摘　要：國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則和新巴塞爾協(xié)議補(bǔ)充文件中對(duì)抵押貸款價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值做出了明確的定義。本文在對(duì)比兩者概念的基礎(chǔ)上，分析得出不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款價(jià)值評(píng)估的特性，并對(duì)其在估價(jià)方法運(yùn)用、房地產(chǎn)估價(jià)師和再評(píng)估過(guò)程的要求與影響進(jìn)行評(píng)述。通過(guò)上述分析，歸納得出不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款價(jià)值評(píng)估的發(fā)展趨勢(shì)及對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)抵押評(píng)估的影響及意義。

　　一、國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則和新巴塞爾協(xié)議補(bǔ)充文件

　　為了維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定并適應(yīng)資本市場(chǎng)全球化的需要，在英國(guó)皇家測(cè)量師協(xié)會(huì)和美國(guó)一些估價(jià)組織的倡議下，國(guó)際資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)（TIAVSC）于1981年創(chuàng)立，并于1994年正式更名為國(guó)際評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)（IVSC）。時(shí)至今日，國(guó)際評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)已經(jīng)發(fā)展成為包括35個(gè)完全成員國(guó)，12個(gè)觀察員國(guó)家和4個(gè)聯(lián)系國(guó)家在內(nèi)，具有廣泛影響力和權(quán)威性的國(guó)際組織。

　　國(guó)際評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)于1985年制定并首次發(fā)布了《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》（IVS）。并于1994年、1997年及2001年分別對(duì)其進(jìn)行了修訂，2000年到2002年國(guó)際評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)啟動(dòng)了特別項(xiàng)目，旨在形成一套全面和成熟的國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則。作為這項(xiàng)特別項(xiàng)目定稿的2003版《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》于2003年7月正式出版，目前得到日益廣泛的認(rèn)可和執(zhí)行。越來(lái)越多的國(guó)家紛紛采取措施以采納國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則。如：澳大利亞和新西蘭將國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則的內(nèi)容納入其2004版的《評(píng)估執(zhí)業(yè)指南》（Professional Practice Manual），英國(guó)皇家特許測(cè)量師協(xié)會(huì)2003版《執(zhí)業(yè)指南》（即紅皮書），要求財(cái)務(wù)報(bào)告和貸款業(yè)務(wù)為目的的評(píng)估業(yè)務(wù)遵循《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》。此外，《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》也日益地得到國(guó)際會(huì)計(jì)界的認(rèn)可。

　　同時(shí)鑒于不動(dòng)產(chǎn)抵押評(píng)估的重要地位，全球的銀行業(yè)也成為呼喚國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則的第三方力量。巴塞爾銀行監(jiān)管委員會(huì)成立的初衷在于強(qiáng)化國(guó)際銀行體系的合理性和穩(wěn)定性。巴塞爾委員會(huì)在《有效銀行監(jiān)管的核心原則》中給出了銀行監(jiān)管的最低要求。國(guó)際貨幣基金組織對(duì)《核心原則》進(jìn)行了評(píng)估，指出了以貸款為目的的固定資產(chǎn)評(píng)估是主要的薄弱環(huán)節(jié)。為此巴塞爾委員會(huì)成立了由美國(guó)、德國(guó)、日本等國(guó)專家組成的特別工作小組來(lái)研究有關(guān)抵押貸款價(jià)值評(píng)估（或簡(jiǎn)稱抵押評(píng)估）的問(wèn)題。在國(guó)際評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)的協(xié)助下，巴塞爾委員會(huì)在2001年1月發(fā)布了新巴塞爾資本協(xié)定的補(bǔ)充文件《巴塞爾銀行監(jiān)管委員會(huì)確定對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)貸款特殊處理的準(zhǔn)則》（以下簡(jiǎn)稱補(bǔ)充文件）。

　　二、抵押貸款價(jià)值評(píng)估的發(fā)展趨勢(shì)

　?。ㄒ唬┑盅嘿J款價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值的比較分析

　　如何去看待評(píng)估的價(jià)值類型實(shí)際上是一個(gè)基礎(chǔ)性和關(guān)鍵性問(wèn)題。沒有對(duì)估價(jià)目的的正確理解、對(duì)估價(jià)原則和方法應(yīng)用特殊性的深刻認(rèn)識(shí)，也就不可能形成對(duì)抵押貸款價(jià)值（或簡(jiǎn)稱抵押價(jià)值）的正確判斷。反之，在對(duì)根本性定義及概念內(nèi)涵模糊不清的認(rèn)識(shí)指導(dǎo)下，在估價(jià)目的、原則、方法運(yùn)用等估價(jià)實(shí)踐中，勢(shì)必會(huì)存在種種臆斷和誤區(qū)。國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則和巴塞爾補(bǔ)充文件中對(duì)涉及不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值和抵押貸款價(jià)值在定義上進(jìn)行的明確區(qū)分，對(duì)抵押貸款價(jià)值評(píng)估的未來(lái)發(fā)展奠定了非常重要的基礎(chǔ)。

　　正如國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則所指，抵押貸款價(jià)值和評(píng)估方法在一些發(fā)達(dá)的歐洲不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)上早已確立。國(guó)際評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)于2000年在國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則2（即非市場(chǎng)價(jià)值的價(jià)值基礎(chǔ)）中，援引歐洲立法對(duì)抵押貸款價(jià)值做出了明確定義。（3）如上文所述，巴塞爾委員會(huì)是在國(guó)際評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)委員的協(xié)助下，在其補(bǔ)充文件中確定商業(yè)房地產(chǎn)抵押評(píng)估細(xì)則的。因而，對(duì)比這兩個(gè)定義只是在表述上有細(xì)微的區(qū)別，其核心意思是完全一致的。

　　新巴塞爾協(xié)議補(bǔ)充文件明確規(guī)定，在商業(yè)房地產(chǎn)貸款活動(dòng)中，必須由一個(gè)勝任和獨(dú)立的房地產(chǎn)估價(jià)師同時(shí)評(píng)估出市場(chǎng)價(jià)值和抵押貸款價(jià)值。（4）下面對(duì)比一下不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值的定義及概念內(nèi)容，以加深對(duì)兩者本質(zhì)的理解。

　?。ǘ┑盅嘿J款價(jià)值的特性分析

　　通過(guò)對(duì)比分析，我們可以歸納出抵押貸款價(jià)值不同于市場(chǎng)價(jià)值的三個(gè)顯著特征：

　　1.安全性。抵押貸款價(jià)值以安全性為首要目標(biāo)，這一特性是針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)而言的。國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則在定義說(shuō)明中也強(qiáng)調(diào)指出不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款價(jià)值是風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的概念。（5）這一點(diǎn)對(duì)銀行防范金融風(fēng)險(xiǎn)具有極其重要的意義。

　　2.保守性。這是與安全性特性相伴而生的，主要是針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估操作而言。這一特征要求房地產(chǎn)估價(jià)師必須以謹(jǐn)慎的態(tài)度、保守的方式進(jìn)行評(píng)估，確保穩(wěn)定性和可持續(xù)性為基本原則，從而使抵押貸款價(jià)值不受市場(chǎng)價(jià)格和租金波動(dòng)的影響（主要是市場(chǎng)價(jià)格和租金暫時(shí)上揚(yáng)的影響）。

　　3.持續(xù)性。市場(chǎng)價(jià)值反映的是公開市場(chǎng)上在某一時(shí)點(diǎn)存在的最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格水平。而抵押貸款是一個(gè)較長(zhǎng)期的具有一定確定性的商業(yè)行為，抵押貸款價(jià)值就需要充分考慮當(dāng)前和未來(lái)的市場(chǎng)因素變化的影響以及由此帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)未來(lái)出售的可能性進(jìn)行估計(jì)和判斷。在這一過(guò)程中隨著時(shí)間的變化和市場(chǎng)的波動(dòng)，不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款價(jià)值雖然也會(huì)隨之進(jìn)行定期或不定期的調(diào)整。但是由于不抵押價(jià)值考慮的是不動(dòng)產(chǎn)的穩(wěn)定和持續(xù)性特征，因此在抵押貸款價(jià)值評(píng)估中，市場(chǎng)價(jià)值和抵押價(jià)值的確定都是一個(gè)動(dòng)態(tài)、連續(xù)的過(guò)程，但抵押價(jià)值相比市場(chǎng)價(jià)值而言較為穩(wěn)定，具有一定的持續(xù)性，市場(chǎng)價(jià)值則有可能產(chǎn)生較大波動(dòng)。

　　綜上所述，可以看出，“抵押貸款價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值是并列、獨(dú)立的兩個(gè)相關(guān)指標(biāo)，共同服務(wù)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不同需要。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款而言貸款價(jià)值占有突出的地位”。（6）

　?。ㄈ?duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款價(jià)值評(píng)估的影響

　　國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則中強(qiáng)調(diào)指出，在使用非市場(chǎng)價(jià)值定義（如抵押貸款價(jià)值）的時(shí)候，要特別注意不要混淆非市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估（如抵押貸款價(jià)值評(píng)估）與市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估之間的區(qū)別（7）。結(jié)合新巴塞爾協(xié)議補(bǔ)充文件中的相關(guān)規(guī)定，我們可以從評(píng)估方法的運(yùn)用，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師的要求，再評(píng)估過(guò)程等幾個(gè)方面對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款價(jià)值評(píng)估體系和發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行簡(jiǎn)要評(píng)述。

　　1.評(píng)估方法的運(yùn)用

　　抵押價(jià)值評(píng)估和市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估在評(píng)估方法上是一致的，主要采用三種經(jīng)典方法——比較法、收益法、成本法。（8）但比較法在抵押貸款價(jià)值評(píng)估中較受限制，除了受到比較案例數(shù)量較少的影響之外，還與抵押貸款價(jià)值的非市場(chǎng)價(jià)值性質(zhì)有關(guān)。補(bǔ)充協(xié)議在其附錄《評(píng)估準(zhǔn)則》中明確規(guī)定，抵押貸款價(jià)值應(yīng)在成本價(jià)值和收益價(jià)值基礎(chǔ)上評(píng)估。（9）因此對(duì)抵押價(jià)值評(píng)估來(lái)說(shuō)，收益法和成本法應(yīng)當(dāng)同時(shí)使用，并且以收益價(jià)值為主。

　　根據(jù)抵押貸款價(jià)值的安全性特性，在運(yùn)用上述評(píng)估方法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押物進(jìn)行評(píng)估過(guò)程中必須考慮不動(dòng)產(chǎn)本身長(zhǎng)期不變且可持續(xù)的特征和因素。這正是抵押價(jià)值評(píng)估和市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估最本質(zhì)的區(qū)別，即運(yùn)用收益法和成本法對(duì)抵押價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值分別進(jìn)行評(píng)估時(shí)，它們所選取的參數(shù)及參數(shù)所代表的意義的不同的。市場(chǎng)價(jià)值的參數(shù)選取來(lái)源于市場(chǎng)，代表正常的市場(chǎng)水平。而抵押價(jià)值出安全性的考慮，要以穩(wěn)定性和可持續(xù)性為原則，參考市場(chǎng)數(shù)據(jù)，力求得到的數(shù)據(jù)能夠不受市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)因素及不動(dòng)產(chǎn)本身暫時(shí)性因素影響。因此同樣是經(jīng)營(yíng)收益，如上文所提及的，抵押價(jià)值中的經(jīng)營(yíng)收益則是指通過(guò)考慮不動(dòng)產(chǎn)的穩(wěn)定性特征，任何租戶通過(guò)正常經(jīng)營(yíng)都能得到的最低收益水平。

　　國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則和補(bǔ)充文件雖然沒有就評(píng)估方法中具體參數(shù)選取和取值做出具體規(guī)定。但是根據(jù)歐洲成熟市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)抵押價(jià)值評(píng)估中，運(yùn)用收益法選取的經(jīng)營(yíng)收益、運(yùn)營(yíng)成本和資本化率等參數(shù)以及成本法所采用的重置單價(jià)、建筑物安全折扣等參數(shù)都有較為明確而統(tǒng)一的規(guī)定。這就確保了抵押評(píng)估的科學(xué)性以及評(píng)估結(jié)果的可比性和可檢驗(yàn)性。

　　2.對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師的要求

　　在不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款價(jià)值評(píng)估中，房地產(chǎn)估價(jià)師所起的作用至關(guān)重要。一方面由于抵押評(píng)估專業(yè)性極強(qiáng)，沒有適當(dāng)?shù)牟粍?dòng)產(chǎn)金融和市場(chǎng)的背景知識(shí)以及豐富的抵押評(píng)估實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，一般房地產(chǎn)估價(jià)師很難勝任抵押評(píng)估業(yè)務(wù)；另一方面評(píng)估結(jié)果將直接應(yīng)用于貸款為目的的商業(yè)活動(dòng)，這不僅對(duì)銀行等提供貸款的金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師自身而言也存在因估價(jià)不當(dāng)而承擔(dān)法律責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。補(bǔ)充協(xié)議中對(duì)進(jìn)行抵押評(píng)估的房地產(chǎn)估價(jià)師提出了兩個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)：能力和獨(dú)立性。（10）能力標(biāo)準(zhǔn)主要是要求房地產(chǎn)估價(jià)師必須擁有相應(yīng)的職業(yè)經(jīng)驗(yàn)，具備關(guān)于相關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的充分知識(shí)。獨(dú)立性標(biāo)準(zhǔn)則要求，無(wú)論是銀行所聘請(qǐng)的外部房地產(chǎn)估價(jià)師還是銀行內(nèi)部房地產(chǎn)估價(jià)師都必須獨(dú)立于貸款決定及其他相關(guān)決策過(guò)程，且房地產(chǎn)估價(jià)師與貸款人之間不存在私人或商務(wù)關(guān)系。并且補(bǔ)充文件同時(shí)規(guī)定，房地產(chǎn)估價(jià)師能力和獨(dú)立性必須定期通過(guò)外部房地產(chǎn)估價(jià)師、銀行監(jiān)管部門或獨(dú)立檢查者進(jìn)行確認(rèn)。國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則中也有類似的規(guī)定。（11）

　　由此我們可以看出抵押評(píng)估對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師有嚴(yán)格的要求。雖然估價(jià)本身就是一項(xiàng)專業(yè)性強(qiáng)的職業(yè)，需要經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的考試才能獲得執(zhí)業(yè)資格。但是在相對(duì)更為專業(yè)和特殊的細(xì)分領(lǐng)域上，如抵押評(píng)估領(lǐng)域，并不是一般的房地產(chǎn)估價(jià)師都能涉足的。結(jié)合以往的教訓(xùn)，之所以在抵押估價(jià)中存在很多問(wèn)題，給金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)了巨大的風(fēng)險(xiǎn)和隱患，源頭之一即在于沒有對(duì)抵押評(píng)估從業(yè)人員進(jìn)行嚴(yán)格的遴選，致使很多不具備資格，沒有能力從事抵押評(píng)估的房地產(chǎn)估價(jià)師混跡其中。因此，進(jìn)行抵押評(píng)估的資格認(rèn)證勢(shì)在必行，對(duì)于防范銀行金融風(fēng)險(xiǎn)、提高抵押評(píng)估質(zhì)量意義重大。

　　3.再評(píng)估過(guò)程

　　如上所述，從安全性及防范風(fēng)險(xiǎn)的角度來(lái)看，市場(chǎng)價(jià)值和抵押價(jià)值在初次評(píng)估之后，在貸款期間內(nèi)仍然需要定期監(jiān)控其價(jià)值的變動(dòng)情況，已獲得不斷更新的價(jià)值依據(jù)。因此在抵押評(píng)估中，再評(píng)估過(guò)程必不可少，是貸款風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控的重要環(huán)節(jié)。補(bǔ)充文件中規(guī)定“作為進(jìn)一步的安全措施，市場(chǎng)價(jià)值和貸款價(jià)值還必須在貸款到期時(shí)或至少每3年，或當(dāng)市場(chǎng)在一年內(nèi)總體價(jià)值下跌超過(guò)10%時(shí)進(jìn)行重新估算”。（12）再評(píng)估過(guò)程保證了抵押評(píng)估的科學(xué)性和準(zhǔn)確性，同時(shí)也提高了貸款安全性。

　　目前，國(guó)際社會(huì)及世界各國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估問(wèn)題日益關(guān)注，在一定程度上是對(duì)上世紀(jì)80年代和90年代發(fā)生的幾次大型金融危機(jī)反思結(jié)果。雖然目前還未形成國(guó)際上統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款價(jià)值評(píng)估細(xì)則，但是從近年來(lái)國(guó)際和地區(qū)性組織頒布的權(quán)威文件來(lái)看，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估日漸達(dá)成共識(shí)。不少國(guó)家和地區(qū)性組織紛紛修訂其相關(guān)評(píng)估準(zhǔn)則，細(xì)化和加強(qiáng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款價(jià)值評(píng)估的管理。國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則引入抵押貸款價(jià)值定義，并指出抵押價(jià)值評(píng)估應(yīng)與市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估相區(qū)別，將對(duì)各國(guó)構(gòu)建相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款價(jià)值評(píng)估體系起到重要的引導(dǎo)和推動(dòng)作用。

　　三、對(duì)我國(guó)構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款價(jià)值評(píng)估的借鑒意義

　　我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展至今不過(guò)十一個(gè)年頭，由于抵押貸款評(píng)估理論滯后，不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款價(jià)值評(píng)估的完整體系一直沒有建立起來(lái)。不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款價(jià)值評(píng)估的實(shí)際操作中，房地產(chǎn)估價(jià)師只是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，并將其提供給銀行信貸部門。由于沒有抵押貸款價(jià)值作為參照，銀行無(wú)法確定最適宜的、風(fēng)險(xiǎn)最小的貸款成數(shù)。往往是各家銀行都提供相同的貸款成數(shù)，這種盲目確定貸款成數(shù)的做法，一方面如果貸款成數(shù)過(guò)低，則有可能降低了消費(fèi)者本來(lái)可以享有的貸款效用，擠占了銀行的利潤(rùn)空間；另一方面如果隨意提高貸款成數(shù)，又會(huì)增加銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)?？傊?，我國(guó)目前的不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款價(jià)值評(píng)估理論滯后，客觀上制約著評(píng)估人員對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估特殊性的深刻理解，最終在一定程度上削弱了銀行的競(jìng)爭(zhēng)能力。因此，我們應(yīng)該借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，構(gòu)建完善的不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款價(jià)值評(píng)估體系，提高銀行抵押貸款決策的科學(xué)性，促進(jìn)銀行在市場(chǎng)化方向的改革之路上更進(jìn)一步。為了達(dá)到這一目的，目前應(yīng)該著力做好以下兩點(diǎn)工作：

　　（一）制定不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款目的價(jià)值評(píng)估準(zhǔn)則，引入不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款價(jià)值評(píng)估。

　　由我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)組織在實(shí)際調(diào)研的基礎(chǔ)上制定不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款目的的價(jià)值評(píng)估準(zhǔn)則，引入不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款價(jià)值評(píng)估，確定不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款價(jià)值評(píng)估的估價(jià)原則、評(píng)估方法、參數(shù)選取、對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師要求和再評(píng)估要求等原則性內(nèi)容。這將有助于規(guī)范評(píng)估人員的業(yè)務(wù)操作行為，提高評(píng)估結(jié)果的科學(xué)性和準(zhǔn)確性。同時(shí)估價(jià)行業(yè)內(nèi)部的評(píng)估準(zhǔn)則，可以作為各銀行制定內(nèi)部不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款價(jià)值評(píng)估細(xì)則的參考，為銀行進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制和管理提供依據(jù)。與此同時(shí)，銀行應(yīng)積極探索建立內(nèi)部評(píng)估機(jī)構(gòu)，以負(fù)責(zé)對(duì)抵押貸款的評(píng)估工作，從內(nèi)部加強(qiáng)對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)督和控制，實(shí)現(xiàn)估價(jià)責(zé)任內(nèi)部化。

　?。ǘ┙⒌盅嘿J款目的價(jià)值評(píng)估的執(zhí)業(yè)準(zhǔn)入機(jī)制，加強(qiáng)執(zhí)業(yè)培訓(xùn)，建立抵押價(jià)值評(píng)估的專業(yè)資格認(rèn)證制度。

　　2004年9月3日，銀監(jiān)會(huì)制定頒布的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》中著重指出商業(yè)銀行在辦理房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)時(shí)，要建立相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)管理和內(nèi)控制度；對(duì)于因中介機(jī)構(gòu)原因造成的銀行業(yè)務(wù)損失應(yīng)有明確的賠償措施。建立包括專業(yè)資格認(rèn)證制度在內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)抵押評(píng)估的管理機(jī)制，加強(qiáng)執(zhí)業(yè)培訓(xùn)，可以推動(dòng)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的理論研究，培養(yǎng)具有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的專業(yè)不動(dòng)產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估師。從而有助于從根本上完善我國(guó)銀行金融風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管制度，從而推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估法律體系的發(fā)展。

　　參考文獻(xiàn)：

　　1. IVSC International Valuation Standards Apr.2003.

　　2. Criteria in Defining exceptional of commercial real estate lending， supplement to the New Basel Capital Accord， January 2001.

　　3. 曲衛(wèi)東、李林譯，巴塞爾銀行業(yè)監(jiān)管委員會(huì)確定對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)貸款特殊處理的準(zhǔn)則——對(duì)新巴塞爾資本協(xié)定的補(bǔ)充。

　　4. 曲衛(wèi)東，《從<新巴塞爾協(xié)議>透視商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的安全性》。

　　5. 中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)，《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》，2004年9月。

　　注  釋：

　?。?）唐璐，女，中國(guó)人民大學(xué)土地管理系2003級(jí)碩士研究生。

　?。?）曲衛(wèi)東，中國(guó)人民大學(xué)土地管理系副教授。

　?。?）2003版的國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則中對(duì)這一定義未作調(diào)整和改變。

　　（4）《巴塞爾銀行業(yè)監(jiān)管委員會(huì)確定對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)貸款特殊處理的準(zhǔn)則——對(duì)新巴塞爾資本協(xié)定的補(bǔ)充》，總則c款“市場(chǎng)價(jià)值和貸款價(jià)值”。

　?。?）參見2003版《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》準(zhǔn)則2“市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值基礎(chǔ)”，3.12條款。

　?。?）參見《從<新巴塞爾協(xié)議>透視商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款的安全性》。

　?。?）參見2003版國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則，應(yīng)用指南2“貸款目的評(píng)估”，第三項(xiàng)“定義”，條款3.6

　?。?）參見《從<新巴塞爾協(xié)議>透視商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款的安全性》。

　?。?）參見《巴塞爾銀行業(yè)監(jiān)管委員會(huì)確定對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)貸款特殊處理的準(zhǔn)則——對(duì)新巴塞爾資本協(xié)定的補(bǔ)充》，附錄“評(píng)估準(zhǔn)則”，抵押貸款價(jià)值基礎(chǔ)。

　?。?0）參見《巴塞爾銀行業(yè)監(jiān)管委員會(huì)確定對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)貸款特殊處理的準(zhǔn)則——對(duì)新巴塞爾資本協(xié)定的補(bǔ)充》，總則，d條款“房地產(chǎn)估價(jià)師”。

　?。?1）參見2003版國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則，應(yīng)用指南2“貸款目的評(píng)估”，第六項(xiàng)“討論”，條款6. 8

　?。?2）參見《巴塞爾銀行業(yè)監(jiān)管委員會(huì)確定對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)貸款特殊處理的準(zhǔn)則——對(duì)新巴塞爾資本協(xié)定的補(bǔ)充》，總則，c條款“市場(chǎng)價(jià)值和貸款價(jià)值”。