房產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工后成本的確認

來源: 讀者上傳編輯： 2009/10/07 09:42:32　　字體：大小

　　開發(fā)產(chǎn)品完工后交付使用，會計上要確認收入，“開發(fā)成本”歸集的成本費用相應按照已售建筑面積占可售建筑面積的比例結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。

　　會計處理上，無論資產(chǎn)負債表日還是財務(wù)報告報出日，成本項目反映的成本費用不一定能夠全部取得結(jié)算發(fā)票，為了確保會計損益真實、準確，也包含了為準確核算單位建筑面積開發(fā)成本預提的成本費用。所以，開發(fā)產(chǎn)品完工后，按照已售建筑面積和單位成本結(jié)轉(zhuǎn)的銷售成本，從會計報表上能夠反映開發(fā)項目的實際經(jīng)營情況。

　　稅務(wù)處理上，國稅發(fā)[2009]31號文件第九條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。第三十五條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。

　　上述稅法規(guī)定的內(nèi)容可概括如下：

　　1.開發(fā)產(chǎn)品當年度完工必須結(jié)算計稅成本。

　　2.根據(jù)結(jié)算的計稅成本，對以前銷售收入實際毛利額與預計毛利額差額調(diào)整計入當年度應納稅所得額。

　　3.計稅成本核算終止日，即完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前。

　　由此產(chǎn)生的會計成本與計稅成本差異表現(xiàn)在：

　　1.會計成本與交付入住的建筑面積和確認的收入相配比，計稅成本只考慮實際毛利額，不考慮實際結(jié)轉(zhuǎn)成本。

　　2.會計成本年終結(jié)算止于資產(chǎn)負債表日，計稅成本可以次年5月31日前任一時點為核算終止日。

　　3.會計成本對未入賬的成本費用均可以預提；計稅成本則規(guī)定，預提成本費用不超過國稅發(fā)[2009]31號文件第三十二條規(guī)定的范圍和標準。

　　4.12月31日~5月31日之間取得合法憑據(jù)，會計作為次年度發(fā)生的成本費用或沖減預提成本，稅法則可以計入當年度計稅成本。

　　【例】A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的某樓盤已于2008年9月完工并全部交付入住，出包工程合同總金額為8000萬元，2008年12月31日前已取得的發(fā)票金額為5000萬元。2009年4月取得的發(fā)票金額為1000萬元，A公司12月31日按照合同造價預提了3000萬元。年終結(jié)轉(zhuǎn)后開發(fā)成本無余額。

　　計稅成本核算以2009年5月1日為終止日，企業(yè)的計稅成本包括：

　　1.2008年12月31日前已取得的發(fā)票5000萬元；

　　2.2009年4月取得的發(fā)票1000萬元；

　　3.不超過合同總額10%的預提成本800萬元；

　　企業(yè)的銷售成本當年度為8000萬元，企業(yè)的計稅成本當年度為6800萬元，差額為1200萬元。

責任編輯：zoe

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