土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人,就其轉(zhuǎn)讓所獲得的土地增值額征收的一種稅。
1987年以來(lái),隨著土地使用制度的改革和土地市場(chǎng)的放開(kāi),促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,而且對(duì)改善投資環(huán)境、合理配置土地資源、改善人民居住條件等方面起到了積極的作用。但同時(shí)也帶來(lái)了一些新問(wèn)題。利用稅收杠桿這個(gè)經(jīng)濟(jì)手段,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)和規(guī)范非常必要。首先,開(kāi)征土地增值稅,是適應(yīng)國(guó)有土地使用制度改革的需要;其次,開(kāi)征土地增值稅,是保護(hù)土地資源,維護(hù)國(guó)家權(quán)益的需要;再次,開(kāi)征土地增值稅,是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的需要;最后,開(kāi)征土地增值稅,是擴(kuò)大地方稅稅源,建立健全我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收制度的需要。
設(shè)置土地增值稅的一個(gè)重要原則,就是要對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的過(guò)高收益進(jìn)行調(diào)節(jié),增值多的多征,增值少的少征,以抑制投機(jī)牟。取暴利行為,保護(hù)正常從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)者的合理權(quán)益,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康順利發(fā)展。
一、納稅義務(wù)人
根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第二條,轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡(jiǎn)稱(chēng)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人,為土地增值稅的納稅義務(wù)人,這里所說(shuō)的單位,具體來(lái)說(shuō),是指各類(lèi)企業(yè)單位、事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體及其他組織;這里所說(shuō)的個(gè)人,包括個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。
二、征稅范圍
所謂征稅范圍,是指稅法規(guī)定必須征稅的客觀對(duì)像的具體內(nèi)容。
土地增值稅的征稅范圍是有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物。這一征稅范圍具體包括以下三層含義:
。ㄒ唬┩恋卦鲋刀愔粚(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)征稅。根據(jù)《憲法》和《土地管理法》的規(guī)定,城市的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市市郊的土地除法律規(guī)定屬?lài)?guó)家所有的以外,屬于集體所有。農(nóng)村集體所有的土地,不得自行轉(zhuǎn)讓?zhuān)匦柘扔蓢?guó)家征用后才能轉(zhuǎn)讓。
。ǘ┩恋卦鲋刀愂菍(duì)國(guó)有土地使用權(quán)及其地上的建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅。這里,土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的產(chǎn)權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)移是判定是否屬于土地增值稅征稅范圍的標(biāo)準(zhǔn)之二。
(三)土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的行為征稅,即對(duì)有償轉(zhuǎn)讓行為征稅。因此,土地增值稅的征稅范圍不包括房地產(chǎn)的權(quán)屬雖然發(fā)生轉(zhuǎn)移,但未取得收入的行為。如房地產(chǎn)的繼承,房地產(chǎn)的權(quán)屬雖然發(fā)生了變更,但權(quán)屬人并沒(méi)有取得收入,因此也不征收土地增值稅。
三、計(jì)稅依據(jù)
土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。實(shí)際上,由于房隨地走,土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)不可截然分開(kāi),因此,土地增值稅根據(jù)房地產(chǎn)增值額計(jì)算,把房產(chǎn)增值額也納了進(jìn)來(lái)。
房地產(chǎn)增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收減除《條例》規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。
(一)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入,應(yīng)包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。從收入的形式來(lái)看,包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。
。ǘ┓ǘǹ鄢(xiàng)目
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額。一般是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。
2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本,包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。
3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。
4.舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。是指計(jì)算納稅人出售舊房及建筑物的扣除項(xiàng)目金額的價(jià)格。它是根據(jù)舊房及建筑物的重置成本價(jià)乘以新舊度折扣率后的價(jià)格,即按計(jì)征土地增值稅時(shí)建造同樣的房屋及建筑物所需要的成本費(fèi)用再扣除折舊因素。
5.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。是指納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)所繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因?yàn)檗D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所繳納的教育費(fèi)附加,也可以視同稅金予以扣除。
6.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。
四、稅率
土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率:
增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分,稅率為30%;
增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分,稅率為40%;
增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%,未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分,稅率為50%。
增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分,稅率為60%。
五、納稅辦法
土地增值稅的納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào),并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。這里所說(shuō)的“房地產(chǎn)所在地”,是指房地產(chǎn)的坐落地。納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落在兩個(gè)或兩個(gè)以上地區(qū)的,應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報(bào)納稅。