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房產開發(fā)企業(yè)以土地換房屋的會計處理
對于房地產開發(fā)企業(yè)出資、合作方出地的合作建房，房地產開發(fā)企業(yè)以轉讓部分房屋的所有權為代價換取了部分土地的使用權，發(fā)生了銷售不動產的業(yè)務，應當按“銷售不動產”稅目征收營業(yè)稅。由于雙方通過以物易物方式進行交易，并沒有發(fā)生實際的現金結算，因而需要核定房地產開發(fā)企業(yè)出售不動產的營業(yè)額。
案例1：[案情說明]2002年8月22日，湖北濱江同仁醫(yī)院同萊克斯（武昌）房地產開發(fā)有限公司合作建房。合作協議規(guī)定，湖北濱江同仁醫(yī)院出地，萊克斯（武昌）房地產開發(fā)有限公司出資800萬，樓房建成后交由萊克斯（武昌）房地產開發(fā)有限公司使用10年，10年期滿，樓房使用權歸湖北濱江同仁醫(yī)院。萊克斯（武昌）房地產開發(fā)有限公司在使用期限內，每年定期向湖北濱江同仁醫(yī)院交納5萬元。但湖北濱江同仁醫(yī)院僅將每年收取的5萬元列入經營收入申報納稅，而未將萊克斯（武昌）房地產開發(fā)有限公司出資額800萬元列入經營收入，申報繳納營業(yè)稅。
[分析指導][國稅函發(fā)（1995）156號]文件對合作建房征收營業(yè)稅的問題作了明確規(guī)定：合作建房中以出租土地使用權，是指一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，甲方將土地使用權出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經營過程中，甲方是以出租土地使用權代價換取建筑物，發(fā)生了出租土地使用權的行為，應按“銷售不動產”稅目繳納營業(yè)稅。因此，湖北濱江同仁醫(yī)院以租土地使用權為代價換取房屋所有權，應按“服務業(yè)——租賃業(yè)”繳納營業(yè)稅，除將每年收取的5萬元列入營業(yè)收入外，還應將出資額800萬元按租賃期10年分攤列入，每年作為經營收入。另外，由于樓房建成后，產權實際歸屬湖北濱江同仁醫(yī)院，投資額應視同湖北濱江同仁醫(yī)院房產價值征房產稅。
案例2：[案情說明]2002年1月8日蘇菲雅斯（鄧州）房地產開發(fā)有限公司與鄧州高級職業(yè)學校合作建房，鄧州高級職業(yè)學校出地10000平方米，2002年9月2日建成的房屋面積為200000平方米，按照協議規(guī)定，雙方按5：5的比例分配房屋，鄧州高級職業(yè)學校得到房屋100000平方米。
[分析指導]對于蘇菲雅斯（鄧州）房地產開發(fā)有限公司來說，即意味著以100000平方米的房屋換取了10000平方米的土地使用權，發(fā)生了銷售100000平方米房屋的業(yè)務，應當對銷售的這100000平方米房屋按照“銷售不動產”稅目征收營業(yè)稅。由于沒有發(fā)生實際的價款結算，因而需要核定這100000平方米房屋的營業(yè)額。按照稅法規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)應當按下列順序核定房屋的營業(yè)額：
（1）按企業(yè)當月銷售的同類不動產平均價格核定。
?。?）按企業(yè)最近時期銷售的同類不動產的平均價格核定。
按下列公式核定計稅價格：
計稅價格＝營業(yè)成本或工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1－營業(yè)稅稅率）蘇菲雅斯（鄧州）房地產開發(fā)有限公司銷售的同類房屋的平均銷售價格為每平方米4200元，則銷售該100000平方米房屋的營業(yè)額為42000萬元；
若蘇菲雅斯（鄧州）房地產開發(fā)有限公司9月沒有銷售同類房屋，則前一段時間銷售過同類房屋，其平均銷售價格為每平方米4100元，則銷售該100000平方米房屋的營業(yè)額為41000萬元；若最近時期蘇菲雅斯（鄧州）房地產開發(fā)有限公司也沒有銷售過同類房屋，則應核定計稅價格。假如建造200000平方米房屋的工程成本為4800萬元，則這100000平方米房屋的工程成本為2400萬元。假定當地稅務機關核定成本利潤率為30％，那么銷售這100000平方米房屋的計稅價格為：計稅價格＝2400×（1＋30％）÷（1－5％）＝3284.21萬元蘇菲雅斯（鄧州）房地產開發(fā)有限公司2002年9月應交營業(yè)稅的數額為：應交營業(yè)稅＝420000000×5％＝21000000元
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