摘要：中國(guó)目前正處于由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)期，新舊體制的摩擦和各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)矛盾日漸凸顯，其中，信用危機(jī)尤其是關(guān)乎百姓生活的房地產(chǎn)市場(chǎng)中的信用危機(jī)已成為中國(guó)現(xiàn)階段備受關(guān)注的社會(huì)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。從新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的視角出發(fā)對(duì)這一現(xiàn)象進(jìn)行分析，認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信用危機(jī)主要根源于正式制度約束軟化、非正式制度約束缺失、制度實(shí)施機(jī)制不健全等。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；信用危機(jī)；正式制度；非正式制度

　　一、問(wèn)題的提出信用，即信守承諾，說(shuō)到做到，是一個(gè)人、一個(gè)組織的品行，也是整個(gè)社會(huì)的道德觀

　　信用起源于交易的需要，交易越發(fā)達(dá)，信用越重要。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是一種信用經(jīng)濟(jì)，但是近些年來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中不講信用、違規(guī)、違約、違法現(xiàn)象呈現(xiàn)出有增無(wú)減的態(tài)勢(shì)。這其中又以房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)域表現(xiàn)較為突出。

　　首先，信息壟斷是開(kāi)發(fā)商和中介的慣用手段。信息不對(duì)稱(chēng)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中司空見(jiàn)慣，在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)尤為嚴(yán)重。相關(guān)媒體受利益驅(qū)動(dòng)，不加審核與鑒別地為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與房地產(chǎn)中介大作廣告，甚至推出了一些名不副實(shí)的所謂房地產(chǎn)排行榜，嚴(yán)重誤導(dǎo)了普通消費(fèi)者。

　　其次，房屋銷(xiāo)售中的“隱蔽行為”、“隱蔽知識(shí)”讓人防不勝防。在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中，它們經(jīng)常是作為兩類(lèi)不同的非對(duì)稱(chēng)信息糅合在一起出現(xiàn)。例如，開(kāi)發(fā)商為建好房子選擇了怎樣的建筑承包商、監(jiān)理公司、裝修公司是購(gòu)房者不清楚的，這是隱蔽知識(shí)問(wèn)題；開(kāi)發(fā)商、建筑承包商、監(jiān)理公司、裝修公司為建好房子又是否共同努力工作，這是隱蔽行為問(wèn)題。無(wú)論是房屋一級(jí)市場(chǎng)還是二級(jí)市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商和中介都在購(gòu)房者面前表現(xiàn)得空前的團(tuán)結(jié)和行為統(tǒng)一，這是購(gòu)房者所無(wú)法明確了解的。例如，明明是銷(xiāo)售手續(xù)不全的房子卻也堂而皇之地參加房展，還帶著顧客來(lái)售樓處交定金甚至全款以緩解其資金不足的困境；明明是銷(xiāo)售情況不好的房子卻也在樓盤(pán)銷(xiāo)售表上貼滿(mǎn)了代表已售出的小紅旗，而且都是戶(hù)型好、位置佳的房子，給看樓者以供不應(yīng)求的假象；更有甚者，有的開(kāi)發(fā)商極力控制房屋銷(xiāo)售的各個(gè)環(huán)節(jié)，等到房?jī)r(jià)大漲了，“典藏”房源才開(kāi)始正式限量發(fā)售。

　　最后，房地產(chǎn)的暗箱操作現(xiàn)象，從大的方面概括起來(lái)主要集中在土地和規(guī)劃指標(biāo)上。據(jù)國(guó)土資源部執(zhí)法監(jiān)察局統(tǒng)計(jì)，2003年全國(guó)共發(fā)現(xiàn)各類(lèi)土地違法行為17.8萬(wàn)件，立案查處12.8萬(wàn)件，涉及土地面積5.59萬(wàn)公頃，其中耕地2.84萬(wàn)公頃。在這些違法違規(guī)案件中比較常見(jiàn)的手段有：擅自更改土地用途、肆意更改規(guī)劃指標(biāo)（例如更改容積率）等等。最近，“房產(chǎn)假按揭”案件在北京的公開(kāi)審理又進(jìn)一步暴露了房地產(chǎn)市場(chǎng)的信用危機(jī)。“假按揭”是開(kāi)發(fā)商、放貸銀行和律師事務(wù)所三方之間的合謀，開(kāi)發(fā)商假借他人個(gè)人信息，炮制虛假購(gòu)房交易。他們或是威逼利誘公司員工，使其提供身份證、簽名個(gè)人信息，或是利用其親朋好友關(guān)系，甚至有償購(gòu)買(mǎi)“業(yè)主”信息。“假按揭”成了開(kāi)發(fā)商的一種融資渠道，而帶來(lái)的副產(chǎn)品就是“炒高房?jī)r(jià)”。

　　綜上所述，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信用危機(jī)已經(jīng)到了極其嚴(yán)重的程度，如果不加以控制和解決，將直接影響到我國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的和諧、穩(wěn)定與發(fā)展。以下，筆者從新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的層面進(jìn)一步剖析該問(wèn)題，嘗試找到問(wèn)題的根源。

　　二、房地產(chǎn)市場(chǎng)信用危機(jī)的根源

　　新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，制度是一種社會(huì)游戲規(guī)則，通過(guò)提供一系列規(guī)則界定人們的選擇空間，約束人們之間的相互關(guān)系，從而減少環(huán)境中的不確定性，減少交易費(fèi)用，保護(hù)產(chǎn)權(quán)，促進(jìn)生產(chǎn)性活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)資源最優(yōu)配置。制度提供的一系列規(guī)則由社會(huì)認(rèn)可的非正式約束、國(guó)家規(guī)定的正式約束和實(shí)施機(jī)制所構(gòu)成。從房地產(chǎn)市場(chǎng)的信用危機(jī)來(lái)看，這三個(gè)方面都出現(xiàn)了問(wèn)題。

　?。ㄒ唬┓钦郊s束軟化

　　非正式約束主要包括價(jià)值信念、倫理規(guī)范、道德觀念、風(fēng)俗習(xí)慣、意識(shí)形態(tài)、文化傳統(tǒng)等因素。其中，意識(shí)形態(tài)處于核心地位。因?yàn)樗粌H可以蘊(yùn)涵價(jià)值觀念、倫理規(guī)范、道德觀念和風(fēng)俗習(xí)慣，還可以在形式上構(gòu)成某種正式制度安排的“先驗(yàn)”模式。對(duì)于一個(gè)民族或國(guó)家來(lái)說(shuō)，取得優(yōu)勢(shì)地位的意識(shí)形態(tài)可以以“指導(dǎo)思想”的形式構(gòu)成正式制度安排（或正式約束）的“理論基礎(chǔ)”和最高準(zhǔn)則。但是，我們不能忽視文化傳統(tǒng)對(duì)正式約束的巨大影響，因?yàn)橥环N正式約束在經(jīng)過(guò)不同的文化傳統(tǒng)的浸染后往往帶有不同的色彩。故此，筆者將簡(jiǎn)要分析意識(shí)形態(tài)和文化傳統(tǒng)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信用的影響。

　　首先，意識(shí)形態(tài)混亂。在新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)家看來(lái)，意識(shí)形態(tài)是能產(chǎn)生極大外部效果的人力資本。“好”的、合乎義理的意識(shí)形態(tài)能降低社會(huì)運(yùn)行的費(fèi)用，減少違規(guī)或“搭便車(chē)”的可能性，淡化機(jī)會(huì)主義行為。目前，我國(guó)許多人的意識(shí)形態(tài)受到經(jīng)濟(jì)環(huán)境、西方文化等諸多因素的影響而發(fā)生混亂，“一致向錢(qián)看”的思想腐蝕著人們的靈魂。在金錢(qián)面前，個(gè)人忘記了“仁義禮智信”，企業(yè)忘記了自己的社會(huì)責(zé)任、社會(huì)義務(wù)。所以，在利潤(rùn)至上的今天，中國(guó)許多房地產(chǎn)企業(yè)玩弄各種手段、權(quán)術(shù)欺騙消費(fèi)者以獲取超額利潤(rùn)也就不足為奇了。要改變目前這種狀況，就必須通過(guò)提高政府向意識(shí)形態(tài)的教育投資來(lái)提高個(gè)人意識(shí)形態(tài)的資本積累，從而樹(shù)立個(gè)人正確的價(jià)值觀、世界觀。

　　其次，信用文化缺失。信用是一種價(jià)值觀，它根源于文化和歷史傳統(tǒng)。有的學(xué)者認(rèn)為，中國(guó)傳統(tǒng)文化中關(guān)于信用的觀點(diǎn)是矛盾的、不明確的、不夠與時(shí)俱進(jìn)。這主要表現(xiàn)在3個(gè)方面：

　　第一，講信用是有等級(jí)區(qū)別的。講信用是對(duì)普通民眾的要求，不守信用則是統(tǒng)治階級(jí)的特權(quán)。成大事者必當(dāng)不擇手段的觀念在當(dāng)前還是根深蒂固的。

　　第二，講信用是根據(jù)自己與別人的遠(yuǎn)近親疏來(lái)決定的，信用的強(qiáng)弱也有不同。傳統(tǒng)信用文化主要是圍繞著君臣、父子、夫妻、兄弟和朋友之間展開(kāi)的，只對(duì)人不對(duì)事，其信用是有限的，這大概與中國(guó)人是以家庭為中心的生活方式有關(guān)。

　　第三，中國(guó)傳統(tǒng)的信用觀是一種道德的要求和倫理的自律，具有明顯的非功利主義性質(zhì)，完全依靠個(gè)人的修行來(lái)約束（是一種內(nèi)在約束），這與現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的互利雙贏、依靠正式制度的約束（是一種外在約束）的信用觀是背道而馳的。與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，中國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是以關(guān)系型經(jīng)濟(jì)為主，關(guān)系經(jīng)濟(jì)（或者說(shuō)是一種文化）與信用在很大程度上是矛盾的。因?yàn)?，關(guān)系經(jīng)濟(jì)中所包含的人情式交易是原始的一種交易方式，交易雙方信息透明、全面，交易結(jié)果確定可預(yù)測(cè)，交易費(fèi)用低甚至為零，但是它的交易范圍是極其狹小的，完全滿(mǎn)足不了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)模化大生產(chǎn)、專(zhuān)業(yè)化分工的需求。在這樣一個(gè)缺乏法律性規(guī)范而人情高于一切的社會(huì)里，謀略成為人們處理人與人之間相互關(guān)系的基本手段。人情與謀略制約了社會(huì)的制度創(chuàng)新，同時(shí)，也使中國(guó)缺乏一種促進(jìn)商品經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生和發(fā)展的文化氛圍。人情往往使等價(jià)交換、價(jià)值規(guī)律失效，使法律、制度、契約、信用失靈，從而使信用、合約的經(jīng)濟(jì)關(guān)系難以形成。

　　（二）正式約束缺乏

　　制度經(jīng)濟(jì)學(xué)家道格拉斯。諾思最先將制度進(jìn)一步劃分為正式約束和非正式約束。他認(rèn)為，正式約束包括政治（及司法）約束、經(jīng)濟(jì)約束和合約。這些約束可以作如下排序：從憲法到成文法與普通法，再到明確的細(xì)則，最終到確定制約的單個(gè)合約，從一般規(guī)則到特定的說(shuō)明書(shū)。政治約束可廣義地定義為政治團(tuán)體的等級(jí)結(jié)構(gòu)，以及它的基本決策結(jié)構(gòu)和支配議事日程的明晰特征；經(jīng)濟(jì)約束用于界定產(chǎn)權(quán)，即關(guān)于財(cái)產(chǎn)使用，從中獲取收入的權(quán)利束，以及轉(zhuǎn)讓一種資產(chǎn)或資源的能力；合約則包含著對(duì)一個(gè)交換中一個(gè)具體決議的特定條款。

　　新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)家一般認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)制度是制度集合中最基本、最重要的制度，并且從各自的不同角度給予產(chǎn)權(quán)不同的界定，其中，有兩點(diǎn)基本是認(rèn)同的，即產(chǎn)權(quán)是一組激勵(lì)和約束人的行為的權(quán)利束；產(chǎn)權(quán)是一組人與人之間的合約關(guān)系。產(chǎn)權(quán)的一個(gè)主要功能是引導(dǎo)人們實(shí)現(xiàn)將外部性?xún)?nèi)在化的激勵(lì)。產(chǎn)權(quán)界定不清是產(chǎn)生“外部性”和“搭便車(chē)”的主要根源。

　　從深層次看，當(dāng)前中國(guó)出現(xiàn)信用危機(jī)的一個(gè)重要原因是產(chǎn)權(quán)的缺乏、不到位和不明確。在中國(guó)，許多交易（尤其是大量公有制企業(yè)參與的交易中）主體可以不負(fù)責(zé)任地決策（透支信用無(wú)所謂），或者缺乏連續(xù)性（如承包期到了）。沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的約束是不可能建立社會(huì)信用的。對(duì)此，經(jīng)濟(jì)學(xué)家張維迎認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)的基本功能是給人們提供一個(gè)追求長(zhǎng)期利益的穩(wěn)定預(yù)期和重復(fù)博弈的規(guī)則。中國(guó)企業(yè)不講信譽(yù)的根本原因在于企業(yè)的產(chǎn)權(quán)不清。產(chǎn)權(quán)不清，人們就無(wú)需對(duì)自己的行為承擔(dān)責(zé)任，也不可能從企業(yè)的信譽(yù)獲利，自然就沒(méi)有必要講信譽(yù)。他認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)是社會(huì)的道德基礎(chǔ)，無(wú)恒產(chǎn)者無(wú)恒心，無(wú)恒心者無(wú)信用，毀壞了信譽(yù)的產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)，限制了自由競(jìng)爭(zhēng)，必然導(dǎo)致市場(chǎng)秩序的混亂，坑蒙拐騙盛行。_7鄭也夫也認(rèn)為，有恒產(chǎn)者有恒心，有十足的產(chǎn)權(quán)后，這個(gè)產(chǎn)業(yè)是自己的，他會(huì)愛(ài)惜聲譽(yù)。相反，產(chǎn)權(quán)不明確，就會(huì)追求短期效益，撈一把就走，這樣就會(huì)產(chǎn)生很多欺詐行為。1998年7月3日，隨著《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國(guó)發(fā)[1998]23號(hào)，簡(jiǎn)稱(chēng)23號(hào)文）的公布實(shí)施，以取消福利分房為特征的中國(guó)住房制度改革從此拉開(kāi)大幕。到2006年為止，短短的8年期間，中央對(duì)房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的一次又一次調(diào)控，不斷出臺(tái)相關(guān)的政策、法規(guī)，可是規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的正式約束漏洞還很多，這給開(kāi)發(fā)商及相關(guān)的利益集團(tuán)以可乘之機(jī)。目前，中國(guó)亟須相關(guān)的細(xì)則來(lái)堵住這些漏洞。例如，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管不嚴(yán)，有必要將相關(guān)的權(quán)力部門(mén)與執(zhí)行、監(jiān)督部門(mén)分開(kāi)，使權(quán)力和利益相互制衡，這樣就有效地避免了執(zhí)行受上級(jí)主管的制約而導(dǎo)致的欺瞞、官商勾結(jié)、尋租等問(wèn)題。對(duì)于不斷出現(xiàn)的新問(wèn)題（譬如房產(chǎn)假按揭、偷漏稅、虛報(bào)利潤(rùn)等）也要有不斷創(chuàng)新的制度來(lái)加以約束，特別是完善的城市土地產(chǎn)權(quán)制度。經(jīng)濟(jì)體制改革以來(lái)，城市土地產(chǎn)權(quán)制度正在發(fā)生深刻的制度變遷，由土地產(chǎn)權(quán)行政化制度向土地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)化制度轉(zhuǎn)變，尤其是最近幾年，中國(guó)國(guó)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)性土地出讓方式發(fā)生了根本性變革，從協(xié)議出讓、批租改為公開(kāi)的“招、拍、掛”。但是，土地產(chǎn)權(quán)并未真正界定清楚，產(chǎn)權(quán)關(guān)系混亂。城市土地所有權(quán)沒(méi)有明確的法人代表，中央和地方的土地財(cái)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系界定不清。城市土地產(chǎn)權(quán)分配缺乏正式的法律形式，土地產(chǎn)權(quán)沒(méi)有完善的法律保障。這就給部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以可乘之機(jī)，大肆賺取短期暴利的同時(shí)而置自身信譽(yù)于腦后。其實(shí)，這并非是城市土地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)化造成的，而是城市土地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)化不充分、不規(guī)范的必然結(jié)果。嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)告訴我們，必須按照現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求。全面推進(jìn)城市土地產(chǎn)權(quán)制度變遷，建立健全與現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的城市土地產(chǎn)權(quán)制度。

　　（三）實(shí)施機(jī)制不健全

　　判斷一個(gè)制度是否有效，除了看它是否完善以外，更主要的是看這個(gè)制度的實(shí)施機(jī)制是否健全。離開(kāi)了實(shí)施機(jī)制，任何制度尤其是正式規(guī)則就形同虛設(shè)。在新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)家看來(lái)，在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的復(fù)雜交換中，交換品具有許多有價(jià)值的特征，衡量成本很高，實(shí)施不可能自動(dòng)進(jìn)行，欺騙、違約行為會(huì)阻礙復(fù)雜交換的出現(xiàn)，因此必須建立制度為合作者提供足夠的信息，監(jiān)測(cè)對(duì)契約的偏離，通過(guò)強(qiáng)制性的措施保證契約的實(shí)施。

　　檢驗(yàn)一個(gè)國(guó)家的制度實(shí)施是否有效（或具有強(qiáng)制性），主要看違約成本的高低。強(qiáng)有力的實(shí)施機(jī)制將使違約成本極高，從而使任何違約行為都變得不劃算，即違約成本大于違約收益。經(jīng)濟(jì)學(xué)家分析表明，當(dāng)某人從事的違約行為或違法行為的預(yù)期效用超過(guò)將時(shí)間及另外的資源用于從事其他活動(dòng)所帶來(lái)的效用時(shí)，此人便會(huì)選擇違約。這樣看來(lái)，中國(guó)的部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商目無(wú)法紀(jì)、欺瞞消費(fèi)者的主要根源就在于他們的違約成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于違約收益，就在于我們經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中對(duì)交易主體約束的軟化，尤其是對(duì)那些違規(guī)者的制度（包括法律制度）約束過(guò)于軟化，實(shí)施機(jī)制不強(qiáng)。要知道，在許多發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)，企業(yè)或個(gè)人如果失信，信用等級(jí)就會(huì)降低，生產(chǎn)、生活處處受限制，在社會(huì)中沒(méi)有立足之地，相比之下，中國(guó)的法律還是比較“寬容”的。

　　三、結(jié)語(yǔ)

　　通過(guò)以上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)信用危機(jī)根源的分析，我們不難看出，建立適應(yīng)中國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制需要的信用體系必須從改革其核心的產(chǎn)權(quán)制度和文化觀念入手。值得注意的是，從變革的速度來(lái)看，正式約束（包括產(chǎn)權(quán)制度）可以在一夜之間發(fā)生變化，而非正式約束（包括意識(shí)形態(tài)、文化觀念）的改變卻是長(zhǎng)期的過(guò)程。所以，創(chuàng)建具有中國(guó)特色信用制度體系的過(guò)程必定是一個(gè)漫長(zhǎng)過(guò)程。