簡(jiǎn)介：大連一方地產(chǎn)公司的成本管理信息化實(shí)踐

　　大連一方地產(chǎn)公司將成本管理作為企業(yè)管理的重中之重，從內(nèi)部挖潛入手，建立了以成本管理四步法（制定合理的目標(biāo)成本；明確崗位職責(zé)，建立責(zé)任成本體系；實(shí)行動(dòng)態(tài)成本法跟蹤執(zhí)行；業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估獎(jiǎng)優(yōu)罰劣）為基礎(chǔ)的新型房地產(chǎn)成本信息化管理模式并付諸于實(shí)踐。

　　一、以戰(zhàn)略為導(dǎo)向 設(shè)計(jì)成本管理總體流程

　　一方地產(chǎn)公司每個(gè)工程項(xiàng)目都是公司整體戰(zhàn)略中的一環(huán)。任何工程項(xiàng)目都需要經(jīng)過(guò)策劃、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工到營(yíng)銷等階段。階段不同，成本管理方法也不一樣?？傮w而言，公司成本管理總體流程是首先明確戰(zhàn)略目標(biāo)階段，樹立成本管理理念和制定成本管理方法；其次是可行性論證階段，進(jìn)行成本估算工作；第三是從規(guī)劃設(shè)計(jì)到施工圖設(shè)計(jì)階段，進(jìn)行目標(biāo)成本的錄入和修訂工作；第四是在項(xiàng)目的執(zhí)行階段，進(jìn)行合同的錄入、變更簽證、結(jié)算工作；第五是系統(tǒng)根據(jù)以上數(shù)據(jù)自動(dòng)生成動(dòng)態(tài)成本信息。其總體流程如圖1所示。

　　二、基礎(chǔ)資料設(shè)置是構(gòu)建完整成本管理系統(tǒng)的前提

　　構(gòu)建完整的成本管理控制體系，首先應(yīng)建立科學(xué)規(guī)范的基礎(chǔ)資料，在系統(tǒng)中此功能通過(guò)“基礎(chǔ)資料設(shè)置”模塊來(lái)實(shí)現(xiàn)，包括公司機(jī)構(gòu)（指分公司）、工程項(xiàng)目和產(chǎn)品、成本科目等內(nèi)容。

　　1、公司機(jī)構(gòu)。建立成本管理委員會(huì)，承擔(dān)整個(gè)公司的成本管理工作，直接對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)。具體由總會(huì)計(jì)師牽頭，總工程師協(xié)助，各職能部門和相關(guān)人員分別參加。

　　2、工程項(xiàng)目及產(chǎn)品類型。從會(huì)計(jì)核算的角度考慮，將獨(dú)立開發(fā)的項(xiàng)目和分期開發(fā)的項(xiàng)目作為成本核算對(duì)象；從簡(jiǎn)化工作量的角度考慮，以成本項(xiàng)目作為成本歸集的依據(jù)，對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目進(jìn)行分塊。此外，針對(duì)分期開發(fā)產(chǎn)品，設(shè)立了一個(gè)虛擬的工程項(xiàng)目歸集成本，當(dāng)分期工程項(xiàng)目有了確定的分配標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，再進(jìn)行“跨期分?jǐn)?rdquo;。

　　3、成本科目體系。根據(jù)公司工程項(xiàng)目的特點(diǎn)，提煉出一套能兼容所有項(xiàng)目的成本科目體系，作為目標(biāo)成本制訂的統(tǒng)程與標(biāo)準(zhǔn)基線，使目標(biāo)成本的準(zhǔn)確度不因項(xiàng)目差異而不同。

　　三、未雨綢繆——開發(fā)成本的事前管理

　　一方公司房地產(chǎn)開發(fā)前期從投資決策開始，對(duì)擬開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的必要性和可行性進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，對(duì)不同開發(fā)建設(shè)方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較、選擇及做出判斷和決定，以達(dá)到資源的合理配置。在項(xiàng)目前期階段，系統(tǒng)主要發(fā)揮估算管理、目標(biāo)成本管理、預(yù)算管理三大功能。

　　1、確保項(xiàng)目的可行性。估算管理模塊的主要功能是進(jìn)行科學(xué)的投資估算，包括項(xiàng)目可行性測(cè)算、估算錄入及估算修訂。在可行性論證階段，一方公司通過(guò)估算管理模塊對(duì)所調(diào)研信息進(jìn)行量化和測(cè)算，為可行性論證提供數(shù)據(jù)支持。估算錄入是在成本項(xiàng)目分解的基礎(chǔ)上，合理估算工程量和單價(jià)，作為成本測(cè)算數(shù)據(jù)直接上傳到目標(biāo)成本錄入模塊。隨著項(xiàng)目的深入以及技術(shù)方案和實(shí)施方案的細(xì)化，需要對(duì)成本估算項(xiàng)目重新進(jìn)行修訂。

　　2、制定成本管理的標(biāo)準(zhǔn)。目標(biāo)成本管理模塊的功能主要是制定合理的目標(biāo)成本。在項(xiàng)目規(guī)劃階段，一方公司將目標(biāo)成本看作是成本管理工作的基礎(chǔ)，成本管理部門和財(cái)務(wù)部門在確定的工程設(shè)計(jì)和投資估算的基礎(chǔ)上共同制訂目標(biāo)成本。系統(tǒng)提供目標(biāo)成本數(shù)據(jù)，作為項(xiàng)目成本的控制線，為工程項(xiàng)目控制實(shí)際成本和項(xiàng)目進(jìn)度、分析成本差異提供依據(jù)。本模塊主要包括目標(biāo)成本錄入、目標(biāo)成本修訂查詢、各產(chǎn)品類型目標(biāo)成本。

　　目標(biāo)成本錄入是成本管理人員在估算的基礎(chǔ)上，按成本費(fèi)用科目記錄各成本費(fèi)用科目明細(xì)項(xiàng)目的工作量、單價(jià)和目標(biāo)成本，并依此計(jì)算建筑單方和可售單方的單位目標(biāo)成本。在動(dòng)態(tài)成本管理體系中目標(biāo)成本的數(shù)據(jù)可以直接從估算數(shù)據(jù)引入。

　　由于各種原因，目標(biāo)成本可能會(huì)在確定后發(fā)生本質(zhì)性的變動(dòng)，系統(tǒng)提供數(shù)據(jù)的修訂功能，以對(duì)更正后的目標(biāo)成本進(jìn)行記錄。同時(shí)隨著項(xiàng)目的不斷推進(jìn)，動(dòng)態(tài)成本也在不斷發(fā)生變化，當(dāng)動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本發(fā)生較大差異時(shí)，需要分析產(chǎn)生差異的原因并慎重修訂。系統(tǒng)記錄每一次修訂結(jié)果，并實(shí)時(shí)顯示最新的修訂數(shù)據(jù)，作為成本分析的基礎(chǔ)，同時(shí)可以隨時(shí)查看、參照歷史修訂數(shù)據(jù)。

　　3、分解目標(biāo)成本。預(yù)算管理模塊的功能是在具體實(shí)施目標(biāo)成本管理中發(fā)揮成本控制標(biāo)準(zhǔn)的作用。預(yù)算數(shù)據(jù)一般是目標(biāo)成本數(shù)據(jù)的進(jìn)一步分解，同樣也要經(jīng)過(guò)多次修訂，修訂后的預(yù)算數(shù)據(jù)可以作為簽訂合同的參考。為了將預(yù)算數(shù)據(jù)細(xì)化到具體的費(fèi)用項(xiàng)目上，需要進(jìn)行預(yù)算拆分。

　　四、步步為營(yíng)——開發(fā)成本的事中管理

　　在一方公司，80%的工程成本與合同有關(guān)，因此在工程項(xiàng)目管理中，合同管理是整個(gè)業(yè)務(wù)流程的核心。在項(xiàng)目的招投標(biāo)與施工階段，系統(tǒng)主要包括合同管理、合同執(zhí)行、資金管理和動(dòng)態(tài)成本管理四大模塊。

　　1、獲取合同成本。合同管理模塊的主要功能是對(duì)每項(xiàng)合同實(shí)現(xiàn)從訂立、執(zhí)行到評(píng)估的全程管理，主要包括合同錄入、合同拆分、合同修訂、合同查詢。

　　合同錄入是系統(tǒng)針對(duì)合同的訂立提供與合同相關(guān)信息的記載、匯總和管理。通過(guò)系統(tǒng)建立一個(gè)強(qiáng)大的合同信息庫(kù)，它支持對(duì)土地合同、施工合同甚至廣告合同等幾乎所有類別合同的集中分類管理，相關(guān)部門只需在招標(biāo)階段合同訂立后將合同按照分類標(biāo)準(zhǔn)把需要在后期重點(diǎn)跟蹤管理的關(guān)鍵條款如“合同金額”、“付款條件”、“土地使用年限”等輸入系統(tǒng)，然后再將合同電子文本上傳,即可完成對(duì)合同信息的登錄。

　　合同拆分是指系統(tǒng)在合同錄入后，將總合同中的一些特殊、復(fù)雜的項(xiàng)目，進(jìn)一步拆分確定每個(gè)小項(xiàng)目成本。此外，針對(duì)合同相關(guān)文檔數(shù)量繁多、非常重要且使用率高的特點(diǎn)，系統(tǒng)提供文檔的附件管理，方便對(duì)合同文檔的上傳、查閱和下載。

　　此外，系統(tǒng)還提供由于各種原因引起的合同修訂，對(duì)相關(guān)的合同信息重新確定。但因合同金額已經(jīng)拆分并計(jì)入動(dòng)態(tài)成本的合同金額不能隨意修訂，只能通過(guò)合同變更來(lái)重新調(diào)整并指定拆分。

　　2、確定實(shí)時(shí)成本。合同執(zhí)行模塊是合同管理最重要的階段，其主要功能是記錄并管理與合同有關(guān)的原始記錄及其變更。本模塊包括合同變更及查詢、結(jié)算錄入、拆分及結(jié)算查詢。

　　合同變更及查詢主要包括合同調(diào)整類型、調(diào)整提出時(shí)間、調(diào)整金額、調(diào)整原因、調(diào)整金額性質(zhì)等內(nèi)容，同時(shí)需要確定相應(yīng)的成本費(fèi)用科目，并對(duì)合同變更提供審核控制機(jī)制。系統(tǒng)針對(duì)不同的變更原因提供對(duì)相關(guān)信息的管理。系統(tǒng)能夠提供所有合同變更數(shù)據(jù)記錄，對(duì)變更的相關(guān)文檔提供附件管理以方便查閱。

　　結(jié)算錄入、拆分及結(jié)算查詢主要記錄相關(guān)結(jié)算信息，包括結(jié)算造價(jià)、建筑面積、質(zhì)保金等信息，通過(guò)審核、審定機(jī)制，完成合同結(jié)算，同時(shí)根據(jù)實(shí)際業(yè)務(wù)需要，系統(tǒng)提供結(jié)算文檔的附件管理。以工程項(xiàng)目完成進(jìn)度為基礎(chǔ)，當(dāng)合同執(zhí)行完成或執(zhí)行到一定階段時(shí)就可以進(jìn)行全部或部分結(jié)算。因此，系統(tǒng)分項(xiàng)目進(jìn)度進(jìn)行管理，能夠提供合同多次結(jié)算。所有錄入系統(tǒng)的合同必須進(jìn)行結(jié)算，當(dāng)一份合同全部或局部完工時(shí)，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行合同的結(jié)算，并將結(jié)算數(shù)據(jù)錄入到軟件中。對(duì)結(jié)算金額按照成本費(fèi)用科目進(jìn)行拆分，同時(shí)按照一定的標(biāo)準(zhǔn)確定歸屬產(chǎn)品類型。拆分后的結(jié)算金額作為計(jì)算動(dòng)態(tài)成本的最終依據(jù)。此外，系統(tǒng)也提供合同結(jié)算信息的匯總查詢，可以使用任意的查詢方案，對(duì)特定工程下的所有合同結(jié)算信息進(jìn)行查詢分析。

　　3、降低資金成本。資金管理模塊實(shí)質(zhì)上是合同管理模塊的一個(gè)分支，其主要功能是落實(shí)資金計(jì)劃和實(shí)際付款操作，主要包括付款計(jì)劃、付款錄入及查詢、各種資金報(bào)表。

　　在簽訂合同時(shí)，一般都會(huì)同時(shí)約定合同的付款計(jì)劃，這些計(jì)劃如果不需要更改，則可以直接轉(zhuǎn)成實(shí)際付款計(jì)劃，將實(shí)際付款計(jì)劃匯總起來(lái)，可以形成資金計(jì)劃表，將實(shí)際付款數(shù)據(jù)與計(jì)劃進(jìn)行比較，可以查詢已付款明細(xì)和欠付款明細(xì)。

　　根據(jù)付款計(jì)劃支付實(shí)際合同價(jià)款，系統(tǒng)能夠提供即時(shí)動(dòng)態(tài)的成本金額、應(yīng)付款金額、已付款金額、未付款金額等信息，提供付款計(jì)劃的聯(lián)查。根據(jù)付款信息，系統(tǒng)還可以生成相關(guān)付款憑證并自動(dòng)傳入財(cái)務(wù)總賬系統(tǒng)，同時(shí)也可以直接從總賬系統(tǒng)引入付款信息，形成業(yè)務(wù)系統(tǒng)同財(cái)務(wù)系統(tǒng)的集成應(yīng)用。當(dāng)實(shí)際付款與資金計(jì)劃不一致時(shí)，差額可以順延轉(zhuǎn)入下月（或下季、下年）。如果同時(shí)使用K3財(cái)務(wù)系統(tǒng)，當(dāng)付款數(shù)據(jù)發(fā)生后，首先在總賬系統(tǒng)中做好憑證，然后使用“付款數(shù)據(jù)引入”功能將相關(guān)數(shù)據(jù)引入到成本軟件中。這樣不僅可以隨時(shí)發(fā)現(xiàn)資金管理中存在的問(wèn)題，而且對(duì)于資金不足的情況可以及時(shí)采取有效措施。

　　4、準(zhǔn)確掌握項(xiàng)目的最新動(dòng)態(tài)成本。動(dòng)態(tài)成本管理模塊是一方公司成本管理系統(tǒng)的核心，其主要功能是在系統(tǒng)中通過(guò)“合同簽約金額-合同變更-合同結(jié)算”來(lái)不斷更新成本，實(shí)時(shí)反映項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)實(shí)際成本，并以目標(biāo)成本為基礎(chǔ)，對(duì)動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本之間的差異進(jìn)行比較分析，以滿足成本管理需要。本模塊主要包括非合同性成本錄入、待發(fā)生成本預(yù)測(cè)。

　　非合同性成本錄入是指對(duì)非合同性成本進(jìn)行匯總統(tǒng)計(jì)，以反映項(xiàng)目成本的完整性。在工程項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，除合同約定引起的成本外，還會(huì)發(fā)生很多非合同約定的成本，即沒(méi)有正式合同但也需要發(fā)生的成本，如報(bào)批費(fèi)、增容費(fèi)等?？紤]到這部分業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)的集成性，系統(tǒng)同時(shí)提供非合同性成本的直接錄入以及從財(cái)務(wù)總賬系統(tǒng)引入的功能，記錄每個(gè)成本項(xiàng)目的非合同性金額、付款單位、付款日期等信息，這部分成本屬于工程項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本的內(nèi)容。

　　待發(fā)生成本預(yù)測(cè)是指根據(jù)合同付款計(jì)劃執(zhí)行情況及其他因素，考慮在工程項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程中預(yù)計(jì)會(huì)發(fā)生的成本費(fèi)用。

　　一方公司根據(jù)工程進(jìn)度的變化，對(duì)目前待發(fā)生成本進(jìn)行調(diào)整。用戶既可以根據(jù)實(shí)際情況手工錄入待發(fā)生成本的明細(xì)記錄，也可以通過(guò)引入功能將目標(biāo)成本明細(xì)引入到目前待發(fā)生明細(xì)中，以此作為待發(fā)生成本調(diào)整的依據(jù)。

　　五、懲前毖后——開發(fā)成本的事后管理

　　系統(tǒng)通過(guò)全項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本表及各產(chǎn)品類型動(dòng)態(tài)成本表，全面提供成本分析與考核的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

　　1、比較實(shí)際成本與目標(biāo)成本的差額。全項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本表是系統(tǒng)提供的匯總計(jì)算工程項(xiàng)目實(shí)際成本的核算報(bào)表。具體來(lái)說(shuō)，以合同—變更—結(jié)算為順序，系統(tǒng)根據(jù)合同簽約金額、合同變更拆分金額、合同結(jié)算金額、非合同成本、待發(fā)生成本預(yù)測(cè)計(jì)算每個(gè)成本科目的動(dòng)態(tài)成本，以及實(shí)際動(dòng)態(tài)成本和目標(biāo)成本的差額、單位差額。當(dāng)實(shí)際成本超出目標(biāo)成本時(shí)，系統(tǒng)進(jìn)行預(yù)警。

　　2、掌握產(chǎn)品間的成本差異。企業(yè)在確定了各成本科目的動(dòng)態(tài)成本之后，還需要了解分產(chǎn)品類型（如商業(yè)、車庫(kù)、小高層、高層、別墅等）的動(dòng)態(tài)成本，以此作為產(chǎn)品市場(chǎng)定價(jià)的重要依據(jù)。系統(tǒng)提供按產(chǎn)品類型計(jì)算的動(dòng)態(tài)成本核算報(bào)表，通過(guò)匯總直接歸屬的成本費(fèi)用和間接分?jǐn)倸w屬的成本費(fèi)用計(jì)算產(chǎn)品動(dòng)態(tài)成本。其中直接歸屬的成本費(fèi)用是通過(guò)合同金額、合同變更、合同結(jié)算的成本科目拆分時(shí)的直接指定歸屬形成的（如主體建筑、主體安裝等）；無(wú)法在發(fā)生時(shí)直接確定的費(fèi)用（如前期費(fèi)用、社區(qū)管網(wǎng)、園林環(huán)境、配套設(shè)施等），需要在核算報(bào)表中根據(jù)事先確定的分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)（如建筑面積、可售面積、占地面積、其他等）和分?jǐn)倢?duì)象，進(jìn)行成本費(fèi)用的分?jǐn)?。系統(tǒng)匯總這兩部分成本費(fèi)用后，自動(dòng)計(jì)算產(chǎn)品的實(shí)際動(dòng)態(tài)成本。