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免租期租金的財(cái)稅處理

2009-10-28 10:42 讀者上傳 【 】【打印】【我要糾錯(cuò)

  會(huì)計(jì)處理上,對于出租人提供免租期的,出租人應(yīng)當(dāng)將租金總額在不扣除免租期的整個(gè)租賃期內(nèi),按直線法或其它合理的方法進(jìn)行分配,免租期內(nèi)出租人應(yīng)當(dāng)確認(rèn)租金收入。而承租人則應(yīng)將租金總額在不扣除免租期的整個(gè)租賃期內(nèi),按直線法或其它合理的方法進(jìn)行分?jǐn),免租期?nèi)應(yīng)當(dāng)確認(rèn)租金費(fèi)用。但是在營業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等稅收處理上卻與會(huì)計(jì)處理存在歧異,本文以是否具有關(guān)聯(lián)關(guān)系為例分別試析之:

  【例1】某市市區(qū)A商場將臨街鋪面租賃給B連鎖零售公司,簽訂經(jīng)營租賃合同,雙方非關(guān)聯(lián)方,約定租賃期開始日為2009年1月1日,2009-2010兩年免除租金,2011年-2013年每年收取租金200萬元。分別于年初1月1日預(yù)付當(dāng)年租金。

  1、印花稅問題:

  由于租賃合同屬于印花稅征稅范圍,因此應(yīng)當(dāng)在簽訂租賃合同時(shí)自行貼花完稅,應(yīng)交印花稅=全部租金600萬×0.1%=6000元:

  借:管理費(fèi)用          6000

   貸:銀行存款          6000

  2、企業(yè)所得稅問題:

  假設(shè)按直線法平均確認(rèn)租金收入,2009年應(yīng)確認(rèn)租金收入=600÷5=120萬:

  借:應(yīng)收賬款         120萬

   貸:其他業(yè)務(wù)收入       120萬

  根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第19條規(guī)定:租金收入按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),因此2009-2010年均不確認(rèn)租金收入,企業(yè)每年確認(rèn)的租金收入120萬元作納稅調(diào)減處理,2011年-2013年企業(yè)每年確認(rèn)租金收入120萬元,而稅法確認(rèn)的租金收入為200萬元,每年納稅調(diào)增80萬元。前兩年調(diào)減240萬元,后三年調(diào)增240萬元,屬于暫時(shí)性差異。

  3、營業(yè)稅問題:

  如果雙方系非關(guān)聯(lián)企業(yè),則按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第12條及其實(shí)施細(xì)則24條關(guān)于營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的規(guī)定,即收取營業(yè)收入款項(xiàng)指納稅人應(yīng)稅行為發(fā)生過程中或者完成后收取的款項(xiàng),取得索取收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天,為書面合同確定付款日期的當(dāng)天,未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的,為應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天。由本例可知,由于合同約定2009年免付款,因此2009年未發(fā)生營業(yè)稅應(yīng)納稅義務(wù),但是會(huì)計(jì)上從配比原則出發(fā),應(yīng)當(dāng)確認(rèn)營業(yè)稅金:

  借:營業(yè)稅金及附加       6(120×5%)

   貸:遞延稅款——應(yīng)交營業(yè)稅   6

  2011年年初預(yù)收200萬元租金時(shí)確認(rèn)營業(yè)稅納稅義務(wù),應(yīng)納營業(yè)稅200×5%=10萬:

  借:遞延稅款——應(yīng)交營業(yè)稅   4

    營業(yè)稅金及附加       6

  貸:應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營業(yè)稅   10

  交納營業(yè)稅時(shí):

  借:應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營業(yè)稅  10

   貸:銀行存款         10

  2012年與2013年均作相同會(huì)計(jì)處理。

  4、房產(chǎn)稅問題:

  根據(jù)財(cái)稅地字[1986]第008號(hào)《關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》第七條:納稅單位和個(gè)人無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn),應(yīng)由使用人代繳納房產(chǎn)稅,我們認(rèn)為含有免租期的經(jīng)營租賃方式如果不存在關(guān)聯(lián)交易,則并不屬于上述規(guī)定中的無租使用情況,理由是提供免租期的目的還是為了獲得租金,并不是以不獲取租金為目的的無租租賃,因此2009-2010年沒有房產(chǎn)稅從租計(jì)征依據(jù),2011-2013年以實(shí)際收取的租金確認(rèn)房產(chǎn)稅納稅義務(wù),由于房產(chǎn)稅系地方稅,各省級政府有權(quán)設(shè)定稅收條款,目前有的省級政府規(guī)定以實(shí)際收到租金時(shí)確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生,而有的省級政府則將預(yù)收的租金按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確認(rèn)每季或半年的納稅義務(wù)發(fā)生,假設(shè)采取前種方式,則該商場2011-2013年度收取租金時(shí):

  借:管理費(fèi)用         24

   貸:應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交房產(chǎn)稅  24

  借:應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交房產(chǎn)稅  24

   貸:銀行存款         24

  【例2】某市市區(qū)A商場將臨街鋪面租賃給B連鎖零售公司,簽訂經(jīng)營租賃合同,雙方系關(guān)聯(lián)方,即B公司是A商場與D公司合資組建的,約定租賃期開始日為2009年1月1日,2009-2010兩年免除租金,2011年-2013年每年收取租金200萬元。分別于年初1月1日預(yù)付當(dāng)年租金。

  1、印花稅問題,由于印花稅是對租賃合同征稅,所以不管是否具有關(guān)聯(lián)交易,均以合同所載租金為計(jì)稅依據(jù),自行計(jì)算印花稅并自行貼花,即按照600萬租賃費(fèi)計(jì)算應(yīng)納印花稅6000元。

  借:管理費(fèi)用       6000

   貸:銀行存款       6000

  2、營業(yè)稅問題,首先要注意租賃雙方是否系關(guān)聯(lián)企業(yè),是否按照獨(dú)立交易原則確認(rèn)租賃條款,如果雙方系關(guān)聯(lián)企業(yè)且未按照獨(dú)立交易原則處理租賃事宜,則按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第7條及其實(shí)施細(xì)則第20條價(jià)格明顯偏低且無正當(dāng)理由重新確定其營業(yè)額征收營業(yè)稅,假設(shè)某商場2009年當(dāng)年租賃的其他商鋪年租金100萬,則核定征收營業(yè)稅100萬×5%=5萬元,作賬務(wù)處理如下:

  借:營業(yè)稅金及附加      5

   貸:應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營業(yè)稅  5

  支付時(shí):

  借:應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營業(yè)稅  5

   貸:銀行存款         5

  以后各年均如此處理,即價(jià)格明顯偏低(包括無租使用)且無正當(dāng)理由的均應(yīng)重新核定其營業(yè)額據(jù)以征收營業(yè)稅。

  3、企業(yè)所得稅問題,根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第41條第1款規(guī)定:企業(yè)與其關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來,不符合獨(dú)立交易原則而減少企業(yè)或者其關(guān)聯(lián)方應(yīng)納稅收入或者所得額的,稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整,因此企業(yè)應(yīng)當(dāng)調(diào)增2009當(dāng)年所得額95萬元,(按獨(dú)立交易原則確認(rèn)租金收入100萬,扣除營業(yè)稅5萬,假設(shè)不考慮附加),但要注意調(diào)整時(shí)應(yīng)當(dāng)與企業(yè)進(jìn)行溝通,這不同于核定納稅。

  4、房產(chǎn)稅問題,根據(jù)財(cái)稅地字[1986]第008號(hào)《關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》第七條:納稅單位和個(gè)人無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn),應(yīng)由使用人代繳納房產(chǎn)稅。

  由于A與B系關(guān)聯(lián)企業(yè),如果能夠確定其房租交易未按照獨(dú)立交易原則進(jìn)行,則對2009-2010兩年未收取的租金由使用人主管稅務(wù)部門按照同地段同類型租金對B企業(yè)核定征收房產(chǎn)稅。2011-2013年由A企業(yè)主管稅務(wù)部門評估每年200萬元租金是否公允,在此基礎(chǔ)上從價(jià)征收房產(chǎn)稅。

責(zé)任編輯:zoe
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