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房地產(chǎn)會計業(yè)務的處理

來源: 編輯: 2007/03/13 16:10:25  字體:

  1、資產(chǎn)類主要會計科目核算:

 ?。?)現(xiàn)金

  從銀行提取現(xiàn)金

  借:現(xiàn)金

      貸:銀行存款

  支取現(xiàn)金或是預支現(xiàn)金

  借:其他應收賬——XX成本類或材料類科目

      貸:現(xiàn)金

  (2)銀行存款

 ?。?)應收賬款:主要是核算在開發(fā)經(jīng)營過程中,轉(zhuǎn)讓和銷售開發(fā)產(chǎn)品,提供出租房屋和提供勞務,而向購買、接受和租用單位或個人收取的款項。

 ?、俪鍪圩赓U商品房而應收取的未收到的款項(所附原始單據(jù):購方協(xié)議銷售發(fā)票或出租發(fā)票)

  借:應收賬款——XX公司或個人

      貸:主營業(yè)務收入

 ?、诔鲎尣牧隙鴳杖〉奈词湛铐?/p>

  借:應收賬款——XX公司

      貸:其他業(yè)務收入

  收回款項時:

  借:銀行存款

      貸:應收賬款

  (4)壞賬準備:確定無法收回的應收賬款而計提的壞賬損失,主要有兩種核算方法:一種直接轉(zhuǎn)銷法,二是備抵法

  提取壞賬準備金

  借:管理費用

      貸:壞賬準備

  發(fā)生壞賬時

  借:壞賬準備

      貸:應收賬款

  收回已轉(zhuǎn)銷的應收賬款

  借:應收賬款

      貸:壞賬準備

  借:銀行存款

      貸:應收賬款

  (5)應收票據(jù):指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因轉(zhuǎn)讓、銷售開發(fā)產(chǎn)品而收到的商業(yè)匯票。

  銷售商品房而收到的商業(yè)匯票

  借:應收票據(jù)——XX公司

      貸:主營業(yè)務收入

  商業(yè)匯票到期:

  若為無息商業(yè)匯票(所附單據(jù):銷售發(fā)票、雙方協(xié)議)

  借:銀行存款

      貸:應收賬款

  若為有息商業(yè)匯票

  借:銀行存款

      貸:應收票據(jù)——XX公司

  財務費用

  (6)預付賬款:是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照合同預付給承包單位的工程款和備料款,分別設置“預付承包單位款”和“預付供應單位款”兩個明細科目。

 ?、兕A付給承包單位的工程款和備料款(所附單據(jù):付款申請書、付款單)

  借:預付賬款——預付承包單位款

      貸:銀行存款

  拔付承包單位抵作備料款的材料

  借:預付賬款——預付承包單位款

      貸:庫存材料

  企業(yè)與承包單位按月或是按季進行工程結(jié)算時(所附單據(jù):工程價款結(jié)算單)

  借:開發(fā)成本

      貸:應付賬款——應付工程款

  同時,從應付的工程款中扣回預付的工程款和備料款

  借:應付賬款——應付工程款

      貸:預付賬款——預付承包單位款

  用銀行存款補付余額

  借:應付賬款——應付工程款貸:銀行存款

  ②預付給供應商的材料價款

  借:預付賬款——預付供應單位款

      貸:銀行存款

  材料驗收入庫,用預付款抵扣應付款

  借:應付賬款——應付購貨款

      貸:預付賬款——預付供應單位款

  用銀行存款補付余額

  借:應付賬款——應付購貨款

      貸:銀行存款

 ?。?)物資采購:主要是核算企業(yè)購入各種物資的采購成本。包括購入材料設備的買價、運雜費、流通壞節(jié)的稅金,月終分配的采購保管費和材料成本差異。

 ?。?)采購保管費:主要核算采購保管人員的工資、福利費、辦公費、交通差旅費、折舊費、維修費、低值易耗品攤銷、勞動保護費、檢驗試驗費等

  (9)材料成本差異:主要用來核算實際成本與計劃成本之間的差異。

 ?。?0)庫存材料:用來核算各種為庫存材料的計劃成本或?qū)嶋H成本

 ?。?1)庫存設備:用來核算企業(yè)用于開發(fā)工程的各種庫存設備的實際成本

 ?、儋徣朐O備,支付買價、代墊的運雜費、采保費(所附憑證:代墊費用交付單、銷售發(fā)票、付款單)

  借:物資采購——設備采購

      貸:銀行存款

  計算與分配的采保費(所附憑證:計算的采保費用固定表格)

  借:物資采購——設備采購

      貸:采購保管費

  采購保管費的計算公式如下:

  采購保管費的實際分配率=材料實際發(fā)生的采保費/本月購入材料實際發(fā)生的買價和運雜費

  某種物資應分攤的采購保管費=實際買價和運雜費*分配率

  材料驗收入庫(所附單據(jù):入為單、設備管理單)

  借:庫存設備

      貸:物資采購

  ②訂購設備與材料,所發(fā)生的買價與動雜費、稅款(所附單據(jù):購貨發(fā)票、提貨單、銀行單據(jù)、運輸費單據(jù))

  借:預付賬款

      貸:銀行存款

  設備到達驗收入庫

  借:物資采購——設備采購

      貸:應付賬款——應付購貨款

  沖減預付的設備貨款

  借:應付賬款——應付供貨款

      貸:預付賬款

  支付余下應付的設備材料采購款

  借:應付賬款

      貸:銀行存款

 ?、墼O備和材料發(fā)出,領用設備進行安裝,用作房屋建設(所附憑據(jù):發(fā)出材料匯總表、設備出庫單)

  借:開發(fā)成本——房屋開發(fā)

      貸:庫存設備

  銷售積壓設備(所附單據(jù):設備出庫單、銀行單據(jù)、銷售發(fā)票)

  借:銀行存款

      貸:其他業(yè)務收入

  結(jié)轉(zhuǎn)成本

  借:其他業(yè)務支出

      貸:庫存設備

  (12)委托加工材料:主要是核算委托外單位加工的各種材料的實際成本。應與加工單位簽訂加工合同。

  發(fā)出材料,委托外單位加工

  借:委托加工材料

      貸:庫存材料

  材料成本差異

  加工完后驗收入庫

  借:委托加工材料

      貸:銀行存款

  借:庫存材料——XX材料

      貸:委托加工材料

  (13)低值易耗品:是指未達到固定資產(chǎn)標準的勞動材料。如:工具、器具、玻璃器皿等

  自營工程領用生產(chǎn)工具,一次性攤銷計入成本費用

  借:開發(fā)間接費用

      貸:低值易耗品

  倉庫領用工具一批,用五五攤銷法:

  借:待攤費用

      貸:低值易耗品

  借:采購保管費

      貸:待攤費用

 ?。?4)開發(fā)產(chǎn)品:是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)過程并驗收合格,可以按照合同的條件移交購貨單位,或者可以作為商品對外銷售的產(chǎn)品,包括開發(fā)完工的建設場地、房屋、配套設施和代建工程等企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品,在竣工驗收時

  借:開發(fā)產(chǎn)品

      貸:開發(fā)成本

  對外銷售轉(zhuǎn)讓的開發(fā)產(chǎn)品,月份終了按時結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本

  借:主營業(yè)務成本

      貸:開發(fā)產(chǎn)品

 ?。?5)分期開發(fā)產(chǎn)品:應根據(jù)分期銷售合同進行結(jié)算,可以根據(jù)需要設置“分期收款開發(fā)產(chǎn)品備查賬”。

  借:主營業(yè)務成本

      貸:分期收款開發(fā)產(chǎn)品

 ?。?6)出租開發(fā)產(chǎn)品:是指利用開發(fā)完成的土地和房屋,進行商業(yè)性出租的一種經(jīng)營活動。主要是通過收取租金的形式實現(xiàn)的。應下設“出租產(chǎn)品”“出租產(chǎn)品攤銷”兩個明細科目

  出租土地或是房屋時

  借:出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品

      貸:開發(fā)產(chǎn)品

  租金收入:

  借:銀行存款或應收賬款

      貸:主營業(yè)務收入

 ?。?7)周轉(zhuǎn)房:是指企業(yè)用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用,下設“在用周轉(zhuǎn)房”和“周轉(zhuǎn)房攤銷”兩個明細科目

  開發(fā)的用于安裝居于拆遷的周轉(zhuǎn)房,按實際搭建的成本

  借:周轉(zhuǎn)房——在用周轉(zhuǎn)房

      貸:開發(fā)產(chǎn)品——房屋

  按月計提的周轉(zhuǎn)房攤銷

  借:開發(fā)成本或開發(fā)間接費用

      貸:周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷

  其間發(fā)生的維修費用,如果金額不大

  借:開發(fā)成本或開發(fā)間接費用

      貸:銀行存款

  如果金額較大的

  借:待攤費用或長期待攤費用

      貸:銀行存款

  最后再分次攤?cè)氲接嘘P(guān)成本費用科目

 ?。?8)固定資產(chǎn)

 ?、儋徣氲墓潭ㄙY產(chǎn)(所附原始憑證:運雜費專用發(fā)票、現(xiàn)金支出憑單、銀行單據(jù)、購貨發(fā)票等)

  借:固定資產(chǎn)

      貸:銀行存款

  購入需要安裝的固定資產(chǎn)

  借:固定資產(chǎn)購建支出

      貸:銀行存款

  支付安裝費用

  借:固定資產(chǎn)購建支出

      貸:銀行存款

  安裝完畢交付使用時借:固定資產(chǎn)

      貸:固定資產(chǎn)購建支出

  ②自制自建的固定資產(chǎn)(所附單據(jù):移交使用單、工程結(jié)算單)

  支付的土地征用費及堪設計費

  借:固定資產(chǎn)購建支出

      貸:銀行存款

  領用材料時

  借:固定資產(chǎn)購建支出

      貸:庫存材料

  分配建筑工人工資和福利費

  借:固定資產(chǎn)購建支出

      貸:應付工資

  應付福利費

  完畢建筑交付使用

  借:固定資產(chǎn)

      貸:固定資產(chǎn)購建支出

  ③其他單位投資轉(zhuǎn)入的固定資產(chǎn)(所附單據(jù):投資證明、合同)

  借:固定資產(chǎn)

      貸:實收資本

  累計折舊

 ?、芨臄U建的固定資產(chǎn)(所附單據(jù):擴建通知單)

  借:固定資產(chǎn)——未使用固定資產(chǎn)

      貸:固定資產(chǎn)——生產(chǎn)生用固定資產(chǎn)

  殘料變賣時

  借:銀行存款

      貸:固定資產(chǎn)購建支出

  支付擴建工程款時

  借:固定資產(chǎn)購建支出

      貸:銀行存款

  工程竣工時(所附單據(jù):工程竣工結(jié)算單)

  借:固定資產(chǎn)——未使用固定資產(chǎn)

      貸:固定資產(chǎn)購建支出

  交付使用時

  借:固定資產(chǎn)——生產(chǎn)用固定資產(chǎn)

      貸:固定資產(chǎn)——未使用固定資產(chǎn)

  (19)無形資產(chǎn):企業(yè)長期使用而沒有實物形態(tài)的資產(chǎn),包括專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標權(quán)、土地使用權(quán)。

  2、負債的主要會計科目的核算

  (1)應付賬款:因購買材料物資或接受勞務應付給供應單位的款項

  支付給承包單位轉(zhuǎn)來的工程價款結(jié)算預支單

  借:開發(fā)成本

      貸:應付賬款

  以預支款抵沖應付款時

  借:應付賬款

      貸:預付賬款

  補付其余款時

  借:應付賬款

      貸:銀行存款

 ?。?)預收賬款:按照規(guī)定合同或協(xié)議向購房單位或個人收取的購房定金。以及代建工程收取的代建工程款

  收到預付款時

  借:銀行存款

      貸:預收賬款——預收代建工程款

  提交工程價款結(jié)算單時

  借:應收賬款

  貸;主營業(yè)務收入

  借:預收賬款——預收代建工程款

      貸:應收賬款

  收回全部余款

  借:銀行存款

      貸:應收賬款

  (3)應付工資

  開出現(xiàn)金支票,發(fā)放工資

  借:現(xiàn)金

      貸:銀行存款

  借:應付工資

      貸:現(xiàn)金

  結(jié)轉(zhuǎn)代扣款項

  借:應付工資

      貸:其他應收款——代扣水電費

  代扣房租

  月末分配工資費用

  借:開發(fā)成本(建安)

  開發(fā)間接費用(開發(fā)項目現(xiàn)場)

  銷售用費(銷售機構(gòu))

  管理費用(行政管理部門)

  采購保管費(采購部門)

  管理費用——勞動保險費(長期放假員工)

  應付福利費(醫(yī)務人員)

 ?。?)應付福利費(按工資總額的14%計提)

  借:開發(fā)成本(建安)

  開發(fā)間接費用(開發(fā)項目現(xiàn)場)

  銷售用費(銷售機構(gòu))

  管理費用(行政管理部門)

  采購保管費(采購部門)

      貸:應付福利費

  用現(xiàn)金支付福利費時

  借:應付福利費

      貸:現(xiàn)金

  (5)應交稅金:核算應向國家交納的各項稅金,主要包括(營業(yè)稅、城市維護建設稅、固定資產(chǎn)調(diào)節(jié)稅、所得稅、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅各種稅種)

  月末按照實現(xiàn)的經(jīng)營收入計算應交稅金

  借:主營業(yè)務稅金及附加

      貸:應交稅金——應交營業(yè)稅

  ——應交城市維護建設稅

  月末按照實現(xiàn)的其他業(yè)務收入計算出應交納的稅金

  借:其他業(yè)務支出

      貸:應交稅金——應交營業(yè)稅

  ——應交城市維護建設稅

  月末如按規(guī)定計算當月應交納的房產(chǎn)稅、車船使用稅

  借:管理費用

      貸:應交稅金——房產(chǎn)稅

  ——車船使用稅

  ——土地使用稅

  月末計算的所得稅

  借:所得稅

      貸:應交稅金——應交所得稅

  實際交納的稅金

  借:應交稅金——XX稅

      貸:銀行存款

 ?。?)其他應交款:核算向國家交納的教育費附加以及其他應交款

  月末按規(guī)定提取教育附加

  借:主營業(yè)務稅金及附加

      貸:其他應交款——教育費附加

  3、成本、費用主要會計科目核算

 ?。?)開發(fā)成本:如能確定核算對象的,直接計入“開發(fā)成本”,主要包括:土地征用及拆遷補償費(土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費);前期工程費(規(guī)劃、設計、項目可行性研究、水文、地質(zhì)、測繪、“三通一平”);基礎設施費(小區(qū)道路建設、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化);建筑安裝工程費(支付給承包單位的建筑安裝工程費);公共配套設施費(居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設施支出),分別設置“土地開發(fā)”與“配套設施開發(fā)”“房屋開發(fā)”設置二級明細??筛鶕?jù)上述六項來設置三級明細科目

 ?、匍_發(fā)土地成本費用:

  借:開發(fā)成本——土地開發(fā)

      貸:銀行存款

  或應付賬款——XX公司

  分配開發(fā)的間接費用

  借:開發(fā)成本——土地開發(fā)

      貸:開發(fā)間接費用

  結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)土地成本費用

  借:開發(fā)成本——房屋開發(fā)

      貸:開發(fā)成本——土地開發(fā)。

  ②配套設施開發(fā)

  計算公式:

  某項開發(fā)產(chǎn)品預提配套設施開發(fā)費=該項開發(fā)產(chǎn)品的預算成本(或計劃成本)*配套設施預提率

  配套設施費預提率=該配套設施預算成本(或計劃成本)/應負擔該設施開發(fā)產(chǎn)品的預算成本(或計劃成本)*100%

  發(fā)生的配套設施費用(自用的建筑場地的開發(fā))

  借:開發(fā)成本——配套設施開發(fā)

      貸:開發(fā)產(chǎn)品

  支付的配套設施開發(fā)費用

  借:開發(fā)成本——配套設施開發(fā)

      貸:銀行存款

  同時領用庫存設備或是材料開發(fā)

  借:開發(fā)成本——配套設施開發(fā)

      貸:庫存設備或庫存材料

  分配應負擔的開發(fā)間接費用

  借:開發(fā)成本——配套設施開發(fā)

      貸:開發(fā)間接費用

  結(jié)轉(zhuǎn)配套設施開發(fā)成本

  借:開發(fā)成本——房屋開發(fā)

      貸:開發(fā)成本——配套設施開發(fā)

 ?、鄯课蓍_發(fā)過程中發(fā)生的費用(能夠分清對象的)

  借:開發(fā)成本——房屋開發(fā)

      貸:銀行存款

  ④開發(fā)房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自營”兩種

  出包給外單位進行施工建造(根據(jù)提出的已完工程月報或是價款結(jié)算單)

  借:開發(fā)成本——房屋開發(fā)

      貸:銀行存款

  或應付賬款——應付工程款

  自已組織施工的

  借:開發(fā)成本——房屋開發(fā)

      貸:銀行存款

  或應付賬款——應付工程款

  應付工資

  庫存材料或設備

 ?、荽üこ涕_發(fā)成本:是指企業(yè)接受其他單位委托,代為開發(fā)建設的工程項目

  企業(yè)發(fā)生的各項代建工程費用支出

  借:開發(fā)成本——代建工程開發(fā)

      貸:銀行存款

  或庫存材料

  或現(xiàn)金

  結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)的間接費用

  借:開發(fā)成本——代建工程開發(fā)

      貸:開發(fā)間接費用

  工程竣工后結(jié)轉(zhuǎn)成本

  借:開發(fā)成本——代建工程

      貸:開發(fā)成本——代建工程開發(fā)

  移交委托單位后,根據(jù)移交手續(xù)

  借:主營業(yè)務成本——代建工程結(jié)算成本

      貸:開發(fā)成本——代建工程

 ?。?)開發(fā)間接費用:所屬直接組織和管理開發(fā)發(fā)生的費用,包括:管理人員的工資、職工福利費用、折舊費用、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷

  發(fā)生的間接費用時

  借:開發(fā)間接費用

      貸:銀行存款

  或應付賬款

  或應付工資

  分配開發(fā)的間接費用

  借:開發(fā)成本——房屋開發(fā)

      貸:開發(fā)間接費用

  竣工房屋開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)

  借:開發(fā)產(chǎn)品——房屋

      貸:開發(fā)成本——房屋開發(fā)

  (3)管理費用:是指開發(fā)企業(yè)的行政管理療門為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用

 ?。?)財務費用:包括開發(fā)經(jīng)營期產(chǎn)的利息凈支出、匯兌損益、調(diào)劑外匯手續(xù)用、金融機構(gòu)手續(xù)費用

 ?。?)銷售費用:為銷售產(chǎn)品或提供勞務過程中所發(fā)生的各項費用。主要包括:產(chǎn)品銷售之前的改裝修復費、不品看護費、水電費、采暖費;產(chǎn)品銷售過程中所發(fā)生的廣告宣傳費、展覽費,以及為銷售本企業(yè)的產(chǎn)品而專設的銷售機構(gòu)的職工工資、福利費、業(yè)務費等經(jīng)常費用

  發(fā)生的銷售費用

  借:銷售費用

      貸:銀行存款

  或應付賬款

 

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