商鋪銷售進度及資金回籠較慢，開發(fā)商為促進商鋪的銷售，通常采用“返租”形式作為促銷手段，在一定期限內(三年左右)通過支付返租租金沖抵首付款，給商鋪業(yè)主一個適當?shù)馁Y產(chǎn)報酬(通常年租金為售價8%)，業(yè)主通過26%左右的首付就可以圓一個商鋪夢。開發(fā)商也可以通過“返租”達到刺激銷售的目的。本文就“返租”銷售對企業(yè)凈利潤的影響和影響凈利潤的各項因素進行分析比較，以期對返租銷售有一合理認識。

　　案例情況說明

　　甲房地產(chǎn)公司預售商鋪10 000平方米，成本1 200萬元，期間費用150萬元，營銷部門提出兩個銷售方案。

　　方案一：正常銷售方案，即每平方米銷售價格為0.3萬元。

　　方案二：返租銷售方案，即每平方米銷售價格為0.4萬元，對已售商鋪返租三年，租金為1 000萬元，返租的租金用于抵扣客戶購房款。

　　下面對兩種方案的凈利潤進行分析，以選擇最優(yōu)方案。

　　方案對比分析

　　(一)普通銷售方案：

　　1.主要業(yè)務收入為10 000×0.3=3 000萬元，主營業(yè)務成本為1 200萬元，期間費用為150萬元。

　　2.應繳稅金。

　　(1)營業(yè)稅：根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》的規(guī)定：轉讓不動產(chǎn)應繳納營業(yè)稅，稅率為5%，營業(yè)稅為3 000×5%=150萬元。

　　(2)城市維護建設稅：根據(jù)《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》的規(guī)定：繳納營業(yè)稅的同時應繳納城建稅，城市的稅率為7%，城建稅為150×7%=10.5萬元。

　　(3)教育費附加：根據(jù)《國務院關于修改〈征收教育費附加的暫行規(guī)定〉的決定》：繳納營業(yè)稅的同時應繳納教育費附加，城市的稅率為3%，教育費附加為150×3%=4.5萬元。

　　(4)土地增值稅：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定：轉讓不動產(chǎn)應繳納土地增值稅?？鄢~為1 200+165+1 200×30%=1 725萬元，增值額為3 000-1 725=1 275萬元，增值額與扣除額之比=1 275/1 725=74%，適用的稅率為40%，扣除系數(shù)為5%，土地增值稅為1 275×40%-1 725×5%=423.75萬元。

　　(5)企業(yè)所得稅：根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》規(guī)定：一般企業(yè)所得稅的稅率為25%。企業(yè)所得稅為(3 000-1 200-150-588.75)×25%=265.31萬元。

　　甲公司主營業(yè)務稅金為150+10.5+4.5+423.75=588.75萬元，企業(yè)所得稅為265.31萬元。

　　3.甲公司實現(xiàn)的凈利潤為3 000-1 200-150-588.75-265.31=795.94萬元。

　　(二)返租銷售方案：

　　1.甲公司主要業(yè)務收入為10 000×0.4=4 000萬元，主營業(yè)務成本為1 200萬元，期間費用為150萬元。由于返租支付了1 000萬元的租金，因此甲公司其他業(yè)務支出為1 000萬元。

　　2.應繳稅金。

　　(1)營業(yè)稅：根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》的規(guī)定：轉讓不動產(chǎn)應繳納營業(yè)稅，稅率為5%，營業(yè)稅為4 000×5%=200萬元。

　　(2)城市維護建設稅：根據(jù)《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》的規(guī)定：繳納營業(yè)稅的同時應繳納城建稅，城市的稅率為7%，城建稅為200×7%=14萬元。

　　(3)教育費附加：根據(jù)《國務院關于修改〈征收教育費附加的暫行規(guī)定〉的決定》：繳納營業(yè)稅的同時應繳納教育費附加，城市的稅率為3%，教育費附加為200×3%=6萬元。

　　(4)土地增值稅：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定：轉讓不動產(chǎn)應繳納土地增值稅。扣除額為1 200+220+1 200×30%=1 780萬元，增值額為4 000-1 780=2 220萬元，增值額與扣除額之比為2 220/1 780=125%，適用的稅率為50%，扣除系數(shù)為15%，土地增值稅為2 220×50%-1 780×15%=843萬元。

　　(5)企業(yè)所得稅：根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》規(guī)定：一般企業(yè)所得稅的稅率為25%。企業(yè)所得稅為(4 000-1 200-150-1 063-1 000)×25%=146.75萬元。

　　甲公司主營業(yè)務稅金為200+14+6+843=1 063萬元，企業(yè)所得稅為146.75萬元。

　　3.甲公司實現(xiàn)的凈利潤為4 000-1 200-150-1 000-1 063-146.75=440.25(萬元)。

　　(三)兩種銷售方案對比分析：

　　返租銷售方案比正常銷售方案凈利潤減少：795.94-440.25=355.69萬元。

　　返租銷售方案與正常銷售方案差異進行分析如下：

　　1.主營業(yè)務收入與其他業(yè)務支出分別相差1 000萬元，但方向相反，正好相互沖抵持平，不影響凈利潤。

　　2.營業(yè)稅及其附加的差異為220-165=55萬元。

　　3.土地增值稅的差異為843-432.75=419.25萬元。

　　4.企業(yè)所得稅的差異為146.75-265.31=-118.56萬元。

　　差異合計為355.69萬元。

　　主營業(yè)務收入與其他業(yè)務支出的差異分別為正負1 000萬元，這個差異是“返租銷售”方案設計時為抵減支付租金而提高的售價，兩者剛好相抵。因此，兩種方案凈利潤存在的差異是由營業(yè)稅及附加、土地增值稅和企業(yè)所得稅的差異帶來的，返租銷售比普通銷售要多支付355.69萬元的稅金，其余各項指標對凈利潤沒有影響，返租銷售的利潤就減少了355.69萬元。

　　兩種銷售方案對比分析如下：

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　單位：萬元

　　結論

　　開發(fā)商在選擇銷售方案時，要充分考慮到各方面的因素，既要對市場進行科學合理的分析，又要認識到不同銷售策略對凈利潤存在了不同影響。因為追求利潤最大化是企業(yè)永遠的方向，如果開發(fā)商通過“返租”不能實現(xiàn)利潤最大化，“返租”銷售就不是最優(yōu)的銷售方案，當一個項目只有通過“返租”才能拉動銷售時，才可適當為之，但只靠“返租”才能帶動的銷售對開發(fā)商來說可是飲鳩止渴。

　　(作者單位：廈門泛華集團有限公司)