房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的住宅，一般都使用鋁合金門窗。支付鋁合金門窗款項(xiàng)時(shí)，是取得增值稅普通發(fā)票還是建筑業(yè)發(fā)票？開發(fā)成本如何才能正確的稅前扣除？怎樣的操作方式更省稅？擬通過(guò)以下幾種情況予以說(shuō)明。

　　某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，開發(fā)建設(shè)住宅小區(qū)10萬(wàn)平方米，該工程設(shè)計(jì)要求使用鋁合金門窗。該房地產(chǎn)企業(yè)擬于2007年4月與施工單位（或商貿(mào)企業(yè)、生產(chǎn)廠家等）簽訂合同，決定鋁合金門窗的合同方式。需要施工的鋁合金門窗有15，385平方米，單價(jià)為650元/平方米，結(jié)算總金額為1000萬(wàn)元（其中：鋁合金型材550萬(wàn)元、中空玻璃150萬(wàn)元）。假定，建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅金及附加為3.3％。有以下幾種方式供選擇：

　　【方式一】

　　開發(fā)商與商貿(mào)企業(yè)簽訂《購(gòu)買鋁合金門窗合同》

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與商貿(mào)企業(yè)簽訂《購(gòu)買鋁合金門窗合同》，合同中約定：由商貿(mào)企業(yè)銷售鋁合金門窗并負(fù)責(zé)安裝工程（商貿(mào)企業(yè)沒有安裝工程的施工資質(zhì)），工程竣工后除預(yù)留3%的尾款自保修期滿外，其他款項(xiàng)全部支付。

　　開發(fā)企業(yè)憑商貿(mào)企業(yè)開具的增值稅發(fā)票1000萬(wàn)元作如下賬務(wù)處理：

　　借：開發(fā)成本――建筑工程費(fèi)用 　　　　　　　1000萬(wàn)元

　　　貸：銀行存款　　　　　　　　　　　　　　　　 970萬(wàn)元

　　　　　其他應(yīng)付款――保修金　　　　　　　　　　　 30萬(wàn)元

　　那么，房地產(chǎn)開發(fā)公司支付商貿(mào)企業(yè)的鋁合金門窗款1000萬(wàn)元是否可以稅前扣除？

　　分析如下：

　　1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從商貿(mào)企業(yè)購(gòu)買鋁合金門窗（并含安裝），用于開發(fā)產(chǎn)品，從實(shí)質(zhì)上講應(yīng)該是甲供材料。甲供材料應(yīng)該與施工單位結(jié)算，構(gòu)成工程總造價(jià)的組成部分。

　　2、《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十八條規(guī)定：納稅人從事建筑、修繕、裝飾工程作業(yè)，無(wú)論與對(duì)方如何結(jié)算，其營(yíng)業(yè)額均應(yīng)包括工程所用原材料及其他物資和動(dòng)力的價(jià)款在內(nèi)。

　　3、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)額問題的批復(fù)》（國(guó)稅函[1999]586號(hào)）規(guī)定：建設(shè)單位自行采購(gòu)建筑材料后以預(yù)算價(jià)提供給施工企業(yè)的，其實(shí)際采購(gòu)價(jià)高于預(yù)算價(jià)的部分，也應(yīng)并入施工企業(yè)的營(yíng)業(yè)額內(nèi)征收營(yíng)業(yè)稅。

　　從上述可見，房地產(chǎn)開發(fā)公司支付商貿(mào)企業(yè)的鋁合金門窗款1000，以“增值稅發(fā)票”直接進(jìn)入開發(fā)成本，是不可以稅前扣除的。因?yàn)樗c《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十八條以及“國(guó)稅函[1999]586號(hào)”規(guī)定精神不相符。

　　解決辦法

　　1、將鋁合金門窗工程納入總承包合同

　　將鋁合金門窗工程納入總承包合同范圍，與總承包人結(jié)算時(shí)將1000萬(wàn)元的鋁合金門窗工程款計(jì)入總造價(jià)。開發(fā)商將1000萬(wàn)元的鋁合金門窗款，作為甲供材料與施工單位進(jìn)行財(cái)務(wù)結(jié)算。施工單位辦理工程結(jié)算時(shí)，不但將1000萬(wàn)元的鋁合金門窗納入總造價(jià)，還應(yīng)該向業(yè)主收取營(yíng)業(yè)稅金及附加33萬(wàn)元。施工單位開具的工程款發(fā)票（建筑業(yè)發(fā)票）包括了鋁合金門窗款。

　　也就是說(shuō)，這一辦法可以解決鋁合金門窗的稅前扣除問題，但是須多支出營(yíng)業(yè)稅金及附加33萬(wàn)元。開發(fā)商支付的鋁合金門窗款是1033萬(wàn)元。

　　2、代扣代繳工程稅金代開發(fā)票

　　由開發(fā)商以總承包單位名義，將鋁合金門窗款1000萬(wàn)元代扣代繳營(yíng)業(yè)稅金及附加33萬(wàn)元，去主管稅務(wù)機(jī)關(guān)代開1000萬(wàn)元的建筑業(yè)發(fā)票。

　　這樣處理，1000萬(wàn)元的鋁合金門窗款可以稅前扣除了。但是，代扣代繳稅金開發(fā)商是不能稅前列支的，應(yīng)該調(diào)增應(yīng)納稅所得額。因此，開發(fā)商的鋁合金門窗成本是1033萬(wàn)元。

　　【方式二】開發(fā)商與建筑裝飾公司簽訂《鋁合金門窗施工合同》

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與某裝飾施工公司簽訂《鋁合金門窗施工合同》，合同中約定：由該企業(yè)負(fù)責(zé)鋁合金門窗安工程的施工（有施工資質(zhì)），工程竣工后除預(yù)留3%的尾款自保修期滿外，其他款項(xiàng)全部支付。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑施工企業(yè)開具的建筑業(yè)發(fā)票1000萬(wàn)元（其中：營(yíng)業(yè)稅金及附加33萬(wàn)元），其賬務(wù)處理為：

　　借：開發(fā)成本――建筑工程費(fèi)用　　　　　　　　 1000萬(wàn)元

　　　貸：銀行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　 970萬(wàn)元

　　　　　其他應(yīng)付款――保修金　　　　　　　　　　　　 30萬(wàn)元

　　根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》、《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》以及《發(fā)票管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付的鋁合金門窗工程款是完全可以稅前扣除的。實(shí)際上，開發(fā)商的鋁合金門窗成本支出是1000萬(wàn)元。

　　【方式三】開發(fā)商與生產(chǎn)廠家簽訂《鋁合金門窗施工合同》

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與某鋁合金門窗的生產(chǎn)廠家簽訂《鋁合金門窗施工合同》，合同中約定：由該廠家負(fù)責(zé)鋁合金門窗安工程的施工（該生產(chǎn)廠家有安裝的施工資質(zhì)），工程竣工后除預(yù)留3%的尾款自保修期滿外，其他款項(xiàng)全部支付。并明確，合同總價(jià)款中，包括建筑勞務(wù)款276.9萬(wàn)元（提供建筑業(yè)發(fā)票），鋁合金型材550萬(wàn)元、中空玻璃150萬(wàn)元（提供增值稅發(fā)票）。

　　由于該合同符合《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人銷售自產(chǎn)貨物提供增值稅勞務(wù)并同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)征收流轉(zhuǎn)稅問題的通知》“國(guó)稅發(fā)〔2002〕117”的相關(guān)規(guī)定，因此鋁合金型材與中空玻璃不需要征收營(yíng)業(yè)稅，合同總金額可以減少23.1萬(wàn)元，合同總金額為976.9萬(wàn)元。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付鋁合金門窗款項(xiàng)時(shí)，收到建筑業(yè)發(fā)票276.9萬(wàn)元、增值稅發(fā)票700萬(wàn)元。其賬務(wù)處理為：

　　借：開發(fā)成本――建筑工程費(fèi)用 　　　　　　　　　976.9 萬(wàn)元

　　　貸：銀行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　 947.593萬(wàn)元

　　　　　其他應(yīng)付款――保修金　　　　　　　　　　　　 29.307 萬(wàn)元

　　上述處理，符合“國(guó)稅發(fā)〔2002〕117號(hào)文”文件精神，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付的鋁合金門窗工程款，完全是可以稅前扣除的。實(shí)際上，開發(fā)商鋁合金門窗成本支出是976.9萬(wàn)元。

　　【方式四】開發(fā)商與裝飾公司簽訂《鋁合金門窗施工合同》（甲供料）

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與裝飾公司簽訂《鋁合金門窗施工合同》（甲供料），合同中約定：工程所需的鋁合金型材、中空玻璃700萬(wàn)元由甲方供應(yīng)，該裝飾公司負(fù)責(zé)鋁合金門窗安工程的施工（有安裝的施工資質(zhì)），合同金額為276.9萬(wàn)元（包括安裝勞務(wù)款以及除鋁合金型材、中空玻璃以外的材料費(fèi)等）工程竣工后除預(yù)留3%的尾款自保修期滿外，其他款項(xiàng)全部支付。

　　上述合同內(nèi)容，符合《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人以清包工形式提供裝飾勞務(wù)征收營(yíng)業(yè)稅問題的通知》（財(cái)稅[2006]114號(hào)）精神，因此對(duì)于鋁合金門窗工程，開發(fā)商提供鋁合金型材、玻璃，與施工企業(yè)的合同總價(jià)款中可以不包括這一部分價(jià)款，對(duì)開發(fā)商是有利的。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的賬務(wù)處理如下：

　?。?） 購(gòu)入鋁合金型材、中空玻璃，支付700萬(wàn)元（增值稅發(fā)票）

　　借：原材料 　　　　　　　　　　　　　　　　　800萬(wàn)元

　　　貸：銀行存款 　　　　　　　　　　　　　　　　　800萬(wàn)元

　　（2） 施工單位完成鋁合金門窗工程，辦理完工程結(jié)算并收到建筑業(yè)發(fā)票金額276.9萬(wàn)元。

　　A 支付裝飾公司除預(yù)留保修金8.358萬(wàn)元以外的工程款270.242萬(wàn)元。

　　借：開發(fā)成本　　　　　　　　　　　　　　　　 276.9萬(wàn)元

　　　貸：銀行存款　　　　　　　　　　　　　　　　 268.593萬(wàn)元

　　　　　其他應(yīng)付款――保修金　　　　　　　　　　　　8.307萬(wàn)元

　　B 結(jié)轉(zhuǎn)甲供材料成本

　　借：開發(fā)成本 　　　　　　　　　　　　　　　　　700萬(wàn)元

　　　貸：原材料 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　700萬(wàn)元

　　上述處理，符合“財(cái)稅[2006]114號(hào)文”文件精神，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付的鋁合金門窗工程款，完全是可以稅前扣除的。實(shí)際上，開發(fā)商鋁合金門窗成本支出是976.9萬(wàn)元。

　　綜上所述，開發(fā)商鋁合金門窗采取的合同方式不一樣，其成本支出計(jì)稅前扣除是有差異的。最佳選擇應(yīng)該是第3、第4方式，實(shí)際成本支出僅976.9萬(wàn)元；其次是第2種方式，實(shí)際成本支出為1000萬(wàn)元；最差選擇應(yīng)該是第1種方式，不僅面臨可能不能稅前扣除的風(fēng)險(xiǎn)，而且采取了補(bǔ)救措施也會(huì)多支出成本33萬(wàn)元。