12.8億元，擁有55%的控股權(quán)。有多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，孫宏斌是含淚低價(jià)將順馳賣給路勁基建，但事實(shí)上，順馳并不便宜。
香港路勁基建投資順馳是件好事，一方有資金缺口，一方想進(jìn)入內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)雙方都有利。12.8億元，擁有55%的控股權(quán)。有多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，孫宏斌是含淚低價(jià)甩賣順馳，但事實(shí)上順馳并不便宜。
判定一個(gè)物品的價(jià)格便宜與否，應(yīng)當(dāng)結(jié)合買賣雙方的供需意愿和購(gòu)買力，當(dāng)古玩受追捧時(shí)，其高價(jià)亦隨買者之愿；當(dāng)金飾無(wú)人問津時(shí)，很有可能以鋼鐵的價(jià)格出售。對(duì)于此次交易，雖然單是順馳現(xiàn)有的700多萬(wàn)平方米的土地，就不止這12.8億元，但10多億元資金注入后，深陷泥沼的公司也可以喘口氣，相對(duì)更從容地面對(duì)現(xiàn)有的重重難關(guān)，對(duì)公司本身、合作方、銀行、施工企業(yè)、客戶和員工，都多少可謂“雪中送炭”。眾所周知，順馳最大的資產(chǎn)是土地。但如果沒有新的資金注入，土地的價(jià)值就無(wú)從實(shí)現(xiàn)。順馳的公司均為BVI注冊(cè)，這顯示其海外上市的想法之堅(jiān)定，可惜計(jì)劃中途夭折，因?yàn)楹Ｍ獾耐顿Y人對(duì)當(dāng)時(shí)如日中天的順馳拉得薄薄緊緊的資金鏈深為擔(dān)憂，加之宏觀調(diào)控政策不穩(wěn)定，這是孫宏斌今年3月“復(fù)出”以來(lái)，一直努力尋求外部資金支持、卻將近半年才有所結(jié)果的原因。
現(xiàn)金流的斷裂
截止2003年底，順馳預(yù)交地價(jià)在70億元以上，進(jìn)入2004年第一季度，預(yù)付資金規(guī)模已經(jīng)超過100億元。從資金流上看，除非有強(qiáng)大的財(cái)團(tuán)或銀行做后盾，否則順馳按期交付地價(jià)款是不可能的。
順馳高價(jià)拿地的時(shí)候就沒有準(zhǔn)備按時(shí)還錢，同政府公信力博弈。它一邊不斷高價(jià)拿地，一邊在許多城市拖延交付地價(jià)款。維系順馳資金鏈的信心在于，通過對(duì)土地出讓金支付的無(wú)限延長(zhǎng)來(lái)獲得市場(chǎng)機(jī)會(huì)，再依靠后期銷售回款來(lái)彌補(bǔ)之前所欠地價(jià)。而被推高了的地價(jià)，無(wú)疑讓土地出讓方、貸款銀行都能獲益。
一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)最困難的階段是開盤前夕，地價(jià)款、配套費(fèi)、工程款等都需要支付，卻沒有相應(yīng)的資金收入。這一時(shí)期大量的支付款項(xiàng)是考驗(yàn)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的關(guān)鍵時(shí)刻。因此“時(shí)間節(jié)點(diǎn)”就成了順馳一個(gè)重要的經(jīng)營(yíng)指標(biāo)。也就是說，首先，順馳必須對(duì)所有重要的時(shí)間節(jié)點(diǎn)都能夠準(zhǔn)確計(jì)算，盡力做到研發(fā)、工程、營(yíng)銷，等環(huán)節(jié)的“無(wú)縫銜接”，并采取一致行動(dòng)；其次，為了減輕現(xiàn)金流上的壓力，順馳力圖像戴爾那樣，利用客戶（包括合作伙伴）的錢來(lái)做生意。這種模式使得順馳在資金成本方面能夠形成一定的隱性優(yōu)勢(shì)。
成也蕭何，敗也蕭何。順馳的崛起大半得益于憑借高速最大限度地釋放資本潛能：用銷售回款支付首期以后的地價(jià)，并支持下一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)，使自有資金的杠桿達(dá)到極致；而其資本困境亦拜速度所賜—用來(lái)?yè)Q空間的時(shí)間扯斷了現(xiàn)金流。
例如，北京領(lǐng)海項(xiàng)目的總地價(jià)款是9.05億元，按照付款計(jì)劃，2004年6月18日前順馳只需支付30%的地價(jià)，2004年底前需再支付30%，其余40%的地價(jià)款在2005年底付清。開盤前，順馳投入了2.7億元的地款，加上工程款一共3億多元。如果項(xiàng)目在拿地兩年之后才開盤，那么9.05億元的地價(jià)款加上工程款等，基本上都將從順馳自己的口袋里出，無(wú)疑會(huì)對(duì)其造成巨大的資金壓力。
從順馳中國(guó)提供的2005年庫(kù)存項(xiàng)目和新開項(xiàng)目預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)的銷售回款額看，本來(lái)順馳要實(shí)現(xiàn)銷售回款目標(biāo)似乎困難不大。只要市場(chǎng)不發(fā)生大的變故，依靠已經(jīng)獲得的土地，順馳在2005年的預(yù)計(jì)回款約為150億元。但這一切計(jì)劃都建立在市場(chǎng)依順馳的軌道發(fā)展的假設(shè)上，一旦發(fā)生變故，緊繃的現(xiàn)金流將瞬間斷開。
直至路勁入主順馳時(shí)，順馳的現(xiàn)金流已迫切需要輸血。順馳A擁有可供發(fā)展成為建筑面積約210萬(wàn)平方米的土地，現(xiàn)時(shí)需要7億元的地價(jià)費(fèi)用，及欠銀行約7億元貸款；順馳B擁有可供發(fā)展為建筑面積約250萬(wàn)平方米的土地，而在其他合營(yíng)企業(yè)則攤占100萬(wàn)平方米建筑面積，尚要支付16億元的地價(jià)費(fèi)用，及欠銀行16億元的貸款。路勁共斥資9億元增資拓股，將持股順馳中國(guó)55%股權(quán)，按比例攤占合共308萬(wàn)平方米的樓面面積。
同時(shí)，由于在中國(guó)支付很多款項(xiàng)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)從來(lái)都不是剛性的，這就是順馳資金鏈一直像傳言的那樣很緊張，但一直堅(jiān)持很久才斷裂的重要原因。
軟化的土地支點(diǎn)
另一方面，由于順馳堅(jiān)持以分期付款的方式獲得土地，并通過快速開工、以開盤實(shí)現(xiàn)的銷售回款來(lái)支持項(xiàng)目的滾動(dòng)開發(fā)，甚至是支持集團(tuán)獲取新的土地，這就使得順馳采用的方式從本質(zhì)上來(lái)看，更像是用少量的資金獲得相應(yīng)土地的長(zhǎng)期開發(fā)權(quán)，即以資金為杠桿，以土地為支點(diǎn)的擴(kuò)張模式。
過去，由于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的集中程度還很低，房地產(chǎn)企業(yè)的資本實(shí)力有限，各地政府在推動(dòng)土地交易市場(chǎng)化（尤其是土地出讓金的支付方式）的過程當(dāng)中，普遍采用的是循序漸進(jìn)的方式。大幅土地的出讓金支付大都采用的是分期付款方式（所謂的3＋3＋4模式，即在項(xiàng)目開盤前支付30%的土地出讓金，第一年內(nèi)再支付30%，第二年內(nèi)再支付完剩余的40%）。而由于很多地方在推進(jìn)招、拍、掛時(shí)大都還處在摸索階段，這就使得一些房地產(chǎn)開發(fā)商甚至在拿到土地之后，還有就付款方式重新討價(jià)還價(jià)的空間。
但是，政府的政策從來(lái)都是一把雙刃劍。土地出讓金支付方式等逐漸嚴(yán)格的趨勢(shì)，將在一定程度上降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本杠桿率。例如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資本金比率要求從20%提高到了35%，這就對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本實(shí)力提出了更高的要求。
政策上的變化將會(huì)對(duì)企業(yè)的商業(yè)模式產(chǎn)生很大的影響。過去的幾年中，深諳形勢(shì)嚴(yán)峻的順馳應(yīng)對(duì)之策就是在盡量依靠滾動(dòng)開發(fā)來(lái)擴(kuò)大自身資本實(shí)力（尤其是相對(duì)資本實(shí)力）的同時(shí)，盡快打開通向國(guó)際資本市場(chǎng)的通道。
任何一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都不得不承認(rèn)，在市場(chǎng)化趨勢(shì)不斷加強(qiáng)的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的關(guān)鍵就在于它的資本實(shí)力。上市不但可以為順馳的發(fā)展直接募集資金，更為重要的是將為其持續(xù)融資搭建一個(gè)更好的平臺(tái)。雖然上市并不能解決資金的全部問題。對(duì)一家力爭(zhēng)成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)NO.1的企業(yè)，十幾、二十億元的募集資金對(duì)資金需求總量貢獻(xiàn)并不很大，但它能使企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)更合理。
順馳中國(guó)四年前準(zhǔn)備在香港上市，就是基于這種考慮。順馳中國(guó)已經(jīng)于2004年8月26日通過香港聯(lián)交所的上市聆訊，然而準(zhǔn)確的上市時(shí)間卻一直懸而未決，最終拖亂了順馳的節(jié)奏。
速度不再
順馳拿地向來(lái)粗暴而不按照房產(chǎn)業(yè)潛規(guī)則出牌，常在每個(gè)出擊城市都搞得天怒人怨。按照當(dāng)時(shí)拿地的價(jià)格、成本測(cè)算，順馳的叫價(jià)，是沒有一個(gè)開發(fā)商敢承擔(dān)的，順馳的做法是拿未來(lái)房地產(chǎn)高速增長(zhǎng)作為賭注，先期才敢投入。而一旦未來(lái)房地產(chǎn)的增速受到懷疑，順馳的麻煩就來(lái)了。
2003年央行121號(hào)文的發(fā)布，標(biāo)志著中國(guó)進(jìn)入了漫長(zhǎng)的第二次房地產(chǎn)調(diào)控周期，調(diào)控一直延至今日，而這一周期幾乎與順馳開始全國(guó)化征程完全重疊。押寶房地產(chǎn)持續(xù)高速慣性成長(zhǎng)的順馳，由此開始遭受挫折。
宏觀調(diào)控要讓房地產(chǎn)降降溫，減減速，雖然市場(chǎng)化的間接手段效果并不十分明顯，但這個(gè)棒子恰恰打在了順馳的痛處。以競(jìng)標(biāo)、貸款、拿地、開建、預(yù)售、回款再拿地為一個(gè)周期，順馳成就神話的殺手锏就是幾個(gè)不同周期的項(xiàng)目同時(shí)相互迭加，以戰(zhàn)養(yǎng)戰(zhàn)，現(xiàn)金周期不僅用天，甚至可以用小時(shí)計(jì)。這種操作很具有攻擊性，但卻是一搏命的險(xiǎn)招，一環(huán)出錯(cuò)，必將全盤皆輸。
順馳整個(gè)資金缺口在30億元以上，僅目前在應(yīng)交地價(jià)款、應(yīng)付銀行貸款、施工款等方面緊迫性資金需求就達(dá)近10億元。全國(guó)化項(xiàng)目的資金使用常常處于“十個(gè)瓶口、四五個(gè)蓋子”的狀態(tài)，其中主要欠款項(xiàng)目是北京的領(lǐng)海項(xiàng)目和蘇州兩個(gè)項(xiàng)目。這兩顆棋子周轉(zhuǎn)出錯(cuò)，打亂了全盤的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)，結(jié)果處處告急。如無(wú)大量資金注入，順馳將面臨將近年銷售額半數(shù)的債務(wù)，而且公司的主要項(xiàng)目將面臨停滯。就以順馳在北京開發(fā)的藍(lán)調(diào)國(guó)際公寓項(xiàng)目而言，截止今年5月，僅賠付業(yè)主的延遲交房違約金就超過4000萬(wàn)元，現(xiàn)在每月數(shù)字還在不斷累積，更談不上項(xiàng)目開發(fā)本身。
與聯(lián)想收購(gòu)IBM的PC部門不同，IBM的PC部門完全可以自主運(yùn)轉(zhuǎn)，只是每年有相當(dāng)于銷售額2%的虧損，聯(lián)想只需要設(shè)法從一年的100多億美元收入中再擠掉2%的成本即可。而雖然順馳的收購(gòu)價(jià)遠(yuǎn)低于順馳的表象價(jià)值，但收購(gòu)?fù)瓿珊�，香港路勁基建面臨著大量的資金缺口。此外，現(xiàn)在處在地產(chǎn)調(diào)控關(guān)鍵時(shí)期，根據(jù)海外經(jīng)驗(yàn)，政策勢(shì)必將越來(lái)越嚴(yán)，再加上順馳難免“樹大招風(fēng)”，因此即使其得到輸血，亦將可能無(wú)法重復(fù)其七個(gè)鍋四個(gè)蓋的“順馳速度”了。
