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對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出資、合作方出地的合作建房,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價換取了部分土地的使用權(quán),發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的業(yè)務(wù),應(yīng)當按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。由于雙方通過以物易物方式進行交易,并沒有發(fā)生實際的現(xiàn)金結(jié)算,因而需要核定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售不動產(chǎn)的營業(yè)額。
案例1:[案情說明]2002年8月22日,湖北濱江同仁醫(yī)院同萊克斯(武昌)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合作建房。合作協(xié)議規(guī)定,湖北濱江同仁醫(yī)院出地,萊克斯(武昌)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出資800萬,樓房建成后交由萊克斯(武昌)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司使用10年,10年期滿,樓房使用權(quán)歸湖北濱江同仁醫(yī)院。萊克斯(武昌)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在使用期限內(nèi),每年定期向湖北濱江同仁醫(yī)院交納5萬元。但湖北濱江同仁醫(yī)院僅將每年收取的5萬元列入經(jīng)營收入申報納稅,而未將萊克斯(武昌)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出資額800萬元列入經(jīng)營收入,申報繳納營業(yè)稅。
[分析指導(dǎo)][國稅函發(fā)(1995)156號]文件對合作建房征收營業(yè)稅的問題作了明確規(guī)定:合作建房中以出租土地使用權(quán),是指一方(以下簡稱甲方)提供土地使用權(quán),另一方(以下簡稱乙方)提供資金,甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年,乙方投資在該土地上建造建筑物并使用,租賃期滿后,乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營過程中,甲方是以出租土地使用權(quán)代價換取建筑物,發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為,應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。因此,湖北濱江同仁醫(yī)院以租土地使用權(quán)為代價換取房屋所有權(quán),應(yīng)按“服務(wù)業(yè)——租賃業(yè)”繳納營業(yè)稅,除將每年收取的5萬元列入營業(yè)收入外,還應(yīng)將出資額800萬元按租賃期10年分攤列入,每年作為經(jīng)營收入。另外,由于樓房建成后,產(chǎn)權(quán)實際歸屬湖北濱江同仁醫(yī)院,投資額應(yīng)視同湖北濱江同仁醫(yī)院房產(chǎn)價值征房產(chǎn)稅。
案例2:[案情說明]2002年1月8日蘇菲雅斯(鄧州)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與鄧州高級職業(yè)學校合作建房,鄧州高級職業(yè)學校出地10000平方米,2002年9月2日建成的房屋面積為200000平方米,按照協(xié)議規(guī)定,雙方按5:5的比例分配房屋,鄧州高級職業(yè)學校得到房屋100000平方米。
[分析指導(dǎo)]對于蘇菲雅斯(鄧州)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司來說,即意味著以100000平方米的房屋換取了10000平方米的土地使用權(quán),發(fā)生了銷售100000平方米房屋的業(yè)務(wù),應(yīng)當對銷售的這100000平方米房屋按照“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。由于沒有發(fā)生實際的價款結(jié)算,因而需要核定這100000平方米房屋的營業(yè)額。按照稅法規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按下列順序核定房屋的營業(yè)額:
(1)按企業(yè)當月銷售的同類不動產(chǎn)平均價格核定。
?。?)按企業(yè)最近時期銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定。
按下列公式核定計稅價格:
計稅價格=營業(yè)成本或工程成本×(1+成本利潤率)÷(1-營業(yè)稅稅率)蘇菲雅斯(鄧州)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售的同類房屋的平均銷售價格為每平方米4200元,則銷售該100000平方米房屋的營業(yè)額為42000萬元;
若蘇菲雅斯(鄧州)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司9月沒有銷售同類房屋,則前一段時間銷售過同類房屋,其平均銷售價格為每平方米4100元,則銷售該100000平方米房屋的營業(yè)額為41000萬元;若最近時期蘇菲雅斯(鄧州)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司也沒有銷售過同類房屋,則應(yīng)核定計稅價格。假如建造200000平方米房屋的工程成本為4800萬元,則這100000平方米房屋的工程成本為2400萬元。假定當?shù)囟悇?wù)機關(guān)核定成本利潤率為30%,那么銷售這100000平方米房屋的計稅價格為:計稅價格=2400×(1+30%)÷(1-5%)=3284.21萬元蘇菲雅斯(鄧州)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2002年9月應(yīng)交營業(yè)稅的數(shù)額為:應(yīng)交營業(yè)稅=420000000×5%=21000000元
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