原則是什么？原則是人們觀察、分析、處理問題的準繩。市場經(jīng)濟說到底是合約經(jīng)濟，要的是誠信，原則是使合約雙方更容易走到一起的共識與慣例。原則不能最終解決問題，但是在原則的平臺上可以為解決問題標定地標和方向，大大縮小彼此間解決問題的距離。對于處理以定性特征為主的問題時，原則的合理運用顯得更為重要。象房地產價格評估這樣一種經(jīng)濟活動，使評估結果失之驚訝地步的原因往往是由于原則運用不當所致的。

　　房地產估價的原則是人們觀察、分析處理房地產價格評估問題的準繩。從這個角度就不難理解為什么房地產評估的專著中提到的估價原則多達近20條。其實估價師根據(jù)房地產估價的理論結合自己的實踐總結出新的估價原則也是不足為奇的。不同的原則來自于不同的出發(fā)點，它們都符合原則準繩的標準要求，原則之間是會有矛盾的，但彼此互不對抗，在解決問題的過程中它們的目標是同一的。解決一個問題往往會用到多條或許多原則，人們在原則問題上首先得到了統(tǒng)一，因此原則往往是迭加使用的，以排除法顯露其效用。中國房地產估價師培訓教材中要求掌握的6條主要原則，即合法原則、最高最佳使用原則、供求原則、替代原則、估價時點原則和公平原則。假如以一個實圓為價格評估問題域，6條估價原則同時起作用，它們之間的關系則如下圖所示：

　　如圖示被某原則準繩切去的部分就是不符合原則的部分，以此類推最終被切剩下的是趨于唯一的正確結果。在原則迭加作用下確定了唯一正確的結果域。當然它還不是一個與唯一性的數(shù)值有足夠小誤差的估值，要做到后者還應以定量的市場比較法或重置成本法或收益還原法等去計量確定。

　　由上可以看出房地產估價的原則對于房地產估價的意義，估價原則的合理運用是保證房地產價格的評估活動朝著正確方向運動的重要保證。基于上述觀點，現(xiàn)就主要的房地產估價原則部分解讀如下。

　　1、合法原則是指房地產價格評估必須以估價對象的合法使用為前提。估價是為交易等服務的，要考慮賣出方的利益，更要考慮買受方的權益及合法保證問題。對于不符合合法使用的用途必須予以排除。例如，在市區(qū)的某廠，位于廠區(qū)內的主廠房可以獨立發(fā)揮效用，即具有單項工程的特點，可以單獨設定抵押權。工廠擬以其為抵押物，擔保工廠的某些債務，并言明工廠將因遇到劈路需部分拆遷，拆遷后該廠房將臨街，適宜更改為商業(yè)用途房，要求以商業(yè)用途來評估其價格。對于該案例抵押估價涉及兩個問題：（1）現(xiàn)時的抵押估價；（2）估價對象的預期價格評估。

　　對于（1）中的合法原則有兩個問題，其一是按現(xiàn)時的房屋用途進行估價，其二還必須考慮一旦處分抵押物，房地產權利轉移后的合法使用問題。具體是主廠房位于廠區(qū)中央，主廠房的水、電供應，排水排污均通過該廠的供排系統(tǒng)供應和排放。因此設定的抵押權，應在評估報告中明確該主廠房設定抵押權的界面，以保證一旦權利讓渡后估價對象的合法使用。這些內容包括，明確主廠房四至范圍，土地使用權的分攤范圍，保證該主廠房權利人由該廠房至市政道路（廠區(qū)大門外）的通行地役權，享用水電供應、排水排污的相應權利等。

　　對于（2）中的合法原則問題。作為現(xiàn)時抵押價格的評估，必須按現(xiàn)時合法使用為前提。市政劈路，有規(guī)劃但尚未實施，估價對象新的合法使用用途尚未降臨。如果作為一種房地產價格的預期評估是可以的，但其界面必須清楚。假如估價對象如前（1）評估后設置了抵押權，抵押期較長，須對抵押物的價格作一些預測是可以的，但在其實現(xiàn)其新的用途前或既使實現(xiàn)了房地產新的用途，評估價格未重新確認前都不能作為抵押價值依據(jù)的。上述所及的預測是合法前提轉移引起的房地產價格的差異，而前述所及是正常情況下合法原則在估價時權利讓渡時都須一致的問題。預期的抵押價值對于抵押權人擔保其債權來說，往往更有實際的意義。

　　2、最高最佳使用原則要求房地產價格評估要以房地產的最高最佳使用為前提。假如不以最高最佳使用為前提，不是評估的房地產在合法使用前提下能帶來最高價值使用的那種狀態(tài)價格，房地產將有許多不同使用用途下相應的價格。最高最佳使用原則幫助解開房地產價格的迷津，合理判斷出正確唯一的房地產價格。

　　最高最佳使用原則以合法原則為前提，估價的結果應當確保估價對象最高最佳使用的合法實現(xiàn)。例如，因需對一個大型浴場的抵押價格作出評估，一則評為每平方米建筑面積近4000元，另則評為每平方米建筑面積6000余元。筆者直言4000元的評高了，6000元的還可以高一點。其道理就在于交易前后是否能保證在合法前提下的最高最佳的使用。因為前者僅僅從房地產作為不動產來評估的，注重的是房地產權利的登記及相應的證書，而后者不僅注意到了這些問題，同時認識到浴場作為一種特許經(jīng)營公共場所，需要有相應的特許經(jīng)營許可和證書，這些權利是附著在浴場這一特定的房地產之上的，又不隨房地產權利而一定一并轉移的。因此，要保證估價對象最高最佳使用前提下，在潛在的可能交易中實現(xiàn)最高價值必須將這些特許經(jīng)營的證照權利，讓抵押人承諾，一旦發(fā)生估價對象的抵押權的實現(xiàn)將隨之一并讓渡相應的權利，保證估價對象延續(xù)的合法使用和最高最佳使用。否則，如上述第一種情況，按浴場買賣交易后不能保證原使用用途的延續(xù)，改作他用4000元的6折價格也是牽強的。而如能保證抵押權在估價對象最高最佳使用用途的正常延續(xù)情況下的實現(xiàn)，在政府管理部門不再審批新的浴場的控制措施下，加之行業(yè)客觀收益情況6000元是并未高估的價格。

　　3、供求原則表述了房地產的商品價格特性，其價格與供給量成反比，與需求量成正比。作為房地產的價格，當用生產費用價值論不能解讀其價格，用效用價值論的預期原理不能解釋其價格時，供求原則揭示的強大力量會幫你解開迷團。

　　記得在1998年，當時的《房地產報》將根據(jù)管理部門的要求，對行業(yè)管理所取得的信息，擬定期編發(fā)上海二手房價格信息和相應的指數(shù)。為此管理部門的分管人員組織了小范圍的座談和研討。所揭示當時房地產市場情況是，二手房市場的房價與新建商品房市場相比遠低于其使用價值所體現(xiàn)的價格。我們認為二手房市場的房價與新建商品房市場的房價之間客觀上存在著一定的定量換算聯(lián)系。在成熟理想的房市二者在價值的尺度上，價格的體現(xiàn)上將得到統(tǒng)一。當時二手房市場房價偏低是供求關系決定的。目前二手房市場的房價偏高，不少地方出現(xiàn)二手房單價高于同類新建商品房單價的情況，也是由供求關系決定的?？們r20萬元左右一套的二手小房型價格偏高也是由供求關系決定的。筆者當時撰文提到在本市西郊同一地段的大房型比小房型單價高出每平方米1000元的情況，也是由供求關系造成的，當然這里不外乎由于差異性商品造成的不同供求所引致的價格差異，這些都是供求關系造成的。供求關系是市場維系動態(tài)價格平衡的基礎，供求原則對客觀合理地判斷房地產價格是十分重要的解讀器。

　　4、替代原則是根據(jù)在同一個市場中具有相近效用的房地產，應當具有相近的價格，具有相近價格的房地產應有相近的價值效用，這樣一種推斷的方法準繩。替代原則的應用，為類似比較法的使用，即讓人們從已被認識的客觀事物出發(fā)與新事物比較，通過認識兩者之間的差異去掌握新事物的簡便方法的運用創(chuàng)造了條件。市場比較法，實際上也是一種類似比較，是類似比較透視市場交易行為的一種方法。一般的類似比較法包括類比基礎、類比元和類比接口三部分組成。類比元是根據(jù)類比基礎資料整理抽象成的適于比較換算的元素，而接口資料提供的是縱橫向換算的共同基礎。通過類比換算完成替代，也就是在房地產價格評估的市場比較中運用替代求取估價對象的市場價格。

　　5、估價時點原則。有人說一個估價報告對應一個估價時點，或者說一個估價報告只能有一個估價時點。其實不然，實際上房地產的每一個價格都有相對應的時點；任何一個時點都有一個對應的價格，兩者是不可分離的。筆者在為上海第一宗銀團抵押貸款所作的動態(tài)抵押、全期評估報告時估價的時點是整個借貸和清償期，占了一條橫坐標！在整個借貸和清償期每一個對應的時點，抵押物都有一個抵押價值。每一個時點還都存在著一個要多小有多小的時點域，對應的是抵押物各種不同組合所顯露出來的抵押物的不同價值，其中的最不利組合就是這一時點域中當取的抵押價值。這是時點的確定性與價值的不確定性問題的例子。

　　房地產市場既然是市場都是有起有落的，房市的價格隨市波動，對確定的價格，不確定的時點來說一起一落同一個價格至少存在著兩個時點，對一個相對平穩(wěn)期的價格就可以通過更多的時點去截取相同的房市價格。估價時點原則是將動態(tài)的房地產價格，鎖定在靜態(tài)的時點上，為評估房地產的價格提供靜態(tài)的分析點和確定的明確的參照物系。例如在動拆遷估價中，不論是被拆遷房，還是安置房都鎖定在房屋拆遷許可證批準的時點上，它們雖然分布的空間位置不同，但在時間的結合點上都是一致的。時點截取的房市斷面價格水平的一致性也體現(xiàn)了動拆遷及安置價格結算的公平一致性。

　　6、公平原則要求房地產估價必須站在公正的立場上，求取客觀合理的房地產評估價格。其實公平不等于天平，天平只要兩頭平，公平之平甚至超出了三維的問題。公平原則涉及廣泛而又深層的問題。如對抵押的在建工程估價，雙方的權利界面則應以可讓渡為公平，而不是看其房地產形態(tài)；對動拆遷房屋和安置用房的價格評估以時點的一致性為公平，并以被拆遷房屋的登記權利滅失為公平；房地產價格的評估值以客觀合理為公平，以能有效地調節(jié)買賣雙方的經(jīng)濟利益和權利為公平，以合法使用前提為公平，以最高最佳的使用為公平，以能符合市場供求為公平，選取的比較案例以能有效地替代為公平。大凡公認的房地產估價原則都是體現(xiàn)公平、維系公平的。

　　房地產價格評估的原則，其作用是以整體效用的發(fā)揮限定了其正確合理的結果域，調整著方方面面的關系，調節(jié)著價格的平衡。在原則迭加作用的過程中，某項原則（例如合法原則）對確定房地產評估價格合理區(qū)間的獨立貢獻，在于被其排除的沿價格域方向形成的三角形區(qū)域（如圖1a所示）內的價格，即如果“價格評估的模糊域”中所有的價格都滿足該條原則，或者是不考慮這條原則，則從原則角度確定的合理價格，增加的合理價格域僅限于增加圖示該原則排除域中的三角形內的價格區(qū)域而已。

　　房地產價格的評估說到底是根據(jù)不同的評估目的，遵循相應的估價原則，按照一定的估價程序，采用科學的估價方法，對房地產的真實、客觀、合理的價格所作的估計和推測性的判斷。如果這個判斷是正確的，那么判斷的價格應當是唯一的。這個唯一不是數(shù)學數(shù)軸上的一個數(shù)點，是一個價格區(qū)域，是一個相應的市場行為都可以認可的誤差足夠小的價格區(qū)間。

　　在處理估價問題的過程中，我們發(fā)現(xiàn)，估價原則的多樣性，每一條原則都是在甄別著不同的估價實際問題確定著唯一性，唯一性是估價結果正確性最具說服力的大原則，估價結果唯一性往往奠定估價結果正確的基礎，如果估價結果不唯一，可有兩個及以上差異頗大的發(fā)散的多解結果，那么可以斷定它是非正確的。

　　唯一性原則從邏輯上將估價原則有效地統(tǒng)一了起來，使他們之間的矛盾有機地得到了統(tǒng)一。