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房產(chǎn)交易土地增值稅輕松算

2007-8-8 16:38 財會信報·劉曉偉 鐘雪梅 劉厚兵 【 】【打印】【我要糾錯

  土地增值稅是以單位和個人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(簡稱房地產(chǎn))所取得的增值額為計稅依據(jù),依照規(guī)定稅率征收的一種稅。根據(jù)現(xiàn)行政策規(guī)定,個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅具體計算主要分三種方法:

  能提供評估價格的計算方法

  土地增值稅應(yīng)納稅額=(轉(zhuǎn)讓收入-評估價格-與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金)×適用稅率

  1.“評估價格”是指由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度后的價格;

  2.“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”是指包括營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅;

  3.由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估發(fā)生的評估費用允許在計算土地增值稅時予以扣除,但個人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格進行評估的,評估費用不允許扣除。

  4.能提供評估價格的,已繳契稅在計算土地增值稅時不允許扣除。

  【例1柳先生于2004年11月以400000元在某市區(qū)購買了一套面積為150m2的商品房,繳納契稅12000元,并花50000元進行了裝修,2006年12月將房屋以640000元的總價賣出,經(jīng)房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估價格為460000,支付評估費用600元,房屋出售支付了手續(xù)費、公證費等合理費用共計500元,上述房屋原值及相關(guān)費用均提供出了合法有效憑據(jù)。柳先生轉(zhuǎn)讓這套商品房是否要繳納土地增值稅?應(yīng)繳多少?合計繳稅多少?

  【解析】:柳先生轉(zhuǎn)讓的這套商品房,由于房屋面積為150m2,屬于非普通住宅,且只居住了兩年零一個月,因此其轉(zhuǎn)讓時應(yīng)全額繳納營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅、土地增值稅和計征個人所得稅。柳先生應(yīng)繳納的稅額為:

  1.營業(yè)稅=640000×5%=32000(元);

  2.城市維護建設(shè)稅及教育費附加=32000×(7%+3%)=3200(元);

  3.印花稅=640000×0.05%=320(元)

  4.土地增值稅:可扣除項目金額=460000+600+(32000+3200+320)=496120(元);增值額=640000-496120=143880(元),增值率=143880÷496120×100%=29%,增值率不超過50%,適用稅率30%。應(yīng)繳土地增值稅=143880×30%=43164(元)

  5.個人所得稅,可扣除的房屋原值=400000+12000=412000(元),可扣除的相關(guān)稅金=32000+3200+320+43164=78684(元),可扣除的合理費用=裝修費+手續(xù)費、公證費等=40000+500=40500(元)(稅法規(guī)定可扣除的裝修費最高限額為(400000×10%)40000元,其實際支付的裝修費為50000元,則只能在稅前扣除40000元裝修費),應(yīng)納稅所得額=640000-412000-78684-40500=108816(元)應(yīng)納所得稅額=應(yīng)納稅所得額×20%=108816×20%=21763.2(元)。合計稅款總額=32000+3200+320+43164+21763.2=100447.2(元)。

  不能取得評估價格,但能提供購房發(fā)票的計算方法

  土地增值稅應(yīng)納稅額=[轉(zhuǎn)讓收入-上手購入價×(1+5%×n)-與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金]×適用稅率

  1.“n”是指購入房屋到轉(zhuǎn)讓房屋的年度數(shù);

  2.“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”包括營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅;

  3.上手購房繳納的契稅可憑契稅完稅證在計算土地增值稅時予以扣除,但不作為加計5%的基數(shù)。(詳見《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財稅[2006]21號))

  【例2劉先生于2004年11月以400000元在某市區(qū)購買了一套面積為150m2的商品房,繳納契稅12000元,并花50000元進行了裝修,2006年12月將房屋以640000元的總價賣出,房屋出售支付了手續(xù)費、公證費等合理費用共計500元,上述房屋原值及相關(guān)費用均提供出了合法有效憑據(jù)。劉先生轉(zhuǎn)讓這套商品房應(yīng)繳納哪些稅?應(yīng)繳多少?

  【解析】:劉先生轉(zhuǎn)讓的這套商品房,由于房屋面積為150m2,屬于非普通住宅,且只居住了兩年零一個月,因此其轉(zhuǎn)讓時應(yīng)全額繳納營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅、土地增值稅和計征個人所得稅。劉先生應(yīng)繳納的稅額為:

  1.營業(yè)稅=640000×5%=32000(元)

  2.城市維護建設(shè)稅及教育費附加=32000×(7%+3%)=3200(元)

  3.印花稅=640000×0.05%=320(元)

  4.土地增值稅:可扣除項目金額=400000×(1+5%×2)+12000+(32000+3200+320)=487520(元);增值額=640000-487520=152480(元),增值率=152480÷487520×100%=31.28%,增值率不超過50%,適用稅率30%。應(yīng)繳土地增值稅=152480×30%=45744(元)

  5.個人所得稅,可扣除的房屋原值=400000+12000=412000(元),可扣除的相關(guān)稅金=32000+3200+320+45744=81264(元),可扣除的合理費用=裝修費+手續(xù)費、公證費等=40000+500=40500(元)(稅法規(guī)定可扣除的裝修費最高限額為(400000×10%)40000元,其實際支付的裝修費為50000元,則只能在稅前扣除40000元裝修費),應(yīng)納稅所得額=640000-412000-81264-40500=106236(元)應(yīng)納所得稅額=應(yīng)納稅所得額×20%=106236×20%=21247.2(元)

  既沒有評估價格,又不能提供購房發(fā)票的計算方法

  土地增值稅應(yīng)納稅額=轉(zhuǎn)讓收入×核定征收稅率(具體由各省確定)

  【例3張先生于2006年12月將自己購于2003年8月的一套住房(非普通住宅)出售,售價為50萬元,由于保管不善不能提供出原購房時的相關(guān)原始憑證,也不能提供房屋重置成本評估價格(假設(shè)當(dāng)?shù)匾?guī)定個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)個人所得稅按照1.5%核定征收、土地增值稅按照1%核定征收)。張先生轉(zhuǎn)讓這套商品房應(yīng)繳納哪些稅?應(yīng)繳多少?

  【解析】:張先生轉(zhuǎn)讓的這套住房屬于非普通住宅,其居住時間為三年零四個月,因此其轉(zhuǎn)讓時應(yīng)繳納營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅、土地增值稅和個人所得稅,土地增值稅可享受減半征收的優(yōu)惠。由于其不能提供出完整的成本費用憑證,也不能提供房屋重置成本評估價格,因此個人所得稅按照1.5%核定征收、土地增值稅按照1%核定征收。張先生應(yīng)繳納的稅額為:

  1.營業(yè)稅=500000×5%=25000(元);

  2.城市維護建設(shè)稅及教育費附加=25000×(7%+3%)=2500(元);

  3.印花稅=500000×0.05%=250(元);

  4.土地增值稅=(500000×1%)×50%=2500(元);

  5.個人所得稅=500000×1.5%=7500(元)。

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