土地增值稅是以單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)）所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定稅率征收的一種稅。根據(jù)現(xiàn)行政策規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅具體計(jì)算主要分三種方法：
能提供評(píng)估價(jià)格的計(jì)算方法
土地增值稅應(yīng)納稅額＝（轉(zhuǎn)讓收入－評(píng)估價(jià)格－與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金）×適用稅率
1.“評(píng)估價(jià)格”是指由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度后的價(jià)格；
2.“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”是指包括營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、印花稅；
3.由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除，但個(gè)人隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格進(jìn)行評(píng)估的，評(píng)估費(fèi)用不允許扣除。
4.能提供評(píng)估價(jià)格的，已繳契稅在計(jì)算土地增值稅時(shí)不允許扣除。
【例1】：柳先生于2004年11月以400000元在某市區(qū)購(gòu)買(mǎi)了一套面積為150m2的商品房，繳納契稅12000元，并花50000元進(jìn)行了裝修，2006年12月將房屋以640000元的總價(jià)賣(mài)出，經(jīng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估價(jià)格為460000，支付評(píng)估費(fèi)用600元，房屋出售支付了手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等合理費(fèi)用共計(jì)500元，上述房屋原值及相關(guān)費(fèi)用均提供出了合法有效憑據(jù)。柳先生轉(zhuǎn)讓這套商品房是否要繳納土地增值稅？應(yīng)繳多少？合計(jì)繳稅多少？
【解析】：柳先生轉(zhuǎn)讓的這套商品房，由于房屋面積為150m2，屬于非普通住宅，且只居住了兩年零一個(gè)月，因此其轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)全額繳納營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、印花稅、土地增值稅和計(jì)征個(gè)人所得稅。柳先生應(yīng)繳納的稅額為：
1.營(yíng)業(yè)稅＝640000×5%=32000（元）；
2.城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加=32000×（7%+3%）=3200（元）；
3.印花稅＝640000×0.05%＝320（元）
4.土地增值稅：可扣除項(xiàng)目金額＝460000+600+（32000+3200+320）＝496120（元）；增值額＝640000-496120＝143880（元），增值率＝143880÷496120×100%＝29％，增值率不超過(guò)50％，適用稅率30％。應(yīng)繳土地增值稅＝143880×30％＝43164（元）
5.個(gè)人所得稅，可扣除的房屋原值＝400000＋12000＝412000（元），可扣除的相關(guān)稅金＝32000+3200+320＋43164＝78684（元），可扣除的合理費(fèi)用＝裝修費(fèi)＋手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等＝40000＋500＝40500（元）（稅法規(guī)定可扣除的裝修費(fèi)最高限額為（400000×10％）40000元，其實(shí)際支付的裝修費(fèi)為50000元，則只能在稅前扣除40000元裝修費(fèi)），應(yīng)納稅所得額=640000-412000-78684-40500＝108816（元）應(yīng)納所得稅額＝應(yīng)納稅所得額×20％＝108816×20％＝21763.2（元）。合計(jì)稅款總額=32000+3200+320+43164+21763.2=100447.2（元）。
不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的計(jì)算方法
土地增值稅應(yīng)納稅額＝[轉(zhuǎn)讓收入－上手購(gòu)入價(jià)×（1+5%×n）－與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金]×適用稅率
1.“n”是指購(gòu)入房屋到轉(zhuǎn)讓房屋的年度數(shù)；
2.“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”包括營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、印花稅；
3.上手購(gòu)房繳納的契稅可憑契稅完稅證在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除，但不作為加計(jì)5％的基數(shù)。（詳見(jiàn)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)））
【例2】：劉先生于2004年11月以400000元在某市區(qū)購(gòu)買(mǎi)了一套面積為150m2的商品房，繳納契稅12000元，并花50000元進(jìn)行了裝修，2006年12月將房屋以640000元的總價(jià)賣(mài)出，房屋出售支付了手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等合理費(fèi)用共計(jì)500元，上述房屋原值及相關(guān)費(fèi)用均提供出了合法有效憑據(jù)。劉先生轉(zhuǎn)讓這套商品房應(yīng)繳納哪些稅？應(yīng)繳多少？
【解析】：劉先生轉(zhuǎn)讓的這套商品房，由于房屋面積為150m2，屬于非普通住宅，且只居住了兩年零一個(gè)月，因此其轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)全額繳納營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、印花稅、土地增值稅和計(jì)征個(gè)人所得稅。劉先生應(yīng)繳納的稅額為：
1.營(yíng)業(yè)稅＝640000×5%=32000（元）
2.城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加=32000×（7%+3%）=3200（元）
3.印花稅＝640000×0.05%＝320（元）
4.土地增值稅：可扣除項(xiàng)目金額＝400000×（1+5%×2）+12000+（32000+3200+320）＝487520（元）；增值額＝640000-487520＝152480（元），增值率＝152480÷487520×100%＝31.28％，增值率不超過(guò)50％，適用稅率30％。應(yīng)繳土地增值稅＝152480×30％＝45744（元）
5.個(gè)人所得稅，可扣除的房屋原值＝400000＋12000＝412000（元），可扣除的相關(guān)稅金＝32000+3200+320＋45744＝81264（元），可扣除的合理費(fèi)用＝裝修費(fèi)＋手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等＝40000＋500＝40500（元）（稅法規(guī)定可扣除的裝修費(fèi)最高限額為（400000×10％）40000元，其實(shí)際支付的裝修費(fèi)為50000元，則只能在稅前扣除40000元裝修費(fèi)），應(yīng)納稅所得額=640000-412000-81264-40500＝106236（元）應(yīng)納所得稅額＝應(yīng)納稅所得額×20％＝106236×20％＝21247.2（元）
既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的計(jì)算方法
土地增值稅應(yīng)納稅額＝轉(zhuǎn)讓收入×核定征收稅率（具體由各省確定）
【例3】：張先生于2006年12月將自己購(gòu)于2003年8月的一套住房（非普通住宅）出售，售價(jià)為50萬(wàn)元，由于保管不善不能提供出原購(gòu)房時(shí)的相關(guān)原始憑證，也不能提供房屋重置成本評(píng)估價(jià)格（假設(shè)當(dāng)?shù)匾?guī)定個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)個(gè)人所得稅按照1.5％核定征收、土地增值稅按照1％核定征收）。張先生轉(zhuǎn)讓這套商品房應(yīng)繳納哪些稅？應(yīng)繳多少？
【解析】：張先生轉(zhuǎn)讓的這套住房屬于非普通住宅，其居住時(shí)間為三年零四個(gè)月，因此其轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、印花稅、土地增值稅和個(gè)人所得稅，土地增值稅可享受減半征收的優(yōu)惠。由于其不能提供出完整的成本費(fèi)用憑證，也不能提供房屋重置成本評(píng)估價(jià)格，因此個(gè)人所得稅按照1.5％核定征收、土地增值稅按照1％核定征收。張先生應(yīng)繳納的稅額為：
1.營(yíng)業(yè)稅=500000×5%=25000（元）；
2.城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加=25000×（7%+3%）=2500（元）；
3.印花稅＝500000×0.05％＝250（元）；
4.土地增值稅＝（500000×1％）×50％＝2500（元）；
5.個(gè)人所得稅＝500000×1.5％＝7500（元）。