【摘要】美國(guó)由于對(duì)資產(chǎn)價(jià)格做出的貨幣政策滯后給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了很大負(fù)面影響，我國(guó)也應(yīng)該認(rèn)識(shí)到積極的財(cái)政政策和貨幣政策會(huì)帶來(lái)資產(chǎn)價(jià)格泡沫隱患，尤其是房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題應(yīng)該受到關(guān)注�，F(xiàn)階段貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著放松調(diào)控將導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫卷土重來(lái)，過(guò)度調(diào)控會(huì)阻礙經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，微觀主體預(yù)期對(duì)貨幣政策有效性構(gòu)成挑戰(zhàn)，基層中央銀行落實(shí)政策難到位等問(wèn)題。完善我國(guó)貨幣政策調(diào)控體系就要增強(qiáng)貨幣政策的連續(xù)性、一致性和透明度，防止心理預(yù)期的變化引起房地產(chǎn)價(jià)格的震蕩，還要加強(qiáng)一般性貨幣政策與選擇性貨幣政策之間的配合以及貨幣政策與其他調(diào)控政策的配合。

　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)泡沫；貨幣政策；資產(chǎn)價(jià)格

　　一、貨幣政策應(yīng)密切關(guān)注

　　資產(chǎn)價(jià)格貨幣政策是否應(yīng)該對(duì)資產(chǎn)價(jià)格做出反應(yīng)一直都是備受關(guān)注和飽受爭(zhēng)議的熱點(diǎn)問(wèn)題。美聯(lián)儲(chǔ)前主席格林斯潘盡管也對(duì)資產(chǎn)價(jià)格問(wèn)題表示過(guò)擔(dān)心，但當(dāng)時(shí)在其主持下的美聯(lián)儲(chǔ)長(zhǎng)期保持低利率，未對(duì)資產(chǎn)的持續(xù)高漲做出反應(yīng)。格林斯潘對(duì)自己行為的解釋是資產(chǎn)價(jià)格泡沫只有破滅之后才能知道這是泡沫，即使是美聯(lián)儲(chǔ)也無(wú)法判斷資產(chǎn)價(jià)格是否已經(jīng)形成泡沫，對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的干預(yù)力度也不容易把握。

　　國(guó)際金融危機(jī)之后，美聯(lián)儲(chǔ)飽受詬病，美聯(lián)儲(chǔ)長(zhǎng)期的低利率政策被認(rèn)為是這場(chǎng)災(zāi)難的重要誘因。不僅是美國(guó)，近30年來(lái)，全球范圍內(nèi)歷史上重大的金融動(dòng)蕩都離不開(kāi)資產(chǎn)價(jià)格泡沫的身影，而資產(chǎn)價(jià)格泡沫總是在寬松的貨幣環(huán)境下滋生、膨脹。如果貨幣當(dāng)局對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)高漲無(wú)動(dòng)于衷，那就意味著他們是在對(duì)未來(lái)的重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)無(wú)動(dòng)于衷，這是貨幣當(dāng)局的失職。

　　當(dāng)然，貨幣政策瞄準(zhǔn)和干預(yù)資產(chǎn)價(jià)格，在目前的學(xué)術(shù)界還尚未達(dá)成共識(shí)。然而，越來(lái)越多的經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，貨幣政策即使不把資產(chǎn)價(jià)格作為直接的調(diào)控目標(biāo)，至少也應(yīng)該密切關(guān)注資產(chǎn)價(jià)格，及早采取行動(dòng)，運(yùn)用多種方式盡早遏制資產(chǎn)價(jià)格泡沫的進(jìn)一步放大和隨之而來(lái)的通貨膨脹。貨幣政策以外，金融監(jiān)管政策應(yīng)該在降低杠桿、預(yù)防資產(chǎn)價(jià)格泡沫和減少損失方面發(fā)揮更積極、更有針對(duì)性的作用。

　　國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所夏斌認(rèn)為中國(guó)在經(jīng)濟(jì)刺激政策中，政府財(cái)政付出了很多。但中國(guó)積極的財(cái)政政策和貨幣政策同時(shí)給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了資產(chǎn)價(jià)格泡沫隱患。盡管應(yīng)該肯定在推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)盡快復(fù)蘇過(guò)程中，房地產(chǎn)投資的作用功不可沒(méi)，但警惕房地產(chǎn)泡沫進(jìn)一步膨脹，以及防止房地產(chǎn)泡沫突然之間破滅，應(yīng)該是2010年中國(guó)政府宏觀調(diào)控政策中的重大內(nèi)容。

　　2010年我國(guó)資產(chǎn)泡沫問(wèn)題應(yīng)該受到關(guān)注。2009年以來(lái)，股票與房地產(chǎn)等資產(chǎn)價(jià)格經(jīng)歷了一段時(shí)期的恢復(fù)性上漲，這對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和信心的修復(fù)產(chǎn)生了積極的作用。但是，投資增速過(guò)快、貸款增多所帶來(lái)的流動(dòng)性過(guò)剩問(wèn)題正在催生資產(chǎn)價(jià)格通脹預(yù)期，有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的進(jìn)一步上漲。如果不及時(shí)調(diào)整宏觀政策、適度收緊貸款增長(zhǎng)和投資項(xiàng)目審批，大量的未完工程項(xiàng)目可能會(huì)迫使央行在2010年和2011年繼續(xù)采取寬松的貨幣政策，從而在今后的兩到三年甚至更長(zhǎng)時(shí)間里催生一個(gè)比2007年還要大的資產(chǎn)泡沫。一旦這一資產(chǎn)泡沫破裂，對(duì)我國(guó)企業(yè)、銀行、家庭和政府部門資產(chǎn)的負(fù)面影響以及對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的損害可能難以估計(jì)。因此必須盡早采取宏觀政策的微調(diào)。從這個(gè)意義上說(shuō)，宏觀經(jīng)濟(jì)政策應(yīng)該對(duì)癥下藥，不應(yīng)該過(guò)度受外需前景暗淡的牽制，應(yīng)該果斷調(diào)整當(dāng)前過(guò)度寬松的貨幣政策和投資策略，及早推出一些微調(diào)措施，前瞻性地應(yīng)對(duì)國(guó)內(nèi)可能會(huì)出現(xiàn)的流動(dòng)性過(guò)剩和資產(chǎn)泡沫。

　　二、現(xiàn)階段貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的問(wèn)題

　�。ㄒ唬┓潘烧{(diào)控將導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫卷土重來(lái)

　　任何一個(gè)國(guó)家或地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控都不可能一步到位，都是經(jīng)過(guò)反復(fù)斟酌、不斷調(diào)整調(diào)控措施，試圖達(dá)到房地產(chǎn)"軟著陸".然而調(diào)控效果往往事與愿違。

　　房地產(chǎn)業(yè)對(duì)一國(guó)（地區(qū)）經(jīng)濟(jì)的影響效果十分突出，經(jīng)常出現(xiàn)的情況是：泡沫初期，政府為控制房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)擴(kuò)大出臺(tái)一些措施進(jìn)行調(diào)控，然而由于市場(chǎng)整體預(yù)期過(guò)于樂(lè)觀，這些措施的作用被弱化；隨著泡沫不斷積聚，政府越發(fā)感到泡沫繼續(xù)膨脹的壓力，因而出臺(tái)一些較為嚴(yán)厲的政策進(jìn)行調(diào)控，此時(shí)市場(chǎng)樂(lè)觀預(yù)期動(dòng)搖，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始冷卻，許多資金進(jìn)入觀望階段；房地產(chǎn)業(yè)冷卻所帶來(lái)的負(fù)面效應(yīng)凸現(xiàn)，宏觀經(jīng)濟(jì)受到損害，在通貨緊縮或各方利益的壓力下政府可能會(huì)放松管制，這時(shí)，如果資金面較寬松且觀望資金無(wú)法找到更好的投資渠道，便會(huì)掀起新一輪、比前期上漲更猛烈的房地產(chǎn)泡沫，如果政府在此時(shí)出臺(tái)更加嚴(yán)厲的措施，房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)陷入蕭條。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)具有消費(fèi)性和投資性的雙重特性，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的建設(shè)應(yīng)該以消費(fèi)品為主。中國(guó)應(yīng)該更多地學(xué)習(xí)德國(guó)模式，而不是學(xué)習(xí)美國(guó)在房地產(chǎn)金融上的做法。

　　考慮當(dāng)前的復(fù)雜經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，我國(guó)應(yīng)該花2～3年的時(shí)間，健全中國(guó)以消費(fèi)品為主導(dǎo)的房地產(chǎn)的各項(xiàng)政策制度，不能忽視當(dāng)前的泡沫隱患，但又不能操之過(guò)急。

　�。ǘ�）過(guò)度調(diào)控會(huì)阻礙經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展

　　從房地產(chǎn)業(yè)自身的特性來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)具有產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)作用明顯等特點(diǎn)，房地產(chǎn)急速冷卻將導(dǎo)致多個(gè)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩、企業(yè)效益下降。發(fā)達(dá)國(guó)家市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的經(jīng)驗(yàn)表明，有效需求不足引起的通貨緊縮是各國(guó)所面臨的主要問(wèn)題。如果采用過(guò)嚴(yán)調(diào)控，通過(guò)經(jīng)濟(jì)的傳導(dǎo)機(jī)制，最終可能使總供給持續(xù)大于總需求，通貨緊縮在我國(guó)極可能再次出現(xiàn)。2010年8月，中房協(xié)多次向國(guó)務(wù)院建議暫緩出臺(tái)新的緊縮性房地產(chǎn)調(diào)控政策。

　　中房協(xié)表示，在目前的調(diào)控新政下，土地購(gòu)置、開(kāi)發(fā)投資等指標(biāo)均在下降，房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)亦受波及；加上2010年宏觀經(jīng)濟(jì)的不確定性，需暫緩出臺(tái)新的緊縮性調(diào)控政策。此言在飽受爭(zhēng)議的同時(shí)，也說(shuō)明了房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定對(duì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的重要性，如何把握好調(diào)控力度確實(shí)是一道難題。

　�。ㄈ�）微觀主體預(yù)期對(duì)貨幣政策有效性構(gòu)成挑戰(zhàn)

　　對(duì)貨幣政策有效性構(gòu)成挑戰(zhàn)的一個(gè)重要因素是微觀主體的預(yù)期。一般來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)主體依據(jù)其預(yù)期順應(yīng)于調(diào)控政策的實(shí)施而調(diào)整其行為，貨幣政策才可以較有效實(shí)施；而如果相逆于調(diào)控政策的實(shí)施調(diào)整其行為，則貨幣政策的有效性就會(huì)大打折扣。消費(fèi)者的這種預(yù)期行為可能成倍擴(kuò)大宏觀效果。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)主體消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)的這種下跌心理預(yù)期持續(xù)時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，其后果可能會(huì)偏離政府的調(diào)控目標(biāo)。例如2010年"國(guó)十條"出臺(tái)以后，購(gòu)房者觀望情緒濃重，已訂房的人甚至開(kāi)始采用退房的違約方式來(lái)規(guī)避可能的房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)"新浪樂(lè)居"的調(diào)查：近八成（79.3%）網(wǎng)友表示受政策影響推遲買房；

　　14%網(wǎng)友表示不受政策影響；仍有6.7%的網(wǎng)友擔(dān)心后續(xù)政策更收緊，加緊買房。而"搜房網(wǎng)"網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示：64.14%的調(diào)查者即便已購(gòu)房，也會(huì)在首付增加后選擇退房。

　　（四）基層中央銀行落實(shí)政策難到位

　　我國(guó)地方政府在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有特殊的地位，對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響很大，因此地方政府是貨幣政策傳導(dǎo)中不可忽視的一個(gè)重要方面。首先，地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中具有雙重的身份。它一方面是房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管者；另一方面又以土地供應(yīng)者的身份成為市場(chǎng)的參與者。作為市場(chǎng)監(jiān)管者，政府代表社會(huì)公眾利益，幫助解決低收入家庭的住房問(wèn)題。作為市場(chǎng)參與者，政府希望土地賣出高價(jià)，增加財(cái)政收入。這種雙重身份引起的利益沖突，在缺乏有效的市場(chǎng)機(jī)制和公眾監(jiān)督制約時(shí)，可能導(dǎo)致其監(jiān)管功能的失效。

　　其次，中央政府又把GDP增長(zhǎng)作為考核地方政府的指標(biāo)，而房地產(chǎn)無(wú)疑是推動(dòng)地方GDP增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿�，這導(dǎo)致地方政府在執(zhí)行中央政府的決策時(shí)消極敷衍。同時(shí)，地方政府在制定本地房地產(chǎn)政策之時(shí)，也傾向于最大限度地利用鼓勵(lì)性貨幣政策，而最低限度地遵守中央銀行緊縮性貨幣政策。

　　三、完善我國(guó)貨幣政策調(diào)控體系的措施

　　首先，要增強(qiáng)貨幣政策的連續(xù)性、一致性和透明度，防止心理預(yù)期的變化引起房地產(chǎn)價(jià)格的震蕩。同時(shí)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)信息是調(diào)控決策的基礎(chǔ)，央行也應(yīng)加快建設(shè)房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)信息庫(kù)，并建立數(shù)據(jù)信息共享機(jī)制，定期發(fā)布房?jī)r(jià)信息，提高各類房地產(chǎn)市場(chǎng)的透明度，制止謠傳的誤導(dǎo)作用，以解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息不對(duì)稱問(wèn)題。

　　其次，要加強(qiáng)一般性貨幣政策與選擇性貨幣政策之間的配合以及貨幣政策與其他調(diào)控政策的配合。貨幣政策工具有很多，要根據(jù)現(xiàn)時(shí)的市場(chǎng)狀況采用適當(dāng)?shù)呢泿耪�策工具，并保持這些工具操作方向的一致性，配合使用，加強(qiáng)貨幣政策的調(diào)控效果。能對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行調(diào)控的宏觀政策措施也有很多，包括貨幣政策、稅收政策、土地政策和行政手段等，因此要對(duì)這些政策措施進(jìn)行協(xié)調(diào)，使其相互配合，加強(qiáng)整體調(diào)控效果。

　　因此，中央銀行在調(diào)控中應(yīng)充分加強(qiáng)一般性貨幣政策與選擇性貨幣政策之間的配合，盡量統(tǒng)一兩者的政策方向；同時(shí)加強(qiáng)與土地政策、財(cái)政政策之間的配合，才能提高貨幣政策調(diào)控房?jī)r(jià)的有效性。

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