經(jīng)濟基礎與市場體制發(fā)生了根本性變化，以舊有工具調控現(xiàn)有經(jīng)濟，效果自然難以理想從2003年央行調升存款準備金率開始，國內(nèi)這一輪宏觀調控已經(jīng)進行了幾年，但是效果并不理想。與上一輪（1992～1996年）宏觀調控相比，效果更不顯著。是什么原因造成宏觀調控失效？可以從上一次宏觀調控情況進行分析。
1992年鄧小平南巡講話后，國民經(jīng)濟得到了快速發(fā)展，從而導致固定資產(chǎn)投資過熱、銀行信貸過熱及物價持續(xù)快速上漲。當時盛行開發(fā)區(qū)熱、圈地熱，商業(yè)銀行繞過規(guī)模貸款違規(guī)拆借，自辦公司等用于圈地、炒地，到1993年達到頂點。1993年下半年，經(jīng)濟過熱導致高通貨膨脹，國家開始實行適度從緊政策，房地產(chǎn)業(yè)成為首要調控目標。國家采取嚴格收緊銀行信貸的方式收緊銀根，規(guī)定房地產(chǎn)公司不得上市融資。正因為采取這種方式，使得房地產(chǎn)投資立即減少，1997年到谷底，房地產(chǎn)投資出現(xiàn)了負增長。以政府行政為主導的宏觀調控取得成效。
上一次宏觀調控之所以效果顯著，既與當時的經(jīng)濟環(huán)境有關，也與政府采取的宏觀調控工具與手段有關。在當時，盡管國內(nèi)經(jīng)濟開始走上市場，但是剛剛從計劃經(jīng)濟向市場轉軌，市場的成分與比例都十分有限。比如，銀行信貸市場起主導作用的是政府對信貸規(guī)則的嚴格管制。因此，當經(jīng)濟一出現(xiàn)過熱，政府完全可以通過行政手段把過熱的經(jīng)濟調整過來。比如，為了遏制一些地方的房地產(chǎn)過熱，政府直接采取壓縮銀行貸款的辦法收緊房地產(chǎn)投資，從而起到立竿見影的效果。但是，這種政府對經(jīng)濟的直接干預所產(chǎn)生的后果也是不可低估的。比如海南的房地產(chǎn)市場，1993年宏觀調控后一片狼藉，爛尾樓無數(shù)。直到現(xiàn)在，那里的房地產(chǎn)市場也沒有恢復過來。
新一輪的經(jīng)濟過熱，基本上也是房地產(chǎn)擴張驅動的。在這一輪的房地產(chǎn)擴張中，先是1998年以來，為了應對亞洲金融危機沖擊，擴大內(nèi)需，政府采取了擴張性的財政政策與貨幣政策，雙管齊下，從而為這一輪的房地產(chǎn)過熱埋下伏筆。再加上中國住房制度改革的沖擊，銀行新的金融工具啟用，政府GDP的業(yè)績追逐，以此帶動了中國的城市化進程，帶動了與房地產(chǎn)相關的幾十個行業(yè)的快速發(fā)展。
在這一輪經(jīng)濟過熱中，房地產(chǎn)是所有經(jīng)濟過熱的驅動力。它既有經(jīng)濟增長實體面的成長，也有宏觀面因素（政策擴張及大量外資流入）、制度面因素（金融工具創(chuàng)新、居民投資渠道單一及地方政府行為扭曲），以及國有商業(yè)銀行改革背景下信貸規(guī)模擴張等。種種合力讓國內(nèi)房地產(chǎn)市場得到迅速繁榮與發(fā)展，從而帶動國內(nèi)經(jīng)濟增長過熱。
新一輪經(jīng)濟過熱與以往有很大的不同。比如，市場環(huán)境與市場基礎、市場的利益主體、資金流入方式與工具都與以往有很大差別。因此，中央政府面對新一輪的經(jīng)濟過熱，總是希望一方面能夠遏制經(jīng)濟過快增長，遏制房地產(chǎn)投資過熱及房價快速上漲，另一方面又希望出臺的政策對快速增長的經(jīng)濟沖擊不要過大。
幾年來，中央政府的宏觀調控看上去是“有保有壓”，試圖利用經(jīng)濟手段、法律手段及行政手段達到政府的預想，特別是希望使用更多的行政方式來調控。表面上是宏觀調控，實際上卻走上以往政府對經(jīng)濟干預的計劃老路。這就是目前宏觀調控效果不顯著的根本所在。中國整個經(jīng)濟基礎與市場體制都發(fā)生了根本性變化，如果中央政府不能夠走出舊有思維方式與觀念，僅憑借以往經(jīng)驗，希望以舊有工具調控現(xiàn)有經(jīng)濟，其效果自然達不到目標。
