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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)產(chǎn)品的賬務(wù)處理

來源: 編輯: 2009/06/16 17:39:30  字體:

  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其自行開發(fā)的產(chǎn)品用于經(jīng)營租賃時(shí),一般有兩種會(huì)計(jì)處理方法:一是將自行開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為出租開發(fā)產(chǎn)品核算,二是將自行開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)核算。從會(huì)計(jì)角度講,兩種處理方法都不會(huì)對(duì)年度會(huì)計(jì)利潤產(chǎn)生影響。但從稅法角度講,不同的處理方法對(duì)年度應(yīng)納稅所得額卻有不同的影響。

  【例】甲公司為一家從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè),2006年1月1日,其開發(fā)完成的一幢房產(chǎn)賬面價(jià)值1 500萬元,甲公司將該房產(chǎn)出租紿乙公司,租期為3年,租金總額360萬元。當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格為2 500萬元。租期屆滿,甲企業(yè)以3 000萬元的價(jià)格出售該房產(chǎn)。假定房產(chǎn)折舊年限為20年,企業(yè)所得稅稅率為25%(不考慮房產(chǎn)殘值、營業(yè)稅金及附加)。

  (1)轉(zhuǎn)為出租開發(fā)產(chǎn)品核算。

 ?、俪鲎馄陂g會(huì)計(jì)利潤。

  租金收入:360萬元;

  攤銷成本:1 500÷20×3=225(萬元);

  會(huì)計(jì)利潤:360-225=135(萬元)。

 ?、诔鲎馄陂g應(yīng)納稅所得額。

  根據(jù)稅法規(guī)定,用于出租的開發(fā)產(chǎn)品未轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)核算,其攤銷的折舊不能稅前扣除,因此出租期間已攤銷的折舊225萬元應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額,即應(yīng)納稅所得額為360萬元,應(yīng)交所得稅為90萬元(360×25%)。

 ?、圩馄趯脻M時(shí)出售。

  甲企業(yè)出售該房產(chǎn)時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入3 000萬元,賬面成本余值為1 275萬元(1 500-225),會(huì)計(jì)利潤為1 725萬元(3 000-1 275),已攤銷折舊225萬元此時(shí)可作為計(jì)稅成本調(diào)減當(dāng)年應(yīng)納稅所得額。因此,應(yīng)納稅所得額為1 500萬元,應(yīng)交所得稅為375萬元。

  從上可看出,開發(fā)企業(yè)從出租至出售應(yīng)交所得稅總計(jì)為465萬元(90+375)。

  (2)轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)核算。

 ?、俪鲎馄陂g會(huì)計(jì)利潤。

  賬務(wù)處理方法同上。

 ?、诔鲎馄陂g應(yīng)納稅所得額。

  根據(jù)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn),繳納企業(yè)所得稅;開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)后可按稅收規(guī)定扣除折舊費(fèi)用。

  開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)時(shí)的公允價(jià)值應(yīng)以當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值計(jì)算,因此出租期間應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額1 000萬元(2 500-1 500)。因開發(fā)品已轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn),按稅法規(guī)定,共計(jì)稅成本為2 500萬元,增加的計(jì)稅成本1 000萬元中屬于出租期間的折舊費(fèi)用150萬元(1 000÷20×3)應(yīng)調(diào)減應(yīng)納稅所得額。

  應(yīng)納稅所得額=135+1 000-150=985(萬元);

  應(yīng)交所得稅=985×25%=246.25(萬元)。

 ?、圩馄趯脻M時(shí)出售。

  甲企業(yè)銷售該房產(chǎn)時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入3 000萬元,賬面固定資產(chǎn)凈值為1 275萬元(1 500-225),因此,會(huì)計(jì)利潤為1 725萬元。開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)時(shí)增加的計(jì)稅成本余值850萬元(1 000-150)應(yīng)調(diào)減當(dāng)年應(yīng)納稅所得額。

  因此,應(yīng)納稅所得額為1 725- 850=875(萬元),應(yīng)交所得稅為875×25%=218.75(萬元)。

  從上可看出,開發(fā)企業(yè)從出租至出售應(yīng)交所得稅總計(jì)也為465萬元(246.25+218.75)。

  通過比較,采用不同的會(huì)計(jì)處理方法,不會(huì)影響會(huì)計(jì)利潤,應(yīng)交所得稅總額也是相同的;但是,從年度現(xiàn)金流量來看,采用第一種會(huì)計(jì)處理方法,企業(yè)前期支付的稅金較少,資金壓力較小。

  法規(guī)鏈接:

  國稅發(fā)[2006]31號(hào)文規(guī)定,開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的行為應(yīng)視同銷售,于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移,或?qū)嶋H取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入(或利潤)的實(shí)現(xiàn);開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的,可按稅收規(guī)定扣除折舊費(fèi)用,未轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的,不得扣除折舊費(fèi)用。

責(zé)任編輯:zoe
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