編輯點(diǎn)評(píng)：預(yù)算沒(méi)有做到位，使其取得生地，及生地變熟地都付出了巨大的代價(jià)。不過(guò)恰逢經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，如果０９年像０８年一樣的外部環(huán)境，高負(fù)債下的資金鏈能否保證完整呢？　

    僅一個(gè)月，保利在北京的項(xiàng)目西山林語(yǔ)就漲了4000塊錢。6月14日，二期公寓開盤，均價(jià)12000多元，7月底就提到了均價(jià)16000元。2005年的北京地王項(xiàng)目，成為2009年漲價(jià)的排頭兵。

　　地王的誘惑

　　2008年，保利選擇了低價(jià)入市。保利方面認(rèn)為，去年的入市價(jià)格是一種“低開高走”的價(jià)格策略。一位了解西山林語(yǔ)的營(yíng)銷高管告訴記者：去年的環(huán)境下，保利只能選擇低開，當(dāng)時(shí)周圍還有大量低于保利成本價(jià)的房子。

　　更直接的原因是，在2009年保利的增發(fā)未落實(shí)前，保利和絕大部分的地產(chǎn)公司一樣，資金也未見得寬松。保利一期開盤時(shí)間是2008年中，當(dāng)時(shí)保利的高負(fù)債一直飽受關(guān)注。保利地產(chǎn)2008年的凈負(fù)債率為0.82，在保招萬(wàn)金四家中處于最高，和行業(yè)的均值0.46相比，也高出甚多，當(dāng)然這和保利地產(chǎn)“高負(fù)債、高杠桿、高成長(zhǎng)”的戰(zhàn)略有關(guān)。

　　保利的全國(guó)化擴(kuò)張過(guò)快一直是保利高負(fù)債的成因。即使不算2009年以來(lái)保利拍地王用的55億元，保利在各地“地王”上就耗費(fèi)了百億元。而保利2008年整年的營(yíng)業(yè)收入是155.2億元，凈利潤(rùn)22.39億元。高速成長(zhǎng)的保利，2008年的營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)已經(jīng)是歷年最高。

　　而過(guò)去3年中，保利單宗購(gòu)買地王耗資最大的一次，42億元的廣州金沙洲項(xiàng)目進(jìn)展也并不順利。2007年9月11日，保利地產(chǎn)以21.2億元和20.8億元奪得廣州金沙洲B3701A02和B3701A04兩幅地塊，樓面地價(jià)分別高達(dá)8769元/平方米和8112元/平方米,直到2009年初都未有動(dòng)工。這2塊地王后期因?yàn)樾沦?gòu)置土地降低了平均成本，才于新近有了開工跡象。顯然，沖高的“地王”在交付高額的土地出讓金后，轉(zhuǎn)身成為商品房建設(shè)用地時(shí)，“開工”投資的消耗更為浩大，對(duì)于強(qiáng)勢(shì)集權(quán)的公司而言，“全國(guó)一盤棋”成為資金平衡的日常行為，而保利的高杠桿要求的資金高速度運(yùn)轉(zhuǎn)，使“現(xiàn)金池”把全國(guó)各地的項(xiàng)目連接在了一起。

　　6月14日，西山林語(yǔ)二期開盤，單價(jià)約12000元，數(shù)千人在售樓處等待500套房子搖號(hào)，多數(shù)人無(wú)功而返，當(dāng)天保利又拿出300套房子搖號(hào)。但在樓盤漲到16000元/平方米之后，西山林語(yǔ)一次放了200套房子出來(lái)，開盤當(dāng)天賣了120套。雖然戰(zhàn)果依然豐碩，但沒(méi)有了往昔的輝煌。這個(gè)百萬(wàn)平方米的大盤未來(lái)命運(yùn)會(huì)是如何，誰(shuí)也無(wú)法預(yù)測(cè)。

　　拆遷“暗阱”

　　西山林語(yǔ)的土地成本和2005年的一樁內(nèi)部拍賣有著密切的關(guān)系。

　　西山林語(yǔ)的土地由保利通過(guò)海開房地產(chǎn)集團(tuán)公司（以下簡(jiǎn)稱“海開地產(chǎn)”）內(nèi)部以招標(biāo)方式獲得。隸屬于海淀區(qū)政府旗下的“土地”門戶公司北京海開地產(chǎn)，推出一塊生地，2000多戶拆遷毫厘未動(dòng)。如果按照廣州、深圳等一般約定，政府推出的地塊均應(yīng)為拆遷完畢的熟地。

　　保利地產(chǎn)最終以12.1億元取得了這幅地塊。海開地產(chǎn)獲得這塊土地的成本僅僅是3億元，僅靠早在2004年8月31日之前的政府批復(fù)將該土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓，就獲得了9億元的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。而保利吞進(jìn)這塊土地之后，因?yàn)椴疬w、三通一平等各種原因，保利又為這個(gè)地塊的最終的地價(jià)付出了20多億元的成本。“生地”變熟的巨大成本，使得保利西山林語(yǔ)的后期成本頓然變得沉重。單是當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的青苗補(bǔ)償費(fèi)一項(xiàng)就付出了8億的代價(jià)，因?yàn)楫?dāng)時(shí)12.1億的拍賣價(jià)一出，拆遷補(bǔ)償立刻超過(guò)了居民之前和海開談好的價(jià)格。保利高管告訴記者，這個(gè)樓盤最后的成本有點(diǎn)高，單是拆遷成本每平方米就多了1000多元。顯然南北方不同的拆遷成本，成為跨地域開發(fā)難以逾越的門檻，“高成本”代價(jià)成為必付的學(xué)費(fèi)。

　　如果以6月份的開盤價(jià)結(jié)算，西山林語(yǔ)毛利率只有20%多。樓盤樓面地價(jià)3746元/平方米，加上建安成本，預(yù)計(jì)單位成本約7000元/平方米，但是最終結(jié)算成本卻是9000多元/平方米。這些記者從可靠渠道獲得的數(shù)據(jù)表明，除了今年的時(shí)機(jī)催動(dòng)，成本也是房?jī)r(jià)上漲的誘因之一。而這一切，是保利北上擴(kuò)張過(guò)程中“急就章”付出的代價(jià)。