房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其自行開發(fā)的產(chǎn)品用于經(jīng)營租賃時，一般有兩種會計處理方法：一是將自行開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為出租開發(fā)產(chǎn)品核算，二是將自行開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)核算。從會計角度講，兩種處理方法都不會對年度會計利潤產(chǎn)生影響。但從稅法角度講，不同的處理方法對年度應(yīng)納稅所得額卻有不同的影響。
例如，甲公司為一家從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)，2005年1月1日，其開發(fā)完成的一幢房產(chǎn)賬面價值1500萬元，甲公司將該房產(chǎn)出租給乙公司，租期為3年，租金總額360萬元。當時的市場價格為2500萬元。租期屆滿，甲企業(yè)以3000萬元的價格出售該房產(chǎn)。假定房產(chǎn)折舊年限為20年，企業(yè)所得稅稅率為33%（不考慮房產(chǎn)殘值、營業(yè)稅金及附加）。（注：國稅發(fā)[2006]31號文規(guī)定，開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的行為應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)；開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，可按稅收規(guī)定扣除折舊費用，未轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，不得扣除折舊費用。）
一、 轉(zhuǎn)為出租開發(fā)產(chǎn)品核算
1.出租期間會計利潤
租金收入： 360萬元；
攤銷成本： 1500÷20×3=225萬元；
會計利潤： 360－225=135萬元。
2.出租期間應(yīng)納稅所得額
根據(jù)稅法規(guī)定，用于出租的開發(fā)產(chǎn)品未轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)核算，其攤銷的折舊不能稅前扣除，因此出租期間已攤銷的折舊225萬元應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額，即應(yīng)納稅所得額為360萬元，應(yīng)交所得稅為118.8萬元（360×33%）。
3.租期屆滿時出售
甲企業(yè)出售該房產(chǎn)時結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入3000萬元，賬面成本余值為1275萬元（1500－225），會計利潤為1725萬元（3000-1275），已攤銷折舊225萬元此時可作為計稅成本調(diào)減當年應(yīng)納稅所得額。因此，應(yīng)納稅所得額為1500萬元，應(yīng)交所得稅為495萬元。
從上可看出，開發(fā)企業(yè)從出租至出售應(yīng)交所得稅總計為613.8萬元（118.8＋495）。
二、轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)核算
1.出租期間會計利潤
同上。
2.出租期間應(yīng)納稅所得額
根據(jù)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)應(yīng)視同銷售確認收入實現(xiàn)，繳納企業(yè)所得稅；開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)后可按稅收規(guī)定扣除折舊費用。
開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)時的公允價值應(yīng)以當時的市場價值計算，因此出租期間應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額1000萬元（2500－1500）。因開發(fā)產(chǎn)品已轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，按稅法規(guī)定，其計稅成本為2500萬元，增加的計稅成本1000萬元中屬于出租期間的折舊費用150萬元（1000÷20×3）應(yīng)調(diào)減應(yīng)納稅所得額。
應(yīng)納稅所得額：135＋1000－150＝985萬元；
應(yīng)交所得稅： 985×33%＝325.05萬元。
3.租期屆滿時出售
甲企業(yè)出售該房產(chǎn)時結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入3000萬元，賬面固定資產(chǎn)凈值為1275萬元（1500－225），因此，會計利潤為1725萬元。開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)時增加的計稅成本余值850萬元（1000-150）應(yīng)調(diào)減當年應(yīng)納稅所得額。
因此，應(yīng)納稅所得額為1725－850=875萬元，應(yīng)交所得稅為875×33%=288.75萬元。
從上可看出，開發(fā)企業(yè)從出租至出售應(yīng)交所得稅總計也為613.8萬元（325.05＋288.75）。
通過比較，采用不同的會計處理方法，不會影響會計利潤，應(yīng)交所得稅總額也是相同的；但是，從年度現(xiàn)金流量來看，采用第一種會計處理方法，企業(yè)前期支付的稅金較少，資金壓力較小。