摘要：中國目前正處于由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)期，新舊體制的摩擦和各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)矛盾日漸凸顯，其中，信用危機(jī)尤其是關(guān)乎百姓生活的房地產(chǎn)市場中的信用危機(jī)已成為中國現(xiàn)階段備受關(guān)注的社會(huì)經(jīng)濟(jì)問題。從新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的視角出發(fā)對這一現(xiàn)象進(jìn)行分析，認(rèn)為中國房地產(chǎn)市場信用危機(jī)主要根源于正式制度約束軟化、非正式制度約束缺失、制度實(shí)施機(jī)制不健全等。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；信用危機(jī)；正式制度；非正式制度

　　一、問題的提出信用，即信守承諾，說到做到，是一個(gè)人、一個(gè)組織的品行，也是整個(gè)社會(huì)的道德觀

　　信用起源于交易的需要，交易越發(fā)達(dá)，信用越重要。市場經(jīng)濟(jì)是一種信用經(jīng)濟(jì)，但是近些年來我國經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中不講信用、違規(guī)、違約、違法現(xiàn)象呈現(xiàn)出有增無減的態(tài)勢。這其中又以房地產(chǎn)市場領(lǐng)域表現(xiàn)較為突出。

　　首先，信息壟斷是開發(fā)商和中介的慣用手段。信息不對稱在市場經(jīng)濟(jì)中司空見慣，在中國的房地產(chǎn)市場尤為嚴(yán)重。相關(guān)媒體受利益驅(qū)動(dòng)，不加審核與鑒別地為房地產(chǎn)開發(fā)商與房地產(chǎn)中介大作廣告，甚至推出了一些名不副實(shí)的所謂房地產(chǎn)排行榜，嚴(yán)重誤導(dǎo)了普通消費(fèi)者。

　　其次，房屋銷售中的“隱蔽行為”、“隱蔽知識(shí)”讓人防不勝防。在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中，它們經(jīng)常是作為兩類不同的非對稱信息糅合在一起出現(xiàn)。例如，開發(fā)商為建好房子選擇了怎樣的建筑承包商、監(jiān)理公司、裝修公司是購房者不清楚的，這是隱蔽知識(shí)問題；開發(fā)商、建筑承包商、監(jiān)理公司、裝修公司為建好房子又是否共同努力工作，這是隱蔽行為問題。無論是房屋一級(jí)市場還是二級(jí)市場，開發(fā)商和中介都在購房者面前表現(xiàn)得空前的團(tuán)結(jié)和行為統(tǒng)一，這是購房者所無法明確了解的。例如，明明是銷售手續(xù)不全的房子卻也堂而皇之地參加房展，還帶著顧客來售樓處交定金甚至全款以緩解其資金不足的困境；明明是銷售情況不好的房子卻也在樓盤銷售表上貼滿了代表已售出的小紅旗，而且都是戶型好、位置佳的房子，給看樓者以供不應(yīng)求的假象；更有甚者，有的開發(fā)商極力控制房屋銷售的各個(gè)環(huán)節(jié)，等到房價(jià)大漲了，“典藏”房源才開始正式限量發(fā)售。

　　最后，房地產(chǎn)的暗箱操作現(xiàn)象，從大的方面概括起來主要集中在土地和規(guī)劃指標(biāo)上。據(jù)國土資源部執(zhí)法監(jiān)察局統(tǒng)計(jì)，2003年全國共發(fā)現(xiàn)各類土地違法行為17.8萬件，立案查處12.8萬件，涉及土地面積5.59萬公頃，其中耕地2.84萬公頃。在這些違法違規(guī)案件中比較常見的手段有：擅自更改土地用途、肆意更改規(guī)劃指標(biāo)（例如更改容積率）等等。最近，“房產(chǎn)假按揭”案件在北京的公開審理又進(jìn)一步暴露了房地產(chǎn)市場的信用危機(jī)。“假按揭”是開發(fā)商、放貸銀行和律師事務(wù)所三方之間的合謀，開發(fā)商假借他人個(gè)人信息，炮制虛假購房交易。他們或是威逼利誘公司員工，使其提供身份證、簽名個(gè)人信息，或是利用其親朋好友關(guān)系，甚至有償購買“業(yè)主”信息。“假按揭”成了開發(fā)商的一種融資渠道，而帶來的副產(chǎn)品就是“炒高房價(jià)”。

　　綜上所述，中國房地產(chǎn)市場的信用危機(jī)已經(jīng)到了極其嚴(yán)重的程度，如果不加以控制和解決，將直接影響到我國經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的和諧、穩(wěn)定與發(fā)展。以下，筆者從新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的層面進(jìn)一步剖析該問題，嘗試找到問題的根源。

　　二、房地產(chǎn)市場信用危機(jī)的根源

　　新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，制度是一種社會(huì)游戲規(guī)則，通過提供一系列規(guī)則界定人們的選擇空間，約束人們之間的相互關(guān)系，從而減少環(huán)境中的不確定性，減少交易費(fèi)用，保護(hù)產(chǎn)權(quán)，促進(jìn)生產(chǎn)性活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)資源最優(yōu)配置。制度提供的一系列規(guī)則由社會(huì)認(rèn)可的非正式約束、國家規(guī)定的正式約束和實(shí)施機(jī)制所構(gòu)成。從房地產(chǎn)市場的信用危機(jī)來看，這三個(gè)方面都出現(xiàn)了問題。

　?。ㄒ唬┓钦郊s束軟化

　　非正式約束主要包括價(jià)值信念、倫理規(guī)范、道德觀念、風(fēng)俗習(xí)慣、意識(shí)形態(tài)、文化傳統(tǒng)等因素。其中，意識(shí)形態(tài)處于核心地位。因?yàn)樗粌H可以蘊(yùn)涵價(jià)值觀念、倫理規(guī)范、道德觀念和風(fēng)俗習(xí)慣，還可以在形式上構(gòu)成某種正式制度安排的“先驗(yàn)”模式。對于一個(gè)民族或國家來說，取得優(yōu)勢地位的意識(shí)形態(tài)可以以“指導(dǎo)思想”的形式構(gòu)成正式制度安排（或正式約束）的“理論基礎(chǔ)”和最高準(zhǔn)則。但是，我們不能忽視文化傳統(tǒng)對正式約束的巨大影響，因?yàn)橥环N正式約束在經(jīng)過不同的文化傳統(tǒng)的浸染后往往帶有不同的色彩。故此，筆者將簡要分析意識(shí)形態(tài)和文化傳統(tǒng)對中國房地產(chǎn)市場信用的影響。

　　首先，意識(shí)形態(tài)混亂。在新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)家看來，意識(shí)形態(tài)是能產(chǎn)生極大外部效果的人力資本。“好”的、合乎義理的意識(shí)形態(tài)能降低社會(huì)運(yùn)行的費(fèi)用，減少違規(guī)或“搭便車”的可能性，淡化機(jī)會(huì)主義行為。目前，我國許多人的意識(shí)形態(tài)受到經(jīng)濟(jì)環(huán)境、西方文化等諸多因素的影響而發(fā)生混亂，“一致向錢看”的思想腐蝕著人們的靈魂。在金錢面前，個(gè)人忘記了“仁義禮智信”，企業(yè)忘記了自己的社會(huì)責(zé)任、社會(huì)義務(wù)。所以，在利潤至上的今天，中國許多房地產(chǎn)企業(yè)玩弄各種手段、權(quán)術(shù)欺騙消費(fèi)者以獲取超額利潤也就不足為奇了。要改變目前這種狀況，就必須通過提高政府向意識(shí)形態(tài)的教育投資來提高個(gè)人意識(shí)形態(tài)的資本積累，從而樹立個(gè)人正確的價(jià)值觀、世界觀。

　　其次，信用文化缺失。信用是一種價(jià)值觀，它根源于文化和歷史傳統(tǒng)。有的學(xué)者認(rèn)為，中國傳統(tǒng)文化中關(guān)于信用的觀點(diǎn)是矛盾的、不明確的、不夠與時(shí)俱進(jìn)。這主要表現(xiàn)在3個(gè)方面：

　　第一，講信用是有等級(jí)區(qū)別的。講信用是對普通民眾的要求，不守信用則是統(tǒng)治階級(jí)的特權(quán)。成大事者必當(dāng)不擇手段的觀念在當(dāng)前還是根深蒂固的。

　　第二，講信用是根據(jù)自己與別人的遠(yuǎn)近親疏來決定的，信用的強(qiáng)弱也有不同。傳統(tǒng)信用文化主要是圍繞著君臣、父子、夫妻、兄弟和朋友之間展開的，只對人不對事，其信用是有限的，這大概與中國人是以家庭為中心的生活方式有關(guān)。

　　第三，中國傳統(tǒng)的信用觀是一種道德的要求和倫理的自律，具有明顯的非功利主義性質(zhì)，完全依靠個(gè)人的修行來約束（是一種內(nèi)在約束），這與現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)中的互利雙贏、依靠正式制度的約束（是一種外在約束）的信用觀是背道而馳的。與發(fā)達(dá)國家相比，中國的市場經(jīng)濟(jì)是以關(guān)系型經(jīng)濟(jì)為主，關(guān)系經(jīng)濟(jì)（或者說是一種文化）與信用在很大程度上是矛盾的。因?yàn)椋P(guān)系經(jīng)濟(jì)中所包含的人情式交易是原始的一種交易方式，交易雙方信息透明、全面，交易結(jié)果確定可預(yù)測，交易費(fèi)用低甚至為零，但是它的交易范圍是極其狹小的，完全滿足不了市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)模化大生產(chǎn)、專業(yè)化分工的需求。在這樣一個(gè)缺乏法律性規(guī)范而人情高于一切的社會(huì)里，謀略成為人們處理人與人之間相互關(guān)系的基本手段。人情與謀略制約了社會(huì)的制度創(chuàng)新，同時(shí)，也使中國缺乏一種促進(jìn)商品經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生和發(fā)展的文化氛圍。人情往往使等價(jià)交換、價(jià)值規(guī)律失效，使法律、制度、契約、信用失靈，從而使信用、合約的經(jīng)濟(jì)關(guān)系難以形成。

　?。ǘ┱郊s束缺乏

　　制度經(jīng)濟(jì)學(xué)家道格拉斯。諾思最先將制度進(jìn)一步劃分為正式約束和非正式約束。他認(rèn)為，正式約束包括政治（及司法）約束、經(jīng)濟(jì)約束和合約。這些約束可以作如下排序：從憲法到成文法與普通法，再到明確的細(xì)則，最終到確定制約的單個(gè)合約，從一般規(guī)則到特定的說明書。政治約束可廣義地定義為政治團(tuán)體的等級(jí)結(jié)構(gòu)，以及它的基本決策結(jié)構(gòu)和支配議事日程的明晰特征；經(jīng)濟(jì)約束用于界定產(chǎn)權(quán)，即關(guān)于財(cái)產(chǎn)使用，從中獲取收入的權(quán)利束，以及轉(zhuǎn)讓一種資產(chǎn)或資源的能力；合約則包含著對一個(gè)交換中一個(gè)具體決議的特定條款。

　　新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)家一般認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)制度是制度集合中最基本、最重要的制度，并且從各自的不同角度給予產(chǎn)權(quán)不同的界定，其中，有兩點(diǎn)基本是認(rèn)同的，即產(chǎn)權(quán)是一組激勵(lì)和約束人的行為的權(quán)利束；產(chǎn)權(quán)是一組人與人之間的合約關(guān)系。產(chǎn)權(quán)的一個(gè)主要功能是引導(dǎo)人們實(shí)現(xiàn)將外部性內(nèi)在化的激勵(lì)。產(chǎn)權(quán)界定不清是產(chǎn)生“外部性”和“搭便車”的主要根源。

　　從深層次看，當(dāng)前中國出現(xiàn)信用危機(jī)的一個(gè)重要原因是產(chǎn)權(quán)的缺乏、不到位和不明確。在中國，許多交易（尤其是大量公有制企業(yè)參與的交易中）主體可以不負(fù)責(zé)任地決策（透支信用無所謂），或者缺乏連續(xù)性（如承包期到了）。沒有產(chǎn)權(quán)的約束是不可能建立社會(huì)信用的。對此，經(jīng)濟(jì)學(xué)家張維迎認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)的基本功能是給人們提供一個(gè)追求長期利益的穩(wěn)定預(yù)期和重復(fù)博弈的規(guī)則。中國企業(yè)不講信譽(yù)的根本原因在于企業(yè)的產(chǎn)權(quán)不清。產(chǎn)權(quán)不清，人們就無需對自己的行為承擔(dān)責(zé)任，也不可能從企業(yè)的信譽(yù)獲利，自然就沒有必要講信譽(yù)。他認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)是社會(huì)的道德基礎(chǔ)，無恒產(chǎn)者無恒心，無恒心者無信用，毀壞了信譽(yù)的產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)，限制了自由競爭，必然導(dǎo)致市場秩序的混亂，坑蒙拐騙盛行。_7鄭也夫也認(rèn)為，有恒產(chǎn)者有恒心，有十足的產(chǎn)權(quán)后，這個(gè)產(chǎn)業(yè)是自己的，他會(huì)愛惜聲譽(yù)。相反，產(chǎn)權(quán)不明確，就會(huì)追求短期效益，撈一把就走，這樣就會(huì)產(chǎn)生很多欺詐行為。1998年7月3日，隨著《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā)[1998]23號(hào)，簡稱23號(hào)文）的公布實(shí)施，以取消福利分房為特征的中國住房制度改革從此拉開大幕。到2006年為止，短短的8年期間，中央對房價(jià)和房地產(chǎn)市場的一次又一次調(diào)控，不斷出臺(tái)相關(guān)的政策、法規(guī)，可是規(guī)范房地產(chǎn)市場的正式約束漏洞還很多，這給開發(fā)商及相關(guān)的利益集團(tuán)以可乘之機(jī)。目前，中國亟須相關(guān)的細(xì)則來堵住這些漏洞。例如，對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管不嚴(yán)，有必要將相關(guān)的權(quán)力部門與執(zhí)行、監(jiān)督部門分開，使權(quán)力和利益相互制衡，這樣就有效地避免了執(zhí)行受上級(jí)主管的制約而導(dǎo)致的欺瞞、官商勾結(jié)、尋租等問題。對于不斷出現(xiàn)的新問題（譬如房產(chǎn)假按揭、偷漏稅、虛報(bào)利潤等）也要有不斷創(chuàng)新的制度來加以約束，特別是完善的城市土地產(chǎn)權(quán)制度。經(jīng)濟(jì)體制改革以來，城市土地產(chǎn)權(quán)制度正在發(fā)生深刻的制度變遷，由土地產(chǎn)權(quán)行政化制度向土地產(chǎn)權(quán)市場化制度轉(zhuǎn)變，尤其是最近幾年，中國國內(nèi)的經(jīng)營性土地出讓方式發(fā)生了根本性變革，從協(xié)議出讓、批租改為公開的“招、拍、掛”。但是，土地產(chǎn)權(quán)并未真正界定清楚，產(chǎn)權(quán)關(guān)系混亂。城市土地所有權(quán)沒有明確的法人代表，中央和地方的土地財(cái)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系界定不清。城市土地產(chǎn)權(quán)分配缺乏正式的法律形式，土地產(chǎn)權(quán)沒有完善的法律保障。這就給部分房地產(chǎn)開發(fā)商以可乘之機(jī)，大肆賺取短期暴利的同時(shí)而置自身信譽(yù)于腦后。其實(shí)，這并非是城市土地產(chǎn)權(quán)市場化造成的，而是城市土地產(chǎn)權(quán)市場化不充分、不規(guī)范的必然結(jié)果。嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)告訴我們，必須按照現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)的要求。全面推進(jìn)城市土地產(chǎn)權(quán)制度變遷，建立健全與現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的城市土地產(chǎn)權(quán)制度。

　?。ㄈ?shí)施機(jī)制不健全

　　判斷一個(gè)制度是否有效，除了看它是否完善以外，更主要的是看這個(gè)制度的實(shí)施機(jī)制是否健全。離開了實(shí)施機(jī)制，任何制度尤其是正式規(guī)則就形同虛設(shè)。在新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)家看來，在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的復(fù)雜交換中，交換品具有許多有價(jià)值的特征，衡量成本很高，實(shí)施不可能自動(dòng)進(jìn)行，欺騙、違約行為會(huì)阻礙復(fù)雜交換的出現(xiàn)，因此必須建立制度為合作者提供足夠的信息，監(jiān)測對契約的偏離，通過強(qiáng)制性的措施保證契約的實(shí)施。

　　檢驗(yàn)一個(gè)國家的制度實(shí)施是否有效（或具有強(qiáng)制性），主要看違約成本的高低。強(qiáng)有力的實(shí)施機(jī)制將使違約成本極高，從而使任何違約行為都變得不劃算，即違約成本大于違約收益。經(jīng)濟(jì)學(xué)家分析表明，當(dāng)某人從事的違約行為或違法行為的預(yù)期效用超過將時(shí)間及另外的資源用于從事其他活動(dòng)所帶來的效用時(shí)，此人便會(huì)選擇違約。這樣看來，中國的部分房地產(chǎn)開發(fā)商目無法紀(jì)、欺瞞消費(fèi)者的主要根源就在于他們的違約成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于違約收益，就在于我們經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中對交易主體約束的軟化，尤其是對那些違規(guī)者的制度（包括法律制度）約束過于軟化，實(shí)施機(jī)制不強(qiáng)。要知道，在許多發(fā)達(dá)國家或地區(qū)，企業(yè)或個(gè)人如果失信，信用等級(jí)就會(huì)降低，生產(chǎn)、生活處處受限制，在社會(huì)中沒有立足之地，相比之下，中國的法律還是比較“寬容”的。

　　三、結(jié)語

　　通過以上對房地產(chǎn)市場信用危機(jī)根源的分析，我們不難看出，建立適應(yīng)中國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制需要的信用體系必須從改革其核心的產(chǎn)權(quán)制度和文化觀念入手。值得注意的是，從變革的速度來看，正式約束（包括產(chǎn)權(quán)制度）可以在一夜之間發(fā)生變化，而非正式約束（包括意識(shí)形態(tài)、文化觀念）的改變卻是長期的過程。所以，創(chuàng)建具有中國特色信用制度體系的過程必定是一個(gè)漫長過程。