè) 編輯： 2009/11/09 14:50:26　　字體：大小

　　假如：長春某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新建小區(qū)商品房銷售，平均售價4000元／平方米。該小區(qū)政府公布的平均售價2600元，最大面積不超過144平方米，分解銷售收入后房屋售價2500元，裝潢費1500元。

　　1、房地產(chǎn)企業(yè)涉稅：開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票2500元，

　　A、營業(yè)稅及城教＝2500 ×5.5%＝137.5（元）

　　B、預繳土地增值稅＝2500×0.5＝12.5（元）

　　2、裝潢企業(yè)涉稅：開具裝修發(fā)票1500元（裝潢企業(yè)不涉及土地增值稅）

　　營業(yè)稅及城教＝1500 ×3.3%＝49.5（元）

　　兩家合計繳稅199.5。

　　如果不這樣操作房地產(chǎn)實打?qū)嵉刭I房涉稅：

　　營業(yè)稅4000×5.5%＝220（元）

　　土地增值稅4000×1%＝40（元）

　　合計繳稅:260。

　　差：260－199.5＝60.5（元）

　　如果該企業(yè)有100000平方米房屋，差605萬元稅錢。

　　3、買房人納稅應納契稅2600×1.5%＝39（元）

　　如果不這樣：4000×3%＝120（元）

　　差：120－39＝81（元）（以100平方米計算：差8100元）

　　全體買房人合計少交契稅100000×81差810萬元。

　　為什么要分解？那么房地產(chǎn)開企業(yè)有什么好處？不是把利潤和省的稅都讓給了裝潢企業(yè)和買房人了嗎？簡單說房地產(chǎn)省了一點土地增值稅和一部分的營業(yè)稅差2個百分點。買房人一是差稅點,二是差絕對基數(shù),就這么一籌劃，國家少了1400多萬元的財政收入。

　　達到這個效果的實質(zhì)還需要：

　　一、裝潢企業(yè)必須實際是你的關(guān)聯(lián)企業(yè)，但表面不能體現(xiàn)是關(guān)聯(lián)企業(yè)，應該一點關(guān)系也沒有。并雙方具有嚴格的合同或協(xié)議，而且商品房的售價接近或略低于該小區(qū)政府公布的平均售價。裝潢企業(yè)必須在此基礎將發(fā)生的裝潢成本真實的體現(xiàn)，并具有合理利潤空間（依上例：裝潢成本應為1300左右）。裝潢成本由設計費、材料費、工時費組成。

　　二、在時限的確定：應確定一個時間為房屋完工（達到可以入?。r間，然后再發(fā)生裝潢成本。

　　三、最重要的一點：必須買房人與開發(fā)企業(yè)和裝潢企業(yè)分別簽訂協(xié)議或合同。正確的作法應該是：

　　1、期房預售時，就分別簽訂合同，

　　2、房屋完工（達到可以入住）時就分別簽訂合同。

　　四、還要與買房人講好，只要買我的房，就必須用我這個企業(yè)裝潢，這一點要體現(xiàn)在某個合同中，以免事后發(fā)生糾紛。

　　以上操作的風險：

　　1、如果裝潢企業(yè)不與購買人簽訂合同或協(xié)議，只是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買房人簽訂。

　　2、如果將房屋先裝修后等買房人來買。也不行。

　　3、這個裝潢企業(yè)千萬不能體現(xiàn)是關(guān)聯(lián)企業(yè)。

　　4、利潤的合理劃分不能偏離常規(guī)。

　　否則：稅務機關(guān)認為裝潢企業(yè)是你開發(fā)企業(yè)請的，發(fā)生的裝潢費用是開發(fā)企業(yè)的成本，開發(fā)企業(yè)銷售商品房應包括裝潢費用在內(nèi)。如果這樣就慘了，不但沒少繳稅，還多了一個環(huán)節(jié)。

　　避稅與反避稅一直是稅務機關(guān)與納稅之間長期周旋的主題。稅收籌劃國家不反對。但必須合法合理，納稅人看了請斟酌，不可盲目效仿。稅務同仁看了請想轍。拿出依據(jù)反避稅。